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解決済みの質問

敷金の扱いについて

3ヶ月前に、アパートを退去いたしました。

その際に、ハウスクリーニングと畳の表替え麩の張替え代を入居時に納めた敷金から引いて返金されました。

引越し先が目と鼻の先だった為に、アパートの駐車場を、継続して契約しています。

その為、退去後のアパートの動向について目に入っており、入居者募集もかけていない様だったのを不思議に思っていたら、大規模なリフォームを行い間取りや和室から洋室への変更をしていました。

今更ながら、退去時の敷金明細に明確に麩の張替えや畳の表替え代として引いておきながらリフォームにより、その必要が無くなっています。

慣例うんぬんでは、無く法律的に明細に表替えや張替えをすると記載してお金を徴収しておきながらそれを実行しない事は、問題無いのでしょうか?

以前、廃車代を受け取りながら海外等に横流ししていた業者が検挙されていた記憶がありますが、それと同種の行為に思いますし、結局リフォームしている事から徴収した敷金の使用用途は、持ち主の裁量の範疇なのかとも思います。

法律的には、黒か白で言うならどちらでしょうか?教えて下さい。

投稿日時 - 2013-06-24 18:22:14

QNo.8148013

暇なときに回答ください

質問者が選んだベストアンサー

 不動産賃貸業を営んでおります。

 ライバル撲滅の観点から、ガンガンクレームをつけて廃業させてほしい気持ちもありますが(^o^;; 黒か白かなら白ですね。

(1)税務署が、「もらった時点で大家の懐にはいるものである」として、家賃などと同様に、大家に対して所得税・法人税などを課税しています。

 懐に入ったものなら、どう使うかは大家の自由。自由に使えないなら大家のものではないことになり、大家のものでないなら大家に課税するのは不当です。

 税務署が胸を張って課税するのですから、質問者さんがお支払いになったものを大家の収入として懐に入ったものと考えるべきなのではないでしょうか。


(2)なにをすべきかは賃貸借契約で決まっているのですが、十中八九、「賃借人は、修理・原状回復などをして退去する」となっているものと思います。

 となると、事実上退去(A)して、修理などを業者に行わせて代金を払って、契約上の退去(B)をする、という作業を質問者さんがすべきだったことになります。

 ですから、そうしたいならそうすればよかったのです。

 そうしてもらえば大家も、工事手配も必要なく、工事が不満ならやり直させてBまでの家賃がもらえたので幸せだったのです。

 しかし大家の多くが、敷金などをもらって、引き換えにA以後の家賃請求権を放棄する、工事手配・監督等の手間も自分がかぶります。それは工事内容を自分で自由に決めたいからです。

 でその大家も、質問者さんに、新たに(賃貸借契約とは異なる)契約、くどいですが「本来賃借人がやるべきこと(襖の張り替え、畳表の張り替え・・・)の代わりに敷金などをもらって、A~Bの家賃請求権を放棄する、工事手配等の手間も自分がかぶる」申し込みをしました。

 質問者さんはその契約申し込みに応じたのです。賃貸借契約とは異なる、新契約の成立です。

 で、新契約の内容を吟味しなければならないのですが、大家の申し込みは、「必ず襖を張り替えます、必ず畳表を・・・」と話ではなかったはずです。

 「あなたはこれこれの費用を負担するんでしたよね。だから、合計○○万円負担するのに異議はないですね」という程度の話だったはずなのです。

 新契約に際して質問者さんが、「必ず畳表の交換はしますね?」とかさまざま確認したのならべつですが、新契約において「金額」しか問題になっていないなら、言い換えると、襖張り替えなどの項目は金額を正当化する理由でしかなかった場合は、大家がどう使おうと、口出しできる場合ではありません。

 新契約によって質問者さんは、A~Bの家賃や工事手配・監督などの義務を免れた代わりに、作業内容に対する口出し権を失ったのです。


(3)たとえば、和式トイレの掃除代金を受け取ったら掃除しかできない。「洋式トイレに交換するのはまかりならぬ!」ということになると老朽化する一方です。

 壁全体の清掃料をもらったら、一部でも壁紙を剥いで壁に穴をあけてはならぬ。結局エアコンはつけられない、となると、設備は時代に合わなくなります。

 常識的にみて、そういうのはおかしくないですか?

 それはやっていいという話なら、やっていい交換とやってはならない交換の境目はどこにあるのでしょうか。

 非常に難しい話であり、社会常識として、賃借人に負担の増額を求めているわけではないので許されていると考えべきではないでしょうか。
 

投稿日時 - 2013-06-25 18:42:37

お礼

不動産業者さんからのご意見で非常に明確だった為にベストアンサーとさせて頂きました。

他の回答を頂いた方の考え方も納得出来る部分もありました。

契約書に当初から明確に退去時の費用は、汚してようが汚してまいが麩の張替えと畳の表替え、ハウスクリーニング代がうたわれておりそれに沿った敷金の精算であるため納得しておりました。

ベストアンサーにさせて頂きましたが数カ所、借りる立場の人間として意見させて頂ければと思います。

以前古いアパートに住んでいて、私含め2世帯が住んでいましたが、たまたま、ほぼ同時に2世帯が退去

する事になり、どうやらそのタイミングで建て替えを決めたようで建て替えるので現状復旧の必要無い

との事で敷金は、全額返金されました。

その経験から、今回の敷金の扱いに疑問を持った次第です。

また、不動産屋から忙しい時期で退去時立会い出来ないから退去後現況確認して

書類を郵送すると言われ不安でしたがそれに応じました。

届いた書類には、明確に麩の張替え代 麩×8枚でいくら 畳の表替え代 畳×8枚でいくら

と記載されていました。まさに契約書に書いてある金額がそこに記載されていました。

今回の件で、数万円の為に不動産屋に文句を言うつもりは、ないのですが明細書に記載して

それを実行しない行為に違法性が無いのかが気になりました。

建て替えで退去させられる場合の多くは、敷金を私の経験した事と同じ様に

全額返金されているケースが多いと思います。

それは、建て替えするのに何を修繕するんだ?と借り手から言われるからだと思います。

それなら、リフォーム予定なのでこの部については、修繕費要りませんとかリフォーム予定なかった為に

徴収したけどやっぱりリフォームするから返金します。

と、言ってくれたら良い不動産屋だなぁと思います。

他の回答を頂いた方含めまして色々なご意見ありがとうございました。

投稿日時 - 2013-06-26 02:31:19

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回答(4)

ANo.3

#1の方のおっしゃる通りです。

車の保険で、修理代金がもらって
修理しないでそのまま乗るのと同じです。


廃車についての行為とは意味合いが違いますので
同等に扱われることはありません。

法律的に言うなら白です。


文句付けてもムダですし、
駐車場を追い出されることになると思いますよ。

投稿日時 - 2013-06-25 17:05:29

ANo.2

以前に、半年空室になり和室の人気が無いのでは?
和室をフローリングにした事があります。
当然、張り替えた畳は全部処分しました。

たまたま質問者さんが近くで見ていたから不審に思ったのでしょうが
クリーニングと畳替えの費用を大規模なリフォームの費用に充てたのでしょうね

大家がクリーニングや畳替えの費用を収入にしたのであれば問題ですが
大規模修繕に使ったのであれば、原状回復費用に充当した同じ様な事ではないでしょうか?
(つまりクロスや畳をもっと高級な物にした)

このように考える事はできませんか?

投稿日時 - 2013-06-25 12:15:19

ANo.1

個人的な意見になりますが、問題はないと思います。
異論はあるかもしれませんが。

畳や襖代、クリーニング代を敷金から差し引くということを
しっかりと説明を受け、契約書にも書いてあり、その金額が
妥当なら、その特約は有効です。
いくら差し引かれたのはわかりませんが、金額的に妥当なもの
であれば、それは仕方ないと思います。

では、今回のように、実際に工事をしていないのに取られた場合、
どのように考えるのかは人によって違うと思います。

この件と一緒にしてしまっても良いかは微妙ですが、
例えば、車の事故で、相手の車を傷つけてしまい、その修理代が
保険金としておりた場合、被害者はそのお金で修理をするか
しないかは自由に決めることができます。
そんな目立つ傷でもないので、そのままにして保険金は
生活費の一部にしようというのも問題ありません。
これは、その損害に対して、相当な代金を渡したということで
解決されているからです。

相談者さんが、原状回復について合意をされていたかどうかは
わかりませんが、合意をしてしまったのであれば、どうしようも
ないと思います。
逆に、何の相談もなしに敷金から差し引かれていたというのであれば、
行動を起こしてもいいと思います。
ただ、その退去時の状況と精算内容の詳細が私にはわかりませんので、
返還要求をすべきかどうかは判断できません。

ところで、駐車場を継続して契約しているとのことですが、
それは同じ大家さん、もしくは同じ不動産会社管理なのでしょうか?

もし、同じであれば、敷金返還請求をしても、嫌がらせで駐車場契約を
解除させられるかもしれませんので注意して下さい。
駐車場は居住用と違って、保護されません。
返還要求する場合は、他に駐車場を探したほうがいいと思います。

投稿日時 - 2013-06-25 10:19:07

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