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解決済みの質問

天井高を下げた納戸と容積率

はじめまして。よろしくお願いします。
敷地50坪、建坪30坪程度の建売戸建ての購入のため、買い付けを出しました。なかなか土地が出ない状況の中、子どもの学区を変える必要もなく、ぜひ購入したいと思っています。
現状、土地の根切が始まって、これから基礎工事という段階です。

設計図を見せてもらいましたが、間取りに、屋根高さはそのままで、天井高だけ1400に落としてあり、納戸扱いの部屋があります。仲介不動産屋さんから、「容積率の問題で床面積に含めないためです。確認後、天井を上げて居室としてご利用できます」との説明を受けました。

ところで、予定地域は2種住居、第3種高度地区で、建蔽率80%、容積率200%です。どう考えても建蔽率も容積率も余力があります。そこで、「売買契約をする前提として、棟上げまでまだ時間があるのだから、天井高を変更し、普通に居室扱いにするよう変更して欲しい。必要経費は私で持ちます。」と要望を伝えましたところ、「できない」との回答を得ました。
理由は「売主である業者(仲介とは別の不動産屋)が、設計変更を頑なに嫌がっていて話を聞いてくれない。買主(私)が途中で契約を放棄したときにその費用が回収できない可能性があるから。」とのことです。

私はこのやり取りの中で、
・容積率に余裕があるのに「確認後天井を上げてください」という仲介業者の言い分が妙(暗に違法で対応しろと勧めている)
・銀行ローンも自己資金も問題ないのに、「途中で契約が流れる」ことをリスクとして感じられているのは、私のことを信用していないのだろうか
・用途地域を無視した設計プランで売買計画を立てる売主のセンスの無さ(おそらく一種低層のためのプランを手直しせず持ってきている)
・確認申請の手直しは難しくないはずなのに頑なに拒否→建物を監理する能力があるのか
・もう少し柔軟に対応してくれればいいのに

など、いろいろ複雑な思いが湧いています。

そこで、このようなやり取りについて、皆様どう思われますか?
例えば、仲介業者の言い分は正しい、とか、建築業者の対応がおかしい、とか、こうすれば丸く収まるよ、とかなんでもいいです。

売買のプロの方、設計士の方、購入に苦労された方など、どなたでも構いません。

第三者から見るとどう感じるのか知りたいのです。何か意見をください。
よろしくお願いします。

投稿日時 - 2015-09-07 14:28:23

QNo.9043595

すぐに回答ほしいです

質問者が選んだベストアンサー

>このようなやり取りについて、皆様どう思われますか?

建物の設計、確認申請などなどやって「来期」の完成物件になるような仕事したくない
今期の決算に間に合う仕事しかしないよ
それでOKの人だけ買ってくれ。

と言っているように思います。

投稿日時 - 2015-09-08 09:47:41

補足

ありがとうございます。やっぱりそういう思いも湧きますよね。立地条件がいいだけに、かなり残念な仕事をしようとしている感じがします。

投稿日時 - 2015-09-08 15:09:03

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回答(5)

ANo.5

建て売りですよね。
設計変更なんて聞いたことがありませんねぇ。
完成前なら外壁や壁紙床材など構造に関係ない所の変更をしてくれることはあるでしょうが構造を変えるなら建て売りじゃぁないです。
自分の思い通りにするのなら注文住宅にしましょう。

価格差は非常に大きくなりますが・・・。



確認後変更できます?
何を言ってるんでしょう。
とんでもないことです。
こんなデタラメなことを聞いてその気になってはいけません。

御自分の思い通りにしたいなら注文住宅です。
気に入らない建て売りを買うこと自体どうかしていると思います。

投稿日時 - 2015-09-09 23:43:30

ANo.4

建築士です。
わざわざ怪しげな設計にして、さらに完了後再工事になる手間までかけるというのは、何か理由があるはずです。
おそらく、不動産屋さんの言われるとおり、容積率に余裕がないのでしょう。
建築確認申請の面積の計算には、いろいろ細かいルールがあって、不動産売買での面積の表示とは異なるのが普通です。
あるいは、面積が増えると、別の制限が出てくるのかもしれません。(すぐに思い浮かぶのは、延べ面積が200m2を超えると、建築基準法の排煙と換気が必要になって、窓がたくさん必要になることです。)
設計の途中変更(とくに面積の変更)というのは、あなたが考えるよりずっと難しいことですよ。
不動産屋さんでは細かいことまでわからないと思いますから、設計した人から説明を聞いてみるのがよいと思います。

投稿日時 - 2015-09-08 16:43:36

ANo.2

小屋裏の天井高が1.4mを超えると小屋裏ではなく3階とみなされます。
木造の3階建ては構造計算が必要になりますし、柱の太さから耐力壁の量から全く変わります。すでに着工しているということは申請が下りているということですので、
一旦工事を止めて設計及び申請をやり直すということになると思います。
広々とした部屋に変な袖壁をつけなければならないことになるかもしれませんし、
通し柱も1~2階と2~3階で必要になってきますのですでに発注しているプレカットもやり直しでしょう。

投稿日時 - 2015-09-07 18:03:19

補足

ありがとうございます。図面がアップできないのがもどかしいのですが、いわゆる屋根裏収納や蔵と呼ばれるような中層階的な構造ではないのようです。2階の普通の一室について、意図的に天高を下げて納戸扱いにした、ということです。

投稿日時 - 2015-09-08 15:06:03

ANo.1

図書を見ないと確かな処は書けません
・全面道路は幅5m以上ですか?=5×4
・確認申請後の変更は限度がある
 出し直しになる事もあります
・後で1400の天井を取り払えば高く出来る?構造か?
不法な文言になるので詳しくは書けない

投稿日時 - 2015-09-07 16:14:48

補足

早速のご回答ありがとうございます。

・前面道路は4.5mです。正確には180%前後になると思いますが、不動産屋のファクトシートでは200%の標記になっています。

・申請の出し直しになる分の諸費用は当方で持つつもりでいます。結局、自分で天井高を上げても変更手続きをするつもりなので、どうせなら新築時に全部終わらせてしまいたいのです。

・矩計図が1断面しかなく当該室の天井は不明ですが、不動産屋の「(新築後に)上げることはできます」という回答を信用するなら、単純に天井の高さを下げているだけだと思います。(側面図を見ると該当室の屋根の高さは隣りの居室の高さと同じで、構造的に下げてあるように見えません。)

本来、容積率や建蔽率が足りないときに使う手立てであって、余裕があるのにこのような施工にする理由がイマイチわからないです。設計士さんや施工会社に聞いてみたいんですが、現状は、売主がブロックしていて情報の交換ができない状態です。

投稿日時 - 2015-09-07 17:31:45

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