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解決済みの質問

契約更新 家賃について

家賃について
大家→管理会社→家主 2年更新
現在の家賃 52000円 
2001/7 管理会社Aで入居手続きをして現在のアパートに入居
2002/7 大家さんがべつの管理会社Bに変更した。
2003/7 2年更新の為、管理会社Bと更新手続きをとった。
    約一週間後に大家から口頭で「入居者が入るようにとまた元の管理会社Aに変更する」という
    事を聞いた。
    それから約一週間後に郵便受けに家賃が安くなる旨と更新料が家賃二ヶ月分から
    一ヶ月分になるということが書いてあった。新家賃 48000円

そこで質問です。
家賃は安くならないか交渉の余地はあるのでしょうか?
又、向こう二年間現在のアパートに住む場合、管理会社Bの契約を無効にして、
管理会社Aと新たに契約するといったことはできるのでしょうか

わかりずらいですがよろしくお願いいたします。

投稿日時 - 2003-10-30 12:34:53

QNo.692699

すぐに回答ほしいです

質問者が選んだベストアンサー

#1の者です。

>入居時に管理会社にいわなかった
>風呂場の水が蛇口から漏れたり、換気扇がまわらなかったり、電球がくらかったりあった

どーして気が付いた時、すぐに管理会社にその事を言わなかったのですか! ...(^^;)

その時の修繕費用はどうしたのですか?
電球はともかく、水道蛇口の水漏れや換気扇故障など、典型的な“付帯設備の異常”なので、すみやかに管理業者に連絡し、修繕してもらいます。
というか、入居時から故障していたなんて、どう考えても管理業者の職務怠慢!!ちゃんとその時言っておけば、『あぁ、この入居者は色々知っている人で細かい部分にも気づく人のようだ。気をつけておかないと…』くらいの気構えが、管理業者や大家にできていたかもしれないのに...(^^;)

でも、今更修繕費の請求は出来ないと思うので、余程高額でなければ、この件については諦めてください。
ただし、大家と交渉の際、形成不利になったら『実は入居時に...』と言うのはOKです。
また、『今後はこうした修繕は事前に連絡しますで、よろしく御対処ください』くらい言っておけば、釘をさした事にもなるでしょう。

>付帯設備に該当する項目と該当しない項目の境目等は明確にあるのでしょうか?

あるといえば、有る。ないといえば、無い。
なぜなら、物件や業者ごとに独自で取り決めていることが多いからです。

一般的な判断としては、『入居時に付帯していた設備、全て』です。ただし、一部の消耗品や、前入居者が好意的にわざと置いていった物などは除きます。(例:網戸、電気の傘、傘立て、ベランダの目隠し板)

具体的に『これは?』と思うものがあれば、書き込んでください。

とにかく、何か異常があった場合には個人で修繕する前に、必ず管理業者や大家に連絡し、指示を仰ぐこと!!!

投稿日時 - 2003-11-08 02:49:22

ANo.7

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回答(7)

ANo.6

#1の者です。回答が遅くなってすみません。

結果から言いますと、基本的にはどれも家賃値下げ交渉の際の『正当事由』には該当しないものと思われます。
ただし、実際にはもっと詳しい状況を把握しないと、何ともいえませんし、例外として該当する場合も、無くはないです。

>隣の部屋には六人家族で住んでいる
>二度程夫婦喧嘩かなにかで警察がきたこともあり、とにかくうるさい
>入居後にわかったのですが、向こう隣と二階の住人と絶えずトラブルが多かったようで
>家賃も未納のときもあったよう

賃貸アパートのことを“(賃貸)集合住宅”と呼びます。
つまり集団生活する空間(建物)な訳ですから、共通ルールを認識・遵守するとともに、時には『お互い様だから』と妥協しあうことも大切です。

もし隣室の夫婦喧嘩が『度を越している』『事件性があるように思える』ようなことが今後もあるようでしたら、迷わず警察に連絡した方が良いです。何か(事件が)あってからでは、一大事です。

ただし、今現在『度々喧嘩している訳ではなさそう』なのであれば、kkk777さん宅に『著しく迷惑をかけている』ということにはならないので、隣室住人に慰謝料請求もできませんし、ましてや家賃値下げ交渉の『正当事由』にはまったくもって、該当いたしません。

しかしながら、隣室住人が『度々喧嘩している』『絶えず他の住人とトラブルを起こしている』『喧嘩する際に物を窓・ドアから投げる』『喧嘩の際に壁や床を強く叩く』などが起きているのであれば、話は別です。

本来ならば、kkk777さんが入居を決める前に『隣室・上下階の住人はどういう人ですか?』『既存住人たちの人間関係は良好ですか?』などを、不動産業者または大家に聞くべきでした。
また、頻繁に警察沙汰になっているのであれば、必ずしも『良好な住環境』とは言えないので、これを“重要事項”として法的に判断される可能性があります。
その場合、この事を不動産業者が契約前にkkk777さんに話さなかったとすると『不動産業者による重要事項説明の義務違反』となり、宅建業法の違反となります。

この事実が法的に立証できれば、家賃値下げ交渉の際の『正当事由』に該当するだけでなく、もし引越しを希望されているのでしたら、何らかの形で“迷惑料”のようなものも請求可能です。

ですが、警察を2回呼んだ程度であれば『著しく迷惑をかけている』とは判断されません。
また、他の住人とトラブルを起こしたり家賃滞納していたとしても、kkk777さん宅に『具体的な実害が無い』のであれば、同じく『著しく迷惑をかけている』ことにはならないので、せいぜい管理業者または大家に『たびたび大声で喧嘩しているので迷惑してます』と言い、注意してもらえるくらいです。

>駐車場の車の停め方でも家の妻が文句をつけられた

客観的かつ公正に見て、奥様に、隣室住人から文句を言われるような理由は全く無かったのでしょうか?
もし、ほんの少しでも理由があったのならば…これは『文句言われても仕方が無かった』と考えるべきです。
逆に、全く理由が無いのにも関わらず度々言われるようであれば『言われ無い事で隣室住人から度々文句を言われる。隣室住人は駐車場利用のルールを知らないようだ。大変迷惑しているのできちんと説明し、こうした事が無いように監視して欲しい』と管理業者または大家に申し入れしましょう。

なお、当然ながら家賃値下げ交渉の際の『正当事由』に該当いたしません。

このほか、隣室住人による騒音などが激しい場合にも『正当事由』には該当しませんが、管理業者または大家に『注意して欲しい』としつこく申し入れて構いませんので、状況改善しましょう。

冒頭に書いたとおり、集団生活をする以上、皆でルールを守る必要があります。
そのルールから外れるのであれば、建物を管理する管理業者または大家に指導・管理徹底してもらえば良いのです。
しかしながら、これらルールを他の住人が違反していたとしても、kkk777さん宅の家賃値下げ交渉の際の『正当事由』に直接関与することは、通常ではまずあり得ません。

何かの理由により、多少の家賃値下げが叶ったとしても、いずれまた不満が出てくるのは目に見えています。
それでは根本的な解決にはならないので、家賃値下げで我慢することを選択せずに、大家・管理会社および他の住人とうまく調和し、良好な住環境を築いていくことをお考えください。

なお、賃貸住宅では必ずしも『借主に不利なことばかり』ではありません。
建物や室内における付帯設備の修繕は基本的に“全額貸主負担”ですし、住人間トラブルは大家・管理会社を通して解決してもらえば良いのです。
また、大家・管理会社が積極的に動いてくれない場合は、自治体や消費者センターなどの相談窓口に相談するのも、一つの手です。

投稿日時 - 2003-11-05 12:29:56

補足

度々ありがとうございます。
何度もすみませんがまたきになった事項があったのでよろしくお願いいたします。
[なお、賃貸住宅では必ずしも『借主に不利なことばかり』ではありません。
建物や室内における付帯設備の修繕は基本的に“全額貸主負担”ですし、住人間トラブルは大家・管理会社を通して解決してもらえば良いのです。
また、大家・管理会社が積極的に動いてくれない場合は、自治体や消費者センターなどの相談窓口に相談するのも、一つの手です。]

入居時に管理会社にいわなかったのですが、風呂場の水が蛇口から漏れたり、換気扇がまわらなかったり、電球がくらかったりあったのですが、例えば電球等も付帯設備の修繕に該当するのでしょうか?また、付帯設備に該当する項目と該当しない項目の境目等は明確にあるのでしょうか?

よろしくお願いいたします。

投稿日時 - 2003-11-05 13:03:09

お礼

毎回の親切な対応ありがとうございます。
大変べんきょうになります。


これから大家さんに電話をしようと思っています。

又何かあったらよろしくお願いいたします。

投稿日時 - 2003-11-07 17:13:48

ANo.5

#1の者です。

>実は大家は自分が契約更新したという事実を次回更新後から、値下げする』と告示した時には知らなかったと思うので

上記の『自分が...』というのは、自分=kkk777さんのことですか? もしそうだとすると…

大家は、管理会社B社とkkk777さんが、本来ならば更新契約月が2003年7月なのにもかかわらず、管理会社B社の都合で1ヵ月早く契約更新手続きを済ませていたことを知らなかった。
その上で『管理会社がA社に変更。次回より更新料と家賃減額』旨の告示をkkk777さんに行った。

…ということになりますか?
もしこれが本当だとすると、かなり問題です。
ただし、ここでの問題はkkk777さんは無関係で、当事者は『大家と管理会社B社』です。(場合によっては管理会社A社も少々)

そもそも、大家と管理会社B社との間で、どういった内容の“管理業務受託契約”をしていたか不明なので、正確には何とも言えないのですが...
でも、一般的な“管理業務受託契約”の場合、管理会社は大家に対して、少なくとも下記2点は必ず行うはずです。
(1)毎月の管理内容および管理費収支報告
(2)随時、月額家賃の徴収結果および契約更新者の契約結果を報告

実際には、他にも色々な報告や連絡が定期的に、必要があれば随時大家の元に届けられます。
したがって、『kkk777さんが、管理会社B社の都合で1ヵ月早く契約更新手続きを済ませていたことを知らなかった』なんてこと、フツーなら絶対にあり得ません!
こんないい加減な管理をしているから、もしかしてA社に変えたのかもしれないですが...。

逆に、大家が実は『kkk777さんが、管理会社B社の都合で1ヵ月早く契約更新手続きを済ませていたことを知っていた』『このことを事前に了承していた』のであれば、それこそ悪意があったとしか思えません。

>損害賠償として相当分の金額請求が可能になるのでしょうか?
>結果的に今までの分は戻ってこなくても次回から家賃の値下げがおこなわれればいいとおもうのですが・・・

仮に裁判を起こした場合、まず最初の争点は、ここ(大家が早期契約更新の事実を事前に知っていたか、いないか)にあるようです。

そのためにも、まずは大家さんに事実関係の確認をしなくてはなりません。
もし大家が『知らなかった』場合はあきらかに大家の職務怠慢ですから、kkk777さんは『それはそちら(大家とB者)の都合で、自分には関係ない。大家さんがきちんとB者を監視していてくれれば、今回のことは未然に防げたし、自分(kkk777さん)が損害(差額分)を受けることも無かった。だから、とりあえずは次月より家賃を値下げして欲しい。そしてできれば、損害(差額)分の64000円を返還するか、次月以降の家賃と相殺して欲しい』と交渉できます。

この際、大家が全面的に非を認めれば、遡った家賃減額分と更新料減額分の64000円分を請求できなくもないですが、この場合は大家さんもある意味被害者ですから、『次月から~』に妥協してあげましょう。

そして『知っていた』場合、これはあきらかに意図的な策略としか思えませんので、裁判や調停で争えば、おそらくほぼ全面勝訴すると思われます。
そうすれば、たぶん遡った家賃減額分と更新料減額分の64000円分ほぼ全額が支払われる(返還される)ことになると思います。

まずは、正式に話し合いをすることです。
ただし、どちらにしても“立ち話”的な場での交渉では無理だと思いますので、必ず正式な形で“申し入れ”をしましょう。【←ここ重要です】

それでも相手が一向に応じない場合には、“裁判”を起こすしかありません。もちろん、弁護士などをつけて争う正式な“裁判”ですから、それなりの時間と費用と労力がかかります。
【注:“少額訴訟”はたぶん無理です。“少額訴訟”は1日のみで裁判を行うため、証人や最調査などが必要なケースには、無理なのです】

しかしながら、#4で書いたように『他室入居者にも、同様の被害にあった人がいる』のであれば、大家も非を認めるかもしれません。

そして、排水溝など他にも色々とありますから、話しを整理しつつ、『…では、次月家賃から減額ということで“妥協”します』という結果に持って行くよう、うまく話を進めます。
大きな妥協点を示せば、相手も折れてくる可能性は高いです。

なお、絶対にケンカ腰にならないよう注意してください。
そのためにも、、第三者(20歳以上で社会的責任能力のある人)または『同様に被害にあった他室入居者』とともに交渉に望みます。
また、法律や不動産に詳しい人が立ち会ってくれればベターです。
【注:後々に証拠となるので、この時の会話はすべて録音しておきます】

-------------------------------------------------

たとえ上記の交渉でどんな結果になろうと、『排水溝の「ボコボコ」』は必ずきちんと修繕してもらってください。
これは大家(または管理会社)の義務です。
これから年末年始にかけて何かあると困りますから、なるべく早く対処してもらった方が良いです。
もちろん、kkk777さんに『排水溝を溢れさせるような原因の心当たりが全く無い』のであれば、一切費用を負担する必要はありません!

投稿日時 - 2003-11-02 03:43:49

補足

御世話様になります。 非常に勉強になります。ありがとうございます。

もう一点あったので記述します。

現在すんでいる部屋の隣の部屋には六人家族で住んでいる人たちがいます。(両親+子供4人で一番上のこが確か高校生)

喧嘩の原因はわからないのですが、二度程夫婦喧嘩かなにかで警察がきたこともあり、とにかくうるさい住人です。

入居後にわかったのですが、向こう隣と二階の住人と絶えずトラブルが多かったようで(迷惑を被った住人達が大家に直接話しをしたらしい)話を聞くと家賃も未納のときもあったようです。

又、駐車場の車の停め方でも家の妻が文句をつけられたらしく大変迷惑しています。

こういった場合正当時由に該当するのかもしくは検討のよちがあるのでしょうか?

投稿日時 - 2003-11-04 08:46:20

お礼

毎回の親切な対応ありがとうございます。
大変べんきょうになります。

これからもよろしくお願いいたします。

投稿日時 - 2003-11-07 17:14:16

ANo.4

#1の者です。

>管理会社の都合で
>実際には7月更新なのにもかかわらず、6月更新にしてくれ
>契約更新を早めに行ってしまった

『契約更新』も『賃貸借契約』同様、法的に正当なる“契約”であることに変わりはありません。

通常でしたら『賃貸借契約』に記載されているとおり、最初契約後2年ごとに『契約更新』を行うところですが、管理会社の都合で2ヵ月も早く更新手続きを行った…このこと自体には、何の違法性もありません。
この時、大家や管理会社から『応じてくれなければ、更新しない』など何らかの脅迫じみたことがあったのでしたら別ですが、kkk777さんが納得し合意したうえでの『契約更新』ですから、どこにも文句のつけようがありません。
したがって、“正当事由”には該当しないと考えられます。【←ここ重要です】

>それから約一週間後
>家賃が安くなる旨と更新料が家賃二ヶ月分から 一ヶ月分になる

ただし、最初の質問文章に上記のように書かれていますね。
この『それから一週間後』というのが、『更新手続き終了後の一週間後』だとすれば、少々問題です。

大家と管理会社は『管理会社がB社に変わった時点で、各室入居者の月額家賃と更新料を随時値下げする』と合意し、契約に至ったのではないかと考えられます。

だとすれば、kkk777さんが更新手続きを終了した後に『次回更新後から、値下げする』と告示したのは意図的であり、悪意がみられます。
これにより、kkk777さんさんは損害を被ったわけですから、損害賠償として相当分の金額請求が可能でしょう。

ですが、この件についてもちょっと時期が遅すぎましたね...せめて、事態が発覚したときに、すぐに大家または管理会社に申し入れするべきでした。
しかしながら、策はあります。

他室の入居者に、kkk777さんと同様の被害を被った方がいないか、調べます。
もしいたら、その方を主とした立場にし、kkk777さんも便乗する形で“連名”で申し入れをします。

その際、大家に『更新契約をする前に、家賃と更新料を値下げすることを言ってくれれば、2ヵ月も早い更新契約には応じなかった。7月~10月分の家賃値下げ分と更新料減額分(4000円×4ヵ月分+48000円=64000円)を支払って欲しい』と言いましょう。

また、調べた結果誰もいなくても、『他の入居者は更新時期が遅かったため、更新直後から家賃減額された。しかし、自分はたまたま更新時期と管理会社変更時期がほぼ同時期だったために早期契約更新を受け入れてしまい、結果的に、家賃値下げは次期更新後ということになってしまった。これは著しく不公平感あるので、せめて次月から家賃値下げして欲しい』と“交渉”します。
(←さかのぼって64000円分を請求するのはたぶん無理でしょう)

大家さんが良心的な方であれば、これでたぶん何らかの手立てを考えてくれることでしょう。
無理だった場合には、裁判を起こすしかありません。ただし、今回ケースでは少額訴訟は無理なので、弁護士などを頼んで正式な訴訟をを起こすことになります。当然ですが、多額の費用と時間と労力を要します。

しかしながら、上述したとおりkkk777さんは納得したうえで、早期の契約更新に合意しています。

全体的には、この『合意して契約更新』が法的にも最優先されますから、kkk777さんは基本的に“値下げ交渉”により“適宜対応をお願いする”という立場です。
ですから、値下げ交渉の成功率が低いと言わざるを得ません。

もともとトラブル多発している物件のようですので、交渉の余地はありますが、いずれにしても時期が遅いです。
何かあった場合には、すぐさま行動を起こすことが大切です。
また、物件内に同じような立場の人がいないかどうか調べることも重要です。
裁判でもそうですが、同様に迷惑や被害を被った人が多ければ多いほど、先方に責任を強く追及することができ、こちら側が優位になるからです。(集団訴訟のニュースが多いのは、そのせいです)

お金がからむことですから、他にも気になることがあれば、遠慮なく補足に書き込んでください。
できる範囲でアドバイスいたします。

投稿日時 - 2003-10-31 16:32:19

補足

度々ありがとうございます。

もう一点お願いいたします。

[大家と管理会社は『管理会社がB社に変わった時点で、各室入居者の月額家賃と更新料を随時値下げする』と合意し、契約に至ったのではないかと考えられます。

だとすれば、kkk777さんが更新手続きを終了した後に『次回更新後から、値下げする』と告示したのは意図的であり、悪意がみられます。
これにより、kkk777さんさんは損害を被ったわけですから、損害賠償として相当分の金額請求が可能でしょう。 ]


実は大家は自分が契約更新したという事実を次回更新後から、値下げする』と告示した時には知らなかったと思うのですが、それでも損害賠償として相当分の金額請求が可能になるのでしょうか?

結果的に今までの分は戻ってこなくても次回から家賃の値下げがおこなわれればいいとおもうのですが・・・

よろしくお願いいたします。

投稿日時 - 2003-11-01 08:49:00

お礼

毎回の親切な対応ありがとうございます。
大変べんきょうになります。

考えると色々と問題が出てくるのですね。

これからもよろしくお願いいたします。

投稿日時 - 2003-11-07 17:17:07

ANo.3

#1&#2の者です。

補足文を読みました。
つまるところ、管理会社が変更されて云々ということもあるけど、入居早々にトラブルもあったし、排水集合管近くの部屋で排水トラブルが起きやすい。
そういう部屋だから、これらが『家賃値下げ交渉の“正当事由に”該当するのでは?』ということですね?

結果的に言うと…正直言って、値下げ交渉の成功率は10%くらいですが、今後参考にもなると思うので、各種問題を一つひとつ整理しながら考えて行きたいと思います。(以下、超長文です)

まずは、kkk777さんが入居の際に不動産業者(または大家)と交わした『賃貸借契約書(特約事項含む)』および関連書類(例:入居の手引き など)を手元に用意してください。

>入居直後台所の排水溝から下水が逆流
>ひとつの部屋と台所のあるお勝手が水浸し
>入居してまだ3ヶ月足らず
>損害保険契約(確か年15000円程)していた為そこに電話して業者を派遣してもらった
>規定時間以上かかった為、2万円ほど請求され
>大家曰く「半分うちが持つからあと半分の一万円払って

通常、入居直後に付帯設備が故障・異常を起こした場合は、借主(kkk777さん)の“故意過失”である場合を除き、貸主(大家または管理会社)の“全額負担”にて修繕を行います。
ただし、入居後からどのくらいの期間を“貸主補償期間”と定めるかは、大抵は『賃貸借契約書』に記載されています。
記載されていないには場合は、過去裁判判例を参考に、通常入居後~3ヵ月間が適当である、と判断されます。
また、記載されていた“貸主補償期間”が1ヵ月未満などの場合には、基本的には定められた期間が有効となりますが、故障発生箇所によっては、裁判ではその期間が不適当と判断されることが多々あります。

従って、kkk777さんの場合、『賃貸借契約書』に記載された“貸主補償期間”によるのですが、法的判断としては『修理代1万円(半額)を負担する必要はなかった』ということになります。

>それから2ヶ月程たったある日
>天井をみると水がたれてきていました。上の階の排水だった

上階からの排水事故は、結局どう処理されましたか?
上階からの水漏れが『上階居住者による“故意過失”(例:清掃管理怠慢 など)』だった場合には、修繕費は上階居住者の“全額負担”となります。
もちろん、水漏れ原因がkkk777さん同様だった場合には、貸主の“全額負担”となります。
この際、kkk777さんの持ち物(例:家具、家電製品、服、本)が水漏れにより使用不可となってしまった場合には、kkk777さんは“損害賠償”を請求することができます。

>一ヶ月ほど前また逆流してきてまた業者が
>歯磨きの枝が引っ掛かっていたらしく(当然家のものではない)修理費は掛からなかった
>現在も排水溝から「ボコボコ」おとがしてきて逆流してきそう

歯磨きの枝がどこの部屋の居住者の物か、断定することはまず不可能でしょう。
そのような物を排水溝に流してしまう行為はまぎれもなく居住者の“故意過失”に相当します。
しかしながら、犯人探しは無理なので、kkk777さんの立場としてできることは、せいぜい『排水溝に物を流さないよう、気をつけましょう!』などの入居者ルールを提案するくらいです。
一方、貸主(大家または管理会社)には『入居者の健全な住環境を維持しなければならない』という義務があるので、貸主にきちんと説明し、大至急、適切に対処してもらいましょう。

>入居時に損害保険契約(確か年15000円程)していた
>電話して業者を派遣してもらった

借主には『危険箇所や故障箇所、要修繕箇所の発生時には、すみやかに管理者に報告しなければならない』という義務があります。
『賃貸借契約書』の記載内容にもよりますが、今回ケースでは、kkk777さんが直接業者に電話するのではなく、貸主に電話して『排水溝から水が溢れてきた。大至急なんとかして!』と言うべきでした。そして貸主が業者に修繕依頼します。

こうした手順を踏むことで貸主が自覚し、原因や今後の対応を考えて対応するのです。

>聞いた所、入居かしょが一階の一番端な為、家の目の前のその排水溝にアパート中の排水が集合してくるらしい

kkk777さんが入居中のアパートおよび居室では、過去に何度も同様のトラブルが起きていたのでしょう?
不動産業者が『トラブルが起きやすい部屋』と認識していたにもかかわらず、契約締結時にその旨を正確に借主(kkk777さん)に伝えていなかったのであれば『重要事項説明の欠如』であり、宅建業法に違反します。【←ここ重要です】

しかしながら、これまでに大きなトラブルが無かったのであれば、その部屋を選んだのはあくまでも“借主(kkk777さん)の意思による自由な選択”ですから、誰の責任も問うことはできません。【←ここ重要です】

---------------------------------------------------

以上のことから、『トラブル発生時には適宜対応することで、適切な対応と補償を受けることができる』ということがお分かりになったと思います。

従って、補足文に書かれた内容は、家賃値上げ交渉の際の“正当事由”に該当しません。

それに、一番ネックとなるのは『遅すぎた』という点です。
すでに入居して2年以上が経っています。
これだけ長い年月が経ってしまったら、『あの時の排水事故は、自分のせいではなく、前入居者と建物管理者である大家または管理会社の過失だ』と主張したところで証拠がありませんし、一般的にも時効でしょう。
せめて、最初のトラブル(入居3ヵ月後)時であれば、どれも“正当事由”として認められたかも知れないのですが...。

唯一望みがあるとすれば、上述した『重要事項説明の欠如』についてと、排水溝の「ボコボコ」を修繕した際に『今後も頻繁に同様の排水溢れが起きそう』と業者に言われたならば、可能性は高いです。
この2点が正当に認められれば、おそらく1万円以上減額可能と考えられます。(住環境が他室より悪いから、という理由で)

ですから、まずは排水溝の「ボコボコ」をきちんと修繕してもらってください。

-----------------------------------------------------

>現在はB社と契約を交わした為、家賃は52000円です。

結局、遅くても次回更新後からは48000円になるんですよねぇ?
それでしたら、何の問題も無いように思うのですが???
それとも、『次回更新後からではなく、次月から48000円にして欲しい』ということですか?

もしそうだったら…大家さんまたは管理会社の考え方次第なので、ちょっと無理っぽいように思います。

まずは詳しい説明を、大家さんからきちんと聞きましょう!

投稿日時 - 2003-10-31 01:52:24

補足

勉強になりました。
ほんとうにありがとうございました。

もう一点あったので補足します。

今回更新契約した管理会社Bから、今年の5月に管理会社の都合で、実際には7月更新なのにもかかわらず、6月更新にしてくれという旨を記述した手紙がアパートに投函されていたらしくその為に契約更新を早めに行ってしまった為に
契約更新料2ヶ月分払い家賃もそのまま52000円ということになっいるのですが、そういった場合”正当事由”として認められる場合はあるのでしょうか?

実際目的としては、 次回更新後からではなく、次月から48000円にして欲しいということなのですが無理でしょうか?

度々すいません。
よろしくお願いいたします。

投稿日時 - 2003-10-31 08:53:20

お礼

毎回の親切な対応ありがとうございます。
大変べんきょうになります。

賃借法というのは見ておいたほうがよいのでしょうか?

これからもよろしくお願いいたします。

投稿日時 - 2003-11-07 17:15:27

ANo.2

#1の者です。記載に間違いがありました。

kkk777さんの月額家賃は52000円→48000円となり、実質的に1万円減額されたのではないのですか?
   ↓↓↓↓↓
kkk777さんの月額家賃は52000円→48000円となり、実質的に4千円減額されたのではないのですか?

の誤りでした。すみませんでした。

投稿日時 - 2003-10-30 17:06:13

補足

御世話様になります。

もう一点あったので記述します。

現在すんでいる部屋の隣の部屋には六人家族で住んでいる人たちがいます。(両親+子供4人で一番上のこが確か高校生)

喧嘩の原因はわからないのですが、二度程夫婦喧嘩かなにかで警察がきたこともあり、とにかくうるさい住人です。

入居後にわかったのですが、向こう隣と二階の住人と絶えずトラブルが多かったようで(迷惑を被った住人達が大家に直接話しをしたらしい)話を聞くと家賃も未納のときもあったようです。

又、駐車場の車の停め方でも家の妻が文句をつけられたらしく大変迷惑しています。

こういった場合正当時由に該当するのかもしくは検討のよちがあるのでしょうか?

投稿日時 - 2003-11-01 11:06:23

お礼

毎回の親切な対応ありがとうございます。
大変べんきょうになります。

これからもよろしくお願いいたします。

投稿日時 - 2003-11-07 17:12:46

ANo.1

不動産系の専門家です。

契約書(変更後も含む)の詳細な内容がわからないので、正確な判断はできないのですが…

管理費やもろもろの諸経費削減のため、大家さん(物件所有者)が管理会社を変更することは、良くあることです。
ただ、1年程度で管理会社が再度変更したとの旨、入居者にも混乱が起きてしまったようですね...。

>家賃が安くなる旨と更新料が家賃二ヶ月分から一ヶ月分になる
>新家賃 48000円
>家賃は安くならないか交渉の余地はあるのでしょうか?

質問文章から察するに、kkk777さんの月額家賃は52000円→48000円となり、実質的に1万円減額されたのではないのですか?
それとも、減額されるのは『次回更新後』からですか?

なお、減額交渉するにはそれなりの“正当事由”が無ければ、当然ですが受け入れられることはありません。
具体的には、以下のようなことが考えられます。

●他室の新入居者が、減額後の家賃(48000円)で入居してきた
●現在の家賃(52000円)が相場に比べ、著しく高額である
●慢性的に空室が多い物件なのに、自分の家賃だけが更新時に値上がりする 

逆に言うと、これらの“正当事由”が無ければ交渉するだけ無駄となってしまいます。
質問文章にはこの“正当事由”が書かれていませんが、具体的に何かあるのでしょうか?

>管理会社Bの契約を無効にして、管理会社Aと新たに契約する

これは、ちょっと意味がわかりません。

大家さんが物件の管理業務を業者に委託するのですから、もともとは『大家さんと管理会社での契約』です。
従って、kkk777さんが『個人的に自分はA社が好きだから、B社とではなく、A社と契約したい』等の理由でA社と契約することはできません。

そうではなく、『更新期間は2年間なのに、大家さんはB社との契約を1年で取り止めてしまった。それなのに、昔の管理会社であるA社と再度契約することは、法的に無効ではないのか?』ということでしょうか?

この場合、大家さんとB社との間で『管理業務委託契約』がきちんと交わされていると思います。
その中で、『契約期間途中での解約について』などの項目がきちんと明確に記載され、その記載どおりに手続き等を行っていれば、法的には何も問題ありません。

全体的に、私が質問内容をきちんと把握できていないので、回答が変であったり、違う回答を必要とする場合には、お手数ですが補足文章の記載をお願いいたします。

投稿日時 - 2003-10-30 16:50:56

補足

早速の回答ありがとうございます。

早速ですが補足です。
質問文章から察するに、kkk777さんの月額家賃は52000円→48000円となり、実質的に4千円減額されたのではないのですか?
それとも、減額されるのは『次回更新後』からですか?

現在はB社と契約を交わした為、家賃は52000円です。

又、あまり関係ないとはおもうのですが、入居直後台所の排水溝から下水が逆流してきてひとつの部屋と台所のあるお勝手が水浸しになり、入居時に損害保険契約(確か年15000円程)していた為そこに電話して業者を派遣してもらった所、規定時間以上かかった為、2万円ほど請求され内心「おいおい入居してまだ3ヶ月足らずだぞ」と思いながら業者に逆流してきた理由を聞いた所外の排水溝(蓋が格子状になっており、ごみ等がはいる)のパイプ部分に竹串が入っていてその竹串に油等の生活排水が流れてきてつまったようですといっていました。また聞いた所、入居かしょが一階の一番端な為、家の目の前のその排水溝にアパート中の排水が集合してくるらしいのです。

大家曰く「半分うちが持つからあと半分の一万円払ってもらえる?」ということをいってきたので「ざけんな」状態だったのですが、入居まもなくでいざこざがあってもしょうがないのでとりあえずはらいました。

それから2ヶ月程たったある日、「うーん冷たいな」と思いながら天井をみると水がたれてきていました。上の階の排水だったらしく「うーんこりゃはずれ部屋だなと思いました。

なお下水にかんしては一ヶ月ほど前また逆流してきてまた業者がきて今回は歯磨きの枝が引っ掛かっていたらしく(当然家のものではない)修理費は掛からなかったのですが、現在も排水溝から「ボコボコ」おとがしてきて逆流してきそうな感じです。

わかりにくいですがアドバイスよろしくお願いいたします。

投稿日時 - 2003-10-30 17:33:21

お礼

毎回の親切な対応ありがとうございます。
大変べんきょうになります。

これからもよろしくお願いいたします。

投稿日時 - 2003-11-07 17:12:23

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