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締切り済みの質問

中古マンションの購入にあたって・・・

現在マンションの購入を検討しています。

新築、中古と平行して探しているのですが、
新築マンションで千葉になかなか良いもの(値段的に手頃なもの)があったのですが、
勤務地(千代田区)から遠いことと、
駅からマンションまでのアプローチが坂道が多いという点で
決断できていません。

中古マンションだと、もう少し都心寄りでも
価格的になんとかなりそうなものもあります。
ただ、いくつか物件の見学もしているのですが、
売主からも仲介業者からも、たいした情報が無く、
インターネットや広告に出ている以上の情報が入ってきません。

なぜ売りに出したのかや、そのマンションのデメリットなど
本当の事をいっているのかどうかもわかりません。

この状態で数千万円の買い物をする勇気が湧かないです。

中古マンションを購入した事のある方、
何かアドバイスをいただけると嬉しいです。
よろしくお願いします。

投稿日時 - 2012-09-09 12:56:46

QNo.7688629

困ってます

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回答(6)

ANo.6

こんにちは、分譲マンションに住んでいます。中古マンションか新築かを考える場合、住む場所で違います。私も賃貸で8万弱の賃貸を払ったいましたが、そのお金がもったいないので、築3年8カ月の中古マンションを購入しました。それまでに、中古マンションを10件、新築マンション5件程度見学いきました。中古マンションを購入検討しているのであれば、築10年内のマンション購入が良いです。

(1)新築マンションでは購入時、マンション本体の支払いと修繕積立基金を払います。(1年以降修繕費に使用するために新規購入者が強制支払いされます。中古マンションであれば、新築の購入者が払っているので、中古購入者は必要ありません。)

(2)新築では、モデル住宅しか見学できず、部屋内はイメージでしか検討できませんが、中古では、部屋内の確認もでき、欠点や良い点も確認できます。できれば天候が悪い日に見学すべし。悪天候でも過ごしやすいマンションかどうか確認できるからです。たとえば部屋内の結露が多っかたり、サッシや玄関がくすんで汚れも酷いと減点の対象になり安い提示が要望できると思います。

(3)マンションは築12から15年後、大規模修繕工事が必ず行いますが、修繕前にであれば安く購入視しやすいです。修繕後のマンションは建物外観がきれいになっており、以前より価値が少し値が上がります。そのため、修繕後部屋内のリフォームを行い、売却する居住者が多いからです。

(4)マンション部屋内リフォームしていないマンションを購入すべし。部屋のリフォームしているマンションは、その分金額を載せて売却しています。していなれば買い手から安い提示が要望できるからです。リフォームは購入居住者が行うほうが使い勝手のよい部屋に変更できるからです。

(5)駅から近い中古マンションを購入しすべし。(最低徒歩10分内)将来売却や賃貸を検討していれば、駅から遠ければ売却や賃貸も非常に難しいです。遠ければ15年後空家も増え、マンションの価値もどんどん下がってしまいます。

(6)駐車場は機械駐車場は、避けるべし。機械駐車場があるマンションは、管理費が高いこと。居住者の管理組合費で維持していること。そして、30年前後には機械駐車場が故障し、使用できないことも多いからです。また、台風や地震で故障回数が多くなるので、通勤時非常に苦労し、その度に修理費が必要となります。

(7)駐車場は、理想ですが平100%の駐車場かせめて自走式駐車場か確認する。・・・・(4)より維持費掛らないので管理費が少しでも安くすみます。

(8)廊下側のエレベータの確認 8世帯並びであれば1台エレベーターが普通です。横一直線のエレベーターが理想です。EVの数が多ければそれだけ維持費も掛り、管理費も高くなります。中には、自分の玄関まで各階にエレベーターが無かったり、一度階段で登ったり降りたりして自宅の玄関まで行き、不都合のマンションがあります。そのような新規や中古購入はやめる。

(9)管理費が高いが修繕費が安いマンションは購入はやめたほうがい良い。普通なんでも安いほうが良いと思われまがすが、管理費が高いのは、上段で記載された内容が殆どです。機械駐車場だったり、EVが多かったり、マンション内遊具や公園等ある場合に考えられます。遊具や公園は最初は良いが、10年以上経過すれば、子供後大きくなり不使用だけではなく、お荷物になるだけです。中にはフィットネス等あるマンションもあるが・・・。そして修繕費が安ければ、将来築12から15年後大規模修繕工事を行います。大規模を行うにも組合費の貯金が無ければ、マンション内の不具合箇所の修繕が行えないからです。またそのようなマンションは老朽化がはっきり見えます。マンション内では、ヒビ割れや白化したエフロ等です。修繕費の相場は1万から1万5千円程度で、築10年位になります。(地域により修繕費が違うのでご確認お願いします。20階以上のタワーマンション等は別になります。)

(10)管理人は巡回管理と日勤管理がありますが日勤管理のマンションが良いです。普通の管理人はマンション内を掃除しています。巡回では、すべての廊下や廊下の溝、手摺等、エントランス内、外構の植栽の水やり、ゴミ選別まで行っています。巡回ではすべてはこなせません。日勤であれば毎日の一環の作業なのでマンションがきれいに見えます。また賃貸や売却にもマンション内の手入れが行き届いていれば、良いメリットになります。

他にもまだいろいろありますが中古マンション購入にもご検討してください。

投稿日時 - 2012-10-05 01:35:37

ANo.5

 あなたのご質問内容と少し外れており、さらに長文ですが最後までお付き合いください。今回、初めてマンションの購入を考えているなら、必ず寄与できる事柄の筈です。 

 マンションの購入にあたって私ができるアドバイスは、マンションは購入の際に本当に重要視すべき点は、価格やそれに見合った外観や間取り、利便性や眺望などではなく、絶対にはずしてはならない最重要視することはそれ以外の面です。

 マンションは管理費や修繕積立、駐車場費などの経費がかかるため、マンション本体価格とこれら経費の合計で他の物件と比較したりしましたが、購入前のこのような行為は徒労だったとつくづく感じています。

 まず戸建てにはなくて、マンションのみに存在する問題点は、
(1) マンションには多額の修繕費(15年~20年サイクルなどを目途にして、繰り返し行われる大規模な補修工事の費用の積立金)が必要なことです。
 さらに適正な金額ではない修繕費が非常に多いということです。
 その多額の修繕工事自体、管理組合(マンションを購入した時点でそのマンションの組合員になります。) の素人集団には、本当に必要な工事の提案なのか、工事価格が妥当なのか、工事が手順どおりに行われ有意義なものになっているのかさえわかりません。
 この工事に手抜きがなく契約どおり実施されているか、マンションの周りに設置された足場(工事の際に建物を取り囲むように組み立てられた業者が歩く通路)にのぼって工事を監督できる人材など管理組合の中にはいないはずです。組合内のご主人の仕事柄、工事についてわかる方がいたとしても、工事は昼間なので、そのご主人が在宅しない時間帯にどんどん進んでいきます。

 例えば購入当時は毎月徴収される修繕積立金が安。く設定されていても、修繕が行われる際になると足りない費用分は、一時金として必ず徴収されることです。
 ですから現時点(購入時)で修繕費が安価だとしても全くあてになどなりません。徴収される時期が今ではないだけです。

(2) 管理費ですが、一年更新で同じ管理会社に委託契約をすることになりますが、その際に何を再契約の根拠とするかが大切です。
 マンションの出納全般に関して管理組合内に会計監査に長けている方がいらして、更にこれを精査するために協力いただけないといけません。
 マンションの出納関係は非常に複雑に作成されていて、さらにこれを何冊もある帳票と数字が合うか精査し、不可解な点が発生していないかを毎年確認しないといけないのです。
 ですが、この作業を行わない管理組合は少なくないのが現状です。こちらは素人で相手となる管理会社は会計のプロなので、どのような抜け道でも見出せることを忘れてはいけません。

(3) それ以外でも、マンションに付属するあらゆる設備の修理や交換、新設などが、建物が大きいこともあり引っ切り無しでやってきますが、これに関しても知識がある方がいないと、管理会社の言い値で行うことになります。
 これも修繕工事と同様で、管理会社の暴利行為のひとつです。
 手間がかかる管理をご自分でせず、他人に任せるということは、それが暴利行為であっても受忍するということです。

 上記にあげたこれらの問題は既に社会問題化し始めています。すべての管理会社がそうだとは言いませんが、ご自分で調べてもわかると思いますが、このような欺瞞行為は氾濫しているのが現状です。

(4)この問題にさらに拍車をかけているのが、管理組合の無関心です。自分達の問題のはずですが、もともとマンションを購入した人たちは、とかく他人との関係性を築きたくない方や、管理活動に協力的でない方が多いため、情報交換や問題点発生時の話合いなどに非協力的です。
 これが仇なって喫緊の問題がおざなりになりますし、逆に必要ない工事でも組合内で熟議することに面倒くささを感じて惰性で賛成する人が必ずといっていいほど存在します。     
 こうなるとマンションは議決権を各組合員が持っていることから、本当は不要な工事も過半数などで実施が決定されてしまいます。
 更に最悪なのが、そのマンションに管理会社の人間が一人ずつ管理組合員として住んでいる物件があります。(一室を購入して組合員として住んでいるということです。)  
 この管理会社社員兼管理組合員は、管理会社の提案した工事などに有利に働く発言や、正当な意見する者に不安をあおりたてるように教えられていて、それも仕事の一つとされています。 
 ですが他の管理組合員には管理会社の社員であることは伏せて住民のふりをしています。実際、大手管理会社で行われています。

(5)ほかにも管理費や修繕費の滞納問題があります。マンションの一室を購入した所有者がマンション運営の為に絶対に必要なこれらの費用を支払わなくなるケースです。
 このような問題が見られるマンションは、やはり無関心な管理組合員や自己管理意識の欠如などを同時に兼ねそなえており、自助努力を怠っているマンションに多く見られます。
 この滞納者が1件ならともかく、かなりの数にまで増えている物件もあり深刻な問題となっている現状があります。
 このようなマンションは管理意識の薄さから、滞納者が出始めた最初の段階で対応が遅れたことで更に多くの滞納者を増やしていると考えられるのです。
 誰かが許されるなら自分も同じように楽をしたい人間が現れることは避けられません。
ですがこの滞納分は誰が負うのかというと、結果として滞納者以外のマンション所有者となるケースが多いのです。

他にもまだまだマンション管理に関しては死角になっている部分がたくさんありますし、これは誇張して発言しているわけでもありません。
 修繕費を多額に積立できているマンションは修繕の際に一時金が発生しないからと安心はできず、その積立額を管理会社が知っているので、不当な高額の工事見積もりをされ、常に標的とされることが多分にあります。
管理会社は自分たちを管理する立場の者がいないためにやりたい放題ですし、管理組合が機能していないところは、コツコツと積み立てた修繕費などの費用を管理会社に湯水のごとく吸い上げられているのと同じ状態になります。
 
 マンション管理に無関心な管理組合は、総会や理事会の出席者数や出席者の発言の少なさで、管理会社にしてみれば一目瞭然で見分けがつきます。
 たとえばチャックをきっちりと締めて胸元のポケットに入れている財布と、チャックが壊れたままでをどこにでも置きっぱなしにしている財布とでは、どちらが紛失しやすいかはお分かりいただけると思います。自分達のマンション管理に無関心な管理組合は、悪徳な管理会社からしてみれば後者なのです。        
 
 悪徳な管理会社など平然と存在できるわけがないと思うかも知れませんが、実はこのような管理会社はどこにでも実在していて、喫緊の問題としての国の取り組みが欠如していることで表沙汰になっていないだけです。
 少し前にニュースで生活保護受給問題が表面化してきて世間が騒いでいましたが、この問題ももう何年も前から不当な受給が横行していることは指摘され、国の精査強化や規約改正が言われ続けていました。実際、私のまわりにも離婚して生活ができなくなったと生活保護費をもらっているにも関わらず、別れたはずの主人と住んでいる人間がいましたから。(身内や友人ではありませんのでお見知りおきを。)
 このように重大な問題が長期的に潜在していても、国が大きな政策を打ってこない限り、社会の中ではあらゆる不正が見えないところでは頻繁におこっていて、被害者はただ泣き寝入りというのが実情です。

 マンション問題は聞いただけで「面倒くさい」と思うかもしれませんが、機能している管理組合をもつマンションを購入すれば、管理費などの一個人の自己負担費用が、長期的に見て数百万円から数千万円も簡単に節約できるはずです。
 マンション購入費以外にランニングコストとして必ず必要となるこの費用を削減することは結果として一財産をのこすことに繋がります。

 戸建ての場合は、リフォームにしても、設備が壊れたとしても、何か問題点が起こった時も、家族内で話し合って決めたことが簡単に実行できますが、マンションはそんな訳には行きません。
 マンションは性格や考え方や価値観の違う人間の集まりですから、最善の意見であっても一つにまとまることはなく、常に疲れ果てます。
 考え方としては、あなたが結婚されているなら、これは嫁姑問題に非常に似ていると想像してください。うまくいかない嫁姑問題の規模が大きくなったのがマンションの管理組合問題だと思っていただけたら、わかりやすいかもしれません。 

 それでも、どうしてもマンションを熱望されるなら、中古物件の場合に限定されますが、購入前にその組合の総会などの議事録を閲覧してください。
 ここに取り上げたすべての問題点がこれを見ると瞬時にわかる優れものです。管理組合が独立した考えをもち、健全に機能しているか、知識人が存在するか、これまでの活動などあらゆることがわかります。
 購入前に活動を続けている理事長などの中心人物に会うのも、非常に有効でしょう。

 
 マンション購入は、購入前より購入後のほうが、とてつもない労力を必要とすることを肝に銘じてくださいね。
 気を落とすようなことばかりのアドバイスで申し訳ありませんが、マンション問題で苦しむ人が一人でも増えないことを祈る気持ちからです。
 良い物件に恵まれますよう陰ながらお祈りいたします。

投稿日時 - 2012-09-10 12:34:34

ANo.4

私が以前住んでいた分譲のマンションのお隣の部屋は、何度か持ち主が替わりました。私も事情がありそこを退去しましたが、皆さん、何千万円もお金を払うのに、なぜ、契約前に、隣近所に買いたい部屋の事を聞きに行かないのでしょうか?実が、その隣の部屋、幽霊が出るのです。これ、ホントなのですが、お隣の部屋を買った奥さまから、「ここ、幽霊出るのですか?うちの子供が見たと言ってます。」と入居して3か月ほどして私に聞かれました。私、首を縦にふり「うちとお宅の家が出るみたいです。どうして、買う前に聞きに来なかったの?聞かれたら、幽霊とまでは言わないけど、ある程度教えたのに」と言いましたよ。隣近所に、聞き方に注意しながら、部屋を買いたいけれど、何か不都合がありませんか?と尋ねてはどうですか?マンションの理事長ではだめですよ。言わないですから!私なら、教えてあげますけどね。あなたが、何かフに落ちないなら、縁がないと思った方がいいです。

投稿日時 - 2012-09-09 16:17:44

ANo.3

情報は 嘘を言ったら罰則があり 本当の事だと思いますが
売り主に不都合な事は 態々言わないでしょう

自分(支援者含め)で調べるしかないでしょう
新築or中古 どちらでも同じ

投稿日時 - 2012-09-09 14:12:29

ANo.2

34才で戸建を建て、65才でバリアフリーマンションに転居
しました。

物件の条件は、
1)私の定年で、妻の移動に便利。
2)物件は、2003年以降に設計し、2005年上期以降の
竣工。
3)設計・建築住宅性能評価を取得済み(取得予定)
4)設計事務所、建築会社の組み合わせで、他のビル、マンションの
物件の調査。
5)明治18年以前の古地図で土地を調査(埋め立てが何時か、
100年より新しい埋め立ては避ける)
6)地域の防災情報で、浸水(都、区役所)、大火(都)、
地域危険物情報(建屋より半径800m以内に、危険物を
扱う施設無し)の調査。

で、特に、設計事務所、建設会社の質を重視しました。

下見で、中古に出向いても、売り主が欠点、不満足な設備
を教える訳がありません。(自分の子供を、私の子は頭が
悪いです、と言う親がいないのと同じです。)
新築、戸建のショールームを見て、自分として譲れない
基準を作り、中古の下見をします。

8千万円位の購入は、4月の下旬から始め、10月上旬には
意中の物件を決めました。(同等の新築より、4,600万円
安かったです。)

投稿日時 - 2012-09-09 13:23:55

2004年に中古マンションを購入しました。

地域で一番のランドマーク的な物件であることと、買値と10年後の予想値の間に差が少なく、一年分の資産価値減少が少ないと判断したのが、同価格の新築(ライオンズマンション)を選ばずに、中古(三井不動産レジデンス)を選らんだ理由です。

8年ほど住んでみて、資産価値(市場価格)の減少が少ないばかりでなく、やはりランドマーク的存在ならではの満足感を感じております。この物件を新築で買った人の60%しか払わずに、彼らと同等の満足感を得られたのですから、良い買い物だと思います。

投稿日時 - 2012-09-09 13:19:23

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