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解決済みの質問

不動産のオーナーチェンジについて

不動産のオーナーチェンジについて

オーナーチェンジ賃貸物件の購入を考えています。

-------------------------------- 自分なりに調べた結果としては ------------------------
→ 賃貸中の家を買って 
→ 物件の賃貸全般管理を不動産会社に頼んで、
→ 入居者から毎月の家賃を払ってもらうこと


購入前チェック:
1 物件の賃貸条件の良さ(立地など)
2 物件に何かの問題があるかどうか (家賃の支払いが遅れがち、隣の住民とのトラブル)
3 物件の前オーナーから敷金の引継ぎ

購入後:
1 不動産会社に賃貸管理を全般委託
2 毎月、不動産会社に賃貸管理手数料を支払う
2 毎月、家賃の振り込みを確認  

年間の収益試算 (仮1000万の物件を一括で購入する場合):
年間賃料 ー (年間固定資産税 + 年間不動産会社の管理費 + 年間火災保険料) = 年間収益金額
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------

  
質問:
・ マンションの管理費や修繕積立金など、普通オーナーと入居者はどちら払うのか。
・ 不動産会社に賃貸管理を委託したら、オーナーは家賃をもらうだけことでしょうか。
  ※特に自主管理マンションの場合
・ 不動産を持つことで、固定資産税の以外にまだ何か税金がかかりますか。
・ 良い物件の判断基準はなんでしょうか (利回り?)

そのほかに何か注意点(あるいは落とし穴)がないでしょうか。

経験者から詳しく教えて頂きたいです。^@^
宜しくお願い致します。

投稿日時 - 2010-08-13 22:41:30

QNo.6107783

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

質問への回答

・管理費・修繕積立金はオーナーが支払います。
したがって年間の収益試算の計算で、括弧の中に、管理費と修繕積立金が入ります。これが結構大きいです。

・管理委託しても、入居者から設備等が故障したら修繕義務がオーナーにあるので、修繕費を払わなければなりません。
また、そのマンションが自主管理だったりすると、オーナーとして総会などに出席して仕事を分担しなければなりません。

・固定資産税以外に、家賃収入を確定申告で申告すれば所得税がかかってきます。

・よい物件の基準は人によって違うでしょうが、
 0.入居者の属性。
 1.自分でも住みたいと思うもの(=他の人も住みたい)見た目きれいで環境良好等
 2.立地(人気駅、交通・買い物便利)
 3.管理がよくて、将来にわたりスラム化しないもの。(自主管理は不可)
 4.戸数が多いもの(建物の修繕費用を大勢で分担できる。ローンも借りられるので将来売りやすい)
 5.利回りは気にしない。(古ければ利回りはよいが、将来入居率悪くなり修繕費もかさむ)
 6.なるべく築浅。

あとは、直感ですね。即決できるくらいのもの。

投稿日時 - 2010-08-13 23:18:29

お礼

ご回答頂き、ありがとうございました。

大変参考になりました。^@^

投稿日時 - 2010-08-17 06:58:46

ANo.1

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回答(3)

ANo.3

他の回答者さんたちの言うとおりです。

ついでに、。

オーナーチェンジの理由は?

相続で売り払って分配とか、高齢で引退というならいいですが。
もう旨味がなくなった物件をさっさと売り飛ばすということだって多いですよ。

修繕積立金はどのくらいあるんでしょうか?
いままで、ちゃんと管理されて必要な修繕はなされていますか?

あと、税金で必要なのは、一度だけですが、登録免許税と不動産取得税。

投稿日時 - 2010-08-14 22:13:54

お礼

ご回答頂き、ありがとうございました。

賃貸を経営する為、さまざまな税金を払うことになると感じています。ー@ー

投稿日時 - 2010-08-17 07:01:57

ANo.2

建築兼大家業してます。

結論から言いますとマンションの一棟買いじゃなければ辞めるべきです。
理由
○分譲マンションを個人オーナー賃貸する時は管理費通常の2倍までに設定できます。先程、賃貸入居者は分譲入居者より協力的じゃないので裁判で管理費高くても良いと言う判例が出来ました。
例えば通常1万円の管理費が賃貸すれば2万円取られても仕方ありません。その様に取られないようにするには積極的に総会に出て、マンションの不備について良く点検してまわる必要があります。
○不動産屋に管理委託すれば、入退去の問題やメンテナンスの問題は楽できますが、その分費用がかかります。月々管理会社に管理費用として家賃の5%(10万円ですと5千円)取られ、またメンテンス時にクロス張替、修理メンテンス等のマージン取られます。まぁ、一般人が直接業者にメンテンス頼んでも適正価格が分からないので、逆に直の方がぼられる可能性があるけど…。

私は、単純に1000万円購入は収入10万円(管理費引いた額)でみます。
そうしなければ、10年先は賃料も下がるし、メンテンス費も高くなるし、その時に直ぐに売却出来る計算です。
一戸建てですと、更地にして簡単に売れるけど…マンションの一室買いなんて一番融通が利かない。賃借人が居なくても管理費払い続ける必要があるしね。

売買業者の口車に乗らないように気をつけてください。

投稿日時 - 2010-08-14 10:57:52

お礼

ご回答頂き、ありがとうございました。

慎重に考える必要がありますね!

投稿日時 - 2010-08-17 06:59:52

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