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締切り済みの質問

贈与税について質問です

新築に伴う贈与(土地)の件です

時系列に内容を上げていきます
H30(昨年)実父(80代)から、
(1)田を分筆(建ぺい率の問題で土地が広すぎるため)し
(2)所有権移転(自分の土地にして固定資産税など責任を持って管理の意図にて)
(3)農地転用許可を受けた
(4)地目は、間もなく竣工(H31/1)のため宅地変更する

さて、ここで贈与税の申告が、2/1から受付のためどれ位のものか、資料色々見てるところです。

参考までに、
近隣公示価額 20,000円/m2
実家の固定資産税課税標準額 2,000円/m2
(現地から1km圏内)
現地分筆前の地目田の固定資産税課税標準額 45円/m2
登記簿記載課税価格 11,000円(地目 田)
現地面積 250m2(分筆後)

総合して、贈与税で
(1)贈与時点では、地目田であるし、1/1時点でも同じ地目。ただ、これから宅地変更するんで、贈与税は、いづれの地目評価なのか?

(2)宅地扱いならば、上記参考数字よりいかほどの贈与税になるか?

(3)相続時精算課税制度を利用すべきか?(要件は、満たしてる)

同種経験された方または、精通された方、ご教授願います。

投稿日時 - 2019-01-06 17:15:08

QNo.9575062

困ってます

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回答(4)

ANo.4

補足
詳しく調べたところ、農地法4条または5条の許可を受けた農地は、市街地農地とされるようです。

なお、市街地農地の価格は比準方式または倍率方式によって評価します。

さらに、倍率方式とはその農地の固定資産税評価額に国税局長が定める一定の倍率を乗じて計算した金額によって評価する方法をいいます。

そして、比準方式とは、評価する農地の付近にある宅地の評価額を基としてその宅地とその農地との位置形状等の条件の差を考慮して評価してその農地が宅地であるとした場合の価格から造成費に相当する金額を控除した金額により評価する方法をいいます。
(以上の情報は税理速報から引用)

かなり複雑なので、税務署に出向いて詳しく聞かれたほうが早いと思います。

投稿日時 - 2019-01-15 21:21:41

お礼

ありがとうございます
贈与税の申告書類に、素人では、分かりにくい、、、内容のもの確認しております

投稿日時 - 2019-01-15 23:25:41

ANo.3

時系列的には、(1)→(3)→(2)→(4)だと思います。

その農地が都市計画法上の市街化調整区域内にあり、評価倍率表で中間農地として倍率が定められていても、農地法4条または5条の転用許可を受けた農地は市街地農地として評価されます。(詳しくは税務署に問い合わせてください)

多分、近傍宅地に近い価格で評価されると思います。

(1)農地法の許可があった日が、贈与の効力発生日となります。
(2)役所の固定資産税課に出向いて、対象農地について近傍宅地の価格を記入して貰ってください。

(3)仮に、路線価格で400万円とすると、贈与税の基礎控除110万円を引いた290万円について18%を乗じた額52万2000円から控除額の10万円を引いた42万2000円が贈与税額になります。

相続時精算課税制度を利用すれば、非課税枠の2500万円までは贈与を受けても、上記の贈与税はかかりません。

父親の将来の遺産総額を贈与不動産を含めた形で推計して、種々の基礎控除や配偶者税額軽減や小規模宅地特例等を適用しても、まだ遺産が残るようなら、その遺産に対する相続税を計算し、それが上記贈与税額よりも多い場合は、相続時精算課税制度は使わないほうが良いと思います。
その理由は、相続税のほうが贈与税よりも税率が低いからです。

なので、相続時精算課税制度は、相続税非課税の場合に多く利用されているようです。

投稿日時 - 2019-01-15 12:24:39

お礼

ありがとうございます
今全容が、明らかになりつつ、です
コトを整理して、改めて、同じような心配されてる方に、自己ケースとして報告したいと思います

投稿日時 - 2019-01-15 23:22:56

ANo.2

農地の贈与
http://www.tamura-souzoku-go.com/category/1337477.html
農地法3条による許可を受けること。

許可が受けられると 農地で贈与できるということかな
でも すでに家を建ててしまっていたら 耕作ができないということで不許可

投稿日時 - 2019-01-08 21:32:41

補足

農地転用等の手続きは、司法書士兼行政書士に一任しました。手間暇かけれないんで、
許可申請書には、居宅と駐車場の利用の旨が明記されています。

投稿日時 - 2019-01-08 22:33:30

ANo.1

時系列(1)~(3)は、(3)が最初じゃなかったでしょうか。

農転が済まないと、所有権移転登記はできなかったと思います(変わっていたらすみません)。

(1)結論としては、税務上は「宅地」の贈与です。

(2)評価額は、設問のデータからは判定不能。
 一般的な目安としては、公示価格の80%程度といわれています。
 http://www.altesta.com/info/2015/11/20/881/

 試算1: 20,000円×80%×250m2=3,200,000円

 固定資産税評価額が同じだとすると、
 試算2: 2,000円×1.1倍(倍率)×250m2550,000円

 だいぶ違いが出ちゃいますね。。
 ちゃんと計算するなら、次の手順で確認できます。
【手順】
路線価地区ではなく、倍率地区という前提で答えます。
・市役所で、贈与された土地の地番を伝え「近傍宅地」の評価を確認。
・国税庁HPで倍率表を確認し、評価額に倍率をかける

あとは、この金額贈与税の税率をかける
参考までに、私の住んでいる地区だと宅地は固定資産税評価額×1.1倍です

(3)これも回答不能
理由は、
・将来相続税がかかるかどうか
・今後、何か贈与を受ける可能性があるか
などで、変わってきます。

私の、個人的な意見は「課税の繰り延べ」は好きじゃない。
です。

理由は、ルールが変わることがあるから。


あまり参考にならなくて、すみません。

投稿日時 - 2019-01-06 18:40:49

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