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解決済みの質問

マンション売却からの無理目のローン どうですか。

こんにちは、マンションを売却し、戸建てを購入したいと考えているものです。
不動産に詳しい方、どうぞよろしくご教授お願いいたします。


基本データ

持ち家 分譲マンション 築7年 比較的人気のある立地 新築で購入した時の価格は4000万強
ローン残債1100万

夫 40代前半 サラリーマン 年収税込みで1200万
妻 30代後半 専業主婦
子供 未就園児~小学生までの3人

子供が3人いるので現在のマンションより広い(80平米以上)戸建てを購入したいと
思っていますが、子供が小学生のため、学区を現在のところに限定して探しています。
現在の学区は結構新築が立ち続けている地域なのですが、希望の条件を満たすものはほぼ6000万円を超えるものばかりです。

夫の年収はそこそこですが、子供が3人いてどれくらいお金がかかるのか分からないので、6000万の物件は我が家には分不相応では、と悩んでいます。

そこで考えたのですが、

・ローンが組める今の年齢のうちに、また、マンションの資産価値が下がらないうちに売却、
目一杯ローンを組み、6000万超の戸建てを買ってしまう。(おそらく借り入れ3000万強)

・子供が全員中学ないしは高校以上になり、学区等関係なくなったらその戸建てを売って、
もっと安い物件がある地域に引越し、売却益でローンを完済する。(そのころ夫は大体55歳くらいになっているはず)


こんな計画を立ててみて、夫婦で良いじゃん!などと言っていたのですが、本当にこのプランに穴(指摘すべき点)は無いのでしょうか。
また、このような計画を立てて実行する方は割りといらっしゃるのでしょうか。

何かお気づきのことがあれば、是非ご指摘いただければ幸いです。
よろしくお願いします。

投稿日時 - 2015-06-18 14:43:24

QNo.8996472

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

 AN0.7です。お礼拝見しました。

 自分は世田谷区在住です。戸建ての建坪80m2はマンションと違って階段がありますので3部屋でちょうど良く、4部屋とろうと思ったらリビングがかなり狭くなってしまいますよ。うちの場合、1Fリビング・ダイニング・キッチンの1部屋が17畳くらい、トイレ・お風呂、2Fが6畳3部屋+1.5畳納戸、トイレです。建築条件付き土地でしたが、オプション入れて5,800万円位でした。
 ですから、お子さん達に1部屋ずつ確保して、夫婦の寝室を作って快適に生活したい、できればご主人の書斎的な部屋も、なんて言うと100m2以上欲しいわけです。

 色々な人がいるので何とも言えないですけど、マンションから一戸建ては少ない様な気がします。年を重ねて、階段がある家での生活が辛くなり、一戸建てを売却し、マンションや施設に移るの人が多いと思います。

 買値で売れていると言うことは希少価値があるマンションなのでしょうか。一番下の子が小学校に入学されたら質問者様も働き始めると思いますが、レジャー費、予備費、貯金して繰り上げ返済金として考える方が無難だと思います。
 自分は売却を考えていませんけど、築12年の家を売却しても土地代と建物代数百万程度にしかならないでしょうね。多分、4千万円台前半くらいでしょう。
 他人様の懐具合なので何とも言えないけど、マンション売却して一戸建てに住んでも手狭だったとならないようお気をつけ下さい。

投稿日時 - 2015-06-19 17:30:42

お礼

度々ご親切にご回答ありがとうございます。
なるほど、階段や近年の戸建てでは標準的な2トイレを入れると100平米くらいには
なるかもしれないですね。また、年をとると階段が辛くなるのは良く分かります。
管理もマンションのほうが楽ですし、私も年を取ったらまた小さなマンションに戻りたいなとは思っています。
ただ、今のマンションに狭い狭いと不満を言いながら向こう10何年住み続けるよりは、資産価値がまだあるうちに一旦精算しておいたほうが良いのではと思ったんですよね。
戸建ては築12年で4000万前半ですか。参考になりました。ありがとうございます。
また何かありましたらご回答どうぞよろしくお願いいたします。

投稿日時 - 2015-06-19 22:46:05

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回答(10)

手持ち資金(住宅売却残)が3000万あって、3000万のローンを組んで6000万の住宅を買うのは
私は賛成。
将来売却する予定なら、無理して返済しないで79歳までのローンを組んで毎月10万くらいを払う。
それでも10年で1000万くらいは返済しています。55歳で家を売るのなら
ローン残債1800万くらいとして、住宅が5500万以上で売れたら手取り3700万円
埼玉あたりの中古なら広い家が買えます。

戸建ては値下がりしそうだから私なら6000万円のタワーマンションでも買いますけど。
こっちのほうが値下がりしないかも。転売もしやすい。4200万手元に残る


いずれにしろ実質家賃10万円(+固定資産税+管理費+修繕積立金)≒14万ですむわけで
これは同等の賃貸が25万円以上することを考えると破格でしょう?

投稿日時 - 2015-06-19 16:00:37

お礼

ご回答ありがとうございます。皆さんお持ちの戦略が十人十色で大変勉強になります。
タワーマンションは値下がりしにくいんですか。確かに駅近物件が多そうですしね。
ただ、うちの場合学区の縛りがあり、近隣にはタワマンは建ちそうにありません。
転売前提ならローンを長めに組むことも出来、余裕のある返済も出来そうですね。
金利には注意しないといけませんが・・・
改めてこの度はありがとうございました。

投稿日時 - 2015-06-19 22:54:06

ANo.8

レスありがとうございます。

賃貸のメリット>
維持費がかからないこと! これに尽きるかなと思います。
固定資産税、修繕費がほぼゼロ、たいていの契約では大家側負担です。

持家と賃貸の金銭的負担の差は生涯均すとほとんど無いそうです。
持家なら後に残る資産の価値次第というわけですが、
マンションなら永続的に共益費・修繕積立などの維持費がかかる。
戸建てにしても居住可能な状態に維持する費用はほぼ変わりません。
それと売却益を考える前に「売れる物件」かどうかが問題になるでしょう。

我が家は前の回答の通りに、子供部屋が必要な期間を15年と見積もって
ちょっと無理して広い賃貸を契約しました。
子供が一応予定通り独立し、今は夫婦で老後計画を練っているところです。
お若い方には先々の想像が難しいかもしれませんが、
子供部屋が必要な時期は結婚生活でも比較的短い間です。
FPとライフプランをしっかり練って、なおかつ変化があったら柔軟に対応できるよう
常にアンテナを張っておくことでしょう。

投稿日時 - 2015-06-19 07:58:34

お礼

度々のご回答感謝いたします。
確かに今子育ての渦中におり、これが永遠に続くかのような錯覚に陥りますが(笑)
子供が家にいる時間もあっという間に終わると、先輩方は皆さん仰いますね。
その時の状況に応じて柔軟に対応してゆく、そう考えると「終の棲家」など無いのだなと身をもって実感します。
賃貸のメリットは維持費がかからないことに加えて柔軟性というのもあるのかもしれませんね。
新しい選択肢を示して下さいましてありがとうございました。
また何かありましたらどうぞよろしくお願いいたします。

投稿日時 - 2015-06-19 22:59:56

ANo.7

 無計画そのものじゃないでしょうかね。
 買って7年で手狭だから買い替えって会社員じゃあありえないかな。最初から戸建てを買うという選択肢はなかったのかな?
 今のマンションは駅上マンションですか?であれば、値下がりはひどくないだろうけど、おそらく手元に残るのは1,800万円以下じゃないかな。マンション用地が確保できない希少性があれば別ですけど、一般的には近所に新しいマンションが建設されるので所詮中古は中古です。
 借り入れ3,000万円の根拠が不明ですけど、4,000万円程度の借り入れになると思います。で、10年後に売却したら手元に何も残らないどころか、残債が残る可能性が大です。
 質問文で書かれている‘もっと安い物件がある地域に引越し’するのは賃貸物件でしょうか?結果的にお金を捨てているようなものです。

 お子さんの教育費だってこれから掛かる時期でしょ。おそらく、地域の中学受験率は高いはずです。自分は離婚してしまいましたが、結婚していた当時、二人の子の教育費、月謝などで月平均7,8万円掛かりました。上の子が5年生になった時から、塾代は月4万円、夏期講習などで20万円位かかりましたよ。

 自分は80平米の一戸建てに住んでいますけど、5人で住むなら100平米以上の4LDKじゃないと無理だと思います。せめて、今のマンションを完済してから次を考える方がまともだと思います。

投稿日時 - 2015-06-18 16:24:06

お礼

ご回答ありがとうございます。
実際うちのマンションですと、築6年過ぎたくらいからぽつぽつと売りに出始めてます。
確かに最初から戸建てにすればよかったと思いますが、マンション→戸建てとステップアップする方多いのではないでしょうか。
一応同じマンションがほぼ買値で売れている実績がありますので1800万は無いかなぁと思います。
子供の教育費って凄くかかるんですね。今から備えないといけませんね。参考になりました。

ただ、当方東京在住なので100平米なんてとんでもないです。5人でも部屋数さえ確保できれば80平米台で十分快適だと思います。

投稿日時 - 2015-06-19 00:27:18

ANo.6

 私らは、子供を3人育てました。一番上の子供が高校生に上がる頃より教育費の負担がうなぎ上り。月々最低でも22万円。一番上が大学生になると4年間で1200万円超の出費。それが、オーバーラップしたので正に家計は火の車。そんな或る日のこと・・・。

>うちって超貧乏だよね。
>そうだね。今月も赤字だよーっ。
>あーあ、こんな一戸建てに住むなんて夢の夢だね。
>うーん。どれどれ。
>この家だよ。
>あっ、気にいった。今から買いにいこうか。

 突如、叩き起こされた私は、訳も分からないままに住宅展示場に。

>あのー、この家を建てて欲しいのですが・・・。
>えー、いいですよ。

 一時間後に私は仮契約書へのサインを求められました。こうして、翌年、目出度く一戸建て生活がスタート。

>仕送り真っ最中で多額の住宅ローンを抱えていては大型車なんて無理だよね。
>どんな車。
>ほら、今、横を走っているやつさ。
>ほい、気にいった。今から買いにいこうか。

 一ヶ月後、我が家の駐車場にトヨタのランドクルーザーが停まっていました。で、シベリアン・ハスキー犬とゴールデン・レトリーバーを伴ってドライブをしていると・・・。

>バブル経済が崩壊した・・・。

と、何やらきな臭いニュースが。

>あんた、ボーナス払いは中止するよ!
>これからは、お小遣いゼロだよ!

 この妻の読みは的中。6年後、私のボーナスは200万円からゼロに。更に、その6年後には基本給も35%カットされて、ランドクルーザーも手放すことに。そして、とどのつまりは勤務していた工場が閉鎖になって無職の身に。その後、ずーっと無職で現在に至っています。

 問題は、時代の風次第だってことです。強い逆風に晒されれば、ひとたまりもないですよ。でも、そんなことを考えていては、何も決断できないでしょう。

Q、マンション売却からの無理目のローンってどうですか?
A、「あーだ!こうだ!」と解釈しても無駄の無駄。

肝心なのは、建てた計画を成功させるためにどう動くのか?その一点に集中。それでダメだったら、まあ、しゃーないでしょう。

PS、 学区等関係なくなったらその戸建てを売って・・・

大体、戸建ては10年で価値半減。20年でゼロになります。おそらく、土地代+500万円程度が売却額かも・・・。

投稿日時 - 2015-06-18 15:59:33

お礼

バブル時代のリアルなお話ありがとうございます。
そうですか、家やランドクルーザーをポンポン買えていた時代があったのですね・・
経験したかったようなしなくて良かったような・・

>肝心なのは、建てた計画を成功させるためにどう動くのか?その一点に集中。それでダメだったら、まあ、しゃーないでしょう。

仰るとおりですね。しっかり計画を立てて実行してゆきたいと思います。

投稿日時 - 2015-06-19 00:17:56

皆様いろいろ心配されていますが、40代前半で1200万の年収、奥様専業主婦
ということから、多分退職金は3000万(大卒上場企業平均)は想定されていると
思います。老後の資金なんか年金とあわせて楽勝じゃないですか。

投稿日時 - 2015-06-18 15:57:57

お礼

回答ありがとうございます。
退職金は転職等してるので2500万がいいところかなぁと思います。
子供に迷惑掛けられませんので老後の資金計算はしっかりやる必要がありますね。

投稿日時 - 2015-06-19 00:20:02

分譲マンション 2008年の新築は相当新築ブームだった頃。その直後リーマンショックで供給が
が期限。おそらく値崩れはほとんどないと思われます。4200万円で売れたら
ですから仲介手数料引いても売却残は3000万は手元に残ります。

質問者さまの年収で3200万くらいのローン、ぜんぜん無理じゃないです。
79歳までの返済にしておいて1%の金利なら10万円くらいでしょう。
年収1200万といえば手取りでボーナスのぞいて毎月60万円以上の給与ですから
10万円の支払いなんて軽いですよ。

高い場所の物件を買って低いローン金利をいかし毎月の返済を安く押さえておき
あるところ売っても、土地のポテンシャルが高いから値下がり損がない。

>このような計画を立てて実行する方は割りといらっしゃるのでしょうか。

これができるのは
割高の土地に住宅を持てる人、年収1200万円以上のサラリーマン
55歳くらいで役職定年で子会社にいけば仕事も通勤も楽になる大企業のサラリーマン
会社が倒産したりリストラの懸念のない人

はい。私がそうでしたから、ぜんぜん大丈夫だと思いますよ。カミさんの友人の
R銀行の旦那も、広告代理店のH堂の旦那も3000万円の頭金の上に3000万くらいの
ローン平気で組みますよ。

ローンのリスクは、会社の倒産・失業とかありえないなら、病気だけだけどそりゃ子供
全部にかかる話。がん保険とかかけておくしかない。

投稿日時 - 2015-06-18 15:48:00

お礼

ご回答ありがとうございます。
同じマンションのほかのお部屋はほぼ新築の買値で売れていますので、仰るとおり値崩れはあまり無い模様です。
同じようなプランを実行していらっしゃる方のお話を伺えて勉強になりました。
ただ、終身雇用と無縁な外資勤務なのでリストラ等に備えなければいけませんので、そこのシナリオは複数持っておきたいと思います。
それにしてもR銀行やH堂羨ましいです(笑)

投稿日時 - 2015-06-19 00:12:16

ANo.3

>本当にこのプランに穴(指摘すべき点)は無いのでしょうか。

3人のお子さんの教育資金とご自身方の老後資金の計画はどうなっているのでしょう?
どのくらいかかるかわからないでは計画の立てようがありません。
できればプロであるファイナンシャルプランナーに相談して
買い換えて購入した場合、戸建てのローンと教育費のピークがどのくらいの期間重なるかと
老後資金のめどをどうつけるのかを、考えましょう。

子育て中だけと割り切って、マンションを売却するか賃貸に出して
より広い賃貸へ住み替え、その間に老後の計画を具体化するというのも一案だと思います。

投稿日時 - 2015-06-18 15:12:36

お礼

回答ありがとうございます。
資金計画についてはファイナンシャルプランナーに相談してみたいと思います。
賃貸って自分のものにならないし、損だと思いこんでいたのですが、意外とオススメされる
方が多いのですね。もしまだご覧になっていたら、よろしければ賃貸のメリットを教えて頂けないでしょうか。改めましてこの度はありがとうございました。

投稿日時 - 2015-06-19 00:06:08

あなたの計画は、夫が365日有給程度で会社に行き今の地位を維持し続けることが当たり前という
事故も病気もこの世にありはしないという考えですね。

銀行は金を貸してくれるでしょうが、ちょっと歯車が狂ったら生活が崩壊するでしょう。
55歳まで、何のミスも起こさず、何の病気も事故も怪我もせず、なおかつ会社が1200万も貴方の夫に支払えるような規模を維持し続け、貴方の夫以外にこの収入と引き換えに仕事を託せないほどの地位を維持する。
まあこれは、運でもありますので、そんな生活が続けられる、先の見えない自信があれば、それでもいいでしょうね。

その生活でやっているあなたたちが、年をとってから、それよりも2段階も3段階も下の生活空間と
生活基準に落ちて、地方の田舎で満足してやっていけるか甚だ疑問ですけどね。

投稿日時 - 2015-06-18 15:06:01

お礼

早速のご回答ありがとうございます。
確かに病気やリストラのリスクを考えなきゃいけませんね。
ただ、そのために団信や各種保険を掛けてますから守りに入るだけでも
いけないのだと思います。
年をとってから、どんなところに引っ越すのか、どんな生活をしてゆくのかも
シナリオを立てる必要がありますね。

投稿日時 - 2015-06-18 23:53:48

マンションの資産価値があるうちに売却し、残債を整理したうえで、大きめの戸建て賃貸住宅に住むのが正解です。

お住まいの地域によりますが、大型の一戸建て中古住宅の賃料は(需給関係から)割安です。

お子様が巣立った後に、現在のマンション売却金で、二人住まいにちょうど良いサイズの中古マンションを買いましょう。
それまでの期間は、売却代金を株式投資に回して置くことです。
ご主人とよく相談して、御主人が知っている業界を中心に、10社以上の株式に分散投資し、株の値下がり、値上がりには振り回されず、塩漬けにしておくと良いです。

投稿日時 - 2015-06-18 14:57:41

お礼

戸建ての賃貸ですか!その発想はあまり持って無かったです。
興味があるので探して見たいと思います。
ローンを組むよりかなり安いのであれば余剰資金を投資にまわすのも
良いかもしれませんね。

投稿日時 - 2015-06-18 23:58:19

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