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解決済みの質問

入居の促進に何をしたらよいか教えてください

私の友人がアパートを経営しています
物件は3DK(6.6.6.DK.BT)ですが2割が開いており募集に苦労しているようで、よく相談を受

けますが、お金のかかりすぎる設備投資は極力抑える中ではなかなか良いアイデアがありません
田舎ですので家賃は立地相場だということで、築24年の大手ハウスメーカーの木造アパートです

概要は、ユニットバス・エアコン・バストイレ別(田舎ですので当たり前です)・ウォシュレットトイレ・駐車場完備・南向き日当たり良好・中階段の1,2階それぞれ3DK2戸の4戸のものを4棟(計16戸)経営していますが借金で大変なようです

敷金は退去時用に2か月預かり(勿論、立会で相互確認した部分の修復を除いた残金は返戻)、礼金なし

このような状況の中で、入居の促進のためまず何を設備等改善したらよいでしょうか
アパート経営で成功されている方、現在借家に入居されている方、入居物件を探されている方等のご意見を頂ければ有難いのですが

費用についてはとりあえず考えずに、優先項目を教えていただければと思います
これが是非ほしいというようなもの、これがあったら考えるというようなものがあったら是非お聞かせください

教えていただいた中から、多いものについて友人に伝え参考にさせていきたいと思います

(例えば (1)浴室乾燥機 (2)インターホン (3)ソーラー などといった感じです)

投稿日時 - 2014-01-06 20:40:40

QNo.8417580

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不動産会社勤務経験者です

最も効果的な方法は入居者を決めた営業担当にお礼を渡す事です。

営業担当がお客様を案内しておススメをします、最後の一押しはやはり現場の営業だと思います。

他にも同じ様な空室物件があれば営業担当は最後にどちらを押すでしょうか!?

金額は5,000円~10,000円辺り、不動産会社には当然内緒でお小遣い感覚で良いと思います。

これで1ヶ月でも早く入居が決まれば安いもんだと思います。


参考に・・・

投稿日時 - 2014-01-06 21:02:12

お礼

なるほど、そういう手がありますか
早速伝えます
やってみる価値はありそうです
貴重なご意見ありがとうございます

投稿日時 - 2014-01-07 08:57:44

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回答(8)

フローリング、クーラー、鍵を頑丈なものにするなどいろいろありますが、なにより家賃を下げることです。
家賃を下げていけば必ず入居者は見つかりますよ。

投稿日時 - 2014-01-06 21:34:47

お礼

No1さんのお答えと同じですが、家賃は相当下げてきており、更なる下げは小幅にならざるを得ません
値下げは考えられますが、その前に入居を確保できる方法があればと思い伺いました
以前から値下げについては友人とも検討を重ねましたが、安かろう悪かろう(家賃滞納)では困るということでした
ちなみに、ここの募集家賃は近隣のワンルームの1.4倍程度ですのでせいぜい1.3倍が限度かなとも話し合っています
ある程度の所得のある方に、ある程度の家賃で提供できれば良いのですが
更に家賃値下げについても検討したいと思います

ご意見ありがとうございました

投稿日時 - 2014-01-07 11:55:31

ANo.7

築24年ではそろそろ耐用年数が来ているのです。近くに新しい物があれば、古い物には住みたくありません。設備投資しても多くは望めません。ハウスメーカーの口車に乗せられたのです。
農家の相続税対策で建てるようなアパートのビジネスモデルは破綻しているのです。相続税対策ならば、建てた時点でうま味があったはずです。都会なら需要もあるが、もともと需要が少ないのに取り合いをしているのです。

投稿日時 - 2014-01-06 21:26:43

お礼

現状に対する理論を伺っても何も参考になりません
空き部屋を見せてもらいましたが床・天井・壁・BTきれいにしてあり、部屋の南には畳2枚近くの大きな出窓があり大変明るい部屋でした
敢えて言えば1部屋はフローリング、他の2部屋は畳で、これが時流に遅れているのかもしれません

ご意見ありがとうございました

投稿日時 - 2014-01-07 12:58:21

ANo.6

元不動産勤務です。

地域性や周りの物件を比べての事でしょうから
一概には何がダメとも言えません。
近隣に新しいアパートが多くてもダメだし
駅近でも空いてるような地域では住宅地でも埋まりません。
鉄塔や線路、墓地、畑や田んぼが多すぎても砂埃を気にする人は避けます。
学校が近くても騒音が嫌とか人によってさまざま。

そこは仲介に入る不動産に聞くのが一番ですよ。
お客さんを案内されたあとで契約に至らなかったら「何が不足だったのか?」と聞くといいと思います。
「なんでウチで決めてくれないのよ!」という感じで聞くと濁されてしまいますので
「どんなところがほかの物件より足りないの?」と聞くほうが良いかも。

お客さんの直の声を聞いている案内担当に聞くことです。
改善のしようの無い原因なら値下げ。
改善できるなら投資
あと、会社に菓子折り持って挨拶に来てくれる大家さんの物件はやっぱり押し気味になるので
仲介業者と仲良くってのもいいかもね。

投稿日時 - 2014-01-06 21:08:20

お礼

なるほど、道理ですね、最後の5行は参考にさせていただきます
立地は最寄り駅まで500m、イオンまで200m、小学校まで100m、中学校まで500m、コンビニまで200m、書籍ゲームセンターまで150m位で悪くはないと思いますが、あえて言えば進入路が狭く(4m幅)長い(100m位)ことかもしれませんがこれはどうしようもないことです
仲介業者との連絡を密にする手だてを考えていきたいと思います

参考になりました、ご意見ありがとうございます

投稿日時 - 2014-01-07 11:44:21

ANo.5

設備よりも
家賃、営業、広告等に改善の余地があるのでは?
田舎ということで、難しいと思いますが
例えば、企業(派遣)の社宅のような契約などなど

投稿日時 - 2014-01-06 21:07:59

お礼

家賃はNo1さんにお答えしたような状況で、値下げは随時行ってきたようです
営業や広告といってもどうしていいかわからず、大手不動産3社にお願いしているようです
地元業者では斡旋が難しいようです
もし何か独自の営業方法等あればアドバイスいただければと思います
企業との契約、家賃下げてもこのほうが家賃保証が確実で良いとは思いますが、手段は例えばどうしたらよいでしょうか
貴重なご意見、二人で検討したいと思います
ありがとうございました

投稿日時 - 2014-01-07 09:16:41

ANo.3

ペット可にすればいいんじゃないでしょうかね

投稿日時 - 2014-01-06 21:01:17

お礼

すでにペット可で、ペット入居については退去時の臭気対策ということで敷金を1か月多く受け取っている(合計3か月)ということです
ご意見ありがとうございます

投稿日時 - 2014-01-07 08:52:15

洗面台を新しくすると良いみたいです。
http://www.kenbiya.com/column/rugby

投稿日時 - 2014-01-06 20:57:39

お礼

洗面台とはキッチンの流しではなく、洗面所の流しでしょうか
この点ご意見いただければ有難いのですが
貴重なご意見ありがとうございます
参考にさせていただき伝えます

投稿日時 - 2014-01-07 08:49:49

ANo.1

家賃の値下げしかないでしょうね。
都会のような住むところがなかなかないならまだしも
田舎で人がいないとなると相場通りやっていたらそんなものでは?
むしろ2割の空きなら御の字でしょう。

投稿日時 - 2014-01-06 20:53:01

お礼

家賃は契約毎に周りを見ながら値下げしてきたと聞いています
相場よりあまり安いと、滞納などする人が入居する恐れがあり慎重さが必要かと話し合っています
ご意見ありがとうございます

投稿日時 - 2014-01-07 08:45:31

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