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解決済みの質問

マンション管理規定が契約書に一致しない

最近駐車場の件で管理組合理事会と一部の住民にトラブルがありました。

住んでいる大型分譲マンション(361住戸・368台駐車場)の駐車位置は2年一度抽選で変更します。周辺の駐車場相場は約1.5万円前後ですが、マンションの駐車場は区分によって500~3000円です。今まで駐車場の使用規定では一台目の駐車場は(車の有無に関係なく)居住者の希望より申請&抽選ができます。更に空きがあったところに希望者が二台目抽選します。

今期の理事会は駐車場管理のため、駐車場使用規定を変更しました。駐車場を申請する際に車検証の添付が追加され、自己名義の車を持ってない居住者は駐車場申請できなくなりました。その決議は数ヶ月前の臨時総会に通ってしまいました。(361住戸の臨時総会、出席者は何時も数十人しかいません。欠席者が委任書を提出しなかった、或いは議長委任をチェックした場合は全て「議長代理」になります。ですので、議長一人が半数以上の居住者を代表し、通らない議題はないのです。)

ところで、今回実行している駐車場使用規定はマンション販売当初の売主の許諾(各住戸が一台の駐車場をほぼ無料で使える)に反しています。マンション売買契約書の駐車場の項目にも「車を持ってなくても駐車場希望者は一台目の抽選ができる」のような明確な記載があります。

今回このようなマンション管理規定が売買契約書と矛盾があった場合に、どちの方が権威が高い・従うべきでしょうか?お詳しい方、どうかご教示お願い致します。

投稿日時 - 2013-05-07 19:35:10

QNo.8077338

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

マンションの売買契約書に記載された内容は法的に有効、確実に履行しなければいかない。違反があった場合は国&法律が裁いてくれる。

管理規程は団体的なローカルルールに過ぎない、内容によって裁判が合理性を認めてくれないケースもある。

投稿日時 - 2013-05-17 15:52:00

お礼

貴重なご意見を頂いてとても感謝しております。
やはり法律や、裁判は避けたいところです。(どうしても解決できない・やむ得ず最後の手です)。
問題は既に解決への道へ進んでいます。有難うございました。

投稿日時 - 2013-05-21 10:39:57

ANo.4

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回答(5)

ANo.5

残念ながら、適正に臨時総会で管理規約が改正されたのであれば、売買契約書(たぶん、売買契約書ではなく販売会社=管理会社の作成した原始規約ではないでしょうか??)より優先することとなります。

ただ、管理規約の改正が適切ではない(=瑕疵がある)可能性があります。
通常、管理規約の改正には組合員の2/3の賛成が必要ですが、
委任状(委任書)の提出がなかった場合を議長に委任したこととする扱いは不適切です。
本当に適切に改正されたのか、そのあたりを先ず確認されたらいかがですか。
マンション管理士に相談するのも手です。

投稿日時 - 2013-05-19 17:42:54

お礼

貴重なアドバイスを頂き、とても感謝します。
記載された書類は確かに印紙を貼ってあるマンション売買契約書の冊です。(それと同時に、販売会社が作った第一期マンション組合の管理規約書にも同じような記載があります)。
規約の更新・修正は正当なことと思いますが、やはり組合員の権利を犯さない範囲にするではないかと認識しています。

投稿日時 - 2013-05-21 10:32:10

ANo.3

全て、質問者の見解は間違い。理事会決定、臨時総会承認は、公序良俗的な見地からも有効。
出席者のみの賛否で物事は決定するのではなく、委任状(理事長=議長)総数、更には、議決権行使数が加算されて、そのトータルが問題。で、過半数の普通決議、あるいは、2/3以上の特別決議で決する。「管理規約」変更は、たいていの場合、特別決議なので、おそらく、過半数ではなく、2/3以上の賛成承認が得られているのだと思う。常識的に見て、この種の案件であれば、世の常識、世の常態に近づけようということなので、2/3以上の賛成は、容易に獲得できると思われる。また、裁判になっても、必勝のパターン。

管理規約を含む売買契約時の書類が、管理組合が発足した後、管理組合理事会によって改訂されるのは良くあることであり、そういう建設的な考えを持てる組合であることが大切。売買時に押し付けられたルールを正しいものにしようと言うのは極めて健全なこと。良い理事会が誕生したことに感謝すべき。

居住者以外の人が駐車場を使用する場合、税金の支払いが必要になる。居住者のみが、税金の支払いを免れる。従って、車を持っていない人が駐車場を借りることは不都合であるという認識から出発すれば、全て、了解できること。

管理組合理事会に税務署が入る前に、規約を是正したということ。法的に最終的に訴えられるとすれば、理事長(議長)名なので、法律を知っているまともな人なら、当然、なすべきこと。あるいは、管理会社からのアドバイスかも知れぬ。

投稿日時 - 2013-05-08 01:15:54

補足

詳しいご解答を頂くことに感謝します。

質問者の見解が間違いと指摘するなら、その間違い見解を知らせなければいけません。ところで、質問文は事情・経緯の記述及び質問しか書いてありません。どこが見解に当たる文字、質問者の見解は何でしょうね。

そもそも、見解を書いてない質問文を「全て見解間違い」の見解が凄いね。

本来なら、事件と無関係の方が質問内容を見て第三者の立場で解答するなら説得力があり、本掲示板の役割にもなります。関係者の弁論は別の場にして欲しいです。

投稿日時 - 2013-05-09 19:09:09

ANo.2

今うちのマンションの売買契約書見てるんですけど
どこにも駐車場に関すること無いんですよね~

あるのは入居説明会の時に駐車場の抽選をしますという
売買契約書とは別の案内状だけなんですが・・・・

>「車を持ってなくても駐車場希望者は一台目の抽選ができる」

マンション購入時に車がなくて後に買う人のための救済措置だったんじゃないんですか?

その後新たにマンション管理規約、駐車場使用規則などがマンション管理組合の総会で
決議されているはずですから、そちらが優先になります。

駐車場は管理組合との賃貸契約になってると思うので
管理組合が居住者以外の駐車は認めないと言うことは
総会で決議されてる以上問題は無いかと。

今の所有者は居住者の皆さんなんですから
総会案内に議題が上程されているのに出席しなかった
ということは議案を承認したということです。

どうしても納得いかなきゃ総会決議無効の裁判起こすか
来年再度規約を改定できるように理事に立候補して理事長になるかでは?

たぶん安い駐車場なので、車を持ってない人が
又貸しして利ザヤ稼いでいたんじゃないでしょうか。

マンションに、敷地内のみとはいえ部外者が常に立ち入ると言うのは
防犯上好ましくないと思います。

投稿日時 - 2013-05-07 21:30:13

補足

詳しくご回答して下さって有難うございます。
但し、この質問は特定なことの是非を議論するつもりで記事を投稿したわけではなく、記載したことを前提で第三者の意見を聞いています。不特定想定→特定に変わって議論をすると弁論になります。この掲示板の趣旨に合わないではないかと恐れて、この場でそれ以上の議論はやめることにします。
本来なら、理事会は居住者に生活しやすい環境作りに貢献していると感激しています。ところで、今期の理事会は駐車場を空きにしても住民に貸さない、このような行動はとても理解・納得できません。
ついでに、「売買契約書」→別紙→1.→(1)→(2)→(ロ) 及び「管理規約集」→駐車場使用細則→第6条→2. は私が理解した「車を持たない居住者でも駐車場を使用する権利がある」の根拠の一部です。

投稿日時 - 2013-05-08 01:20:42

お礼

意見が合わなくても、アドバイス、及び意見交換できることに感謝します。

投稿日時 - 2013-05-08 01:31:47

ANo.1

規約が総会決議を経て適正に改正されているのであれば、新しいものが有効です。販売時の規約は販売会社が用意したもので、権威なんてありません。ルールは住民が作っていくものですが、総会に欠席し、賛成・反対の委任状もださないのであれば規約がどう変わろうと文句は言えません。大半の住民がそれでよしとしているのです。

 維持管理に対する住民の意識が低いマンションでは、こういったことも起こりやすいでしょう。 ご不満をお持ちなら規約を再度改正する決議を得られるような活動が必要になります。一人では何もできませんが、声を上げて始めなければ何も変わりません。 

投稿日時 - 2013-05-07 20:05:15

お礼

貴重なアドバイスを頂き、有難うございました。

投稿日時 - 2013-05-08 01:24:13

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