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解決済みの質問

二項道路のセットバックについて

二項道路のセットバックについて

週末に契約を控えた築20年の中古物件に関してです。

内覧の際、物件の前の駐車場に接する道が私道のようだったので
不動産屋さんにおたずねしたところ
物件所有者以外の方の私有地で位置指定道路、とのことでしたが
今日になって、その後詳しく調べたら市の二項道路だった、と言われました。

いずれも将来再建築を考えた場合には許可のおりる道路ではあると思うのですが
二項道路となるとセットバックの必要性があります。

その二項道路は市道から斜めにのびていて、市道との境は細長い旗形状の空き地というか、
植え込みがしてあります。
二項道路の幅はおそらく3mほどだと思います。
そこでおたずねしたいのですが、

このように向かい側に建造物がない場合
セットバックは接道の端から4mと考えていいのでしょうか。
また接道が位置指定なのと二項道路なのとでは、土地を売却する際、価値自体には差が生じますか?

よろしくお願いします。

投稿日時 - 2010-10-27 22:50:40

QNo.6279880

すぐに回答ほしいです

質問者が選んだベストアンサー

不動産業者です。
建築基準法上の建築できるかどうか?と実際建築可能か?を分けて判断する必要があります。
道路は、位置指定でも2項道路でも、一般住宅地であれば不動産価格を左右するほどの違いはありません。位置指定でも不完全位置指定道路といい、申請時の幅員を現況で満たしていない道路もありますし、そうなれば2項道路と同じく協議してセットバックしなければなりません。
今回の質問者さんの件は、道路中心線を決め、双方での後退約0.5m程度となると解釈するのが通常です。しかし、対抗地が納得しなければ暫定で質問者さんが一方後退をして4m確保しなければ建築確認はおりません。(この場合、対抗地が確認申請を提出する時には必ずセットバックしなければならず、その時点で0.5m回復します)
これが、建築確認がおりるかどうか?という判断ですが、実際の施工となると、各種設備の引き込みが問題となります。現状の中古で使用されている設備がそのまま転用可能だと良いのですが、水道の口径が13mmしかなかったり、下水の引き込みをし直す・・・などの際に、道路の所有者の承諾が必要になります。今回は市所有との事でこの障害はありません。(市は承諾書は必要ありません)
位置指定であっても、道路持分が無い場合などは、引き込みを承諾してもらえないや、多額の承諾料を要求される場合もあります。
また、古い物件ですと水道の給水管や下水管などは私設管の場合も多く、取り出しに問題があったり、20mmでの新しい引きこみが水量不足から不可能な場合もあります。
その業者のいい加減な重要事項では信用できかねると思いますから、良く調査してもらい報告を受けて下さい。こちらの設備関係のほうが障害があれば、価格に反映します。

投稿日時 - 2010-10-28 15:06:13

お礼

ご回答ありがとうございます。
詳しい内容でとても参考になります。
付帯設備の問題も含めて注意深くお話したいと思います。

投稿日時 - 2010-10-28 16:58:31

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回答(4)

ANo.4

そのみなし道路の反対側が植え込みと言う事?その植え込みはどこの誰の土地なんでしょうかね。建物が建つような場所では無いのなら、道路の端から4メートル、つまり1メートルセットバックですね。反対側が宅地になりうる場所なら今1メートル下がっても0.5戻せるわけですけど、戻せたからといってもね…。どっちにしろ1メートル下がると思った方がよいかな。
それから価値というのはそれこそ不動産鑑定士が鑑定する価値だけで決まるものじゃなくて、買おうとする人の物件に対する意識で左右されるので、同じ価値の物件でも売れる物件と売れない物件が出てくるわけで、それが価格差に現れますよ。
みなし道路なら、1メートル下がる分安く見られるし、もし他人所有の位置指定道路なら、買う方としては何かデメリットが無いかと不安になるわけですよね。まさにこの質問のように。
持ち分のある私道の位置指定道路なら迷わず買うけど、持ち分の無い位置指定道路なら僕は買わないし、セットバックの必要なみなし道路なら値下げ要求します。

投稿日時 - 2010-10-28 19:41:23

お礼

ご回答ありがとうございます。
私たち家族にとっては価値のある物件なので、
道路の問題点を把握した上で検討します。

投稿日時 - 2010-11-01 12:17:13

ANo.2

おおむねNo.1の方の回答の通りだと思いますが、土地の価値について、二項道路は市町村の所有で位置指定道路は市町村の所有ではない、と決めつけるのは間違いです。
二項道路でも市町村所有の公道もあれば私道もあります。位置指定道路のついては自治体によっては位置指定道路でも公道になるところもあります。
土地の価値としては公道である方が価値はあります。しかし道路があまりにも狭い場合は、幅員4m以上の位置指定道路のほうが価値がある場合もあります。位置指定道路の場合、目的の土地の所有者が位置指定道路の所有権も持っているかどうか?(所有権の一部でもかまいません)によっても違います。道路の所有権がないと住宅ローンが使えなかったりする事もあるので、そういう意味では売れにくく価値が低い土地になってしまいます。

投稿日時 - 2010-10-28 10:04:16

お礼

ご指摘ありがとうございます。
とても参考になります。
教えて頂いたことをふまえてさらに詳しくうかがってみます。

投稿日時 - 2010-10-28 12:40:39

ANo.1

>物件所有者以外の方の私有地で位置指定道路、とのことでしたが
今日になって、その後詳しく調べたら市の二項道路だった、と言われました。

位置指定道路は建築基準法上は
4m施工であるため
道路後退はあるわけはない。
明らかに
調査不足、いいかげん。
と言うより
知識不足。

>このように向かい側に建造物がない場合
セットバックは接道の端から4mと考えていいのでしょうか。

建築物があろうが、なかろうが
対側が水路(条件あり)、がけ、鉄道
の場合はあなたが言うように
一方下がりで
このような場合は
道路中心よりそれぞれ
2mづつ後退します。
http://www.town.hirokawa.fukuoka.jp/kurashiguide/tochidourokasen/tochidouro_10.htm

>位置指定なのと二項道路なのとでは、土地を売却する際、価値自体には差が生じますか?

位置指定の所有権は市町村以外
2項道路は知るかぎり、市町村以外は
聞いたことがない。
よって、価値は2項道路のが上です。

投稿日時 - 2010-10-28 07:39:46

お礼

ひとつひとつ丁寧にお答え頂きありがとうございました。
とても参考になりました。

投稿日時 - 2010-10-28 12:38:46

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