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解決済みの質問

初心者サラリーマン大家 税金と減価償却について

しばらく前に父が他界し、実家を相続しました。今、私が住んでいます。築40年超えですが、20年前にフルリフォームしています。半分以上使っていないので、半分をリノベーションして、賃貸アパートにする計画をしています。いろいろ調べたのですが、税金の試算がよくわからず・・・。会社員なので給与収入とアパート収入を合算すると、税金がどうなるか、初期投資を減価償却でどう計上できるか、教えてください。

<区からきた住民税の計算書>
給与収入¥6,275,913
給与所得¥4,477,600
所得控除¥1.282,603 (社会保険料952,603、基礎控除330,000)
課税所得¥3,194,000

<木造アパートの試算(築40年超(借地権)>
家賃収入¥1,800,000/年(¥150,000/月)
借地権地代¥300,000/年(¥25,000/月)※アパート部分の相当額
火災保険料¥60,000/年(¥5,000/月)
→ 減価償却を抜いて考えると アパート分の課税所得¥1,440,000

【所得税】
給与の課税所得¥3,194,000+アパート分の課税所得¥1,440,000=課税所得¥4,634,000
課税所得¥4,634,000 x 20%-所得控除¥427,500=所得税¥499,300/年
⇒ 所得税¥499,300/年 のうち、給与から控除されない分を、別途支払う?
 (給与から所得税¥216,000/年ぐらい引かれていますので、¥283,300を支払う?)

【住民税】
給与の課税所得¥3,194,000+アパート分の課税所得¥1,440,000=課税所得¥4,634,000
課税所得¥4,634,000 x 10%=住民税¥463,400
⇒ 住民税¥463,400/年 のうち、給与から控除されない分を、別途支払う?
 (給与から所得税は¥322,000/年ぐらい引かれていますので、¥141,400を支払う?)

【減価償却】
仮に、初期投資¥3,000,000した場合、減価償却はどうのように計上できるのでしょうか?まず償却期間の設定がよくわかりません。(期間がわかれば、毎月計上できる金額は決まりますね)
・内装修繕(床、壁、天井)
・キッチン、エアコン、照明器具を新品に交換
・玄関と内階段を新設

よろしくお願いいたします。

投稿日時 - 2016-03-14 13:55:37

QNo.9142928

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

建物の減価償却ですが、国税庁のサイトから引用しますが、以下のようになっています。

・耐用年数
https://www.keisan.nta.go.jp/survey/publish/34255/faq/34311/faq_34354.php
建物附属設備の耐用年数についても、下のほうに載っています。

・償却率表
https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/joho-zeikaishaku/shotoku/shinkoku/070914/pdf/06.pdf

例えば、木造モルタル造りであれば、耐用年数は20年ですから、償却率は0.050(平成19年以後取得)となります。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1370.htm
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2100.htm
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2107.htm

ただし、質問者さんのケースでは、20年前のリフォーム後、今度リノベーションされようとしています。そのリノベーションが、資本的支出(試算として計上、減価償却する)となるものと、修繕費(支出した年の一括経費扱い)となるものが混在しているように思われます。適切に区分けしたほうがよさそうに思います。税務署とも相談されるといいのではないでしょうか。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1379.htm

それから、税額の試算ですが、細かい点でコメントです。
・区民税の計算書を参考にされていますが、所得税については、基礎控除は33万ではなく38万です。
・住民税については、試算された所得割の額から調整控除額2,500円を引きます。別に、均等割5,000円を足します。(東京都の場合です)

確定申告後、所得税の追加分は別途支払います。住民税の追加分は、翌6月からの給与から源泉徴収にするか、別途支払うか選択できます。

投稿日時 - 2016-03-14 17:46:19

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回答(2)

ANo.1

おそらく修繕費10年償却くらいだと思うけど
1度税務署で相談するのが間違え無いですよ
 相談には割と丁寧な対応をする税務署

投稿日時 - 2016-03-14 14:32:47

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