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解決済みの質問

マンションの住み替えって簡単なものなんでしょうか?

近所にある中古分譲マンションを購入するかとても悩んでいます。夫、私、子供の3人家族です。
品川区 築9年 面積50m2弱(7帖+4帖、6帖) 価格3500万円弱
20m2のルーフバルコニーが付いています。3階。日当り良好。
この地域はとても人気のある場所らしく、この広さで3500万円弱という値段に魅力を感じています。
値段の理由は隣がセメント工場で、窓を開けるとガガガ…と音がする事、マンションの裏側が4車線の道路でやはり車の音がする事です。
この値段だと場所を移れば新築を買える値段なので、川崎のタワーマンションなども見学に行きましたが、やはりこの辺りで暮らして行きたいと思っています。
しかし、これから小学校に上がる子供がいる家にしては広さも収納も足りないと思います。
夫は現在住んでいる賃貸物件に14万弱支払っているので、今回マンションを購入し、どうしても手狭になったら15年後くらいに売却を考えたらいいと言っています。営業の人も手狭になったら移り住めばいいし、この辺りの土地はそう簡単に値崩れしません、と勧めてきます。。。マンションの住み替えってそんなに簡単なものなんでしょうか。
頭金は500万、貯蓄はそんなにありません。
賃貸では掛け捨てなので、早く自分の家を持ちたいという気持ちもあります。
計算してもらったところ、だいたい月々12万ぐらいの支払いで済むようです。
私としては、もう少し安い賃貸に移って一生賃貸暮らし、もしくは1960年~70年位に建てられた大通り沿いの安いリノベーションマンションを探す、というのも選択のひとつなのかな…と思い始めました。
あとあと後悔するのは怖いので質問させていただきました。
よろしくお願い致します。

投稿日時 - 2013-10-07 13:31:57

QNo.8295544

すぐに回答ほしいです

質問者が選んだベストアンサー

マンションを2室保有、最初に購入した部屋は賃貸に出し、残るもう1室に現在住んでいます。

最初の物件を購入する時、大きな買い物ですから大変迷いました。人にも相談しました。
相談しすぎて、周りからうんざりされた程です。

・・・そこで分かった事は、「物件の好みはひとそれぞれ」だということ。

ある物件について、自分が長所だと感じたポイントも、人によってはマイナス点、更には買わない最大の理由、とまで断言する人もいました・・・

もちろん、値段の相場を含めて、不動産を見る目が養われるまでは、変な物件をつかむ恐れもありますが、足を運んで数十件程度見れば、あとはご自身の【直観】を信じてもいいのではないでしょうか?

あれやこれや、他人に相談したにかかわらず、結局のところは迷うばかり。それで、1件目も2件目も、物件情報を見て自分で判断、購入は自分で決めました。

さて、今回の物件ですが、正直これだけの情報では判断がむずかしいように思います。
これまでの回答者の方々がおっしゃるのも、よく分かるなぁ~と思う反面、その通りにはならない可能性だってありえるのではないでしょうか?

以前、賃貸で片側3車線の幹線に面した5階の部屋に住んだことがありますが、洗濯物が排気で汚れてどうしようもなかったことはありません。気になるようでしたら、部屋干しにするのも手です。

親子3人で50平米程度の部屋に住んでいる家族は、たくさんいらっしゃるのではないでしょうか?

また、ルーフバルコニー付との事ですが、これが最大の魅力ですよね?(自分だけでしょうか?)室内の設備などはどんどん劣化して、価値がなくなりますが、ルーフバルコニーなら、たまには外で夕飯→ 家呑みなんていいですよね?秋のこれからは月もきれいでしょうし・・・

・・・と褒める部分だってあるのでは?

この物件について、もし迷っているのでしたら、やめた方がいい、とも言えるかもしれません。

物件とは、縁のものです。
購入する物件は、向こうからこちらにやってきます。

縁のない物件は、購入までにいろいろな障害が出て、結局購入に至りません。
が、縁のある物件は、あらゆる問題がするすると解決し、まるで買うことが最初から決まっていたかのように、購入にたどり着きます。

2件購入したうちのどちらもがそうでしたから、それだけは自身をもってハッキリ言えます。

より良い物件と出会えるまで、頑張って下さい。

投稿日時 - 2013-10-11 12:18:26

お礼

ご回答ありがとうございます。皆さん否定的なお考えが多い中、気持ちに寄り添ってくださるようなご意見、感謝しています。「物件の好みはひとそれぞれ」。こちらで色々な方達にご意見をいただくたびに気持ちがあちこち行ったり来たり。。。きっと私はこういう回答が欲しかったんだと思います。今日から3連休なので夫と前向きに冷静に(なれますように!)検討したいと思います。ありがとうございました。

投稿日時 - 2013-10-12 09:35:43

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回答(7)

ANo.6

>品川区 築9年 面積50m2弱(7帖+4帖、6帖) 価格3500万円弱

率直に書きます。私なら買いません。
まず、質問者さんが懸念しておられるように、ファミリー向け物件としては狭すぎます。
早晩、もっと広いところに引っ越したくなるのが目に見えています。
かといって、単身者には広すぎるので、転売するときの売却層が定まりません。

土地なら値崩れしにくい地域なのかもしれませんが、マンションは24年経過したら、
かなり古い部類になります。設計思想なども古くなっているかもしれません。
あと、騒音問題。これも売却の際、ネックになりそうです。

かく言う私も、築15年のマンションに約10年住み、昨年転売(その時点で築25年)しました。
売れるかどうかかなり心配しましたが、一週間もしないうちに買い手が見つかり、
(最初に内覧された方が即決されました)、ホッとしました。

私が所有していたマンションのメリットは100m2を越えていて広かったこと、
地下鉄駅まで徒歩5分だったこと、学校や大学病院やスーパーが近く生活の利便性が高かったこと
幹線道路に面していない住宅街で静かだったこと、などです。

デメリットは築25年と古かったこと、駐車場が付属していないこと、エレベーターが
マンションの二階からしか利用できないこと(一階から二階までは階段でした)などです。
私が購入した際、先の居住者が手放された理由が、病気で足が不自由になり、
二階まで階段を利用することが難しくなったためでした。

私が売却した方は、4人家族で広さを求めていた、通勤通学のため駅の近くに住みたかった
ご家族のひとりが病気がちで大学病院に定期検診に行く必要があった、車は乗らない生活なので、
駐車場は不要とのことでした。
古くてもご両親が住みとおすつもりなので、転売は考えておらず、古くてもリフォームで
キレイになれば大丈夫とのことでした(私は老後の階段問題が内心心配でしたが)。

住宅は大きな買い物です。慎重な上にも慎重になさってくださいね。

投稿日時 - 2013-10-10 19:27:50

お礼

ご回答ありがとうございます。
>転売するときの売却層が定まりません。
この言葉が夫の心に響いたようです。
実はまだ悩み中ですが、よくよく夫婦で話し合ってみようと
思います。

投稿日時 - 2013-10-10 22:34:49

ANo.5

単純計算して、3000万円弱のローンを組むことになりますね。

で、仮に15年後位に売却とすると、築24年です。
たぶん売却価格は2000万円くらいだろうと思います。

「この辺りの土地はそう簡単に値崩れしません」
確かにそうなのかもしれませんが、マンションの建物と土地の価格の割合は、圧倒的に建物の方が多いのです。
いくら値崩れしないといっても、建物の価値が大きく下がってしまいます。
周辺環境は良くないですし。

仮に売却してもローンが残ってしまいますよ。
ローンを完済しなければ、次のマンションは現金で買うことになりますね。

頭金を3割以上、15年で完済できるくらいの計画でないと・・・。

お勧めしません。

投稿日時 - 2013-10-07 18:41:32

補足

あと、初めは120万だった仲介手数料が70万になり、ついにタダでいいです!と仲介業者に言われました。仲介業者さんはかなり焦っていて、他の方が買う前にどうしても我が家に買ってほしいようです。。

投稿日時 - 2013-10-07 23:40:51

お礼

ご回答ありがとうございます。お金の問題は常に頭が痛いです。最近は持ち家の人達がとても立派な人に見えてきました。。。

投稿日時 - 2013-10-07 23:36:13

ANo.4

マンション購入は、昔から賭けです。そして、多分、いま選択している物件は、かなりリスクのある物件だと感じました。セメント工場、四車線道路というだけで、子育てには適しません。

それに、所得税、固定資産税、管理費、修繕積立金は、頭に入っていますか。

そして、前区分所有者が9年目に手放すということは、何か問題があるのかも知れません。10年目の瑕疵保障期間内の大規模修繕工事は終わっているのでしょうか。築10年までなら瑕疵請求できます。

直近の管理組合の「総会議事録」等の閲覧を要求して、修繕積立金がどれだけあるか確認してください。総会上程議案説明書を閲覧できれば、収支決算報告がありますので、銀行の預金残高の総額が分かります。その金額で、今後、10数年毎の大規模修繕が実行できるか判断してください。総会議事録の閲覧を拒否するようなマンションでしたら、管理組合が正常に機能していない可能性があるので、回避すべきと思います。

修繕積立金が過少ならば、場合によっては数倍まで積立金徴収が跳ね上がりますから、そういうものの値上げも、加味しておかないと大変なことになります。全く不足なら、工事費を借り入れして工事を実施しますから、その時は、「一時金」の徴収になります。数10万円から100万円くらいの一時金払いが必要になるケースもあります。

おそらく、輪番制で、管理組合役員も廻ってきます。総会に欠席したら、欠席裁判で理事長にさせられていたということもあります。

マンションを持つことは意外に大変です。賃貸のように気楽には行きません。

投稿日時 - 2013-10-07 17:08:55

お礼

ご回答ありがとうございます。とても勉強になります。箇条書きにして不動産の担当の方に聞いてみようと思います。

投稿日時 - 2013-10-07 23:32:28

>マンションの住み替えって簡単なものなんでしょうか?

住み替えは簡単です。

でも、買い替えや、換金は困難を極めますよ。

だから昔から「不動産」と呼ぶのです。

動かせないという意味は、物理的移動できないだけじゃなくて、所有者間の移動、すなわち売買が困難であることを意味します。

投稿日時 - 2013-10-07 16:44:16

お礼

ご回答ありがとうございます。質問後、私と似たような質問を見てまわりました。自分が全然勉強不足だと痛感しています。

投稿日時 - 2013-10-07 23:25:07

ANo.2

ルーフバルコニー良いですね、でも 窓を開ければ五月蠅い立地で果たしてルーフバルコニーにどれだけの価値があるでしょうか。
セメント工場はせめて夜は音が無くなりますが、道路はそうはいきません。少なくなったとは言え車の排気ガスで結構空気は汚れています。おそらく物干し竿のうえは真っ黒になります。

気にならなければ問題無いですが、一度気になると、騒音って嫌なもんですよ。
狭いのも気になりますね。

投稿日時 - 2013-10-07 16:18:54

お礼

ご回答ありがとうございます。子供が嬉しくてルーフバルコニーの上で大の字に寝転がっているのを見て、いいなぁと思いました。悲しいかな、幹線通り沿いでなければとても手が届かない値段になっていると思います。

投稿日時 - 2013-10-07 23:22:33

ANo.1

安いのに理由があるなら買い手が居ない理由も判る筈ですね。
築9年だとこれからが値下がり幅が拡がる為、正にギャンブル的です。寧ろ賃貸に出す目的で買う物件かと思います。

投稿日時 - 2013-10-07 14:29:05

お礼

ご回答ありがとうございます。ギャンブル…怖い響きです。なんとか失敗だけは避けたいです。。

投稿日時 - 2013-10-07 23:12:48

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