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解決済みの質問

マンションの価格と階数について教えてください

マンションの購入を考えてます
JRと私鉄がつかえる駅から徒歩13分の13階建ての新築マンション
2階3000万円(一階は駐車場なので最下階)
8階3450万円
最上階3650万円
いづれも同じ間取りで東南角部屋です。
立地はこのエリアでは人気の学区です。
2階はモデルルームになっています。
価格的には当然2階が魅力的ですが低層回には抵抗があります。
また将来的10~15年後には
売却しなければならないかもしれません。
購入時の価格差はどの程度売却時の価格差に影響するのでしょうか?
また2階は売りにくいと言われていますが本当でしょうか?

投稿日時 - 2012-08-23 10:53:03

QNo.7658762

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質問者が選んだベストアンサー

>価格的には当然2階が魅力的ですが低層回には抵抗があります。
低層階に抵抗があるならば、既に2階は検討対象外ですから
上層階の物件と他の物件と比較するべきかと思いますが。

マンションの良さは利便性、合理性にあります。
駅から近い、掃除などの管理を人任せに出来る、戸建よりも安いなど。
この中で重要なファクターになるのが駅からの距離で、通常はひと桁/徒歩7分位までです。
徒歩13分だと、ドア to ドアで実質15~17分掛かりますから
徒歩7分の物件より少なくとも10%以上広いとか、南側が公園に隣接しており
日あたりが抜群であるとかのセールスポイントがないと購入意欲が湧いて来ない/売り辛いと思います。

購入(登記)した翌日には「新築」の札が外れ「築浅中古物件」となるので10%以上価格が下がり
以降も右肩下がりです。(新線開通とかあれば別ですが)
登記をしていないとしてもモデルルームで使用していることを考えると
当初の設定価格より15%は安くなって不思議は無いと思います。
原状3000万は既に価格調整をしているでしょうから
(8階の3450万から1階辺り30万下げ×6階→新築なら3270万だがMR使用なので270万引の3000万)
交渉して5%引き=2850万が目安かと。
そうすると8階との差額は600万円ですが、ローンによっては800万円以上は違ってきます。

高層階は、子どもや高齢者が情緒不安定になる、など
必ずしも皆が望む物件という訳では有りませんし、600万円の差額を考えたら
日あたり、眺望に問題がなければ2階の方が価値があると言えます。
(大型シティホテルなども高齢者の利用が多い和室は、大概2~3階の低層階に設置)

15年後の売却なら、8階2280万と2階1980万という感じで10%の差が出るくらいだと思いますが、
ネックは徒歩13分です。
90平米を越えるとかなら良いんですが、平均的な70平米台だと1780万と1580万くらいになるかも。

投稿日時 - 2012-08-23 14:42:00

お礼

ご丁寧にありがとうございます
確かに駅までの距離も気になっていました。
少々値が張りましたが駅前のマンションの8階に決めようかと思います
4000万円近くかかりますが駅近物件に決める背中を押してもらうことができました。
感謝。

投稿日時 - 2012-08-23 19:18:28

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回答(6)

ANo.6

>価格的には当然2階が魅力的ですが低層回には抵抗があります。
低層階に抵抗があるならば、既に2階は検討対象外ですから
上層階の物件と他の物件と比較するべきかと思いますが。

マンションの良さは利便性、合理性にあります。
駅から近い、掃除などの管理を人任せに出来る、戸建よりも安いなど。
この中で重要なファクターになるのが駅からの距離で、通常はひと桁/徒歩7分位までです。
徒歩13分だと、ドア to ドアで実質15~17分掛かりますから
徒歩7分の物件より少なくとも10%以上広いとか、南側が公園に隣接しており
日あたりが抜群であるとかのセールスポイントがないと購入意欲が湧いて来ない/売り辛いと思います。

購入(登記)した翌日には「新築」の札が外れ「築浅中古物件」となるので10%以上価格が下がり
以降も右肩下がりです。(新線開通とかあれば別ですが)
登記をしていないとしてもモデルルームで使用していることを考えると
当初の設定価格より15%は安くなって不思議は無いと思います。
原状3000万は既に価格調整をしているでしょうから
(8階の3450万から1階辺り30万下げ×6階→新築なら3270万だがMR使用なので270万引の3000万)
交渉して5%引き=2850万が目安かと。
そうすると8階との差額は600万円ですが、ローンによっては800万円以上は違ってきます。

高層階は、子どもや高齢者が情緒不安定になる、など
必ずしも皆が望む物件という訳では有りませんし、600万円の差額を考えたら
日あたり、眺望に問題がなければ2階の方が価値があると言えます。
(大型シティホテルなども高齢者の利用が多い和室は、大概2~3階の低層階に設置)

15年後の売却なら、8階2280万と2階1980万という感じで10%の差が出るくらいだと思いますが、
ネックは徒歩13分です。
90平米を越えるとかなら良いんですが、平均的な70平米台だと1780万と1580万くらいになるかも。

投稿日時 - 2012-08-23 14:47:35

ANo.4

販売価格はデベが採算計算されたもので、確かな実態のバックはないのではないか
従って、10年後に幾らに為るかは全く不明です

土地価値が上がるか? 周辺の価値上下? 建物の維持管理常態が如何になるか?
10年後の価格を決める要素は、これまた多く且つ不明です
購入価格は全く当にはならない

では何を考慮する? 自身(家族)の生活設計しかない
此の場所を必要としているか、共益費を払ってでも住む価値があるか?

デベロッパー・設計会社・施工会社・管理会社 等 要チェック
施工常態は如何でしたか? 最近不良施工も多い

投稿日時 - 2012-08-23 14:37:46

お礼

ありがとうございます。
そうですね変わらないのは自分のニーズですよね。
施工状態確認してみます。

投稿日時 - 2012-08-23 19:36:49

>購入時の価格差はどの程度売却時の価格差に影響するのでしょうか?

もはや、マンションは売却時の価格を考えて購入する時代ではなくなりつつあります。(需要が少なくなるから)
10~15年間がいかに快適に過ごせるか、そこを考えて購入された方がよいと思いますよ。

>また2階は売りにくいと言われていますが本当でしょうか?

今は、そうです。
が、これから先、高齢者の一人暮らしや夫婦二人暮らしが、一軒家から維持の簡単なマンションに移転してくると予測されていますから、低い階の需要は増えると思います。実際に、私の住むマンションの1階は、上層階とあまり変わらない価格ですぐに売れます。(地震の影響もあってのことと思いますが・・・)

投稿日時 - 2012-08-23 12:57:23

お礼

ありがとうございます。
高齢者は確かに低層を好むのかも知れませんね
気がつきませんでした。
色々なニーズがあるのですね。

投稿日時 - 2012-08-23 19:41:35

ANo.2

購入時の価格差はどの程度売却時の価格差に影響するのでしょうか?>
どの程度の差になるかは分かりませんが、新築時に比べて差が縮まると考えるのが普通です。それよりも売却を考えるなら、徒歩13分ということの方がネックになる可能性があります。ずっと住むなら関係ありませんが、売却が前提なら駅近が条件だと思いますよ。駅近が買えなくて駅から遠くなった場合、最悪売れないという可能性も考慮しておきましょう。人口は減少傾向であり、将来はもっと良い条件で駅近に多くの物件が建たないとも限らないですので。10~15年後ともなるとどうなるか見当もつかず、賃貸も空きが増えれば賃料が安くなり、それと同時に土地や住宅価格も安くなることもあるでしょうから。

また2階は売りにくいと言われていますが本当でしょうか?>
これは新築時の価格差にも表れている通りだと思います。高くても売れるのが上層階で、安くしないと売れないのが下層階です。
これは地上からの距離が問題であり、道から見えなければとか音が聞こえなければ問題ないとかということもあるでしょう。下に道がなければこの条件は当てはまりませんし、2階といっても一戸建ての2階よりは高いのでこれと同じだとは考え難いです。
あと、高層階は眺めが良いですがこれについては最初だけでしょう。それよりも普段外出する時に移動に時間が掛かる方がストレスになる可能性もあります。2階なら簡単に地上に出ることが可能ですので、ちょっとした外出に躊躇うこともないですし。

投稿日時 - 2012-08-23 11:28:28

お礼

ありがとうございます。
やっぱり徒歩13分はネックになりますか
バス停で2つありますので現実には歩かなくなってしまうかもしれません。
駅近マンションをもう一度あたってみます。

投稿日時 - 2012-08-23 19:55:08

ANo.1

マンション全体の状況が不明なので、何とも言えませんが、通常、2階は地上からの目線が届いてしまうことと、空き巣被害が最も多い階と言われているため、あまり人気はありません。但し、停電の時など階段で上り下りが簡単な低層階は、最近、やや人気が高いです。
また、マンションの場合、低層の方が柱が太かったり、梁が大きかったりして、同じ間取りでも圧迫感が大きい場合があります。
眺望はどうでしょうか?眺望が魅力になっているマンションの場合は、特に上の階ほど人気が高いです。
但し、最上階は、屋上がコンクリート打ちっぱなしだと、夏は熱がこもって非常に暑くなりますので、屋上の状況確認が必要です。
いずれにしても、今の価格差が、将来的な売却時の価格差になると考えてよいと思うので、今現在、ご自身の価値観…価格?眺望?住み心地?などに照らし合わせて決断されればよいと思います。

投稿日時 - 2012-08-23 11:12:58

お礼

ありがとうございますq
2階はやはり問題多そうですね。
高層階を考えてみます。
最上階は熱がくるんですか
良いことばかりではないのですねq

投稿日時 - 2012-08-23 19:58:53

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