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解決済みの質問

住宅の購入について

一戸建ての住宅の購入を検討しています。
今、宅地分ぐらいの費用は準備できておりますが、建物分の費用が足りません。

通常ですと、住宅ローンということになりますが、
私は自営業で多額の借金を抱えていたこともあり、
恐らく住宅ローンの審査には通らないと思います。
現在は、すべて返済し、借金は一切ありません。
今も自営業ですが、平均並みの収入はあります。

そこで、宅地を購入し、それを担保に、建物分の費用のローンを組めればと
考えているのですが、ローンを組むことはできますでしょうか?

ご存知の方、アドバイスよろしくお願いします。

投稿日時 - 2011-02-21 23:09:11

QNo.6540834

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

業者です。

ご質問の内容をストレートに受け取ると、個人信用情報に問題があるので有担保ローン(不動産担保ローン・使途不問)を利用しようと言う事でしょうか。

まず間違いないく、住み心地の良い家は建ちません。通常不動産担保ローンでも個人信用情報は照会しますので、信用度が低い場合、どんな土地であっても借りれる金額には上限が付きます。
かつ、土地は必ず頻繁に流通しているような地域でなければ、担保評価はかなり低いですよ。都心部ならまだ良いですが、地方都市になると途端に評価はガタ落ちですし、地方土地から離れた場所だと評価すらしてくれません。そういう物です。

そもそも不動産担保ローンは、金利が高く、返済期間が5年、長期でもノンバンクで最大20年です。20年で高金利(仮に5%超えや場合よっては10%)で借りると、下手をすれば返済金利総額が借入額を超えます。なので、せいぜい5年をめどに返済しなくてはなりませんね。

個人信用情報に問題が無い場合は、不動産担保ローンでも良い場所で土地代が2000万円を超えていれば、1000万円超えの借入は出来る可能性はありますし、金利もぐっと下がって来ます。
でも、それが出来るのならば、住宅ローンを試してみる方が良いと思います。総額の半分以上の自己資金を用意すれば、多少信用情報が悪くても、返済負担率が低いので可能性は出てきますし、昔の借金を返済し終わって3年(できれば5年)を経過し、3年間黒字であれば、可能性はあると思います。

投稿日時 - 2011-02-22 11:20:16

お礼

詳しい情報ありがとうございます。
3000万ほどは準備できているので、
あと1000万+α程度をローンでと考えています。
可能性ありそうですね。
あとは金融機関の信用情報の判断しだいというところでしょうか。
延滞をした時期もあったので、信用情報は悪いと思います(苦笑)
実際に、いくつか当たってみないとわかりませんね。

非常に参考になりました。
ありがとうございました。

投稿日時 - 2011-02-23 16:08:59

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回答(8)

ANo.8

>土地+建物の3/4程度の資金が準備できているので、

であれば、かなり大丈夫だと思いますよ

私の場合は、現金決済した土地も担保に入れたので審査も通ったのかもしれません

借入額は、土地よりも安かったですし、首都圏の住宅地なので、売ろうと思ったらすぐにでも売れる土地です

貸す側としても、非常にローリスクですからね

質問者さんも、土地は現金決済して、建物は借り入れ限度額いっぱいまで借りてフルローンにした方がいいかと思います

手持ちの現金は出来るだけ残しておいた方がいいのは、身に染みてご存知でしょうし、住宅ローンほど低金利で借金ができるものはありませんし

投稿日時 - 2011-02-23 16:02:41

お礼

アドバイスありがとうございます。
一度複数の金融機関に相談してみます。
確かに、現金は大切ですものね。
頑張ります!!

投稿日時 - 2011-02-23 17:11:11

元業者営業です

「木造がどうの」「工務店がどうの」という部分はこの際置いときます。

純粋に「自営業者がローンを借りる」という部分に特化して回答します。

まず、当然ながら自営業者は給与所得者より厳しい審査になります。
基本過去3期の決算において1期でも赤字があればNG。
なので、大前提として「過去3期の決済が黒字」というところはクリアする必要があります。

その為に提出を義務付けられる書類は

●決算報告書(法人経営者)
●確定申告書
●納税証明書

この3つになりますが、金融機関によって微妙に違います。
「全部3期分出せ」というところもあれば「確定申告書と決算報告書だけでいい」というところもあります。いずれにせよ「求められた書類は全て出す」のが絶対です。

なお、他回答にもありますが自営業者にありがちな「節税のために必要経費を乗せ過ぎた故に借入に影響が出る」という事も考えられます。
金融機関が見るのは「経費・控除等一切合財引かれた収入」ですから(確定申告書の一番下「20番」に記載する収入)その金額が低いと借入出来ても必要額に届かないという事になりますので、住宅ローンを借りるなら節税対策は「ほどほど」にしておく必要があります。

とにかく、金融機関が見るのは「過去から現在、そして未来に向けて安定した収入があり、返済計画を立てることができるか」だけですから、その部分のみをクリアするようにしてください。
逆に言えば、借金があっても滞納等の事故を起こさず、返済完了してから3期黒字なら融資の可能性が高くなるのです。(事故歴があると3期黒字でもまずダメ)

>宅地を購入し、それを担保に、建物分の費用のローンを組めればと考えているのですが

まぁ、それも有効な手ですが結局上記の条件をクリアしていない限りはダメです。

なお、審査ですが基本大手都市銀>地銀>信金・JA>ノンバンクの順に審査が緩くなります。
自営業なら信金あたりが狙い目です。
一番審査が緩いのはノンバンクですが、金利が高くなるのが一般的。

あとは、建築を依頼する業者に「提携ローン」があれば、これも有効な手段です。

以上、ご参考まで。

投稿日時 - 2011-02-22 11:24:14

お礼

なるほど、詳しい情報ありがとうございます。
審査通るのは難しいかもしれません。
これは、金融機関にあたってみるしかないので、
アドバイスいただいたように、信金などあたってみます。
審査で無理なら、現状の賃貸で我慢して、
数年後の一括支払いを目指します。

アドバイスありがとうございました。

投稿日時 - 2011-02-23 16:20:54

>宅地分ぐらいの費用は準備できておりますが、建物分の費用が足りません。

土地代だけで上物をタダで手に入れるのはどうですか?

日本って言う国は古い物を大切に使う文化を失ってしまったので、2500万円かけて建てた家が25年もするとタダで売られています。といっても家は不動産ですから、持って帰ることが出来ない。そこに住むことになりますがね。(笑)

つまり、一戸建ての中古住宅を購入してそこに住めば、土地代だけで家が手に入るという、地球上、また日本の歴史上、極めて稀な状況になっているのです。
これも、日本人が古い物を大切にしなくなった事と、2006年からの人口減少で住宅需要が激減しているための現象でしょう。

面白いのは、築25年でガタがくるような安普請のパネル住宅と、築60年は問題ないチャンとした日本建築の差があまりないことなんです。ですから、真っ当な日本建築で、25年ぐらい経った物を、二束三文で、「土地代だけ」って売っている物件がお勧めなんです。10年オチのメルセデスが10年オチのカローラと同じ値段で手に入るようなもんですね。

良く探すと、栗土台にヒノキの柱、そして松の丸太梁や太鼓梁を使った本物の日本家屋が、木くずを固めた合板を釘打ち機で叩きつけた家と大差ない金額で売りに出されていますから。

購入後、自己資金に余裕ができたときに、500万~1000万円かけて、開口部や床下断熱などの改修・補強をすれば本格的で快適な住宅になりますよ。

投稿日時 - 2011-02-22 10:30:42

お礼

ご回答ありがとうございます。
いろいろ考えてみたいと思います。

投稿日時 - 2011-02-23 15:42:17

ANo.4

土地を自己資金で買う場合それを全て担保にした時つまり土地の評価額の6~7割で建物が建つなら担保価値として十分評価可能だと思います。
銀行はたとえ支払いが滞っても担保価値が高いなら不良な債権になりませんからね。
足りない分はあとはあなたの信用分だと思います。
現在借金がなく数年分の収入証明で健常にやっていることが評価されればローンを組むことも可能ではないかと思いますよ。

投稿日時 - 2011-02-22 10:27:11

お礼

なるほど、金融機関がそんなふうに見てくれるなら、
可能性ありそうです。
新興住宅地を考えており、試算では、
土地+建物の3/4程度の資金が準備できているので、
残りをローンにすることもできそうですね。
ご回答ありがとうございました。
参考になりました。

投稿日時 - 2011-02-23 15:40:39

ANo.3

自営業ではなく、自由業ですが、昨年戸建をローンで建てました

銀行が見るのは、過去三年分の確定申告と現在の借金です

過去の借金の返済が滞りなく完済したのであれば、これについては問題ないと思います

平均並みの収入があっても、確定申告上の所得税課税対象額(すなわち年収)しか銀行は見ません

私は、あれこれ何でもかんでも諸経費として経常してしまって節税しすぎて年収を低くしていたので、借入額の上限が低かったです

ローンの審査は通るかもしれませんが、借り入れ可能額は確定申告上の所得税課税対象額に左右されます

なお、大手ハウスメーカーだと提携ローンというものもあり、審査も通りやすく金利も低いです
工務店とかよりも建築費は高くなるかもしれませんが、金利が低い分、金利も含めた総支払額は安くなったりもします

工務店、ハウスメーカー、建築士+工務店、どれがいいのか諸説ありますが、それぞれ金利が異なりますので、金利分込みの総支払額も十分鑑みて決めた方が良いと思いますよ

投稿日時 - 2011-02-22 09:41:17

お礼

丁寧なご回答ありがとうございます。
非常に参考になりました。
これから、いろいろとあたってみたいと思います。
ありがとうございます。

投稿日時 - 2011-02-23 15:29:17

ANo.2

#1の回答文の通りだと思います
質問者様同様自営ですが、3回程建築資金自己使用ました
仕事上金融機関紹介&交渉もしました
金融機関と話すか施工社・工務店にも聴いて見る事です
住宅ローン組めますよ

投稿日時 - 2011-02-22 08:27:19

お礼

実際ににいろいろなところにあたって、相談してみます。
ありがとうございます。

投稿日時 - 2011-02-23 15:09:41

貴方が何所に住みどれ位の家を建てたいのか一切判りませんし、
私も銀行ローンの事など一切判りません?それでは答えられないと思いますが、
私が家を建てた頃はサラリーマンは住宅金融公庫とかがあってそれを使い建てましたが
返済途中退職し銀行ローンに変えましたが別に金利が変わったとも思いませんでした。
そんな事より、私が家を建てた頃、見渡す限りの野原に次々と建って行く家を見ていて思った事は
「何とか?ハウス」の家は絶対建てたらだめだな?」と思いました。「何とか?」の中は何でも同じです?
私は工務店の知り合いがいたので、在来工法と言う、普通の木造瓦葺の家を建てました、
その工務店の人に、ローンの方法から銀行など、全て教えてもらい言われるままに建ててローンも終わりました。
今は一つの団地になった住居ですが、それぞれの家が建って行く様子を見ていた者として
何と酷い家の作り方が有るのだろうか?と思う家は半数を超えます!
下手なプレハブより中身は酷い家も、化粧されれば結構きれいに見えますが、その家の人に言えもしません。
支払い方法などより、どんな家を建てたいのかが一番です。たとえば2×4(ツーバイフォー)と言っても
ピンキリです、柱も爪楊枝か電柱かほど違う家を一杯見ました。まず、家を建ててもらう人をしっかり
見極める事です、人のつてを頼るのが一番だと思います。

投稿日時 - 2011-02-21 23:57:38

お礼

貴重なご意見ありがとうございます。

投稿日時 - 2011-02-22 01:33:51

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