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締切り済みの質問

住宅 名義変更

いくつか他の質問も読んだのですが、無知なので、いろいろ教えていただけると助かります。

母に、マンションの名義を私名義に変えたいといわれてます。

まず"名義"というものなのですが、住宅そのもの名義と ローン名義は別のものになりますか?

今後、私自身が、ローンを組んだり、住宅を購入したり、何か影響はありませんか?

名義変更をする というものの意味。
その上で、きをつけること。
デメリット、メリット 等教えていただけたら助かります。

投稿日時 - 2009-11-11 16:48:59

QNo.5439722

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回答(5)

ANo.5

マンションを手放さずに乗り切りたいという方向から一つ。

1)会社の借金についてですが、お母様が連帯保証人になっていると推察されますので、お母様の借金と考えても良いと思います。会社の借金返済が困難になれば、お母様の資産を提供する事になります。
お母様のマンションもその一つですが、3000万円という価格があるという事ですが、現在の不動産不況の中、時価はそんなにないかもしれません。つまり、ローンの残高からして、ひょっとすると債務超過の負の資産かもしれません。
もし負の資産なら、ローンの返済が滞ると競売になるかもしれませんが、ローンさえちゃんと払えば、その他の債権者はマンションに手出しできません。差し押さえしてきても、競売できないので、指をくわえて見ているだけになります。
masyuromさんは、毎月かなりの額を母に渡しているという事で、ローンを優先して払ったらどうでしょうか?

2)もし、意外と時価が高くローン残高より高いという事であれば、時価でmasyuromさんが買い取るというのも有効です。
ただし、即金で購入できれば良いのですが、masyuromさんがローンを組むことになると、親族間の売買についてローンを組むのは多少難しいので、現在のローンの金融機関に相談する必要があると思います。
うまくいけば、現在のローンをmasyuromさんが引き継ぎ、ローンを超える部分のみ即金でお母様に支払う事で解決するかもしれません。
「任意売却」「任売」というキーワードで検索するといろいろ情報があります。

3)もちろん、前述(1)の負の資産であった場合でも、masyuromさんが時価で買い取るという方向もありますね。
この場合、お母様が、時価とローンの差額分を一括で金融機関に返済する事になるかもしれませんが。

この中で、1以外の2と3の方法では、うまく進んでも、masyuromさんがローンを背負う事になるので、その返済が終わるまでは、新たなローンは難しくなると思います。

投稿日時 - 2009-11-13 14:41:53

ANo.4

>母いわく、名義変更しないと、住宅を手放さなくてはならなくなる とか差し押さえられるとか。。。
>すでに、差し押さえられているとかいないとか。。。

名義変更しても抵当権は解除されませんから、状況は変わりません。
あなたのお母さんが無知なだけです。
現状では、贈与税と言う余計な出費が発生するだけで、メリットはありません。

貴方名義でローンを組み直すのであれば意味はあります。
当然、貴方が借金を背負うことになります。
支払い義務も発生するので、支払いが滞れば貴方がブラック状態になります。
完済するまで新たな住宅ローンは組めないと思ったほうが良いです。

投稿日時 - 2009-11-12 00:26:39

マンション名義を変えたとしても住宅ローンを返済しない限り抵当権をはずせないため
返済できなくなった場合は名義に関係なく手放すことになります。

お母様がローンを返済中亡くなられた場合はローンにセットされている団体信用生命保険から残りが支払われます。

名義変更すると贈与税がかかるほか、翌年から固定資産税を質問者自身が払う必要が出てきます。

つまり今の時点では名義変更しても、お母様、質問者様双方にメリットはなく無駄に税金を払うことになります。

投稿日時 - 2009-11-11 20:25:14

ANo.2

文面から類推すると、御母堂様には借金があり、
マンションが差し押さえられそうなので、名義を質問者様に変えて、
差し押さえを逃れようとしているようにも受け取れます。

そうならば、無駄なことです。
名義を変更しても、資産隠しとされるだけです。

弁護士と相談してください。

投稿日時 - 2009-11-11 18:43:34

補足

回答有難うございます。
やっぱ、専門家に相談するのが一番なんですね。

私もいまいち、不明な部分が多いんですけど。。
母いわく、いろいろ相談にして、そうするのがいいと言われたみたいな事も言ってましたし。。。
名義は、母のもので、
借金は会社のもの、なんで、直接は関係ないみたいなことも言っていた気もしますが。。。
まともに決算も出来てないような会社なので、何処まで信用できるのかわからないですが。。。

名義変更するだけの話であれば、構わないのですが、
私も、毎月かなりの額を母に渡してますし。。母の助けになるのであれば構わないのですが。。。
お金の絡む問題なもので、無知のまま気軽に引き受けて、トラブルごとに巻き込まれたり、後悔する羽目になるのだけは、かんべんなもので。。。

とりあえず、区の相談室にでも相談してみます。

いろいろありがとうございました。

投稿日時 - 2009-11-12 00:16:04

ANo.1

まず名義を変更すると即「贈与税」が掛かります。
生前贈与という物です。
次にローンなどを新たに組むのであれば、マンションは資産として担保効力が発生し、借りやすくなります。

可能であれば「贈与税」等という無駄なお金払わず、今のままで名義を置いておき、もしお母様が亡くなられたと遺産として引き継ぐ方が無駄がないです。
ただご兄弟やご親戚がいらっしゃるなら 後々問題が出てきますので、お母様に「遺書」という物を書いて貰えば 良いと思います。

投稿日時 - 2009-11-11 16:56:09

補足

迅速な回答有難うございます。

贈与税というのは、金額関わらず付くものなのですか?
マンションは大体3000万ほどのもので、ローンが、2000万残っているらしいです。
母の話によると、名前は忘れたのですが、死んだら、返済が控除されるものをつけているらしく、名義変更するとそれがなくなるらしいです。

今回、話が出たのも複雑な経由が絡んでまして。。
どの程度、状況を話せばよいのかわからないですが。。

母いわく、名義変更しないと、住宅を手放さなくてはならなくなる とか 差し押さえられるとか。。。
すでに、差し押さえられているとかいないとか。。。

母は自営業を営んでおります。

投稿日時 - 2009-11-11 17:03:44

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