みんなの「教えて(疑問・質問)」にみんなで「答える」Q&Aコミュニティ

こんにちはゲストさん。会員登録(無料)して質問・回答してみよう!

解決済みの質問

不動産屋が賃貸物件の家賃を下げるように言われ困る

長文すみません。

私は仕事をするかたわら賃貸アパートや賃貸マンションを経営してます。

募集、集金などは不動産屋に手数料を払って委託しています。
アパートとマンションは別々の不動産会社に委託しています。

3年ほどまえから不動産会社が入居者が入れ替わり募集をするとき、やたら家賃を値下げするようにいうのです。

また入居者が入れ替わったとき原状回復工事をしますが、片方の不動産会社は異常など工事代が
高いので私は再三にわたってその会社に「工事代金が高すぎる」と言ったことがあります。
マンションの原状回復工事で40万円以上も提示してきたこともあります。

私が持ってるアパートもマンションも都会の一等地にあって駅から3分ほどの駅近で、その駅には
すべての電車が止まります。電車の本数もすごく多く、その駅からオフィス街やデパートへも電車に乗れば
10分ほどでゆけるほど立地条件がいいのです。

こんなに立地条件がいい物件はそうそうないのではないかと思うほど、立地条件はいいです。

またアパートもマンションも平成になってからできたもので、しかもリニューアル工事もしてるので綺麗です。

それなのに2つの不動産会社が入居者が出て、新しい入居者を探すに際して家賃の値下げを提案してくるのは納得ゆきません。
不景気で家賃相場が下がってることは知っています。
だからと言って、ものすごく立地条件がよく綺麗な物件の家賃を大幅に値下げしたくないです。

私が家賃を値下げに応じないと入居者がなかなか決まらないこともあります。

不動産会社にやる気がないのではないでしょうか?(特に募集担当者)

片方の不動産会社は入居者の更新時に不動産会社の若い担当者が「更新時に入居者さまに家賃を下げると
言ってもいいですか?」と言ってきて私はその担当者に激怒したことがあります。

その若い担当者はかなりビビってましたが。

投稿日時 - 2012-02-29 05:09:29

QNo.7333693

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

大家してます...約70戸

>不動産会社にやる気がないのではないでしょうか?(特に募集担当者)

はい、その通り...(笑)

でもそれは今に始まったことではありませんよ、業界全体が以前からそう言う体質です

彼らの大切なことは...

1.契約を成立させること...
 大家の立場では考えてくれません、大家が泣こうが入居者が泣こうが関係なし、仲介手数料さえ稼げば良いだけ
2.管理費を稼ぐこと...
 いかに大家を納得させ管理物件を抱えるかが問題
3.その他で稼ぐこと...
 消毒代やなんとか代や保険の代理店手数料等...入居者の出費なんて考えていません
4.余裕があれば大家の為になにかしてくれる...(笑)

大家業はあくまで自己防衛ですね

対策は各々みなさん何かされているでしょうが仲介業者の言いなりでは他とは差別化出来ません

私もつたないながら自分なりに対策はしています
1.防犯カメラの設置...一気に8ヶ所設置しました...
 内見に来る女学生の親御さんが安心されると思って居ます(決定権はほぼ親御さんが持っている)
2.毎週何かしらのサービス品をオートロック内に置いている
 100円/1人程度ですが喜ばれています...内見者もそれを見ますので空箱でもそのまま...(笑)
3.定期清掃...惜しみません
4.共用部は早い時間から照明を灯す...常に明るく
5.家賃の低下より設備の増強で対応しています
 設備の追加は償却年を考慮すれば安く付きます
・インターホンをTV付きに
・浴室乾燥機
・机や椅子、電子レンジなどの無償提供、サーモ水栓など
 設備は後々も使えます

「家賃の値下げ」...業者にとっては一番手っ取り早い方法ですが...
・収入の低下
・入居者の質の低下
それなりに大家にとって弊害も多いですね
「そのまま突っ走る」...
・空室のリスクさえ恐れなければ良いのですが業者も入居者もそれなりになります
「設備で対応する」...
ベストとは言えませんが多少の出費で多少の効果は期待できます

「家賃のダウンは貴方の為ですよ」...最終的には大家の判断でしょう

>私はその担当者に激怒したことがあります。

これはダメ...怒っても入居者は決まりません

やんわりと...「このまま入居率が低いようなら管理契約の見直しも考えなければ・・・」

投稿日時 - 2012-02-29 08:59:44

お礼

大家側も色々知恵をつけ、自分でできることは自分でやらないといけませね。

不動産業者にまる投げにしてたら業者になめられて、損をすると思います。

>>私はその担当者に激怒したことがあります。
これはダメ...怒っても入居者は決まりません

あっ、これ、ごめんなさい。質問文の書き方が悪くて誤解されますね。

内心では激怒という感情をいだきましたが、なるべく感情をおさえて言っています。ガミガミと感情的にどなったりしたわけではありませんよ。

相手も生身の人間ですがら、あまりに感情的に言ったら、良い仕事はしてくれないでしょうから。

投稿日時 - 2012-02-29 10:52:45

このQ&Aは役に立ちましたか?

0人が「このQ&Aが役に立った」と投票しています

回答(5)

 大家しています。

 家賃をいくらにするかは大家の専権。それで「お客が付かない」というなら不動産屋を変えれば良い。駅前にはゴマンとあります。訪ねて、話して、信頼でき、質問者様の意向を汲んでくれるところに決めればよいでしょう。

 家賃が“高め”なら、それ相応のサービスを付加すれば良いだけ。管理の質を上げるとか、付帯設備の質を上げるとか、住人の質を上げるとか、いくらでもあります。

 ただ、『私は再三にわたってその会社に「工事代金が高すぎる」と言ったことがあります。』は感心しませんね。業者の選定や、見積依頼なんて、電話と数字を比較できる“能力”があれば簡単に出来ることです。そこまで“お任せ”では、失礼ながら、不動産屋さんに“馬鹿にされ”ても仕方ないでしょう。

 このサイトで学んでいても、『大家は因業』に限るのです。わずか数分の手間で削れるところは削らなくちゃ、いくらお金があっても“馬鹿にされ”ます。

 まぁ、中には『家賃徴収』まで委託して、銀行に行って通帳に記帳して遅れている人に連絡するのさえ『委託』している、それくらいの“能力”の持ち合わせもなく、自分の収入を他人に預ける“勇気?ある”大家もいるようですが、多分、大金持ちの“お坊ちゃま”で育った馬鹿息子なんでしょうね。でも、一億と一万円の区別は付くでしょうから、どこぞの馬鹿息子よりましか。

投稿日時 - 2012-02-29 09:29:36

お礼

>ただ、『私は再三にわたってその会社に「工事代金が高すぎる」と言ったことがあります。』は感心しませんね。業者の選定や、見積依頼なんて、電話と数字を比較できる“能力”があれば簡単に出来ることです。そこまで“お任せ”では、失礼ながら、不動産屋さんに“馬鹿にされ”ても仕方ないでしょう。

おっしゃるとおり、たしかに馬鹿にされるかもしれません。
でもその後自分でも工事業者をさがそうとしました。

今後、また高い工事代金を請求するようでしたら
自分で業者を探して、自分で工事を依頼しようと思っています。
 

投稿日時 - 2012-02-29 10:42:19

そうかも。

家賃の設定は大家の特権です。

不動産屋が、そのようなことを言うなら委託先を変える

ことも自由です。

ただ、空室リスクが伴うので検討はしてみてもいいのでは?

家賃が入らなければしょうがないですよね。

だから、物件の強みを紹介させるとかすればいいのではないかと

思います。

投稿日時 - 2012-02-29 07:45:51

補足

今日は寝不足で3時間ぐらいしか寝てなくて頭がぼんやりしてて
誤字脱字や入力ミスが多くてすみません。

投稿日時 - 2012-02-29 08:29:52

お礼

>家賃の設定は大家の特権です。

そうですよね。確かに家賃相場が下がってきてるのは知っていますが。

>不動産屋が、そのようなことを言うなら委託先を変える
ことも自由です。
ただ、空室リスクが伴うので検討はしてみてもいいのでは?
家賃が入らなければしょうがないですよね。

そうなのですよ。その不動産業者は部署によって対応がまちまちです。
管理担当の部署が経験豊富な中堅どころんのスタッフが多く信頼できます。
しかし、募集担当の部署は20代なかばぐらいの若いスタッフばかりで経験が浅いだけでなく、社会人として常識に欠けるのではと思う事もあるのです。

>だから、物件の強みを紹介させるとかすればいいのではないかと
思います。

はい、そうします。

ご親切にありがとうございます。

投稿日時 - 2012-02-29 08:26:57

ANo.2

儲からない大家さんの典型のような・・。

1.こんなところで相談する前に、物件近隣の不動産屋等を
回って、賃貸市場の状況を聞いて回る。商売できそうな業者
がいたら、次回募集に使う等、自分から動かないと。

2.「担当者に激怒したことがあります。」
怒鳴っていけないとは言わないが、担当がやる気をなくして
損をするのはオーナー。激怒する前に会話する事は沢山ある。

3.「高い」「安い」しか言えないのはダルマさんのような
もの。内装工事なんて、自分で発注すれば安く済む。

業者が信用できないのなら、スイッチするとか、他代替策を
講じるとか、自分から動かないと状況は変わりません。

投稿日時 - 2012-02-29 06:46:23

補足

>回答文で気分を悪くされたようなら、先に謝ります。

文章を書き間違えました、すみません。

ただしくは お礼文で気分を悪くされたようでしたら、誤ります。

です。

投稿日時 - 2012-02-29 06:53:38

お礼

失礼ですが回答者様は不動産賃貸をしたことがないのでしょう。

儲からない大家さんと書いていますが、回答者様は不動産賃貸の実情をしらない方のように見えますよ。

回答文で気分を悪くされたようなら、先に謝ります。

投稿日時 - 2012-02-29 06:50:59

ANo.1

家賃を下げなければ入居者が期待できない物件であることを自覚すべきです
不動産屋に当り散らしても鬱憤晴らしでしかありません
担当者のやる気をそぐだけです(ますます入居者が居なくなることでしょう)

状況を認識することです、値下げしなくても入居者が集まるような物件なら不動産屋の変更を検討でしょう

投稿日時 - 2012-02-29 06:38:45

補足

>不動産屋に当り散らしても鬱憤晴らしでしかありません
担当者のやる気をそぐだけです(ますます入居者が居なくなることでしょう)

これは違う場合もあります。
不動産会社に言われるがままに値下げしてたオーナーがいるのですが、そのオーナーは不動産会社から軽く
見られ適当にあしらわれ損をしたらしいですよ。

投稿日時 - 2012-02-29 07:01:27

お礼

>状況を認識することです、値下げしなくても入居者が集まるような物件なら不動産屋の変更を検討でしょう

状況は認識しています。あと片方の不動産屋の別の担当者から聞いた話ですが別のオーナーが「おたくはやる気がない。」と言われ、不動産会社を変えられたこともあるそうですよ。

◆質問文にも書きましたが入居時ではなく更新時に入居者様が何も言っていないのに、不動産会社のほうから
「更新時に家賃を値下げしたいとうちのほうから提案していいですか。」という若い担当者って変だと思いませんか?

投稿日時 - 2012-02-29 06:47:05

あなたにオススメの質問