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解決済みの質問

中古物件の購入について

現在賃貸アパート暮らしで一戸建てを購入したいと考えています。
1週間程前に内覧に行った物件の購入を考えているのですが、知識が浅く購入していいものか踏み込めずにいます。
家族構成は、
旦那・今年で26歳
私・今年で25歳
子供・今年2歳
の3人です。
ゆくゆくはもう1人子供が欲しいと思っています。

気に入ってる物件は、
築5年で4LDK、大手会社の分譲地の1つです。
仲介も同じ会社なので、建物の構造図が残っていて、10年保証は継続していただけます。
土地44坪、建物31坪で木造、駅から徒歩約18分、小中学校も徒歩約20分以内です。
2回内覧したのですが、売主さんがとてもキレイに使用していたので特に気になるヶ所はありませんでした。(素人ですので表面的な面で)
新築時にフロアコーティングがしてあり、2年前にウッドデッキ取り付けしてありお庭も南側でそこそこ広いです。間取りも気に入っていて床暖房がついていたり天井高が他より高かったりと物件自体はかなり気に入っています。

売主さんが販売する理由はお子さんが現在2人いて、もう1人予定していて部屋がもう1部屋欲しいのと、奥様が看護師で夜勤がある為、実家近くの土地が販売されているのでそこに注文住宅を建てるので今の家を売るそうです。

価格は2180万円で、値下げ交渉したのですが一切応じていただけませんでした。
ちなみに売主さんが新築で購入した時は約2800万円くらいだったそうです。
5年で2180万円は妥当なのでしょうか?

もう1点購入を悩む理由は、物件の後ろ(東側)に今年の5月頃に家の2階くらいの高さの擁壁が建ち、そこが分譲地になり家が建つようです。
売主さんと営業担当の方が言うには日当たりは高い位置で日が入るので擁壁のすぐに家は建てられないのでそこまで影響ないと思うとの事なのですが、実際建ってみないとわかりませんよね。
それと1メートルちょっと離れていて斜めに建っているので擁壁が圧迫感があったり気にはならないのですが、自然災害などで倒壊したりしないか少し不安ではあります。
市役所から検査済みの書類をもらってきていただいたのですが、絶対に安全という保証ではないですし。
そこだけが気になっていて、それ以外は本当に気に入っていてローンの仮審査も通っていて、全く問題ないと言われています。

結構のところ決断するのは自分達だとはわかっているのですが、皆様の意見を聞いてみたくて質問させていただきました。
よろしくお願いします!

投稿日時 - 2011-09-18 17:49:58

QNo.7019295

すぐに回答ほしいです

質問者が選んだベストアンサー

No.3のものです。
先の回答では、金額の話ばかりすみませんでした。問題は金額というより擁壁の方が重大みたいですね。

ちなみに建ってみないとわからないので、不動産屋さんたちの話は鵜呑みにしない方がいいです。日は高く入ると言っても、夏と冬では日の入り方はかなり違います。自然災害は、正直どこに住んでも危険と隣り合わせです。

ところで、うちの場合は質問者様と真逆です。家に関してはやはり古いので、寒いし、あちこち傷んでるし、後悔してますf^_^;
でも、土地は100点です。日当たり、風通し、周りの環境…そして何よりも分譲土地の1番奥の家のため、道路から離れており、車の危険と人目を気にしないですむことです。人目が気にならないと言うのは、こんなにも快適かと思うほどです。
ただ、総合的に言って、やはり少し後悔の方が強いです。家にいる時間が長いため、家の性能にいちいちガッカリするので(笑)

結局のところ、購入を見送れば「やっぱりあの家にすればよかった」と後悔し、購入して問題が起きれば「買わなければよかった」と思ってしまうものなのかもしれません。どちらの後悔をより感じたくないか…ですね(>_<)
私は後悔がやや強いですが、土地は大好きで死ぬまでここにいたいので、いつか建て替えるべく、貯蓄に励みます!笑
今日の内覧も、デジカメをもってもう一度隅々まで確認してください。応援してます。再々失礼しました。

投稿日時 - 2011-09-19 10:39:17

お礼

再度回答いただき嬉しいです!
金額の事も気になっていたので有り難いです!

今日の午前中に擁壁の上の土地を、見学してる家族という感じでそれとなく営業の方に地盤について等、聞いてみました。
営業の方はスーツ姿とかではなく、無駄な営業はしない話やすいおじさんで、詳しく丁寧に説明してくれて自信を持って販売しているというのが伝わってきました。
擁壁の辺りは盛り土ですが地盤調査はキチンとやり、問題ないので自信を持っています、との事です。
その業者さんは平坦な所は扱わず、あえて地形を造成してから更地販売するというのを専門にしている会社だとおっしゃっていました。
昔沼地だったり、地盤がよくないところはお金が余計にかかる事になるのでまず扱わないと。
上物を建てる際にはかならず地盤調査を行ってから建てるとおっしゃっていました。
擁壁も見た感じでしかわかりませんが厚さが結構あり、水抜き穴も沢山あったのでよっぽど豪雨が続いたり、何十年経って劣化してそのままだったり、水抜き穴が塞がってしまったりしない限り倒壊しないのではないか、とさえ感じてしまいました。
(素人ですので…。)

日当たりはもう家が建ってみないとわからない…と思います。
完璧な物件なんてそうそうないのでそこはもう妥協するしかないのかな…と。
冬なんかは午前中日があまり入らなくなるかもしれない事を覚悟して、日が少しでも入ってきたらいいな、ぐらいの気持ちでいた方がいいかもしれませんね。
お昼からの南から西にかけては日差しは問題ないのですごく暗くなってしまうわけではないと思いますので。

本当におっしゃる通り、どちらにしても何かあれば少なからず後悔の気持ちはあるように思います。
まさにそうだなと旦那も言ってました。

物件探しをし始めた頃は建物はある程度古くてもいいから土地が広い方がいいと思っていました。
建て替えればいいと。
今回検討中の物件はなんとなく見に行ってみようかなぐらいの気持ちで購入するなんて思っていませんでした。
実際見てみるとかなりキレイで天井は高いし設備もよくて文句の付け所がありませんでした。
そこも分譲地の一番奥なので人目もお隣りさん以外は気になりません。
(擁壁の上に家が建ってしまうとどうかわかりませんが。)
隣との間もあいているので風通しもまぁまぁいいです。
この物件を見てからはやっぱり長く住むのだから使い勝手は大事だと思うようになりました。
家自体は本当に申し分ないくらい素敵なお家です。
ご意見をいただけて、少しずつ購入の方へ気持ちが傾いてきました。
なにより家にこだわりがない旦那がかなり気に入っているんです。
手を加えずにそのまま住めるので余計なお金がかからないのはいいかなと思います。
デメリットもありますが、メリットも沢山あるのでもう一度よく話し合って購入するのかどうか決めたいと思います!
応援していただきありがとうございます!

投稿日時 - 2011-09-19 15:23:47

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回答(6)

ANo.6

違う面からの考察も…

まだお若いようですがその年で築5年ということは、平均寿命程度の80才くらいには築60年になります。終の棲家とするには建物の作りが良いことと、大規模なリフォームなんかも必要になってくると思います。そうでなければ普通は家を建て替えることになります。経済的に問題ないのであれば良いのですが、その家を買うのに定年までのローンを組むとかであれば建て替えは難しい可能性があります。一生に1回しか買えないのであるなら、もう少しあとでも良いかもしれません。多くの頭金(物件価格の20~30%以上)を用意出来て、定年までのローンで収入の20~25%程度の返済率とかの無理のないローンであれば当面は問題ないと思いますが。あと、将来の建て替えの資金と老後の貯蓄もしないといけない余裕も必要になるので覚えておいてください。家は一度買えば一生住めるものではなく、あくまでも長い期間の消耗品ですので。

5年で2180万円は妥当なのでしょうか?>
不動産は大量生産品と違い、一品物ですのでその価格が妥当かどうかの判断は難しいところです。土地の価格は相場がありますが、建物は見た目ではなかなか分かり難いですので(安く建てることも出来ますが、金を掛ければ上はキリがない)。その上に需給関係でも価格は変わり、人気が地域なら当然価格も上がることになるでしょう。逆に人気がなければ売れないので価格は下がります。家を欲している人の数と売りたがっている人の数でも当然違うことになります。

売主さんも物件が売れないと注文住宅が契約できないとの事なので値下げ検討していたらしいのですが…>
売り急ぐのであれば、通常価格は下げることになります。逆にあなたがどうしても買いたいのなら、価格は上がることになります(と言っても、競争相手が居ないなら提示価格より上はありませんが…)。他の人には譲りたくないのであれば、言い値で買うことです。人気がなく買い手が他に居ないのであれば、希望価格を言って交渉するのが良いでしょう。希望価格より100万円とか200万円とか下の交渉開始でも構わないと思います。駄目だと言われれば価格を上げれば良いのですから。ただ、内覧の時に気に入ったとか、買いたいような素振りを見せると売主から見れば価格を下げる必要はないと見られます。売主もすぐにでも売りたいとかなら、買い手からすると値切れると思います。競争相手が居なければこんな感じですが、そもそも交渉とはこういうもんです。

投稿日時 - 2011-09-19 13:42:05

お礼

ご回答いただきありがとうございます!

ローンは35年ローンで組む予定です。
完済する頃はだいたい旦那が61歳です。
頭金は900万円です。
現在住んでるアパートが65000円なので固定資産税を合わせても賃貸料よりは安くなります。
老後の貯蓄は年金型みたいな保険に2つ加入しています。
簡単な説明ですが我が家の経済状況です。
ちなみにお給料は低いです…。

家は消耗品なのでローンを組む限り、余裕とかはなく完済するまでは不安ですよね。
いつ何が起こるかなんて誰にもわからないので本当は頭金も貯蓄しておきたいくらいです。笑
営業さんにはローンに関しては賃貸料よりも値段もさがるし、無理のない返済額なので大丈夫だと思いますとおっしゃっていただきました。
ただこの先何があるかわかりませんので絶対に大丈夫だとは思っていませんが。


物件の値下げに関しては、売主さんが新しくローンを組む条件として、今の物件のローンの残高を無くす、というのが条件らしいのです。
うちが購入したとして、400万円くらい残高が残るらしいのでそれを払わなければならないので値下げができないと言われました。
売主さんのローンが通らないと今検討している物件の話自体なくなってしまうので値下げは難しいと営業さんにも言われました。

最初に内覧をした際は、購入すると思っていなかったのと想像以上にキレイで設備がよかったので単純に旦那とすごーい!と連発しながら見ていました。
その後営業さんの熱心な営業トークとローンが問題なさそうだったのでだんだんと購入したい意思が強まった次第です。
なので最初に見学した時に感動しすぎてしまったのは交渉としては大失敗だったと今では後悔しています…。

色々とご意見いただきありがとうございます!
高い買い物ですのでよく検討したいと思います!
ありがとうございました。

投稿日時 - 2011-09-19 16:16:06

ANo.4

注意したほうがよいと思うところを

家が建てば東は4回建てのマンションがあると同じです。
低い東の午前中の光は入らず、昼からしか日当たりが見込めませんね。
家が温まらない分夏は涼しく、冬は寒めのおうちになりそうです。
断熱材の性能を確認しておきましょう。

土留めは新しいようですが、設計というのは「想定」があって作られるものです。
「想定外」のちからには思いもよらないことがおきるということです。
地震に対しては杭を入れたり形状を考えたりと構造計算しているでしょうが、問題は高さが高いので水圧です。擁壁には水抜き穴が3m2ごとにあけられ水はけよく作られますが、古くなればいろいろな原因で水が抜けにくくなった時には水圧がかかり崩壊する力となることも考えられるものです。水の力は恐ろしいのです。周りの地形をよく見回して近隣の店などに聞き込み、ゲリラ豪雨の際の水はけなどをチェックしておいたほうがよいと思います。傾斜地ですので近隣だけでなく、数キロの地形を把握して水が集まりやすいかどうかチェックしておいてください。

2階建ての土留めがあるところであればかなりの山だったんですよ。
傾斜地でないという地域とはとても思えません。
購入予定地は「切り土」で地山なのかもしれませんね。もしそうなら本当に地盤もいいのかもしれません。

デッキなどはあっても31坪建売に近い仕様であればもともと建物1200万くらいでもおかしくはありません。
耐用年数20年のうち1/4は償却と考えれば300万の値落ちなら普通だと思います。地価も隣に高低差がそれだけできて条件が悪くなったのなら下がっている可能性はありますね。後は急ぎたいので下げた分でしょう。売主の急ぎもあるでしょうが、隣に家が建てばもっと売りづらい土地でしょうから。

気になった点を確認して対策できるようであればご購入すればよいと感じます。
他人の擁壁が数十年後に危険となっても相手に直す費用がなければ危険と不安をこうむるのは下に住む方です。そういうことも見てきているので覚悟をもって選択してください。

投稿日時 - 2011-09-19 05:04:24

お礼

ご回答いただきありがとうございます!

確かにマンションがあるのと同じですよね。
今は擁壁しかなくて更地なので、ある程度自分でイメージしてみても実際建物が建ったらかなり圧迫感が…という可能性もありますよね。
後ろ側だけが本当にひっかかってています。

そこの擁壁は盛り土?なんです。
もともとの写真を見ましたが実際は検討中の家の地面と1階天井の間くらいの高さで地面があり、大きな針葉樹だか落葉樹かなんかが植わっていたようです。
擁壁を建てる際に本当はもうちょっと間が狭く、垂直に建てる予定だったらしいのですが、検討中のお家を含め擁壁に面してるお家の方々がかなり交渉したらしく間をもう少しあけて、尚且つ斜めに擁壁を建てるという事で話はまとまったようです。

擁壁に水抜き穴は沢山ありました。
今は新しいから問題なくても30年、40年経てばわかりませんよね。
ゴミや土が詰まってしまったり、草が生えて水抜き穴が詰まってしまったり、という事も考えられますし。
今日現地をもう一度見に行って、できれば擁壁の上の建築会社の方にお会いできたらそれとなく擁壁についてメンテナンスとかそういった事を聞いてみようかなとも考えています。

ゲリラ豪雨などの大雨時の水害ですが、検討中の物件から少し緩い坂を下ったところに調整池があるのでよっぽどの豪雨が続かない限り床下浸水等の被害はないと思う、との事です。

建物自体は妥当なお値段だとわかりよかったです。
立地はあまりよくないので(擁壁があったり少し歩けば調整池があるので)、土地の価値はこれから下がるかもしれないですよね。

もっとゆっくり時間をかけて探し、立地も建物もいい物件に出会えればいいのですが…。
今検討中のお家が本当に素敵なだけに買いたい気持ちと不安な気持ちがグルグルしています。

時間がもうあまりないのですがもう一度よく考えて検討したいと思います。
ありがとうございました!

投稿日時 - 2011-09-19 08:18:44

真夜中に大変失礼いたします。
昨年中古住宅を購入したものです。
文章をみる限り、いい物件かと思います。築5年なら、今の住宅水準とさほど変わらないと思いますし、床暖房やテラスもあるなんて…贅沢じゃないですか(笑)

さてお値段ですが、家は新築から1年毎に、大体5%ずつ値が下がると聞いた事があります(うろ覚えですが…)。とすると、打倒かむしろお得ではないでしょうか。
物件が出たばかりなら、値下げは無理です。例えば質問者様が値下げに必死になれば、元値でも購入したい他の方に話が優先されますから。

日照や自然災害については、こればっかりはおっしゃる通り分からないですね…。ただ、1階には朝日は差し込まないかもです。
もしかすると日当たりがかなり悪いかも、圧迫感がひどいかもとデメリットをしっかり考えて、それでもやっぱり家が気に入った!デメリットを跳ね返すメリットがたくさんある!と思われるなら、購入に踏み切ってもいいかと思います。ただ、どうしても気にかかり踏み切れないなら、購入しない方がいいです。絶対後悔しますから。

うちは築18年で、リフォームいれて2000万です。しかも特別な設備もなく、ただだだっ広いだけです(笑)それと比べたら、築5年でそのお値段…羨ましい!笑
家だけでいうと絶対買いです。土地は、よーくよーくデメリットとメリットを天秤にかけて考えて下さい。

一世一代の決心ですよね。私も子供2人をもつ25歳の主婦なので、お気持ち分かります。後悔しないよう、しっかりご検討下さい!

投稿日時 - 2011-09-19 00:03:01

お礼

ご回答いただきありがとうございます!

家自体は本当にキレイに使用されており、お子さんが2人いてさらに室内犬がいるとは思えないほどです。
大手の分譲住宅だけあって、天井高も高いですし、階段の段差も低めで上り下りが楽ですし、他にも細かな所にこだわりがあって素敵なお家です。
床暖房やL字型キッチン、キッチンの隣に洗面台&お風呂があったりと使い勝手もかなり良さそうです。
家だけで見れば本当女性からすればいい家!って思えるようなお家だと思います。
値下げの件は、売りだしてから少し期間がたっているのですが値段はそのままで、営業さんの話によると以前この物件を検討された方が100万円値下げして欲しいと申し出た時に、売主さんも物件が売れないと注文住宅が契約できないとの事なので値下げ検討していたらしいのですが結局検討されてた方がローンの仮審査が通らなかったみたいで話は無しになったみたいなんです。
その話を聞いていたので100万円値下げできるかもしれないから営業さんも頑張って交渉してみます、とおっしゃっていただいたんですが、100万円値下げするなら来年の5月頃まで引き渡しを待ってほしいと言われたのでうちも賃貸料がかかるしそれはちょっと…と思い値下げの話は無しになりました。
100万円あきらめるからせめて畳の表かえし?(室内犬がいたので)だけでも、とお願いしたのですがそれも応じていただけませんでした。
うちが内覧の際に気に入った意思を見せすぎたのかなとか思ってしまってます。笑


自然災害は本当に誰にもわからないのでこればかりは何とも言えませんよね。
家自体は本当素敵なので後ろの事だけが問題なんです。
日差しに関しては、家と擁壁との間に間があり、さらに上に家が建つとしても擁壁のすぐには家は建てられないのである程度間を空けるから思いっきり日が当たらないという風にはならないと思います、と営業さんも売主さんもおっしゃっていました。
(高めの位置に太陽がのぼっていくような感じなので。横側から日が入るようだと日が当たらなくなると思いますが。)
ですが実際は建物が建ってみないとわかりませんよね。
できれば建物が建ってからもう一度内覧して日の当たり具合を見て購入するかしないか決められたらいいんですけど…。

本当物件自体はかなり気に入っていますので天秤にかけて、やっぱり購入しなければよかったと後悔のないようにしたいと思います!

同じお子さんをお持ちの主婦の方のご意見が聞けてよかったです!
ありがとうございました!

投稿日時 - 2011-09-19 07:33:57

ANo.2

こんばんは。

お住まいは都市部かと思いますから、
あまり選択の余地はないのかもしれませんが、
自宅の土地に擁壁が迫っているというのは、あまり気分が良くないですね。

東日本大震災の被災地を見て歩きましたが、
近所の住宅街では瓦が落ちる程度の被害だったのに、
地盤が滑ってしまったために、全壊扱いになった家をずい分見ました。
庭先に幅1メートルくらいの地割れが出来たのですが、
ほかに大した被害もない地域ですから、それが新聞に載ってしまい、
見物人が大勢訪れたとうんざりしている人もいました。
それまでは高台の眺望が良い住宅地だったのに、地盤に滑りが生じて
いまだに避難所暮らしの方もいます。
今は平らなのですが、過去には起伏があった所を造成した土地で、
谷を埋め立てたところにある住宅だけが、軒並み倒壊した地域もあります。
擁壁の工事にしても、地盤の強化をしないまま、
削った斜面にコンクリートを張っただけ-ということもあります。

お住まいの地域は、過去に地震の被害などは受けていませんか?
その土地の被災の状況などは、ある程度想定できるのでしょうか?
過去、池だったり、谷だったりと、不安定な土地ではありませんか?
擁壁の間近に家は建たないにしても、地震や大雨で崩れれば、
崩れた土砂で家が壊されたり、生き埋めになったりするのは、
あなたの側だと思いますが、いかがでしょう?

一生に何度もない買い物ですから、多少の手数料はかかっても、
最低限、土地の地盤調査や、住宅の耐震診断は行ったほうが良いような気がします。
ご自身で行ってもいいですし、売主側に負担を求めてもいいでしょう。
気持ちが購入の方向に大きく傾いているのは理解できますので、
あえて否定的なことばかり書きました。
しかし、今だからこそ、第3者的な視点に立って、
粗探しをしてみることをおすすめします。

投稿日時 - 2011-09-18 18:33:40

お礼

今住んでる辺りは人気の土地なのでなかなか売りにでなかったり高値だったりします。
今検討してる物件は隣の市なのでいくらかは安いみたいです。
確かに擁壁があるといい気はしませんよね。
ただプラスに考えるとお庭でバーベキューしたりしてもあまり見られたりしないので気にしなくていいからいいかな、なんて考えてしまってる自分もいます。


今回の東日本大震災を体験して改めて地震の恐怖を感じました。
またおこるかもしれないと言われていますのでかなり不安ではあります。

売主さんのお話によると大震災があった日は長野にいたらしく、地震の揺れを家では体験していないらしいのですが帰ったら食器棚の扉が1ヶ所開いていてコップが1つ落ちていただけだったそうです。
他に目で見て影響があった所は無かったとおっしゃっていました。
営業の方も弊社の建売は家を建てる際にはかならず地盤調査を専門の方にしてもらっており、ここの物件は地盤がいい方でした。とおっしゃっていました。
書面で確認したわけではないので営業文句かもしれませんが…。
そこの土地はすこし傾斜?になっていますが過去に大きな山だったとかではないようです。
大雨などの時はそこの家が軽い坂の上にあるので床下浸水等は滅多にないとは思います、との事です。
実際に市役所に問い合わせて災害等について確認したわけではないのではっきりとした過去の災害状況についてはわかっていないのが現状です。

擁壁部分の倒壊だけがひっかかっています。
営業の方はもちろん買って欲しいので、市役所にきちんと調査をしてもらって書面もある、30年前の技術だったら不安かもしれないが今の技術でキチンとつくってあればそうそう壊れないと思います、と言っています。
営業文句だとは思っていますが…。

本当に物件が気に入っていてローンも営業の方が交渉してきれて安い金利で組めそうなので擁壁だけが…といったところです。

売主さんの事情で仮契約を迫られていて思い切って購入したい気持ちと本当にいいのか不安な気持ちがまざっている感じです。
もう一度家族でよく話し合いをして後悔のないようにしたいと思います。
ご回答いただき本当にありがとうございました!

投稿日時 - 2011-09-18 20:07:31

ANo.1

建物幾ら、土地幾ら合計2180なのか内訳は?
5年の内に土地も値下がりしてます。が下げ幅次第で安く買えているのか高いのかが決まります。
尚保証引き継ぎはウッドデッキを除きます。
擁壁1mは法定限界。これより幅寄せ出来ない程度。
生涯住むなら悪くないです。火災保険の水害担保をしっかりつけてロスは回避を。

投稿日時 - 2011-09-18 18:06:07

お礼

ご回答いただきありがとうございます。
はっきりとした内訳はわかりませんが土地がだいたい1300~1400万円くらいで建物が800~880万円くらいのようです。

ローン契約時に火災保険は入るのですが水害担保というものがあるのですね。
明日聞いてみます。

売主さんが注文住宅を建てるとの事で早く売りたいらしく早めの決断を迫られていて少し焦っています。

物件自体はかなり気に入っていますので、後悔のないようによく考えてみたいと思います。
ありがとうございました!

投稿日時 - 2011-09-18 19:41:02

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