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解決済みの質問

山奥の家の不動産投資について

不動産投資をされている方にお聞きしたいです。
私は今からやってみたいと思っているど素人です。

今、山奥にある都市計画外にある中古一戸建てを買ってみようかと
考えています。見た目はきれいです。築25年。
そこで民泊的なことをやりたいなと。
しかしそこは上水道もきていないです。
経験者の方なら、どんなところに気を付けて買われるでしょうか。
ご教示いただけましたら助かります。
よろしくお願いします。

投稿日時 - 2018-08-12 06:36:57

QNo.9526807

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

私ならそんなものは買いません。

日常生活に不自由な場所はそもそも住めません。上水道もないなんていうのは生命にかかわります。

そういうところは近所に買い物をできる店もなく、ネットスーパーなんかの配送の範囲からも外れています。当然飲食店の出前の範囲でもありません。
ウォーターサーバーなんかの契約をすれば飲み水は大丈夫だと思うかもしれないけど、ウォーターサーバー契約すらできない可能性が高いですよ。あれは毎月水を運んでこなければいけませんから、そのガソリン代もでないような一か所と契約なんかしようと思わないからです。

もちろんAmazonなんかは受注してくれますが、生鮮品は無理ですね。
自分で車を持ち、毎日何千円もガソリン代使って買い物に行ったりする必要がありますね。

そもそも、民泊事業をするというなら自分自身が住む必要がある。空き家に勝手に来いというのでは民泊許可がでません。

仮に民泊するならそのときは宿泊者のために食材を購入し、調理をし、配膳をする心配をする必要がでます。そうすると衛生管理者の資格が必要です。客によっては宿で食べなくてもいい、自分らで外食するからというのがいるでしょうが、周辺に飲食店も店もないのであれば、半分無駄になってもそこそこの食材を買ってキープする必要がありますね。日本に来て飢えたなんていうツイートなんてされたくないから。

で、完全に自分が外国人だとして、宿泊費を安くしたいから民泊を探してるとしますね。そのとき、観光地でもなければ周辺に誰も住んでいないところに予約したいと考えますか。安くとまって、周辺の祭を見たり人の知らない店に入ってみて珍しいものを食べたりして思い出を作ろうと思うから民泊するんですけど、山奥の一軒家のどこがその目的に合致しますか。

おそらく絶対に黒字路線になりません。民泊費を高額にしたらだれも予約なんかしませんし、やや利益が出る程度の費用でやるとすれば、残って廃棄する食材だとかがその利益をすべて食いつぶします。木造で25年たっているなら、畳を変えたり壁を塗りなおしたり、トイレを交換したり、いろいろしなければならず、しかも上水道もないんですから、せめて井戸を掘ることをせねばならず、出るかどうかわからない工事を500万ほど払ってやってもらうということになります。
その井戸は保健所の検査を受けなければならず、これに通らなければ使えませんし、通った場合は年に1度の検査を義務付けられます。

あと、天候の話があり、天災の対応も考える必要があります。
都市計画外にあるただ一件の家なんて、役所が被災対策はしていないのが当然ですし、ヤマの中にあるなら土砂崩れや川の氾濫なんかが起こりえますが、これにどれだけ費用を使って事前対策をし、いざいざそういうことが起きたとき何をしてどう復旧させるかの計画も立てて置く必要があります。

こんな自殺的なことをしなければいけないことを「不動産投資」と考える神経がわかりません。お金が有り余っていて、税金にとられるくらいなら大幅に損をしたいというなら理解できますが、もしそれだけお金があるならもっと社会のためになる使い方があるじゃないか、と私は思いますね。

投稿日時 - 2018-08-12 10:45:09

お礼

詳しく教えていただきありがとうございました。
確かに現実的にかなりのハードルがありそうです。水の問題は大きいですね。井戸堀が500万もかかるなんて知りませんでした。物件より高いですね。。大変勉強になりました。

投稿日時 - 2018-08-13 13:55:48

ANo.4

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回答(5)

ANo.5

 個人的な考えですが投資の基本を説明します。例えば元手10,000千円としましょう。この資金を銀行に預けていても年の利回りは0.0●%、つまり1万円程度しか増えません。
 この資金で優良企業の株式を買うと配当金が1株あたり年に60円付けば年9万円増えます。もちろん株価の上下がありますから売却時に受け取った配当が無くなる可能性もあります。
 不動産も同じ。10,000千円で買った不動産の家賃収入から維持費を引いて幾ら手元に残るかが投資する有無が決まります。
 また、投資の利益には所得税、住民税が課税されます。不動産の場合、固定資産税がかかります。
 質問者様が検討されている物件ですが、本当に利益が出るのか疑問です。民泊は許可制で、年に180泊までと決まっています。しかも、宿泊者がいたら掃除やらゴミの処理が必要ですし、洗濯機やらエアコンなどの家電の維持費がかかります。海外の人の民泊需要は宿泊費が安いからと言う理由でしょうから、不便な場所且つ、不衛生なくみ取り式トイレなら1泊1人2千円とか3千円程度しか取れないと思います。平均利用者数が3人なら9千円。宿泊後に掃除に行ったりしたら手元に何も残らないどころか固定資産税、所得税、住民税が持ち出しになると思います。もちろん、窓から見える絶景ポイントがあるなどすれば別でしょうけど。
 海外の観光客が宿泊先に困らない様、ボランティアで民泊を開業されるのであれば赤字でも良いでしょうけど、利益追求なら、年に何人くらいの観光客が訪れるのか、宿泊先の平均単価など事業計画を立てないと直ぐに財産を失うことになると思います。

投稿日時 - 2018-08-12 15:20:27

お礼

おっしゃるとおりだなと思いました。
一人3000円だと月に14人以上来てくれたら物件代はペイできそうですが、税や運営費はまた別なので、かなり非現実的なチャレンジをしている気がしてきました。ありがとうございました。

投稿日時 - 2018-08-13 14:02:45

ANo.3

人がいるから、家も周りが、きれいなのです。
その家に行くまでの道も、整備されているのです。
木々が生い茂るスピードは、とても速いです。

それ以外のことは、考えなくてもよいでしょう。

投稿日時 - 2018-08-12 09:51:46

お礼

とても尖ったご意見ありがとうございました。
何にしても整備されていなければ誰も行けないので
家が無いのと同じですね。参考になりました。

投稿日時 - 2018-08-13 13:45:34

ANo.2

山間部の安い物件はローンが組めませんので現金で購入する事になります

また農家住宅と呼ばれる住宅ですと農家でないと買えません
山間部などですとよくありますので注意

民泊設備を作ってもその場所に行く必要がなければ誰も泊まりません
その辺りの需要をよく考えてください

投稿日時 - 2018-08-12 08:19:46

お礼

そうなのですね。勉強になります。
農家住宅という言葉を初めて聞きました。
ローンにしようと思ってたのですが、要チェックですね。
ありがとうございました。

投稿日時 - 2018-08-13 13:43:36

ANo.1

基礎や柱の状態。
周辺の地盤等。
交通アクセス。
もちろん、上水の確保、維持管理も。
でも、わざわざ、そこへ、その場所へ行く意味が無いと誰も泊まらないと思います。また、民泊は中途半端な形態ですので、営業のように利益を上げるのも難しいでしょう。今後の規制の変化もあるでしょう。ペンションにでもしてしまった方がよろしいかと。

投稿日時 - 2018-08-12 07:56:15

お礼

おっしゃるようにそこに行く意味は重要そうですね。
今のところ森林浴ぐらいしか思いつきませんが。。
なるほどペンションというのもありですね。
参考になります。ありがとうございました。

投稿日時 - 2018-08-13 13:41:44

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