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解決済みの質問

管理会社から大規模修繕工事を見積依頼されましたが?

大規模修繕工事の見積もり依頼が管理会社からありましたが、なんと管理会社は、マンション管理組合から修繕工事に関わる経費を想定工事金額の3%頂いているにも関わらず、建築業者から全体工事費の10%をバックマージンとして管理会社に収めれる用に、金額を上乗せして見積もり提出する事と指示してきました。

競争入札で、建築業者は精一杯の金額を提出しますので、こういう内容になると、おかしなバランスになりますので、この管理会社が管理している分譲マンションから工事依頼があっても全てキャンセルする事に社内的に決定しましたが、そこの管理会社が言っているのは、どこの管理会社もやっているので、当社もその様にしているだけと言っていますが、本当にどこも同じなのでしょうか?
(結構大きな管理会社で、物件も多いのですが)

一生懸命お客様のために、良い仕事をしてきたつもりなので、この内容は良識ある建築業者としては、納得できません。

投稿日時 - 2012-03-30 11:50:05

QNo.7392188

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

一般的に大規模修繕では、住民に専門家がいない或いは、専門家がいても専従で大規模修繕に関われないのでコンサルタント及び設計事務所が大規模修繕に必要です。その為の資金は総額の5~10%必要です。そう考えれば、13%の経費はあながち多大では無いように思いますが、ここで、大事なのは、その費用を工事業者から徴収すると言うことです。これは、工事費の上前をはねると言うことで、施行の品質低下につながるやってはいけないことです。
しかし、この手法は一般的に良く行われている悪しき慣習です。

うちのマンションでは、コンサルタント→設計事務所→合い見積もり→業者決定の手順を今回から私が主導となり行い始めました。(修繕委員会が大変ですがね)

納得できないのであれば、正直に管理組合にこの顛末を話せばどうでしょうか。
(仕事をキャンセルしたことですし)

投稿日時 - 2012-03-31 09:47:01

お礼

回答ありがとうございます

そうですね、事のいきさつを管理組合に伝える事が、良い方法なのかもわかりません。

重ねまして、ありがとうございます。

投稿日時 - 2012-03-31 11:38:34

ANo.12

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回答(12)

ANo.11

#1ですが、何か勘違いしていませんか?
あなたの会社がどれほどの仕事をなさるのかは知りませんが、あなたの書き方ですと、仕事を請け負った会社は、手抜きもする、ごまかすと言った悪徳会社のように考えていませんか?

まして管理会社ははっきりと不正であるというような事を書いておられますが、ただ手数料を上乗せするように(契約金額から手数料を払えではありません)と言ったのが何故不正なのでしょうか?
管理会社がどのような仕事を、請負先の管理組合にしているのかを全て把握した上での発言なら解りますが、あなたが言われるように、民間の仕事は初めてなのでしょう?
それを知らないで、「良い仕事をできない」、「理不尽だ」「長い物には巻かれろ」とか少しおかしくないでしょうか?

何度でも書きますが、「良い仕事」とは結果で判断する事です。何もしてないまたはできない業者がいくら「我が社はは良い仕事する」といくら叫んでも何も説得力はありませんし、負け犬の遠吠えとしか聞こえません。

まして官庁の仕事しかできないのであれば、上辺だけのぬるい時代遅れの現場しか体験していないと考えるのが今の風潮です。
私が、管理者ならば、経歴がなく、自分から良識のある業者なんて語っている業者は、真っ先に候補リストから外します。

投稿日時 - 2012-03-31 09:27:56

お礼

再び御回答ありがとうございます。

私も、文面記載の仕方が悪かったのでしょう、伝える内容がうまく伝わらなかった事を、お詫びします。

みなさんの意見を参考にさせて頂き、手数料が3%と言うのは、少ないので10%前後が妥当で、その手数料は、お客さんがわかりにくい工事費に上乗せする例が多いとの事ですね。

これが私が納得出来ない内容です。それならば組合員を納得させて当初よりその費用を確保する事が、私は基本ではないかと思います。

仕事の良い悪いは、自分で決めるものではなく、他人に評価してもらうものです、当然お金儲けは大事な話ですが、仕事をする気持ちが綺麗でないと、良い仕事は出来ないと言う考え方があります。

業者から手数料をせしめる管理会社は、不正ではないのであらば、やっていることは、綺麗なことでは無いような気がします。

建築の悪い慣例ということなのでしょうが、この問題を解決する用に考えていくつもりです。

投稿日時 - 2012-03-31 11:23:44

ANo.10

>本当にどこも同じなのでしょうか?
→同じじゃありません。
 私の住んでいるマンションの大規模修繕工事は、管理組合が3社から相見積もりをとり、工事方法などの説明もしてもらって、マンションの総会で発注業者を決めました。
 管理会社経由ではなく、管理組合が直接発注する契約でした。
 管理会社には、工事の監督管理のような費用は払っていますけど。
 住人に大手ゼネコン勤務の方がいて、この業界に詳しかったものですから。

投稿日時 - 2012-03-31 08:51:44

お礼

回答ありがとうございます

大規模修繕工事の進め方は、いろんな方法があるようですが、回答者さんのやり方は、良い方法に思います。しかし一般的には専門家の方が住民さんにいない場合などがあり、なかなかうまくいかない為管理会社に任せるパターンが多いみたいです。

投稿日時 - 2012-03-31 10:56:47

ANo.9

そんなものですよ。(CM方式ですよね)13%なら安い方だと思います

管理会社が 頭になって、管理責任を取るだけですよ。
だから、保証は管理会社です。

大規模修繕終わった後の、保証期間中に何かあれば(たとえば、外壁防水工事を行えば、
外壁が剥がれたとか、)は、管理会社に連絡で、

「絶対に、保証期間中なので、余計に修繕積立金を使わせないこと」です。
できるだけ理事になるか、知識のある人を「大規模修繕委員」としてずっと任命しておくべきですよ。

投稿日時 - 2012-03-31 06:36:57

お礼

回答ありがとうございます

手数料13%は、妥当な金額なのですか、それならば、当初の管理組合からの手数料をUPしていて欲しかったですね。

投稿日時 - 2012-03-31 10:56:38

ANo.8

そういうことは、あたりまえのように多々あります。
マンション管理会社、または不動産会社(5~10%)、ひどいのは設計会社もありました。(積算費で5%だったり、改修工事で8%って設計費と別で・・、経営が厳しいんでしょうけどね)
社員がほぼいないのに受注して他の会社に丸投げのブローカーのようなゼネコンもありますしね、変な会社に間に入られ発注する一般の方は本当に可愛そうでなりませんね。

投稿日時 - 2012-03-30 22:23:20

お礼

回答ありがとうございます

大規模修繕工事の、民間工事はあまりやらなかったので、状態がわからなかったのですが、管理会社のやり方の汚さには、ほとほと参りました。

競争入札で有りながら、競争で集まった建築業者に全社に声をかけて、一番安い業者に決定してからバックマージンをせしめる事を、さも当たり前のようにしているのが、どうしても理解できません。

それなら、管理組合から、手数料を13%もらって綺麗に競争入札するほうが良いと思います。

しかし、業者によっては金額を無理しすぎて、工事がおろそかになる業者もあるようです。そう言う事は、せっかく良い仕事をしてもらう為に、業者選定をしている管理組合または、入居者がしていることを管理会社が潰しているとしか思えません。

しかし、無理して仕事をしないことには、その内容を解決に持っていくことも出来ません、寂しいものです。

投稿日時 - 2012-03-31 00:46:00

ANo.7

ガテン系の会社に勤めてますがおかしな見積もりを要求するところはヤクザの絡んでいる業者もあるので慣習以前に少し疑ってみることも必要ですよ。前の勤め先でも新規顧客で見積もりさせるための図面を有料で買わせる業者があっておかしいなと思いつつ、経営陣は見積もりだしたのですが警察関係につてのある身内からその業者はやばいと忠告された経験があります。

投稿日時 - 2012-03-30 19:50:20

お礼

回答ありがとうございます

いろいろな業者がいますので、注意して見極めたいと思います。

投稿日時 - 2012-03-31 01:09:44

ANo.6

建築業界の慣習でしょうか、悪いか良いかは一概に言えません

強いて良い面は、各居住者の性格等注意して呉れて無用なトラブルを防ぐ管理の手助け
又、施工面の品質監理や職人の指導をする・・して呉たらいいなと言う場合が多いが
それでも、広報等管理会社の手を煩わさなくては為らない諸雑用は沢山あります

工事の発注の芽は管理会社が其の根源を掴んでおり、業者としては其処から情報得る事が多い
別ルートでは、管理組合役員等からの引き合いもあり、其の場合も食事、飲み会等の接待が付く場合が多い、手数料を要求されないにしても、気付かなければ、対象業社からは外されるであろう

当方は管理組合のコンサルをしますが、両面を見聞きします
何が適正かは決められませんが、スムーズに進行出来る様に計らうのが先ずは第一と考えます
且つ、手数料&経費が法外な額ではない様に交渉します。必要悪と言えばそうでしょう
しかし、マンション住人同士のコミュニケーション(親和性)が良好な処が少なく
色々な決め事を積み重ねなければ進められないのに、住民の意向が障碍しあう場面が多い

それに付け加えると、改修施工業社の中には、低質な仕事で済ませてしまう粗悪業者が居り
其の篩の役を管理会社にして貰うのは、居住者のメリットにはなる

投稿日時 - 2012-03-30 17:27:58

お礼

回答ありがとうございます

大規模修繕工事の、民間工事はあまりやらなかったので、状態がわからなかったのですが、管理会社のやり方の汚さには、ほとほと参りました。

やはり、管理会社との間に、コンサルタントなどの第三者機関が入り正規な目で見てもらえるという方向が、もう少し健全になるのかなと思います。

重ねまして、ありがとうございます。

投稿日時 - 2012-03-31 01:07:57

ANo.5

管理会社のお客さんは、マンションの管理組合(住人)です。
管理会社もいろいろありますね。
住人が、他人任せで修繕も他人事のように関わりたがらないような人ばかりですと、
管理会社のやりたい放題。
結局10%上乗せ分は、何も知らない管理組合(住人)が負担するわけです。
そういった、管理会社任せにしている住人ですから、放っておいてもいいといえばいいでしょう…。

管理会社はどこも同じじゃありません。
ちゃんとわきまえた管理組合ですと、
住人のつて(何人かはプロが住んでいたりするものです)などで相見積もりを取ります。
管理会社を信用していないわけじゃなくとも、
自己防衛ですね。

ちなみに、私の住んでいるところも、管理会社の提示した見積もりは、
市場価格の倍も高額でした。(全く同じ工事で、拾いの数量もほぼ同じ)
管理会社のやりたい放題がばれて変えたこともあります。

世の中、そんなことはよくあり、理不尽だなぁと思うことしばしばです。
大手情報誌経由で住宅会社を紹介してもらえば、
その住宅会社は施主を紹介してくれた情報誌にマージンを支払います。
そのマージンは施工費に上乗せです。
聞くと、そのマージンって設計料と同金額じゃん…、と思うわけですね。

まぁ、広告宣伝経費ですから、不当なわけじゃないのですけどね。

投稿日時 - 2012-03-30 16:53:06

お礼

回答ありがとうございます

大規模修繕工事の、民間工事はあまりやらなかったので、状態がわからなかったのですが、管理会社のやり方の汚さには、ほとほと参りました。

やはり、管理会社の手数料が少なければ、当初の手数料をもっと多くするとかした方が、隠れた部分で変なことをして、結局は仕事の出来栄えに影響する所まで建築会社を食いに来る管理会社を何とかするには、仕事を無理して受注しなくてはならないと言う理不尽、寂しい所です。

投稿日時 - 2012-03-31 01:02:59

 相手の管理会社が質問者様の会社の出すマージンをちゃんと会計処理しているなら問題ないでしょう。なにせ、神様にお願い事をするにも『お賽銭』というお金が必要な国ですから、そのようなことは普通にあると思います。それが嫌なら、管理組合が自分で業者を選定すれば良いだけに話で、組合も「所詮、他人の金だから・・・・」と放り投げるのがいけないのです。タダで動いてくれる会社なんてありません。

投稿日時 - 2012-03-30 16:20:20

お礼

回答ありがとうございます

大規模修繕工事の、民間工事はあまりやらなかったので、状態がわからなかったのですが、管理会社のやり方の汚さには、ほとほと参りました。

競争入札で有りながら、競争で集まった建築業者に全社に声をかけて、一番安い業者に決定してからバックマージンをせしめる事を、さも当たり前のようにしているのが、どうしても理解できません。

それなら、管理組合から、手数料を13%もらって綺麗に競争入札するほうが良いと思います。

しかし、業者によっては金額を無理しすぎて、工事がおろそかになる業者もあるようです。そう言う事は、せっかく良い仕事をしてもらう為に、業者選定をしている管理組合または、入居者がしていることを管理会社が潰しているとしか思えません。

何とか、今のシステムを変えていければ良いのですが。

投稿日時 - 2012-03-31 00:50:15

ANo.3

形体として、工事を行う際に管理会社を通して発注されるのか、組合との直契約になるのかでかわってくる話です。

うちも工事を請け負う方なんですが、東京にある大手管理会社は上記後者で、さいたま市にある管理会社は前者であったりするので、その時の状況での取引方法をしています。

まじめに考えるのもいいんですが、指図されて仕事を得た方が得策と思います。
また、質問者さんの事案では管理会社が組合を納得させるんでしょうから価格的に悪い話ではないと思います。

投稿日時 - 2012-03-30 13:13:14

お礼

回答ありがとうございます

大規模修繕工事の、民間工事はあまりやらなかったので、状態がわからなかったのですが、管理会社のやり方の汚さには、ほとほと参りました。

競争入札で有りながら、競争で集まった建築業者に全社に声をかけて、一番安い業者に決定してからバックマージンをせしめる事を、さも当たり前のようにしているのが、どうしても理解できません。

それなら、管理組合から、手数料を13%もらって綺麗に競争入札するほうが良いと思います。

しかし、業者によっては金額を無理しすぎて、工事がおろそかになる業者もあるようです。そう言う事は、せっかく良い仕事をしてもらう為に、業者選定をしている管理組合または、入居者がしていることを管理会社が潰しているとしか思えません。

しかし、無理して仕事をしないことには、その内容を解決に持っていくことも出来ません、寂しいものです。

投稿日時 - 2012-03-31 00:42:25

>本当にどこも同じなのでしょうか?

そんなことはありませんよ。バレたら管理会社の認定取り消しになりかねませんから。
でも、不動産関係ってどこも似たりよったりですけどね。

関東・北関東で手広く展開している住宅・マンション販売会社の子会社に、そのような噂の管理会社がありますが・・・。

>この内容は良識ある建築業者としては、納得できません。

その通りです。まじめな業者さんにとってはたまらんでしょうね。
国土交通省へ打ち上げてみてはどうですか?当事者が声を上げない限り改善は望めないでしょう。自浄能力のある業界ではありませんから。

投稿日時 - 2012-03-30 12:44:15

お礼

回答ありがとうございます

大規模修繕工事の、民間工事はあまりやらなかったので、状態がわからなかったのですが、管理会社のやり方の汚さには、ほとほと参りました。

いろいろな回答を参考にさせていただき、何が一番良いことなのか考えていきたいと思います。

投稿日時 - 2012-03-31 00:35:39

こんにちは、私が聞いている限りのお話をします。(あくまでも伝聞です。)

10パーセントのマージンは、まだ良心的な方で、大手管理会社、昔大手だった(本体は潰れてしまい、残党が運営する管理会社)は30パーセント要求するところもある様ですよ。
ただし使い方が問題で、住民に還元する会社も中にはある様です。(現金という意味でない)


>一生懸命お客様のために、良い仕事をしてきたつもりなので、この内容は良識ある建築業者としては、納得できません。

お客が管理組合か管理会社かによっても解釈が分かれますよね?さらに、手抜きとか必要以上のコストダウンを要求されたのならば、おっしゃる内容は理解できますが、「良い仕事」を認められたからこそ、管理会社が便宜を図ろうとしているのではないでしょうか?
「談合」のお誘いであれば、断るのは当然ですが、御社に適正な利益が出て、今後その管理会社が運営して行くのなら、きわめて自然な形だと思われます。むしろ管理会社が中間に入るから気に入らないので、工事依頼はキャンセルの様に読み取れます。
断る事は最終的に、住民が困る事です。そこまで考えが及ぶ業者が「良い仕事ができる」業者で、何もしない業社が「良い仕事」といくら叫んでも、マスターベーションにしか過ぎません。遅かれ早かれ傾きます。

投稿日時 - 2012-03-30 12:43:20

お礼

回答ありがとうございます

大規模修繕工事の、民間工事はあまりやらなかったので、状態がわからなかったのですが、管理会社のやり方の汚さには、ほとほと参りました。

競争入札で有りながら、競争で集まった建築業者に全社に声をかけて、一番安い業者に決定してからバックマージンをせしめる事を、さも当たり前のようにしているのが、どうしても理解できません。

それなら、管理組合から、手数料を13%もらって綺麗に競争入札するほうが良いと思います。

しかし、業者によっては金額を無理しすぎて、工事がおろそかになる業者もあるようです。そう言う事は、せっかく良い仕事をしてもらう為に、業者選定をしている管理組合または、入居者を管理会社が利用しているとしか思えません。

しかし、長いものには巻かれろ、そこからしか解決しないとは、寂しいものです。

投稿日時 - 2012-03-31 00:30:56

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