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解決済みの質問

貸室賃貸契約書について

今住んでいるアパートの貸室賃貸契約書に
賃貸人の日常使用及び退去による修繕費の負担が、ハウスクリーニングや畳、床、天井、壁、ふすまなどなど全ての物が貸借人(私)になっております。
壁には大きな穴がひとつあいており、壁もタバコのヤニで変色しています。床には引っかき傷、ふすまにも傷があります。敷金は入居時15万円払いましたが退出時15万円で足りるでしょうか?
ご経験のある方アドバイスお願いします。

投稿日時 - 2003-09-18 23:21:56

QNo.658487

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質問者が選んだベストアンサー

#3の者です。

【壁の穴、タバコのヤニ】
>平成十一年7月に入居しているので4年経ちます
>直径15センチほどの穴
>穴の向こう側はコンクリート
>石膏ボードのうえに壁紙クロス
>夫婦喧嘩の際あけてしまった穴
>明らかにヤニによる変色が目に見える状態

残念ながら、どちらも確実に『借主の過失』のようです。
修繕費も、お気の毒ですが、かなりかかりそうです。
雇用は、かなりアバウト推定ではありますが、おそらく60,000~80,000円くらいはくだらないかも...。
ただし、すでに居住4年経過ですから『経過年数の考慮』により、少なくとも『壁紙クロス』分くらい、金額にして2万円強くらいの“減額”が見込めます。
4年も居住し続けていれば、タバコを吸わなくても『太陽による日焼け』や『料理時の油汚れ』等が蓄積し、自然消耗が激しくどのみに『全面張替え』が一般的だからです。

【床】
>ビニール材質のフローリング
>引っかき傷はたくさんある
>何か物を引きずったりしたときなどに出来た傷

こちらは…かなり微妙ですね。
床材に傷があっても、床下材(例:コンクリート、板)が全く露出していないのなら、最悪でも『ビニール材質のフローリング』の交換だけで済むはず。金額は、5万円強くらいでしょうか...。
また、たくさんの傷だそうですが、通常に生活していても、ある程度の傷はできてしまうものです。
よって、床についても『経過年数の考慮』により、大幅な“減額”が見込めそうです。

【ふすま】
>長さ3センチほどの深い傷
>何か物がぶつかったための傷

こちらも、おそらく『借主の過失』でしょう。
でも、ふすまだって4年も経っていればまず張替えするでしょうから、実際には張替え一枚当たり5,000円前後ですが、『経過年数の考慮』でせいぜい一割負担くらいだと思われます。
また、深い傷があったとしても、よっぽど中の芯部分がズタズタに壊れてでもなっていない限り、取替えのではなく、やはり表面の紙を張替えるのみです。ですから、あまり心配しなくて良いでしょう。

さて、ここからが本題かつ重要です。
不動産業者は、プロです。本当は、『修繕費・清掃費は貸主全額負担』や『経過年数を考慮しなければならない』ことくらいちゃんと知っています。知ってて、『知らない方が悪いんだ』とくらいに思っているわけです。

当然、借主から何も言われなければ『そうですよね。じゃあ、修繕費・清掃費は貸主に負担してもらいます』『4年も住めば、すべて自然消耗扱いにしますよ』なんて絶対に言いません!
ですから、積極的に借主から働きかけなければ、知っていても料金等に反映されないのです。
具体的に、どうすれば良いかというと...

(1)退居時に、壁・床を中心にできるだけきれいに掃除する
(2)掃除終了後、写真を撮る。日付入りで、できれば紙プリントの写真がベター。壁穴やふすま穴など、問題箇所はズームで撮っておく
(3)退居時の『業者確認』時に、必ず立ち会う。必要に応じて、『これは日常的生活でできた傷です』『確かにタバコのヤニだけど、経過年数を考慮してくれても良いのでは?』などと積極的に説明する
(4)借主過失で負担する際、事前に『見積書』と修繕後に『明細書』を必ず発行してもらう
(5)『業者確認』時に説明しても、一方的に費用負担させられたら、『少額裁判』『調停』などを裁判所に申し出する

『少額裁判』『調停』の費用は、どちらもそう高くはありません。しかし、過去判例からみても、ほぼ100%の確率で『借主の言い分』が通り、敷金返却や請求分返却となるでしょう。
【注:借主が不当に申し立てた場合は、当然ですが返却されません】

なお、『賃貸借契約書』『写真』『見積書』『明細書』は裁判の際に、重要な証拠となります。
『業者確認』の際、業者との会話を録音したものも証拠となるので、ぜひ録っておいてください。

それから、よく『どうせ業者がクリーニングしてその費用を負担させられるんだから、やらなくても同じ』と言う人がいますが、これは大きな間違いです。

もし、あまりにも汚ければ『うわぁ~、これはだめだ。全部取り替えます』と思うけど、少しの汚れであれば『ちょっと汚れてますね。このシミは、日焼けによるものですね』というふうになります。
もしこれが、見てすぐに『壁紙全部取り替えます』とか言う業者であれば、『知ってても、意図的に借主に全額負担させようとする、悪質業者』ということになります。
つまり、ようは『印象』の問題なのです。

ですから、Yukisumireさんも退居時に、壁紙や床を“できる範囲”できれいにしてください。
市販の専用洗剤のほか、台所用中性洗剤などがオススメです。
ですが、『少しでもきれいに』と考え、ゴシゴシやって余計に傷をつけることがないよう、絶対に無理はしないでください。

なお、負担費用の分割可否ですが、これは純粋に業者によって対応が異なるため、何とも言えません。
言うタイミングとしては、『見積書』を受け取った直が良いと思いますが、業者が案外良い人そうであれば、『業者確認』の際に相談してみてください。

また、もし法律や不動産に詳しい人が身近にいるようでしたら、事情をはなし、ぜひ協力してもらってください。
『業者確認』の際などに立ち会ってもらえば、効果覿面です。

参考URL:http://www.heyasagase.com/shikikin/keinen.html

投稿日時 - 2003-09-19 13:08:40

お礼

とても分かりやすいご回答ありがとうございます!
色々と参考になる事を教えて頂けて本当に安心しました。
yuri_s様のお教え通り、頑張ってみようと思います。
本当に本当にありがとうございました!

投稿日時 - 2003-09-19 17:07:58

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回答(4)

不動産系の専門家です。
他の質問でもほぼ同様の回答を何度もしているので、自分の回答文章より一部を引用しています。以下、超長文です。

>貸室賃貸契約書に
>賃貸人の日常使用及び退去による修繕費の負担
>ハウスクリーニングや畳、床、天井、壁、ふすま
>全ての物が貸借人(私)になっております

『賃貸借契約書(特約事項を含む)』の詳細な記載内容にもよるのですが、『原状回復=日常使用の修繕費』と『室内清掃=ハウスクリーニング』は、“全額貸主負担”が原則です。

Yukisumireさんのように、『賃貸借契約書(特約事項を含む)』に、『原状回復は全額借主負担』などと記載されていることが多々ありますが、 これは借主が無知であることをいいことに、貸主が一方的に都合よく取り決めたにすぎません。また、もしかすると法律が変わった際に『きちんと理解できず、誤解している』可能性もあります。

本来ならば、『賃貸借契約』および『賃貸借契約書(特約事項を含む)』は、法律に基づいた正式な契約であり、その内容について合意して契約締結していれば、いかなる記載も有効となります。

しかしながら、『借主全額負担』のように、『明らかに借主に不利・不当』の内容は、裁判により“無効”と判断され、すでに支払ってしまった敷金についてもほぼ全額返却されます。
【借主負担分を差し引かれて返却されます】

もちろん、借主の過失によるものは、敷金から差し引かれたり、別途請求されることもありますが、フツーに生活している際にできてしまった傷・汚れに関しては、貸主負担です。

>壁には大きな穴がひとつあいており
>壁もタバコのヤニで変色
>床には引っかき傷
>ふすまにも傷

今回ケースでは、上記が『借主の過失』にあたりますが、まずは『どうして傷ができてしまったか』が注目点となります。

・壁の穴は、まさか最初からあいていたのではないですよねぇ? 
・どうしてあいてしまったのですか? 
・穴の大きさは実際にどれくらいですか?
・穴の向こう側に何が見えますか?(例:コンクリート、板)
仮にYukisumireさんが故意にあけてしまったとすると、当然ながら『借主の過失』となるので、修理費全額を負担しなければなりません。

壁のタバコのヤニは、かなり微妙です。変色具合によるからです。『誰が見ても、変色がひどい』のであれば、当然『借主の過失』となるので、修理費全額を負担しなければなりません。
・壁の材質は、壁紙または塗り壁のどちらですか?

・床の引っかき傷は、どうしてできてしまったのですか?
・傷の大きさはどのくらいですか?
・床の材質は何ですか?
傷ができた原因が、例えば『家具を置いたため』『日常的に歩いただけ』等であれば自然消耗として扱われますが、『イスを使っていたため』『飼っていた動物が傷つけた』等であれば『借主の過失』となり、修理費全額を負担しなければなりません。
イス等がどうして『借主の過失』になるかというと、『板張り(フローリング)の床でイスを使えば、傷ができることは“予想できる”から』です。

・ふすまの傷は、どうしてできてしまったのですか?
・傷の大きさはどのくらいですか?
こもかなり微妙です。原因により、場合によっては日常生活における自然消耗と判断されるかもしれません。

>敷金は入居時15万円払いました
>退出時15万円で足りるでしょうか?

もし仮に、上記のすべてがYukisumireによる『借主の過失』であった場合、修繕費はおそらく15万円では足りないでしょう。たぶん追加請求されます。
単なる予測ですが、総額40万円くらいかかっても不思議ではありません。ですが、これらは傷・汚れの状況や、材質により大きく変化します。
ですが…

Yukisumireさんは、現在のアパートに何年住んでいるのですか?
もし4年以上であれば、修理費は大きく“減額”されるでしょう。

前述の通り、『借主の過失』分については全額請求されても文句言えません。
しかしながら、部屋は長く住めば住むほど価値が下がり、壁紙・床などは自然消耗が激しくなります。
そのため、『原状回復』等には『経過年数の考慮』という考え方を取り入れ、『住んだ年数と借主負担額は反比例し、負担額が減額される』のです。 具体的には、下記Webサイトを見れば、納得できると思います。

なお、修繕費用の額などは、上記の『?』にお答えいただけないと、大まかな算定もできません。
逆に、『?』にお答えいただければ、もう少し詳細なアドバイスができるかもしれません。

【結論】
・リフォーム代とクリーニング代は、『全額貸主負担』が原則
・ただし、あきらかに『借主の過失』の場合は借主負担
・今回は『借主の過失』が多そうなので、敷金15万円のほかに追加請求される可能性あり
・長く住んでいれば、『経過年数の考慮』が適用される→借主負担額が減額


■敷金トラブル相談所
http://www.heyasagase.com/guide/trouble/sikikin/index.html
■賃貸住宅の原状回復費用をめぐるトラブル
http://www.hohoemi-
■原状回復の考え方
http://www.heyasagase.com/shikikin/keinen.html
■原状回復義務とは?
http://www.hohoemi-yasu.jp/doc/kankyoukeizaibu/shouhiseikatu/2002121901.html
■「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の概要((1)原状回復とは、(2)「通常の使用」とは、(3)経過年数の考慮)
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/topics/keiyaku/kaihukugaido.htm
■修繕費用の借主負担
http://per.development-network.net/~chintai_ouendan/taikyoji-trouble.html#4
■ガイドラインに基づく原状回復費用負担割合表(一例)
http://per.development-network.net/~chintai_ouendan/hiyoufutanwariaihyou.html
■修繕費用の相場と見積書(請求書)のチェックポイント
http://per.development-network.net/~chintai_ouendan/shuzenhiyousouba.html    
■ハウスクリーニング
http://per.development-network.net/~chintai_ouendan/taikyoji-trouble.html#5
■修理代名目で敷金を返還してもらえないhttp://www.apsaras.co.jp/joho/fudosan/trouble_4.htm#henkan01
■自分でできる原状回復
http://per.development-network.net/~chintai_ouendan/jibundedekirugenjoukaifuku.html
■経年変化(自然損耗)の考え方
http://www.heyasagase.com/guide/trouble/sikikin/k_02.html

参考URL:http://www.heyasagase.com/shikikin/keinen.html

投稿日時 - 2003-09-19 07:06:44

補足

とても丁寧、分かりやすいご回答ありがとうございます!
平成十一年7月に入居しているので4年経ちます。
大きな穴についてですが、直径15センチほどの穴で穴の向こう側はコンクリートが見えます。材質は石膏ボードで、石膏ボードのうえに壁紙クロスが張られています。これは夫婦喧嘩の際あけてしまった穴なので『借主の過失』になります。
タバコのヤニですが、明らかにヤニによる変色が目に見える状態です。
床はビニール材質のフローリングです。引っかき傷はたくさんあるので、全面張替えをしなければならない状態にあると思います。何か物を引きずったりしたときなどに出来た傷だと思います。なので『借主の過失』になると思います。
ふすまの傷は長さ3センチほどの深い傷です。何か物がぶつかったための傷だと思います。知らない間に出来ていた傷ですが、こちらも『借主の過失』になりますね。

退室の際たくさんの金額を請求されても今現在お金がないので分割でも支払えるものなんでしょうか?

宜しくお願いします。

投稿日時 - 2003-09-19 09:19:20

ANo.2

この契約書の感じですと丸々敷金15万円を取られる、その上、いろいろ難癖を付けられる恐れがあるような感じがします。本当は、入室時に、大きな穴、傷などはどこどこにどんな感じの傷あるいは穴があると書面で交わすのが一番なんですが。もしできればデジカメなどで何もない状態で写真を撮っておくのも手です。
ちなみに、ハウスクリーニング・畳等など、修繕費の負担は賃借人の負担ではありません。これを知らないと大損をします。インターネットで調べてもいろいろ出てくると思います。ただ、大家さんや不動産屋側に立ったサイトを参考にしないでください。

参考URL:http://www5b.biglobe.ne.jp/~ouchi/oto%20news%20genjoukaihuku021001.htm

投稿日時 - 2003-09-19 00:10:43

お礼

ご回答ありがとうございます!
>この契約書の感じですと丸々敷金15万円を取られる、その上、いろいろ難癖を付けられる恐れがあるような感じがします。
↑そうです。この事が心配だったので質問しました。過去の質問でも色々と検索し、そのようなサイトも拝見しましたが、畳やハウスクリーニングは大家さんが払うというのが筋みたいですね。ですがこの契約書の修理費負担に「承諾します」にサインをしてしまったので、もう手遅れかと思いまして・・・。やっぱりサインをしてしまった以上、修理は全額しなければならないものなんでしょうかね?

投稿日時 - 2003-09-19 00:26:13

ANo.1

こんにちは。

私は、ペットを飼っているので、入居時に予めすべての修繕を行った場合の見積もりを、管理会社にしてもらいました。先方は間取り等を分かってますので、電話一本ですみました。結果は、「概算で今の敷金と同じ追加金額になるでしょう」との返事でした。

お部屋の間取りによっても違うと思いますので、一度不動産屋さんに伺ってみればいかがでしょう。教えて頂けるかもしれませんよ。

投稿日時 - 2003-09-18 23:36:55

お礼

早速のご回答ありがとうございます。
やっぱりすべての修繕を行った場合の見積もりを一度電話で聞いてみるのが一番ですね。とても参考になるアドバイスありがとうございました!!

投稿日時 - 2003-09-18 23:47:35

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