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解決済みの質問

坪単価について

坪単価はあくまでも大雑把なコスト(どの程度の価格帯か)を想定する程度にしかならないことを承知の上で、質問させていただきます。(別物件との比較は意味がなくても、同じ計画においてのコスト調整レベルではそれなりに参考になるかと・・?)

イメージしやすいように、単純化して以下のモデルの比較で考えてみます。
(建坪、仕様、開口部面積は同じ)

A:床面積50坪、総2階建ての木造住宅(25T+25T)、本体工事費用3000万円(坪単価=60万円)をベースモデルとします。

Aをベースに吹き抜け、ルーフバルコニーを設けた場合のコストへの影響を程度を見込むべきでしょうか?

B:2階に10坪の吹き抜けを設けた場合・・・床面面積40坪(25T+15T)
C:2階に10坪のルーフバルコニーを設けた場合・・・床面積40坪(25T+15T)

コストに影響する部分を考えた場合、思いつくままですが・・

BはAの床を一部除いたものですが、外壁面積は同じ⇒ 床施工分(梁の違いも影響)のコストダウン(開口部の増減はなし)

Cは、Aよりも外壁面積が減り、屋根面積は同じ⇒外壁面積減はコストダウン要因。ルーバル防水費用、ウッドデッキ追加分はコスト増要因。総2階でなくなることもコストアップ要因?

他にも構造の違い、施工難易度の変化等、細かいことを挙げればいろいろとあるでしょうが。

単純に考えますと坪単価60万円、,B,Cとも床面積が同40坪ですから、2400万円となります。
しかし、床面積に含まれない部分が見落としされてしまいますから、ではどの程度見込むべきかを知りたいわけです。

多少細かいことを考えますと・・・

2400万円(60×40T)をベースとし、
Bの場合は、吹き抜けに面する外壁のコスト分程度を上乗せ。
Cの場合はルーバルの防水その他費用を見込み、それをもとに逆算して坪単価を出す。・・・といった、加算方式で考えるか・・・?

あくまでも50坪(3000万円)をベースとして、減額していく方式で考えるべきか?
(基礎面積の違いによるコストへの影響は大きいでしょうから)

建て坪数が同じ場合の比較とすれば、後者の方式が妥当な気もします。
ただ、もとがアバウトなだけに、増減部分だけ別途見積もるのも、なんだか意味なさそうな気もしますし、そもそもそのコスト計算の方法も分からない状況ですから、この際もっと単純に、例えば吹き抜けは床面積の〇〇割程度上乗せすれば良いとか・・・一般的な簡易計算方法はないものでしょうか?

総コストとしましては、A>B、A>C・・・であることはわかります。
床面積の比較では、A>B=C

A(総2階、吹き抜け、ルーバルなしタイプ)の坪単価=60万と比較した場合

B(総2階吹き抜けタイプ)、C(ルーバルタイプ)の坪単価をどの程度割りましするのが妥当でしょうか?(あくまでも大雑把なコストの差を把握する目的)


まとまりのない文章で恐縮です。
どうせアバウトなんだから、余裕を見て、吹き抜け、ルーフバルコニーを床面積にカウントしてしまえば良いだけ・・・と言われてしまいそうですが、もしご意見等がいただけるようでしたら、よろしくお願いします。(最終的に坪単価60万円そのものが見込み違いであっても良いわけです)

投稿日時 - 2015-02-07 17:44:20

QNo.8912934

暇なときに回答ください

質問者が選んだベストアンサー

吹き抜けにすると坪単価は上がりますよ。
床面積は減りますが、吹き抜け部分の壁仕上げ面積が増えます。
一般には床のなくなった値段より壁の増えた値段が上です。
減額のつもりが増額になります。
ルーフバルコニーも同じです。
一般の床仕上げが減る代わりに防水床が増えます。
外壁面積は同じです。内壁面積が減るだけです。
内壁が減った代わりに、バルコニー手すりや腰壁が増えます。
これも減額のつもりが増額になります。
つまり、床面積が減っても、総額が大して変わらずに坪単価は上がります。
総額を減らしたければ床面積を正味減らすことです。
吹き抜けやルーフバルコニーは見積上は床面積です。

投稿日時 - 2015-02-08 10:14:45

お礼

回答ありがとうございます。
以下、長文になってしまい申し訳ありませんが・・・。

>吹き抜けにすると坪単価は上がりますよ。

「坪単価をどの程度割りましするのが妥当でしょうか?」と書いてありますように、坪単価が上がることは理解しているつもりです。
一方で、建設コストそのものは、下がる(プランにもよるでしょうが)との考えを前提にしています。

建設費用をA=3000万円とした場合、B=3000万円未満であると考えますが、そもそもそれが間違いであると言うことでしょうか?

吹き抜け等を面積に入れて考える場合ですが、
モデルケースのような場合ですと、施工床面積(50坪)で考える場合(吹き抜け面積をカウント)、Aと比較して一般的に坪単価は下がるのではないでしょうか?

A、Bとも施工床面積(吹き抜けを含める場合)は同じ50坪で、大きな違いは「居室」であるか「吹き抜け」であるか、つまりBの場合は、外壁、内装面積とも同じで、床がなくなる(構造的要素も関連するでしょうが)事になりますから、その分コストが下がるとの理解をしています。(複雑な要素が関係しますと、いろいろな答えがあるでしょうが・・)


床面積で考える場合の坪単価であれば、割り増し単価α「40坪×(60+α)万円)」、吹き抜け、ルーバルを面積カウントする場合の坪単価であれば、割引き単価β「50坪×(60ーβ)万円」、・・・

40坪×(60+α)万円=50坪×(60ーβ)万円 ⇒ 3000万円未満

このようなイメージで考えていまして、それぞれのαまたはβをどの程度見込むべきか?・・・それを事例で示したつもりでした。


>吹き抜けやルーフバルコニーは見積上は床面積です

面積カウントしておけば無難(厳しい側)であることはわかりますが、計画の際、コストの違いを意識しておきたいという前提があっての質問であることを、うまく説明しきれていませんでした。


>ルーフバルコニーも同じです。

ルーフバルコニーの場合は、バルコニー形状によって違ってくると考えます。
(総2階で計画している部分を、一部切り取りルーフバルコニーにすることを想定する場合)

大雑把な比較ですが、2階部分を以下のパターンとして考えてみました。
※1部屋を中止して、吹き抜けまたはルーフバルコニーに割り当てると考えた場合

<ルーフバルコニーを想定>

●コの字プランの場合、外壁面積は増え、内装面積は減る。
●L型プランの場合、外壁面積は同じ、内装面積は減る。
●I型の場合、外壁、内装面積とも減る。

<吹き抜けを想定>

●コの字プランの場合、外壁、内装面積とも同じ。
●L型プランの場合、外壁、内装面積とも同じ。
●I型の場合、外壁、内装面積とも同じ。

あとは、2階屋根面積が減る分と、防水、手摺等が増える分・・・。(他に細々としたことはあるでしょうが・・)

実際問題として、もとがアバウトな数値なだけに、妥当な数値など想定できるはずもないと言われてしまいそうですが・・。

今回の質問の趣旨としましては、吹き抜けあるいはルーフバルコニー面積(10坪)を除いた40坪としての坪単価をどの程度とみるべきか?

坪単価は60万円よりも上がりますから、その割り増しをどの程度見込むべきか・・が知りたかったことです。(吹き抜け、防水、手摺等に必要以上のコストをかければ、総額そのものが3000万円を超えることもあるでしょうが)

話をややこしくしてしまったようで、申し訳ありません。
もしかしたら、何か見当違いなことを述べてしまっているかも知れませんが・・?

投稿日時 - 2015-02-09 21:55:52

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回答(5)

ANo.5

再々回答です。
どんな吹き抜けを想定していますか?
吹き抜け部分の仕上げを考えてみてください。
床をなくすということは、1階天井から2階床までの空間に
壁ができるということです。さらに2階床には手すりが必要です。
構造的には吹き抜けにする部分に小梁を入れなければなりません。
1階天井の端には見切縁が必要です。2階床の端も同じです。
これらの工事と真っ平らな天井、床を作る工事とどちらが
手間暇がかかるか考えれば判断できると思います。
よ~く考えてから質問してください。

投稿日時 - 2015-02-11 17:12:35

お礼

>よ~く考えてから質問してください。

「よ~く」かどうかはわかりませんが、それなりに考えた上で質問をさせていただいたつもりではありました。

こちらの質問の方法がまずかったと・・・、そこは反省をしています。(趣旨を伝えきれていないような?)

完全にかみ合っていないようですし、これ以上続けてはご迷惑になりますから、これで最後にしたいと思います。


>構造的には吹き抜けにする部分に小梁を入れなければなりません。

「他にも構造の違い、施工難易度の変化等、細かいことを挙げればいろいろとあるでしょうが。」・・とありますように、簡単な坪単価のレベルではそこまで考慮するのはナンセンスであると考えていました。
居室がある場合でも、「床梁」が入りますから、小梁云々はネグっても良いかと・・。

構造的に、小梁を「入れなければならない」とは限りませんから、少なくとも「入れる必要がある場合がある」と表現していただければ、まだ理解はできます。

吹き抜けに面する外壁の耐風圧として必要な場合は、空間を優先してそれに変る方法をとるか、素直に小梁を入れるかになるでしょうが・・。

プランによって、いろいろな方法が考えられるだけに、こちらの曖昧なモデル提示が、お互いが思い浮かべている事にズレが生じてしまう要因であると、反省しています。



>床をなくすということは、1階天井から2階床までの空間に
壁ができるということです。

「壁ができる」・・・これも誤解をされているか、こちらの想定以外の方法で認識されているのでしょうね。
居室間仕切り壁が吹き抜けの壁にとって変るだけ・・との認識でした。


>さらに2階床には手すりが必要です。

これは、その通りですね。

一方で、居室を計画した場合は、床の施工(下地、仕上げ、巾木)、建具(出入り口扉、収納扉)、収納の造作・・・

手摺のグレードにもよるでしょうが、居室にするために必要な造作も無視はできないかと?

それらの要素を全てをプラスマイナスして、吹き抜けにした場合の方がコストアップになるとの見解であれば、納得できるかと?


>1階天井の端には見切縁が必要です。2階床の端も同じです。

「1階天井の端」が、2階壁との接点の事を指すのであれば、必ずしも見切縁が必要とは限らないかと?

「2階床の端」は、折上げた天井と床の見切りの事ですね?(手摺りの足元付近)
ここには見切り材が入りますね。

見切縁もいろいろですが・・・
正直、坪単価を考える上で特筆すべき要素ではないと判断していました。
居室にした場合は、巾木が必要になりますし、細々としたことを言えば、他にもあるでしょうね。


以上、 論点としての結論は曖昧なままですが、それでもいろいろと勉強になりましたの、そこは本当に感謝しています。(アドバイスする側の立場となれば、無駄な時間と捉えられてしまっているのでは?と心配しています)

また、別件で何か質問をすることがあるかもしれませんが、これに懲りずにアドバイスいただけると有難いです。

投稿日時 - 2015-02-13 15:12:01

ANo.4

NO.3です。私の回答を繰り返し読んでみてください。
吹き抜けにすると普通の床を作るよりも高くなります。
つまりなくした床の費用よりも吹き抜けにする費用の方が高いのです。
ルーフバルコニーも同じです。
A>B、A>Cではないのです。逆です。総額で高くなるのです。
減額したければ正味の床面積を減らさないとできません。
細かいことは述べませんが、質問者の減額案は増額案でしかありません。

投稿日時 - 2015-02-10 09:14:35

お礼

何度もお付き合いさせてしまい、申し訳ありません・・。
おそらく、こちらが大変な誤解をしているのでしょうが、なかなか理解するまでい至りません。
(大事な視点がかけてしまっているのかもしれません)

単純に同じ坪数(床面積)での比較であれば、吹き抜けのある住宅の方がコストアップにつながることはわかりますが・・・。

仰るように「正味の床面積を減らす事」が、一番のコストダウンの方法であることは承知しているつもりです。

基礎にかかるコストが一番高いことや、屋根面積、設備など、平屋建てのほうが相対的に占める割合が高くなるため、かなり割高になる事も承知しています。


>吹き抜けにすると普通の床を作るよりも高くなります。
つまりなくした床の費用よりも吹き抜けにする費用の方が高いのです。

単純に考えますと、床がなくなるだけですから、吹き抜けにした方が安く済むと考えていましたが、それが誤解であるということですね?

素朴な疑問ですが・・

外壁、間仕切壁、天井の面積は変りませんし、床の施工費用(部材、施工費用他)と比べてコストアップになるのは、どの部分でしょうか?(外観は総2階のまま何も変らない。)

吹き抜けの仕上工事(足場などで費用がかかる?)と比べたら、床の施工費用+2階の仕上げ工事(吹き抜けに該当する部分)はそれほどでもないと言う事でしょうか?


★「床の費用よりも吹き抜けにする費用の方が高い」・・できることなら、この部分をもう少し噛み砕いて説明いただけますと、理解に結びつくかと思います。

もし時間を割いていただけるようでしたら、よろしくお願いします。

投稿日時 - 2015-02-10 20:13:38

ANo.2

 No1です。
柱が何本、外壁が何ヘーベー、付帯設備など厳密な設計をせずに坪単価で積算するのが便利です。
私の場合は部屋になっている部分の坪数x坪単価で計算して、部屋でないところで原価が
大きくなるところは大体の費用を考えて足して概算積算しました。

 自分で全部設計すると材料、工賃、登記費、塀、ガス、電気、水道、電話などなど計算が大変です。
でも詳しく知りたいのであれば、業者に設計費用を出して総額を設計してもらうしか無いと思います。

投稿日時 - 2015-02-08 06:24:10

お礼

再度の回答ありがとうございます。

>部屋でないところで原価が大きくなるところは大体の費用を考えて足して概算積算しました。


大体の費用は、それなりの積算知識の裏付けがある上での大体でしょうね?

この費用の割り増しをどの程度見込むかによるのでしょうが、それをどの程度見込むかはそれなりの経験値がある方なら、過去の事例からの逆算などによって把握されているのでは?・・との思いがありまして、今回このような形で質問させていただきました。(まとまりがなくて・・・)

部屋でないところ(吹き抜け、バルコニー等)を面積参入してしまえば、厳しい側となりますから、概算においてはそれで十分であることはわかるのですが、実際にどの程度のコスト差となるかを理屈として知っておくことで、多少なりとも計画の際プラスになるのでは?・・との考えもあります。

また、概算を求めているわけではありませんで、計画の際にコストダウンをはかるための術として知っておきた、予備知識程度の感覚です。

アドバイスありがとうございまた!
参考にさせていただきます・・・。

投稿日時 - 2015-02-09 21:38:04

ANo.1

 普通に作ると坪単価60万円かも知れませんが、見積もりは3社見積もりすると安く作れる提案を業者がしてくれると思います。
金額が大きいですから恥ずかしがらずに業者と交渉すべきです。
バルコニーは坪単価に入れないと言われた経験がありますので広くするほうが快適です。
ひょっとしたら坪30万円でも作れると思います。

 家は完璧な間取りに設計するのは難しいのですが、坪単価は考えずに納得できるまで間取りを検討して最低価格を希望して3社見積もりすれば良い結果になると思います。
提案まで。

投稿日時 - 2015-02-07 22:04:09

お礼

回答いただきありがとうございます。

説明不足であったようで申しわけありません。

同じ坪数であっても、建坪が違うだけで坪単価は違ってくるでしょうし、建物の形状の差(総2階であるかどうか、建物形状に凹凸のあるなし、吹き抜け、ルーバルのあるなし)でも、坪単価が違うことはわかりますが、そのあたりのコスト意識として、それぞれにおいてある基準(事例ではAを基準として)に対してどの程度の増減を見込むべきか、ある程度念頭においておきたかったのが、質問をさせていただいた理由です。

投稿日時 - 2015-02-08 02:37:51

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