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解決済みの質問

不動産屋の対応が納得が出来ません。

3月中旬に東京から地方に移住する事になり、1月から物件を探していました。
2月上旬に「駐車場1台目は敷地内・料金は賃料に含む 2台目は敷地外・有料」という物件を見付け、不動産屋とやりとりをし、申込書を書き、審査を行い、本日ようやく契約書が届きました。

ところが、契約書が入った封筒に「駐車場は敷地外になりました」と書かれた紙が入っており、契約書の駐車場欄にも同様の事が書かれておりました。

上記“不動産屋とやりとり”の中で「2台目も敷地内で用意可能」という返答すら貰っており、申込書の段階で駐車場1台の申し込みを行っています。
また、契約書発行後の取り消し時にはキャンセル料金が発生すると書かれています。

“契約書発行後の取り消し時にキャンセル料金が発生する”という状況下で
“既に駐車場の申し込みを行っている者(正式な契約ではない)”に対して
“何の説明も行わずに当初の提示よりも悪い条件で契約書を発行する”というのは
納得が出来ないのですが、問題はないのでしょうか。

一応抗議のメールは送信したのですが、営業時間外なので返答は明日以降になると思います。

移住の期限が迫っている為、他の物件を探す時間的余裕は無く
審査に通った段階で引越の手配や現在の住居の引き渡し手配も行ってしまっている為
今更申し込みを取り消す事は出来ません(キャンセル料も気掛かりです)。

また、引越シーズンなのでもし私が申し込みを取り消しても
すぐに他者が申し込みを行うであろう事は予想できますので
その点も不動産屋の強みなのだろうと思います。

もしこの不動産屋の行為に法的な問題があるのであれば
自信を持って抗議し、下記のような対応を取ってもらいたいと考えています。

1. 当初の提示条件通り敷地内駐車場で契約
2. 当初の提示より条件が悪いのだから、賃料の値下げや仲介手数料の割引等


このような問題に詳しい方からの回答をお待ちしております。
よろしくお願いします。

投稿日時 - 2012-02-27 22:53:37

QNo.7331396

すぐに回答ほしいです

質問者が選んだベストアンサー

法律に精通した者ではありません。賃貸契約経験者として、気になったので参考になればと思い書き込みました。

まず、契約書には既に署名捺印済なのですか?
もしまだだったら、契約書が発効されただけなので賃貸契約は成立していません。なので常識的にキャンセル料はかからないのではないかと思うのですが・・・発行しただけでキャンセル料がかかるというのは、何に書かれていたのですか?
署名捺印前の契約書に書かれているのなら、当然まだ契約はしていないのでキャンセルしてもキャンセル料は支払う必要は無いと思われます。

既に契約書に署名捺印済の場合、契約前に「重要事項説明※」があったかどうかで、貴方に有利な交渉が出来るかどうかになると思いますが、説明はありましたか?

※借主が取引内容を充分理解し安全な取引が行われるよう、契約前に宅地建物取引主任者が契約上の重要事項について買主(借主)に説明する義務がある

本来なら書面を提示し、それに沿って口頭で「重要事項説明」があり、説明を受け納得したという証に説明書への署名捺印します。その後、契約書への署名捺印となります。
通常その説明事項に駐車場などのことも説明/記載があるはずで、その内容と契約書の内容が異なっていたら、または重要事項説明自体が無かったら、契約の無効を主張出来るでしょうし(キャンセル料は当然なし)、貴方の考える1,2の要望も有利に交渉も出来る可能性があると思います。

そして重要事項説明も、契約もまだ(署名捺印前)の場合は、残念ですが法的に問題はなく貴方がその条件を呑んで契約するか、しないかだけの問題です。
ただ道義的な部分で、管理会社には誠意を見せて欲しいですね。泣き落としが良いのか、強く出たほうが良いのかはわかりません・・・。

最後に、例え口頭で話していたことと重要事項説明書・契約書の内容が違っていても、既にその内容で署名捺印済なら、法的な問題は問えないと思います。
但し、初めから空きの無い駐車場をある、申し込みをしていると嘘をついていた場合、その証拠があれば法的に問えると想像できますが、現実的には難しいように感じます。

ちょっとややこしくなってしまいましたが、参考になれば幸いです。

投稿日時 - 2012-02-28 15:42:49

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回答(6)

ANo.6

モラル的な部分は別として


完全に契約を締結する前に

前住居の退去連絡をしたり引越の手配をしてしまったことにまで
責任を取らせられるかと言えば、無理でしょう。


駐車場は、ダブルブッキングしたのかなんなのか
事情がわかりませんが、質問者より優先される方が
いるのでしょう。
提示通りにできるくらいなら最初からそうしてます。


現実的には

話と違ったのだからキャンセル料など払わずキャンセルを主張するか
仲介料を負けろと言うか、そんなところが限界でしょう。

勝手に見込みで進めたことになどどうしようもありません。


キャンセル料が発生すると説明があったとしても現実には
また法的にも、契約締結もしくは入金前に借主がキャンセルした
場合、「逃げ得」になることがほとんどです。

今回はそれが逆になったわけですが、上記の取り
キャンセルするか、相手の言う通りで契約するかです。

諸事情で後戻りできないと言うなら、我慢するしかないのでは
ありませんか?

法的に争っても残念ですが質問者に有利なことはないと思います。

投稿日時 - 2012-02-28 20:34:05

ANo.5

かつて賃貸業者で働いていました。ペーパー資格者ですが重説もしていました。民法上の原則はNo.2さんのおっしゃる通りだと思います。申し込みと契約は違います。なので申込時と条件が変わった事が嫌だったら契約しなければよいのです。ただし、詳しい状況が分からないので何とも言えませんが、敷地内に駐車場有りと広告しながら実際には空きが無く、また広告よりも不利な募集条件となることを予め知っていたような場合は、相手方は宅建業法に違反していると思います。まぁ業法違反と契約の有効性は別問題なので、業法違反=契約無効ではありませんが、なぜ駐車場が無くなったのか一度尋ねてみては?また、No.1さんのおっしゃるように、取消はできなくても錯誤無効の可能性はあると思います。無効なのでキャンセル料は初めから発生しません。あとは全く現実的ではありませんが、相手方がさも2台目も敷地内に取れるような発言をし、信頼を惹起させ契約させたにもかかわらずそれを裏切ったとして損賠請求する、でしょうか。不動産取引は賃貸といえども高額です。業者に信用がおけないならやめた方が無難だと思います。この先2重3重のトラブルに繋がる事が容易に想像できます。相手方は自分の営業成績しか考えていません。自分の身は自分で守ってください。

投稿日時 - 2012-02-28 19:24:26

元業者営業です

残念ながら#2さんの回答通りです。

本来契約は双方の「口約束」で成立します。特別な書面は必要ありません。
契約書はあくまで何かトラブルになった時「言った言わない」を避ける為の書類です。
八百屋で大根を買う時に書面を交わさないのが分かりやすい例でしょう。

それに倣えば今回も「駐車場1台目は敷地内・料金は賃料に含む 2台目は敷地外・有料」という条件で申し込みをし、審査が通った時点で契約は成立と言いたいところですが、どっこい不動産の契約はこれに当てはまりません。

不動産の契約成立はあくまで

○宅地建物取引主任者が主任者証を提示
○宅地建物取引主任者が重要事項を説明
○その説明内容を納得し借主が重要事項説明書に署名・捺印
○契約書に貸主・借主双方の署名・捺印

この手順を踏んで初めて契約成立となるのです。

なぜこのような面倒な手順を踏むかと言いますとそれは「消費者保護」の観点からです。
不動産の取引はプロ以外の人(素人さん)が絡む取引の割に金額が多額で、プロが知識・資金力ともに圧倒的だからです。

平たく言えば「取引の前にじっくり考える時間を与える」ためです。借主に。

逆に言えば、この手順を踏む前なら借主はノーペナルティで「やっぱや~めた」ができます。
当然、貸主もこの時点ならノーペナルティで「やっぱや~めた」ができます。

今回のケースも正式な契約が成立していない以上双方に「やっぱや~めた」という権利があり、たとえ申し込み時と条件が違ったとしても法的にはなんの落ち度もなく(契約自由の原則)貴方はその条件で借りる・借りないを選択できます。(って言うか選択する「しか」ありません)

はからずも今回は借主の為の権利が貴方にとってはマイナスに働いてしまったという皮肉なケースですが、法的にはどうにもなりません。

釈然としないでしょうが、これが現実なのです。

投稿日時 - 2012-02-28 14:48:59

ANo.2

元不動産屋勤務です。冷静に読んでほしいと思います・・・

残念ながら、申込と契約は違うのです。

申込=申込書を記入し、申込金を入れて、借りる意思を表示をする。しかし入居審査もあり、貸主の入居審査が下りない可能性と借主のキャンセルの可能性有り。

申込金は払っても賃貸なら返金可能。賃貸で返金に応じない場合は免許を発行した都知事に相談すると言えば返金してくれる。

契約=契約書に署名・捺印し、契約金すべて入金済みで、契約確定。キャンセルは出来なく、契約破棄したい場合は契約金の返金ではなく退去の手続きになる。基本的に契約金の返金は不可で、退去予告で何ヶ月かの家賃も払わなくてはならない・・・

契約後に条件が違うのは違法ですが、申込時の後の条件変更はたまにあることです。その条件が気に入らないなら契約をしなければいいだけです。

ですが正直納得いかないと思います。

わたしが憶測出来ることはこのようなことです。

申込の時には空いていた駐車場がその直後、または先に申込を入れていた別の人が契約(契約書に捺印と契約金の入金)をした・・・普通は未確定な申込人より確実な契約者を優先します。

申込などの借りたい意思よりも契約書の捺印と契約金の入金を優先します。

また、借主は物を買う感覚で賃貸物件を借りる方もいらっしゃいますが、賃貸物件は同じものがこの世にひとつしかなく他にありません。同じ物件でも一つとなりの部屋は景色も隣人も違くなります。

借りる側とあと忘れてはいけないのは貸す側もいるのです。

いわゆるオーナーですが、オーナーはその物件に何億・何千万と払っているのです。

管理会社はそのオーナーに委託されて物件を預かり募集して契約して利益を得るのですが、委託されなければなにも始まりません。

なので管理会社は貸主を優先します。

どっちかというと、管理会社は貸主寄りで、仲介業者は借主と貸主を大事にするのです。

なぜ、仲介業はは借主と貸主を大事にするかといいますと、一人の借主(お客)がいたとしても貸主(オーナー)が貸さないといったら契約に至らないからです。

また、その借主(お客)は一度の契約かもしれませんが、貸主はいくつも物件を持っていて別の人がその貸主の物件を気にいる場合継続して契約が出来るからです。

しかしあなたの気持ちは十分すぎる程わかります。

でも他の業種と同様に不動産業者もボランティアではなく利益を重視しています。

借主は多額の契約金(何十万から何百万)と家賃をこれから払っていくので強気でいると思いますが、貸主は何憶・何千万と払った物件なのでどっちかというと貸主の方が重要視してしまいます。

以上がわたしの経験と一応客観的に不動産賃貸についてわたしなりに感じたことです。

エリアによって慣習は違くなると思いますが・・・なのでわたしには怒らないで欲しいと思います・・・

1. 当初の提示条件通り敷地内駐車場で契約←嘘をついての契約は違法ですが、契約前の条件変更は違法ではありません。また、実際問題、どんな理由があろうと契約前に貸主が「貸さない」と言ったら貸せないのです・・・まさに鶴の一声です。逆に借主が契約前にたとえ申込をしていても借りないと言ったら貸主は貸せません・・・

2. 当初の提示より条件が悪いのだから、賃料の値下げや仲介手数料の割引等←値交渉は条件の良い悪い関係なく出来ます・・・が、あとは貸主(賃料の値下げ)や仲介業者(仲介手数料の割引)の判断だと思います。

繁忙期やあなたに引っ越しの期限がある点など総合的に見て、あなたの立場は悪いです。

腹立たしいこともたくさんあると思いますが、自分で落とし所を決めて見てください。

最終的に判断するのはあなたです。

ちなみにわたしは こんな不動産業界が好きではありませんでした。

投稿日時 - 2012-02-28 00:13:49

ANo.1

当初と違う条件と違う契約を求められているので「取り消し」ではなく「無効」を主張されてみてはいかがでしょうか?
1台目は追加料金が不要だから申し込んだのですから。

投稿日時 - 2012-02-27 23:25:18

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