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住宅ローンの残債をローンで支払うことは可能でしょうか?

住宅ローンの残債をローンで支払うことは可能でしょうか?


実家のローンが自分名義なのですが、土地+建物の所有権が自分(2/3)と父親(1/3)となっております。
今は実家には父・母・姉が住んでおり、私は結婚を期に実家を出て借家住まいをしています。
実家のローンは月120,000円を父と私が半分(60,000円)ずつ支払っています。
先々、子供が出来た時に月々60,000円支払っていると、自分の生活が回らなくなってしまいます。
実家も父の年金と母のパートの給料と姉が給料から生活費を出している状態で、ギリギリの生活です。
実家で、もし誰か一人でもいなくなってしまえば(姉の結婚や父母の他界など)、生活していけないのは明らかです。

実家を売却しようと思い、不動産屋を何件か回ったのですが、現時点で2,000万のローンが残っているのに対して、建物+土地で1,000万~1500万位にしかならない様です。
この場合、不足してしまう分を銀行でローンを組む事は可能なのでしょうか?
家を売って、ローンを返し続けると抵当権の関係でなかなか売れないという話も聞きました。
なので、住宅ローンを完済した形をとって別でローンを組みたいのですが、そういう事が可能なのでしょうか?
他の金融業からお金を借りると、金利が高くて返しきれなくなるのは目に見えています。


契約内容を理解出来ていない状態で家を買ってしまった自分が馬鹿だったのは重々承知しております、何卒ご回答の程よろしくお願い致します。

投稿日時 - 2010-05-31 00:09:20

QNo.5933815

すぐに回答ほしいです

質問者が選んだベストアンサー

住宅ローン…自分100%
住宅ローンの対象物件についての所有権…土地、建物とも、自分・3分の2:父・3分の1

> 今は実家には父・母・姉が住んでおり、私は結婚を期に実家を出て借家住まいをしています。
まず、住宅ローンの契約内容によっては、住宅ローンの名義人が、住宅ローンの対象物件に居住しなくなった時点で、「契約条項の不履行」となっていることもあります。
ご質問者さまの場合、この点は大丈夫ですか?
住宅ローンの条件や契約に、「住宅ローンの名義人は、当該住宅ローンの完済まで、引き続き、住宅ローン対象物件に居住しなければならない」というものはありませんでしたか?
仮にあったとしたら、住宅ローンの借入先銀行に、「ローン名義人は結婚を機に対象物件から転居するが、引き続き家族が居住する」ことを条件に、転居する許可をもらっていますでしょうか?
そうでなければ、「契約条項の不履行」が理由となって「期限の利益」を喪失しててまうことになり、銀行から一括返済を求められることもありますので…。

> 実家のローンは月120,000円を父と私が半分(60,000円)ずつ支払っています。
「支払い」ではなく「返済」ですね。
ご質問者さま名義のローンを、父が返済することで「父→ご質問者さま」への贈与が発生していますが、月6万円ならば年間72万円ですから、贈与税の課税対象額には達していません。

現状は、父、母、姉、ご質問者さまの4人で「何とか返済できる」状況なのですね。
そのため、任意売却を考え、不動産業者に相談したところ、需給関係から「住宅ローンの残債>土地+建物の売却価格」と考えられ、売却をしても、ローンの残債が残ってしまう…ということですね。

まず、住宅ローンの契約で、「債権者や抵当権者に無断で売却してはいけない」となっていませんか?
そうであれば、勝手に売ってしまおうものなら、銀行も保証会社も待ってはくれません。

> この場合、不足してしまう分を銀行でローンを組む事は可能なのでしょうか?
> 住宅ローンを完済した形をとって別でローンを組みたいのですが、そういう事が可能なのでしょうか?
これはできません。
別の金融機関から、もっと低い金利で、かつ、返済期間を長くして「借り換え」をすることができれば、もしかしたら、返済負担が軽減できるかもしれませんが、まず、現在の住宅ローンの名義人が、住宅ローン対象物件に居住していないという点で、「借り換え」は難しかったりします。

ですから、まずは、住宅ローンを借りている銀行に「返済が厳しいので、住宅ローンの対象物件である土地と建物を売却することを考えている。」と相談してください(この時に、住宅ローン名義人が居住していなければならない場合ですと、居住していないのはちょっとマズい…)。
相談の結果、売却した方がいいとなり、売却した結果、なお債務が残る場合は、多くの場合、銀行は残債の一括返済を保証会社に求めます。
これによって、以降は銀行との関係はなくなり、どのように返済していくかについては、保証会社と相談することになります(専門用語を使いますと、「保証会社が保証契約に則って代位弁済をすることにより、保証会社が求償権を得ることになる」となります)。
こうなりますと、残念ながら『個人信用情報機関』に、「保証会社による代位弁済があった」というネガティブ情報が登録されることになります。
ご質問者さまはもちろんのこと、土地+建物についてお父さまが共有者となっていますので、おそらく、お父さまはご質問者さまの住宅ローンの「連帯保証人」になっていると思われます(担保提供者としての立場からの「連帯保証人」)。
そうであれば、お父さまについても、『個人信用情報機関』に、「保証債務について保証会社が代位弁済をした」旨の情報が登録されます。
『個人信用情報機関』にネガティブな情報が登録されますと、それ以降のローン契約、クレジットカード契約、割賦販売契約等にマイナスに影響することがある…ということはご承知おきください。

> 家を売って、ローンを返し続けると抵当権の関係でなかなか売れないという話も聞きました。
なかなか売れないのではなく、他人のための抵当権のついた土地や建物を買いたいと考える人なんていないんです。
だって、その他人が返済できなくなれば、自分の土地や建物が取られてしまうんですもの。
自分がした借金ならばともかく、他人の借金で、何で自分が高いお金を出して買った土地や建物を取られてしまわなければならないんだ?…と思いませんか?

投稿日時 - 2010-05-31 11:11:56

お礼

ご回答ありがとうございます。

住宅ローンの契約内容を早急に確認して、銀行に相談してみます。
抵当権のお話もよく理解出来ました。
説明が親切で、大変わかりやすかったです。

投稿日時 - 2010-05-31 23:25:25

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回答(3)

ANo.2

> 不足してしまう分を銀行でローンを組む事は可能なのでしょうか?
出来ません。
担保が無くなるので無担保ローンになりますが、法律(貸金業規制法)で年収の1/3を超える金額の融資を禁止されているから。
年収が3000万円有るなら、このような質問にはならないと思うので。

投稿日時 - 2010-05-31 11:01:16

お礼

ご回答ありがとうございます。

無担保ローンの法律、勉強になりました。
ご推察の通り、確かに私には年収3000万ありません。。。

他の方法を家族と一緒に探してみます。

投稿日時 - 2010-05-31 23:10:53

ANo.1

それって、無担保で借りるって事ですよね。そうなると、なかなか無理だと思います。仮に1000万で売れたとして、手数料をとられて云々と考えると、1000万以上のローンになってしまいます。加えて、新たに生活するための家賃、引越し費用、などを考えると、ローンが組めたとしても、今より支払いが多くなるかもしれません。

ローンの借り換え、期間延長の交渉など、別の方法を探った方がよいように思えるのですが。

投稿日時 - 2010-05-31 00:27:00

お礼

早速のご回答ありがとうございます。

そうですね、、、確かに手数料やら引っ越し費用やら、出ていくお金がかかりますよね。。。
家族で再度話し合ってみます。

投稿日時 - 2010-05-31 23:05:38

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