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解決済みの質問

マンションを売って戸建を買うってどう思いますか?

知り合いから(信用はかなりある)マンションを買わないかと言われています。

しかし自分は将来戸建が欲しいので断ってはいるのですが、知り合い曰く
「家賃を払うならローンでマンション買った方が良い、戸建を買う時にそのマンションを売ればローンを払った分だけ戻ってくるから得である」

と仰るのですが、どうでしょうか。

確かにそのマンションの値段でローンを組むと毎月のローンが今自分が払っている家賃と同じ位なので後で戻ってくるなら買った方が得ですがそんな上手い話あるかなと思っています。

マンションは劣化して価値下がりますから全て戻ってくると思わないですが家賃を払うよりかは戻ってくるだけ得でしょうか?
また、デメリットとしてどんな事が考えられますか?

皆さんの意見を教えてください!

投稿日時 - 2014-02-04 16:09:01

QNo.8461067

すぐに回答ほしいです

質問者が選んだベストアンサー

知り合いはマンションを売りたいのならば不動産屋に頼めば良いだけの話です。それこそ良い値で貴方に売りつけて戸建てを買いたいのでしょう。マンションを所有したことがある者は古いマンションを持ち続けるとババを背負い込むのと同じであることを知っているのです。ババを背負い込まされるとさらに売り逃げることが困難になります。
貴方こと賃貸の家賃が無駄と思っているのでしょう。その迷いがあり、知り合いの換言に惑わされ、明確な反論ができないのです。それは貴方がマンションを所有した経験が無いからです。ローン返済額と管理費と修繕積立費と固定資産税の総額と家賃を較べてください。本当に家賃と同額ですか。家賃の方が安いのではありませんか。
中途半端な小金を持っているので知り合いに狙われるのです。頭金をもっと増やして、早く賃貸から脱出をして念願の戸建てに住むことです。

投稿日時 - 2014-02-04 20:55:04

お礼

ありがとうございました。

職場の上司とかからも、「家賃払うのはもったいない」「20代のうちに購入しておけばよかった」などといわれちょっと焦っているのも確かです。

例えば売却ではなく購入後賃貸で貸す場合はどう思われますか?
もちろん場所や価格で変わると思いますし空白期間もありますが
ローン+維持費(税金修繕費)+手数料(不動産広告等)<借主からの家賃 ってなる事は普通はあまりありませんかね?

色々質問してしまってすみません。

投稿日時 - 2014-02-04 22:06:43

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回答(9)

ANo.9

悪いことは言わん、止めときなはれ。
賃貸より購入の方がお金が掛かり、売買する度に大きな出費も必要になります。前者は賃貸より広く質の良い設備に加え固定資産税や修繕費用(10~20年毎に100万円単位、マンションの場合は修繕積立金や管理費等)、後者は仲介手数料やローンに絡む費用等です。

マンションは駅近とか極一部の優良物件を除き、年々価格が下がっていきます。場合によっては売れないこともあるわけで(マンションにも寿命あり)、賃貸に出す場合も借り手が居ない期間があることを考慮しないといけません。

ところで、頭金は幾ら用意するのでしょうか?少々の頭金ではローン残高>マンションの価値ですから、差額を現金で用意しない限り売ることすら出来ません。これは借金する時にマンションに抵当権が付くことが原因で、ローンを完済しないと抵当権が外れないためです。
返済が進めばどこかで逆転するかもするでしょうが、マンションの価値現象も追いかけてくるでしょう。場合によっては完済まで逆転しない可能性もあり、この場合は資産というより単なる足枷にしか過ぎないでしょう。将来、一戸建てを買うことも不可能になる可能性も十分にあり得ます。
ローンを組んで買う限りこのリスクは付き纏い、少なくとも半分以上の頭金を用意出来ないなら買わず、将来一戸建てを買うための貯蓄に回しましょう。諸費用(物件価格の5~10%程度)は現金が必要ですし、少なくとも20~30%以上の頭金も用意しましょう。頭金は返済額軽減が目的ではなく、ローン残高>家の価値にしないためなのです。人生を左右する借金をするのですから、この程度のリスクヘッジは必要ですよ。

買う時期ですが、あまり早いと将来建て替えの可能性も出てきますので、平均寿命程度は持つ計算をしておくことをお勧めします(20代で買っておけば良かった、というのは無理がある)。あとは頭金が貯まった時期もありますが、定年までの返済とすると借入金額も絡んできます。更に、一番重要なのは家族構成が決まっていることでしょう。これが決まってないうちは間取りや広さ等も決まりませんので、買う時期ではないかと思います。

投稿日時 - 2014-02-05 10:37:10

お礼

回答ありがとうございました。

色々考えた結果やはりやめておこうと思います。

後で借金でどうしようもなくなるより買わなかった事をもったいなかったな~と後悔する方がまだマシだと思いますので。

投稿日時 - 2014-02-06 16:06:01

ANo.8

No.7です。追加質問があったので回答します。
実は中古物件を安く買って、賃貸にして運用しています。家は自分が住めば消費ですが、貸せば投資なのです。賃貸に住むのは浪費です。ローンで買ったマンションを賃貸にするのはあまり儲かりません。利回り分をローン金利が食ってしまうからです。
キヤッシュで買うならば貯金よりもずっと有利です。早ければ10年で投資金額が回収できます。中には自分達が使った後の物件を賃貸にして、初期購入費用の埋め合わせにしています。マンションの場合は管理費と修繕積立金が重荷です。貸せなかったら、ボディーブローのように堪えます。戸建て中古の賃貸は資金が必要ですが、土地は腐らないので安心感があります。タダ同然の建物に家賃をくれるのですから。
いずれにしても安く買うことが必要で、バブル崩壊やアジア通貨危機やリーマンショックのような時を利用して安く買うことです。その当時には当初売値の7割程度に値引きさせて買えました。次ぎのチャンスはアベノミクスの終わりの時です。駆け込み消費で買った家のローンが払えなくて手放す人が必ず出てきます。

投稿日時 - 2014-02-04 22:42:06

お礼

回答ありがとうございました。

色々考えた結果やはりやめておこうと思います。

後で借金でどうしようもなくなるより買わなかった事をもったいなかったな~と後悔する方がまだマシだと思いますので。

投稿日時 - 2014-02-06 16:05:42

5年以内、60回返済以内で購入できるならマンションを買うのも悪くありません。

一般的に5年以上の返済計画で借金をすると、借金のコスト(=金利返済)が上回って、貴方が損して、金融機関とマンション業者が得する事が判っています。

投稿日時 - 2014-02-04 19:39:14

お礼

ありがとうございました。
全額となると5年どころではなく30年くらいかかりそうです^^;

投稿日時 - 2014-02-04 21:55:40

ANo.5

>「家賃を払うならローンでマンション買った方が良い、戸建を買う時にそのマンションを売ればローンを払った分だけ戻ってくるから得である」

この知り合いの話は、マンションに投資しないかと言っているのでしょう。投資と言うのは言わずものがな、値上がりを期待してお金を運用するということです。デフレ時に行う投資ですから、リスクの方が大きいのは言うまでもありません。
しかも、土地のないマンションなんて、余程の超一等地でもない限り年々値下がりしていきます。(超一等地でも下がります)
将来値が下がるものに対して借金してまで投資しようとする人などいるでしょうか?

しかも質問者様は、そのマンションを終いの住まいにするのではなく、仮住まいをして、将来は戸建に住もうとされています。戸建に住もうと思われた時期には、当然購入したマンションの価値は新築時よりも下がっています。マンションの価値は下がり、管理費や修繕積立金は高くなっていきますが、ローンの返済は新築時の金額を返済しなくてはいけません。

よくよく考えてみてください。戸建を買う時にマンションを売ればローンを払った分だけ得だというのは、

売るまでに払ったローンの支払額+売るまでに払った維持費(管理費、修繕積立金、駐車場代など)+ローン残高-マンションを買わなかった場合の賃貸料<売却価格

とならなければいけません。でなければ、賃貸住んでいた方が得だっという結果になります。仮にこのような結果になるのであれば、誰もが借金してマンションを購入するのではないでしょうか。いずれ戸建に住まわれるのであれば、こんなリスクのある投資をする理由が見付かりません。デメリットしかないということです。

ご参考になれば幸いです。

投稿日時 - 2014-02-04 18:00:31

お礼

ありがとうございます。

仰るとおり本当にこんな上手い話なら皆同じ事やっているはずだしと思いました。
ただ皆と違うのが、その知り合いが親戚なので金利を非常に安くしてくれるのです(多分その知り合いに借金する事になると思います)

それでも維持費とか考えると最終的にどうかなと思ってしまいます。

投稿日時 - 2014-02-04 21:54:22

ANo.4

マンションの金額、固定資産税、修繕積立、管理費を合算する。
同じ広さの賃貸で住む年数での予想を出す。

売るならリフォームするか、かなりの安値で売る。
売っても収入としての税金がかかる。
その先に一戸建てなんて一般人には怖くて出が出せません。
デメリットは税金。

投稿日時 - 2014-02-04 17:54:27

お礼

ありがとうございます。
同じく一般人なのでかなり怖いです。

投稿日時 - 2014-02-04 21:30:34

ANo.3

まず、賃借アパートの家賃は「払いっ放し」なので、支払った家賃は戻りません。これに対してローンを借りてマンション買って毎月返済していけば、返済した分だけ自分のものになる計算になります。

しかし、何かアクシデントがあってあなたの収入が激減した場合、賃借だったらもっと家賃の安い物件に引っ越すという選択肢がありますが、ローンの場合はどうしようもありません。返済条件を変更してもらえればいいですが、そうでないならマンションは競売にかけられ、さらに全額払いきれず残債が残る危険性があります。
この点で、賃借には柔軟性があると言えます。

またマンションを購入した場合、いくつかのリスク要因があります。

・居住用資産は買った時が最高値で、その後どんどん価値が低下していく(土地価格が高騰すれば別ですが)。だから売却時にはローンが完済できない恐れがある。

・売りたい時にちょうど都合の良い購入者が出てくるとは限らない

・分譲マンションは管理費等の維持費用がかかる。従ってローンの返済元利金以外に結構なコストが発生する

というようなことを考えれば、売却前提でのマンション購入は、余程好条件で売却できる見込みがある物件でなければ、中途半端な結果に成りかねない恐れがあります。

投稿日時 - 2014-02-04 16:55:15

お礼

ありがとうございます。
やはりリスクが高い投資になりそうな気がします・・・

投稿日時 - 2014-02-04 21:28:23

ANo.2

マンションの値は、殆ど土地の価格の反映でしょう

値上がりはバブル時代の話、今は必ず下がります

オリンピック情報で一部値上がっている地も一時的

マンションはローン払いだけではありません、共益費と修繕積立金が結構掛ります

今時の建築工事屋は、極端なローコスト=手を掛けない仕事です

其れに、職人も熟練工は少なく、低い日当で質が良いとは言えない

徳になる要素は見つけられない、特殊な場合は解らないが・・

投稿日時 - 2014-02-04 16:25:59

お礼

ありがとうございます。
そうなんです、ローンだけじゃなく税金とか維持費も含めると最終的にはどうなるんだろうかと思っているのです。

投稿日時 - 2014-02-04 21:25:01

ANo.1

その知人はどこの誰なんですか。
家賃よりローンを払う方がいいのは控除による還付金もありますし、納得です。
が、戸建を買うときにマンションを売って…とは、買い手もしくは借り手がいればの話ですよ。
確かに払った分を取り戻しローンを無くす方法は2,3あります。

が、すべてうまくいけばの話ですよ。

投稿日時 - 2014-02-04 16:17:07

お礼

ありがとうございます。

自分も同じく、果たして売り手借り手がいるのかというのが一番引っかかってます。
立地は駅前ですごく良いのですが築22年バブルの頃より半額以下になってます。
そしてあとは税金です。ローン<家賃になればこんなにいい話はないですが結局どうなんだろうか・・・

投稿日時 - 2014-02-04 16:26:54

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