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解決済みの質問

住宅ローン減税を最大限利用?

新築を計画中の30歳の夫婦です。地方都市に土地はありますので、そこに建築費3000万くらいの住宅を建てる予定です。

住宅ローンを組むことになりますが、親から1000万の援助があります。それに自分たちで500万を用意して、頭金1500万で20年返済くらいを考えています。今の家賃と同じ月10万かそれ以下の返済、ボーナス払いなしということで無理のないようにと思います。

ですが、住宅メーカーは住宅ローン減税をフルに利用する為に、頭金なし、3000万を全額ローンで35年返済とし、10年後に1500万を繰り上げ返済した方が得だと主張します。その間頭金予定の1500万は別口で手をつけないようにすることだそうです。

でも、親からの1000万はすぐに住宅に使わないなら、直系尊属からの住宅資金の無税贈与枠1000万は認められないのでは?それに利子や手数料を考えると、住宅ローンの残高の1%を最大10年間所得税から引けるという優遇措置は意味がないのではないでしょうか???

どのメーカーも頭金ゼロ、フルローンを言いますが、おかしくないでしょうか?詳しい方、ご意見をお願いします。

投稿日時 - 2014-05-27 22:29:58

QNo.8613496

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

> 10年後に1500万を繰り上げ返済
見せ掛けの事実ですね。
3年の短期固定金利などでは1%を下回っていますから、その方が得になる場合があるのは事実。
ただ、条件が有りますよね。
・税金が控除されるのだから、控除額以上の税金を納めていなくては意味が無い。
・3年経った後も1%を下回る利率で借りる保証が有る。
・贈与税が免除される。
・繰り上げ返済手数料が無い。
などなど。

> 言いますが、おかしくないでしょうか?
どのメーカーも、銀行とは常に良い取引をしていないと、家を建て続けていくことは出来ませんよね。
取引を続けていくには、自分と相手の利益が必要です。
自分は家を建てることで利益を得ます。
相手は貸すことで利益を得ていますから、相手の利益が多くなるように立ち回れば、今後も良いパートナーとして取引を続けていくことが出来ます。
銀行員もノルマがあるし、たくさん貸して利益を得れば、銀行内での出世競争にも有利になりますから、担当している会社からの人がたくさん借りてくれれば、その会社により力を入れるのが銀行員の人情と言うものです。
だから、たくさん借りるように説得するのです。

会社の利益になるから説得するのであって、その人が贈与税等をたくさん取られて損をしようが、自分たちは得しかしないのでかまわないのです。

もう一つの考え方があります。
家と言うのは、(普通は)一生一度のことだから、出来るだけ良い物にしようとしますが、予算の関係でなかなかそうはいきません。
でも、3000万円を借りて、さらに1500万円も余裕があり、使わないと高額の税金を取られるとなれば、色々なオプションを購入して、結局4500万円全部を売り上げで持っていけるかもしれません。
そういう事を考えている可能性も無いとはいえないのかな。

投稿日時 - 2014-05-28 15:09:56

お礼

やっぱりですね!!くさいと思っていました。

>見せ掛けの事実ですね

条件が最適の場合に限り、有効かもしれないが、ほとんどは机上の計算なのですね!メーカーと銀行がお互いにウィンウィンの関係を構築する為に、そのような提案をするのですね。若いからと舐められたのでしょうか


>3000万円を借りて、さらに1500万円も余裕があり、使わないと高額の税金を取られるとなれば、
色々なオプションを購入して、結局4500万円全部を売り上げで持っていけるかもしれません

そう、その通りなのです。予算は3000万とはっきり伝えていたにも関わらず、提案された見積書は総額4500万でした!ふざけるなという感じです。自己資金予定の1500万がそっくりそのまま上乗せされた
価格でした。大手のホームメーカーです。若くてもセレブとかおだて上げ、その気にさせる戦略でしょうが、
自分たちをセレブだなんて思ったこともありませんし、一次取得でもあり、身の丈で見栄を張る気は全くありません。

地元の評判のよいところにしようという意思が固まりました。どこのメーカーでもそうでしょうが、一応何でも疑ってかかることが大事なのだと思いました。

よきご回答をいただきありがとうございました。

投稿日時 - 2014-05-28 19:59:43

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回答(7)

ANo.7

いろいろ条件はあるものの、実質の金利が1%を下回る、
或いはそれに近い状態であれば、
頭金に充当せずに定期などで運用した方がもうかる状態になりえます。

また、通常の住宅ローンは団信保険が含まれていますので、
住宅ローン残高に相当する生命保険に入っているのと同じ状態です。
質問者様にもしものことがあった場合、ローンは団信でチャラになりますが、
頭金に充当した分は返してもらえません。

さらに最近は繰り上げ返済手数料がないローン商品もありますので、
とりあえず借りておいて、あとからでもゆっくり計算して、思っていたのと違った場合や、
金利が上昇したりした場合、繰り上げ返済で頭金に充当したのと同じ状態にもってこれますが、
頭金に充当してしまえば、やっぱり追加で借りると言うことはできません。
つまり選択肢が広がるということです。

いずれにせよ住宅関係の雑誌やネットなどで情報収集して、
しっかりシミュレーションした上で判断すればよいと思います。
イメージではなくちゃんと計算すればどちらが得かは分かります。

投稿日時 - 2014-05-31 01:18:19

お礼

そうですね、そんな考え方もありますね!団体信用の生命保険がついているなら、もしものことがあっても大丈夫ですね。
いろいろよく考えてみます。ありがとうございました。

投稿日時 - 2014-05-31 22:08:34

預金連動型ローンにするとどうでしょうか?

私は、住宅購入金額全額を、金利なしの預金連動ローンにしていますが、10年間住宅ローン減税が受けられます。

投稿日時 - 2014-05-28 22:01:40

お礼

そんな商品もあるのですね!!でも、まあ、親からの1000万の援助を使いたいので、うちの場合は無理かもです。ありがとうございました。

投稿日時 - 2014-05-31 21:59:34

ANo.4

>どのメーカーも頭金ゼロ、フルローンを言いますが…

簡単なことです。
銀行等の金融業者を儲けさせるためですよ。

>それに利子や手数料を考えると、住宅ローンの残高の1%を最大10年間所得税から引けるという優遇措置は意味…

そもそもローン減税というのは、どうしても借金しなければ家を建てられない人に、金利負担を少しだけ税金面で手助けしてあげようという制度です。
金利・手数料分の何倍も減税されてかえって家計が潤う・・・なんてことは絶対にあり得ません。
金利・手数料が少し目減りするだけの話です。

>その間頭金予定の1500万は別口で手をつけないようにすることだそうです…

今すぐ払える現金があるのに、わざわざ借金して金利を払っていくなど、愚の骨頂というものです。
業者の儲け策にだまされないようにしましょう。

投稿日時 - 2014-05-28 07:54:37

お礼

おっしゃる通りですね。私も払える頭金があるのに全額ローンなんておかしいと思っていました。ありがとうございました。

投稿日時 - 2014-05-28 20:01:23

追加です。リフォームにも利用は可能ですので。業者のいうことは半信半疑でみたほうがいいですよ。

利害が伴いますから。

投稿日時 - 2014-05-28 06:27:51

実際に家を購入する目的でないなら非課税枠は使えません。目的があるなら

可能性はあると思われます。税務署で聞いてください。

実際に住宅ローン控除をフルで使おうとするなら、配偶者に収入があるなら共有名義にして

おけば夫婦両方がローン控除を使えます。頭金0は破産の原因になるので

しかも金利の総額が高くつきます。アナタの言うとおり繰り上げ返済への利用となると

非課税枠は使えません。あくまで購入資金のための非課税枠ですので。

投稿日時 - 2014-05-28 06:23:35

お礼

そうですよね!業者に騙されないように気をつけます。ありがとうございました。

投稿日時 - 2014-05-28 20:03:06

ANo.1

住宅ローン減税率がローン利率を上回る場合、たくさん借りた方がお得、という
逆転現象が起きます。

具体的に計算してみました。
(1)(2)とも、金利は通期で0.7%としています。

(1)頭金1,500万円支払い、1,500万円を20年
 月々返済額:66,996円
 総返済額:頭金1,500万円+ローン1,607万9,040円=3,107万9,040円
 住宅ローン減税総額(9年目から残額1,000万円を切るので8年分):85万882円
 全体支出:3,022万8,157円(うち利息支払い107万8,846円)

(2)頭金なし、3,000万円を35年、11年目で1,500万円繰上げ返済
 月々返済額:80,557円
 総返済額:ローン3,204万4,366円
 住宅ローン減税総額(10年分フル):257万3,565円
 全体支出:2,947万801円(うち利息支払い204万4,367円)
  *期間短縮繰上げ返済により、返済期間は17年8か月に短縮

ローン金利が1%を超えると、逆に頭金を多くし、ドンドン返していった方がお得になります。

アベノミクスだ何だと景気が良くなったようなことを言われていますが、
実際に住宅ローン金利は上がるどころか下がってきています。
向こう20年はこのまま横ばい、上がったとしても微増、というのが常識的な読みというものですから、
満額を1%を切る変動で借り、減税を10年受けたらそこからはドンドン繰り上げ返済、
というのが、正解だと思います。

ローン計算表は、エクセルで簡単に作れます。
私は、試行錯誤しながら、最終的にいくつか貰った見積と整合性が取れるオリジナル版を作って、研究しました。
いずれにしても大金を払っていくのですから、勉強しながら自作のエクセルシートを作り、
条件をいろいろ振ってみてパターンを把握した上で、
納得して結論を出すのが良いと思います。

投稿日時 - 2014-05-28 01:03:16

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