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解決済みの質問

賃料の減額請求

マンションの賃貸借の場合に、大家には修繕義務があると思うのです
が、入居者からの知らせによって、修繕を業者に依頼しても、一定期間
はかかるので、その間の賃料の減額を請求できるものなのでしょうか?

大家は、修繕義務の履行については、債務不履行はないと思います。
また大家は使用収益をさせる義務があるわけですから、破損部分につい
て、一部の履行が出来ないわけですが、破損等については、大家に故意
過失があるわけではないのでこれについて債務不履行による損害賠償請
求(賃料の減額相当額)は無理でしょうか。

そうすると危険負担によって、大家の使用収益をさせる債務の一部滅失
と入居者の賃料債務が消滅することによって、賃料の一部減額が認めら
れることになるのでしょうか?

投稿日時 - 2009-08-15 08:47:03

QNo.5208490

a1b

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質問者が選んだベストアンサー

私は、611条1項の類推で「減額請求権が発生する」という立場をとらないのです。請求権の行使によって始めて減額されるという考え方ではありません。まあ、それでも修繕の必要が生じたときまで効果の発生を遡及させればいいのですけどね。

あなたがお書きのように要件(効果もですが)が異なりますので、瑕疵担保の使い方は微妙ですが、使えるときには使ったらいいと思います。アパートを経営している大家さんから一室を借りていて、もともとその部屋だけが電器の配電盤に隠れたる瑕疵があったとしましょうか。その結果、急に停電が生じ回復に時間がかかるときに、同じアパートに空き室があれば、そちらへの転居を請求できる場合もあるでしょう。

同様に、大家がわざと補修を遅らせるような場合には、債務不履行で解除も含めて請求できますね。

色んな方法で色んな効果が出てきますが、それぞれの方法によって要件・効果は異なるのではないでしょうか。あなたがどういう教科書をお使いなのかはわかりませんが、あなたが念頭に置かれてるケースにすべての方法が使えるという説明をしている教科書であれば、別の教科書に変える方がよろしいのではないかと思います。

投稿日時 - 2009-08-15 14:18:32

お礼

回答ありがとうございました。
よく分かりました。

投稿日時 - 2009-08-20 12:42:20

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回答(5)

ANo.4

>基本的には危険負担の一般規定で対処するか、危険負担の特別法たる611条の類推適用という立場でしょうか。

ですから!、先に書いたように「危険負担の当たり前のこととして、自ずから賃料は減額されると考えてい」るわけでして、「減額請求権が発生するという考え方もあるようですが」それとは違うという趣旨で書いているつもりです。そう読めませんかね、私の文章。

よって、減額請求しなくても支払いを拒否できると考えているわけです。

投稿日時 - 2009-08-15 12:24:39

お礼

回答ありがとうございます。

失礼をいたしました。
危険負担の問題(536条、611条)とはべつに「減減額請求権が発
生するという考え方」があるのかと勘違いいたしました。
これは私の勉強不足、理解不足によるものです。

もう既に20点満点の回答をいただいているのですが、(1)担保責任の
問題にしている説、(2)修繕義務不履行を理由とする損害賠償と賃料債
務との相殺をする説、についてはどのように思われますか?

宜しくお願いいたします。

投稿日時 - 2009-08-15 13:34:18

ANo.3

どの程度の修繕かという問題はありますが、私は危険負担の当たり前のこととして、自ずから賃料は減額されると考えています。

減額請求権が発生するという考え方もあるようですが、あなたがお使いの教科書ではどちらの説でしょうか。

なお、最判昭和43年11月21日民集22-12-2741は教科書で引用されてませんでしたか。

投稿日時 - 2009-08-15 09:20:22

お礼

回答ありがとうございます。

資料には色々書いてあってその内容を把握しかねておりますが、基本的
には危険負担の一般規定で対処するか、危険負担の特別法たる611条
の類推適用という立場でしょうか。

私の疑問の発端は、減額請求の根拠は何かということでした。
質問文にも書きましたが、大家が速やかに修繕のための処置をとってい
るのであれば、修繕されるまでに蒙った不便については、どのよう根拠
で入居者が救済(賃料減額)されるかということでした。
大家の義務から考えますと、使用収益をさせる義務と修繕義務ですが、
修繕については速やかに修繕のための処置をとっているいじょうは過失
はないと思います。
また、使用収益をさせる義務についても、その原因が破損とういうこと
であれば大家の過失ということは出来ないのように思います。
そうしますと上記の2つの債務に基づく不履行責任による損害賠償(減
額相当額)ということでは無理のように思うのです。
そうしますと、危険負担の問題しかないように思えます。

ただ、解説の中には(1)担保責任の問題にしている説とか(2)修繕義務不履
行を理由とする損害賠償と賃料債務との相殺をする説についても紹介さ
れていましたが、具体的な内容の記述がないこともあって理解できませ
ん。
といいますのは、(1)については、破損が後天的な瑕疵である場合に説明
できないと思えますし、(2)については、修繕のための措置が速やかに行
われているいじょうは、修繕のためにかかる時間については大家の責任
とは言えないと思えるからです。

投稿日時 - 2009-08-15 12:02:41

ANo.2

危険負担の考え方ではなく、民法第611条第1項の類推適用により、減額請求できる可能性があります。

ただし、修繕義務の不履行が賃借人の使用収益に及ぼす障害の程度が一部にとどまる場合には、賃借人は当然には賃料支払義務を免れません。

使用収益に及ぼす障害の程度と減額請求の割合の実例については、参考URLをご覧ください。

参考URL:http://www.yuiyuidori.net/zensyakuren/saiban/2009/090211_19.html

投稿日時 - 2009-08-15 09:07:20

お礼

回答ありがとうございます。
参考になりました。

投稿日時 - 2009-08-15 13:36:10

ANo.1

どういう補修を想定しているのかわかりませんが、通常の補修なら
長くても1か月程度でしょうから、家賃の減額というよりは別途補償と
いうことになるでしょう。

もし、借家人が損害を根拠に勝手に相殺して家賃を払うということで
あれば、それは違法です。相殺は大家の同意が必要です。

借家人の責によらない借家の損傷は当然大家に補修義務がありますし
その間の損害についても補償の請求は可能だと思います。

ただし、額の妥当性は請求金額の妥当性と、大家の過失割合等が勘案
されますので、当事者同士で話がつかなければ裁判所で判断してもらう
ことになります。

投稿日時 - 2009-08-15 09:05:59

お礼

回答ありがとうございます。
参考になりました。

投稿日時 - 2009-08-15 13:35:31

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