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締切り済みの質問

建物収去土地明渡訴訟

はじめて、質問します。よろしくお願いいたします。

【まず、事実関係について・・・】
先日、競売により取得した土地の上には未登記の建物があります。その建物は、注文会社が破産し、破産管財人がその処理に当たっています。そして、その注文を請け負った会社が、請負代金を被担保債権として留置権を行使しています。また、所有権については、注文業者、請負会社双方ともが主張しておりどちらにあるか不明です。
そこで、建物収去土地明渡の裁判を起こすことを相手方に示した上で当該建物を相場より相当安く購入したいと考えております。

【そこで、質問なのですが】
(1)この事実関係から、建物収去土地明渡の裁判を行った場合勝てる見込みはどのくらいあるでしょうか?
(2)また、このような建物収去土地明渡の裁判で勝訴した判例の全文がみたいのですが、どうしても検索に引っ掛かってこないのでその全文があれば教えて下さい。
(3)本裁判では、所有権の所在から不明確なので、裁判となると誰を相手にどのような手順で行えばいいかはっきりいってわかっておりません。
したがって、フローチャート等わかりやすく教えていただけないでしょうか。よろしくお願いいたします。

投稿日時 - 2009-11-23 18:39:47

QNo.5470281

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回答(5)

ANo.5

2人を被告とする場合は、例えば「被告らは連帯して原告に○○万円支払え」と云うような場合です。
今回は、留置権者も注文者も所有権を主張していると云うようです。
もし、そうであるなら留置権者が留置権の代わりに所有権を取得したと云うならば、わかりますが、留置権と所有権の両方を持っていると云うことは、おかしなことです。
その意味で、現土地所有者は旧土地所有者を建物所有者として同人を被告としてはどうでしようか。
その場合に、留置権者が建物所有を主張するならば、その建物は土地抵当権設定後と云うことで一発で勝訴です。
留置権者が所有権ではなく留置権によって建物を占有することによって土地を占有しているから、収去できないと云うことならば、留置権の被担保債権全額支払わないと土地の明け渡しはできないと思います。
なお、旧土地所有者を建物所有者として土地明渡訴訟の審理中に訴訟参加する場合の手続きは、参加しようとする者が書面でし、それを当事者に送達し、当事者に知らせることで異議の機会を与え、異議があれば裁判所が決定で決めます。
従って、原告が知らないうちに参加しており、そのようになることはないです。

投稿日時 - 2009-12-05 11:10:51

ANo.4

Q 商事留置権はそもそも不動産上に成立するんですか?
A 民法留置権と商法留置権の違いは、その物から生じた債権であるか否かの違いで、動産上であろうと不動産上であろうと同じと考えています。
Q 破産すると留置権は特別の先取特権に変わり、留置的効力自体なくなるのではないのですか?
A 当事者間で、そうだとしても、第三者に対しては、占有しておればいいので、占有が続いておれば留置権の消滅はないと考えています。
なお、土地所有者が破産したのですから、土地の競売の代金から留置権者が被担保債権の全額を受理しておれば、当然と留置権は消滅します。
土地代金の配当がどのようになっているか調べる必要があると思います。(おそらく0円と思いますが)
先取特権との関係ですが、先取特権は他に抵当権者との間では登記しておかないと抵当権者に対抗できないので、実務では、一足先に留置権者に配当していないのが実情です。
そう云う意味では、「破産すると留置権は特別の先取特権に変わり、留置的効力自体なくなるのではないのですか」は、配当如何で変わります。(先取特権の登記は配当がなくても抹消しています。)
Q 前土地の所有者を被告にとありますが、これは、前建物の所有者ですか?
A 建物は、前も後もないですよね。
もっとも、前土地所有者も建築主も両方が、その建物の所有権を主張しているようですが、私は、所有権は、前土地所有者と決めつけたうえで、その者を被告としては、どうでしよう、と考えました。
留置権者が訴訟参加しなければ、土地の不法占拠は間違いないわけですから勝訴です。

投稿日時 - 2009-11-28 09:36:45

お礼

前土地の所有者というのは、本事実関係でいう注文者をさしていたんですね。説明しなおしていただきありがとうございます

>前土地所有者と決めつけたうえで、その者を被告としては、どうでしよう

蒸し返しということはできる限り防ぎたいのですがその場合には、所有権の確認もあわせてした方がした方がよろしいのでしょうか?

留置権者も注文者と合わせて共同訴訟(留置権者と注文者双方を被告とする)という形でなければ留置権者に対し判決の効力が及ばなくなることはありませんか?あとから、留置権者が自分に所有権があるということで訴えてくる可能性のためにも・・・

また、あまり実務にたずさわったことがないのでお聞きしますが、前土地の所有者のみを相手方として裁判するということになった場合、留置権者は、訴訟参加する機会を得るために裁判所からなんらなの通知等がいくものなのですか?

投稿日時 - 2009-11-28 16:59:37

ANo.3

破産者が留置権を主張しているのではなく、請負人が工事代金を保全するため留置権を主張しているわけでしよう。
ですから、破産者と請負人の間で、免責があったとしても、請負人の工事代金が抹殺されるわけではないですよね。
従って、留置権を負担して買い受けた者は、その工事代金を支払わない限り、留置権の消滅はないと思います。(これが、原則的な考えと思います。)
もともと、留置権と云うのは、他人の物を占有している(請負人は建物を所持していることで土地を占有している。)が、その物から発生した代金が完済するまで留置(とどめておくこと)する権利を云いいます。
この権利を第三者に対抗するためには、占有しておればいいから、建物があることによって土地を占有していることを知りながら買った買受人は、その留置権を負担して買っているわけです。
以上で、留置権者を被告として、建物収去土地明渡請求は難しいと思います。
私ならば、前土地所有者を被告として、土地の不法占拠を理由として進めます。
この場合、留置権者が訴訟参加する確率は高いですが。

投稿日時 - 2009-11-25 09:32:30

補足

はじめまして

アドバイスありがとうございます。

商事留置権はそもそも不動産上に成立するんですか?

また、破産すると留置権は特別の先取特権に変わり、留置的効力自体なくなるのではないのですか?

あと、前土地の所有者を被告にとありますが、これは、前建物の所有者ですか?
そうであれば、事実関係にも述べましたように注文者請負人は所有権を双方とも主張しております。

投稿日時 - 2009-11-27 21:38:32

ANo.2

 民事訴訟は,勝訴・敗訴の他に和解というのがあります。
 民事訴訟を起こして勝訴判決を得るのではなく,和解によりその建物を購入することを目指した方が良いでしょう。
 実際,このような訴訟の場合,判決に至らず,裁判上又は裁判外で和解することの方が多いので,判例を検索してもヒットしない案件の方が遥に多いのです。
 
 裁判上の和解によりその建物を購入する場合,代金一括払となりますので,自己資金がたんまりある場合は良いのですが,自己資金がない場合,銀行等から融資を受ける必要があり,融資条件も,銀行等が一枚噛んでいる新築物件よりも厳しいので,先に融資して貰えるかどうかも探っておく必要があります。

投稿日時 - 2009-11-24 21:27:54

補足

teinenさん、はじめまして。

回答いただきましてありがとうございます。

和解という方向も考えてはいるのですが、それが結構困難ということで最終手段ということで建物収去という方法に出たという経緯があります。

そこで質問なのですが、請負業者にも弁護士がついております。そこでこちらがはなから、和解の姿勢で臨むとあちらはなめてかかってくると思います。

そこで、こちらとしては、建物収去を本気で考えているという姿勢で臨みたいと考えています。もちろん、最終的には、建物を得られることに越したことはないのですが、なんといいますか、その交渉方法ですね、それを教えていただきたいのですが・・・

よろしくお願いいたします。

投稿日時 - 2009-11-25 00:30:56

ANo.1

この問題は、まず、物件明細書の「売却に伴う権利の消滅又は引き受け」欄に留置権をどのように認定していますか ?
実務では、競売時の留置権の問題は大変多くの判例や学説があって統一していないです。
そのため「・・・は留置権を主張している。」と云う程度で執行裁判所では明確な認定はしておらず本案訴訟に委ねている原状です。
注文主と請負人の関係、建築の完成度、留置の時期、等々を勘案して本訴ですべきと思います。
手元の専門書でも、基本的には、「留置権は、その成立時期を問わず売却によって消滅しない。」となっています。
しかし、判例では留置権を否定していものもあります。(東京地裁昭63.8.9判時1308.128) 他に、平4.8.13判タ794.253 796.233
また、肯定では新潟地裁長岡支部昭46.11.15判時681.72 東京高裁平6.2.7判タ875.281などあります。
以上で、この問題は「やってみないとわからない。」と云っていいと思います。

投稿日時 - 2009-11-24 09:42:29

補足

>まず、物件明細書の「売却に伴う権利の消滅又は引き受け」欄に留置権をどのように認定していますか ?

これについては、「請負業者が、留置権を主張している」とあるのみです。また、物件明細書には、あくまで執行官の意見ということで付されておりますし、あまり法的に確かということはいえないという認識なのですが、その認識でよろしかったでしょうか?

また、この物件なのですが、破産事件の絡みもあります。請負業者が主張している商事留置権は、破産法により主張できなくなるのではないか(破産法93条2項)と考えているのですが、そのように考えると、建物収去できる確立というのはやってみないとわからないというレベルから少々勝率は上がるのでしょうか?それともこの条文は、破産会社との相対的関係においては商事留置権は主張できなくなるが、それ以外の第三者との関係では、商事留置権を主張できるというものなのでしょうか?

質問ばかりして申し訳ありません。

投稿日時 - 2009-11-25 00:20:41

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