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解決済みの質問

住宅購入について

東京都内 戸建の購入に関して 色々と悩み考えています。。。
現在の住居は、社宅扱いで家賃補助が出ていますが、そろそろ補助が切れてしまいます。補助が切れたあとの家賃額は16万円もするので、とても払い続けられず、また、別のところに引っ越すとしたら、賃貸ではまた敷金・礼金・仲介料と最大家賃の6ヶ月分もかかり、さらに引越し費用、2年経てば更新料・・・とお金がかかるので、思い切って購入した方がいいのではないか、と考えています。

ただ、現在、使用可能と思える貯蓄額は250万円ほどで、住宅購入した場合の初めの諸経費で消えてしまうような額と思います。
なので、今購入を考えるとなると、物件の全額借入となってしまいます。
現在住んでいる辺りでは、5000万円台の物件が主で、私たちには購入は無理かな・・・と思われ、都心から離れて行こうか、あるいは利便性を選んでずっと狭い住宅にすべきか、等々・・・とにかく考え巡り悩んでおります。あるいは、私たちが4500万円くらいの中古の物件を購入するというのは無理でしょうか。そうした場合、具体的に支払いや諸経費、購入後の固定資産税等、かかる費用、必要な費用はどのようになるでしょうか。

どうせ払い続ける高い住居費用(賃貸家賃)なので、それなら、資産になる戸建の購入したいと思うのですが・・・。。。
アドバイス等 どうか よろしく お願い致します。

投稿日時 - 2009-04-14 22:28:01

QNo.4879869

すぐに回答ほしいです

質問者が選んだベストアンサー

再度No.4です。
なるほどなるほど、お気持ちよく分かります・・・がしかしです。
こういう大きなお金が動くところには必ず裏があります。

>変動金利で最大優遇を使うと○○万円くらいの支払いになります
金利見直し時点での金利上昇リスクについて不動産屋さんは言及なさいましたでしょうか?また現時点で最大優遇金利を使えるという保証はあるのでしょうか?ということです。業者は、取りあえず売ってしまえば収入になります。売った後の買い主の支払い状況までフォローはしませんので、理想論で押してくることもあります。
要は「当面○○万円くらいの支払いになりますけど、その後はどうなっても知りませーん」と言われているのと同じ事です。
私がフラッと35で計算したのも、将来的に返済状況を固定でき、見通しが立てやすかったからです。

>借入は収入(税込)の6~7倍可能です
貸してくれるところが無いとは申しませんが、これかなりの無理貸しだと思います。また上述の理屈の繰り返しになりますが、借りるのは買い主さんであって業者ではありません。業者さんは「借りさせて売ったもの勝ちー」で後の買い主さんの経済状況は考慮してくれません。「借りられる」と「払っていける」は別問題とお考えになった方がいいでしょうね。

>購入希望物件の価格の20%程度の頭金
これはまともに担保価値を評価して融資限度額を審査するまともな金融機関での話です。その他金融機関ですと話はまた違ってくると思います。

因みに家は今年収1200万円と少しで、毎月(マンションなので管理費用含めて)約15万円返済していますが、子供が小学校高学年にかかってくるとこれでも結構楽じゃないときがありますよー^^;。
私なんかランチは毎食300円~500円だし、月トータルで2万円も使ってないです(というか使えない・・苦笑)。
各種ローンや生命保険学資保険ペット費用に子供の習い事にその他諸々・・・給料は毎月最大瞬間風速で消えていきます・・・(苦笑。貯金するのに汲々しています・・・ことほどさように住宅ローンは結構重いものですから、甘く見ない方がよいと思います。

余計なことまで書きましたがお役に立てば幸いです^^。

投稿日時 - 2009-04-15 16:36:02

お礼

再度ご回答ありがとうございます。
とても参考になりました。このような意見を頂けてありがたいです。

おっしゃっていること、とても理解します。本当に、業者の方が言うことは、
「借りさせて売ったもの勝ちー」なのだと心ではわかってはいるものの・・・賃貸生活をこのままずっと続けていくのだろうか私たち・・・と思いながら、マイホームへの憧れも多少はあります。

我が家にも小学校低学年の子供がおります。
子供の教育にはわりとがんばっていて、習い事も今は4つもしていて(もちろん費用工夫はしていますが)楽しそうにがんばっている子供を見るとそのまま続けさせてやりたいです。今は低学年なので、まだ習い事のはんちゅうですが、そのうち、もっと学業に関わることにもお金をかけてあげたいとも思うし、、、。

それにしても、仲介の不動産業者の方々は、私たちでも全然買えるような感じでトークしてくるので、詐欺じゃないか!と言いたい気持ちです。本当のリアルなシュミレーションをレクチャーしてくれるといいのに・・・。
もちろん、自分自身のことなので、またLescaultさんからのお話も参考にして、勉強してみたいと思います。
ありがとうございました。
また、何か色々教えてください。

投稿日時 - 2009-04-15 17:56:08

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回答(7)

ANo.7

 No.2です

>資産になる戸建の購入がいいのではないか 
 資産と同時に家計を完全に破壊できる規模の負債を負うわけですから、一般論としてはリスクが物凄く大きいとしかいえません。そもそも全額キャッシュで購入できるとしても保有資産の大部分を持ち家に集中させる歪な資産構成をいいとは言えません。

>私たちの今後の安定性の保証もない気もするので
 少なくともこの部分は賃貸を選択する理由になっても、住宅購入の理由にはならないと考えます。リスクを背負って割安な家賃で済ます持ち家とは対照的に、賃貸は割高のコストを払って柔軟性を担保するリスク回避的な居住スタイルといえます。いってみれば保険のようなものです。

 他の方への回答でお子様の習い事の為にも住居費用を削減したいという旨のご発言がありましたがならいごとの数の削減も含めた家計の見直しが先決ではないでしょうか?現在の収入以上の生活がしたいから(家賃の削減と言う形で利益を得る)マイホームというリスク資産に手を出すという考え方は単純に危険です。

 日本の住宅ローンは基本的に家を諦めてもまだ借金が追いかけてくるリコース・ローンです。損得を超えた部分で、それでも消費としての持ち家の満足度を高く評価できないのであれば購入は控えるべきです。

投稿日時 - 2009-04-16 06:49:55

補足

ご回答ありがとうございます。

「住宅購入を控えるべき」という強いアドバイスと受け取りました。
ご経験もおありなのでしょうか。
シビアな意見・アドバイスは、しっかりと参考にしたいと思います。
あしがとうございました。

投稿日時 - 2009-04-16 18:54:09

ANo.6

No1です。

ご質問にご回答致します。
まず、
駅近の戸建は、買えるとしても、それは、資産価値の高い土地とは考えにくいといと言う部分についてですが、私は駅近に戸建てが立っている駅自体に少し難ありと考えています。もし、資産価値が高い場所なら戸建ては立たないはずと言う考えからです。資産価値が高い場所はマンションしかないはずです。

次に変わらない価値についてですが、住宅地でいうなら利便性と活気ではないかと考えています。この2つがあれば、古くなっても不動産価値はなかなか下がりません。

資産と言う観点なら駅近中古マンションかと思いますが、住みたいのが戸建なら、戸建てを買うべきだと思います。

投稿日時 - 2009-04-15 22:20:07

お礼

ご回答ありがとうございます。

本質的でかつ価値のある「資産」と考えたときには、おっしゃっていることも一理あると思います。
古くなっても不動産価値がそんなに下がらないような、自分たちの身の丈にあった、住みたい戸建てを探したいなぁ・・・と思います。

投稿日時 - 2009-04-16 19:06:43

ANo.4

こんにちは、ざっとシミュレーションしてみました。
仮定として、金利3%のフラッと35で元利金等払いボーナス併用払い無しということで計算してみると、月々返済額は

借入額4500万円→17万3000円
同4000万円→15万4000円
同3000万円→11万5000円
同2000万円→7万7000円

ざっとこんな感じですが、上記計算例で、月々の返済額が収入の25%以内に収る価格帯の物件なら購入可能だと考えます。
前提として、購入希望物件の価格の20%程度は頭金を用意する必要があります。最近は80%融資が一般的ですので・・・・
諸経費は物件価格の2割程度必要ですが住宅取得控除もありますので、その辺の兼ね合いは、実際に購入を希望する住宅が明らかになってから不動産屋さんなどとご検討なさるのがよいでしょうね。
固定資産税は地域によりバラバラですから何とも言えませんねー。都心は間違いなく高いと思いますが・・

お役に立てば幸いです。

投稿日時 - 2009-04-15 12:57:58

お礼

ご回答頂きありがとうございます。

経験のある方からやはりこのくらいの数字でアドバイス頂くわけですが、不動産の営業の方たちがよく「変動金利で最大優遇を使うと○○万円くらいの支払いになります。」とか「借入は収入(税込)の6~7倍可能です」などと説明して、私たちにも買えそうだ・・・と思ってしまうあの金額や数字と、現実と、どうなのか・・・
アドバイス頂いた感じでは、まだまだ私たちには購入は無理なのだなぁ・・・と思うしかない現実です。
でも、先日、気になる物件で問い合わせたとき、4500万円の物件で諸費用は約290万円、月々の支払いは13万弱・・・と言われました。
「購入希望物件の価格の20%程度の頭金」とも随分違うのですが、そのような仕組みがあるのでしょうか。。。

投稿日時 - 2009-04-15 13:19:18

ANo.3

16万円の家賃が払いきれないのでしたら、4500万円のローンは無理です。(マンションは維持費がばかになりません)

投稿日時 - 2009-04-15 09:45:23

補足

やはり、今後も賃貸でがんばっていくべきということですね・・・。
賃貸家賃にお金が消えていくのが、もったいないなぁ・・・と本当に思うのですが・・・現実をしっかり考えたいと思います。

投稿日時 - 2009-04-15 13:19:58

ANo.2

>私たちが4500万円くらいの中古の物件を購入するというのは無理でしょうか
 収入の額や安定性次第では可能です

>かかる費用、必要な費用はどのようになるでしょうか
 これも戸建てかマンションか、新築か中古かで大きく変動します。新築戸建ての場合6~10%位が大体の目安と言われています。項目としては仲介手数料、税金、登記費用等が挙げられます。

>どうせ払い続ける高い住居費用(賃貸家賃)なので、それなら、資産になる戸建の購入したいと思うのですが・・・
 
 巷では持ち家と賃貸のどちらが得か、という種のシミュレーションがよく見られますが、あれは定期預金と株のどちらが得かと聞いているようなものです。

 持ち家は数十年単位でみれば賃貸よりも安価な住居費用しか掛かりませんがそれは転居を伴う転職・転勤も、大幅な収入減も、耐え難い環境変化も、家族の不和も、経年劣化以外の市場・地域・物件個別のあらゆる要因から来る不動産価格の下落もなくて始めて成立するものです。賃貸は上記の要素に不動産よりも柔軟に対応する事が可能です。つまり住宅購入とはリスクをとってリターンを狙う一種の投資行為です。

 その上、住宅ローンを組むという事はさらにリスク・コストが増大します。転居に伴って他人に賃貸する場合でもより高利のローンに借り替えなければならない等の制約も受けます。一般論としていうならローンを組んでの住宅取得は相対的にかなり不利な投資と言えるでしょう。

 また今後日本の人口は減少するというのが大方の予測です。東京ですら平成20年代には人口の減少が始まると言われています。また高齢者の単独世帯化による世帯数の増加も予想されていますから人口減少+単独世帯の増加=ファミリー世帯の激減と考えられます。このように需要が激しく落ち込むであろう状況下で不動産価格がそれほど減少しないと考えるのは少々希望的観測といえないでしょうか?

投稿日時 - 2009-04-15 06:09:55

お礼

ご回答頂きありがとうございます。

大きな額のローンを組んで住宅購入をするということは、やはり大きな覚悟もいりますね。。。
「資産価値」というようなものは、正直期待せず、考えていなく、
>どうせ払い続ける高い住居費用(賃貸家賃)なので、それなら、(本当に少しのものだとしても)資産になる戸建の購入がいいのではないか というような、私の簡単な考えは浅はかでしょうか。。。
現在は生活は安定している方だと思いますが、最近の不景気の中では、給料(当方サラリーマンです)がいつ下がるかもわからないし、私たちの今後の安定性の保証もない気もするので、本当に住居をどうしたらいいものか・・・悩みます。

投稿日時 - 2009-04-15 13:38:06

ANo.1

年収や生活環境が判りませんので、一概に言えません。
ただ、資産になる戸建の購入したいと思うのですが・・・。。。
については、アドバイスができると思います。

できるだけ駅近、築浅中古マンションです。
あえて戸建でないのは、駅近の戸建は高すぎて一般人には買えないし、
もし、買えるとしても、それは、資産価値の高い土地とは考えにくいので、将来は?と考えるべきと思います。

これからは人口が減ります。
変わらない価値ってなにか考えてみてください。
きっと土地ではないですよ。
土地=資産というお考えは絶対におやめになることを助言します。

投稿日時 - 2009-04-14 23:20:45

お礼

ご回答頂きありがとうございます。

私たちは、マンションの購入は全く考えていなかったのですが、
holydevilさんが
駅近の戸建は、買えるとしても、それは、資産価値の高い土地とは考えにくい 
ということや、
holydevilさんにとっての変わらない価値
とは何ですか?ぜひ聞いてみたいです。
確かに土地ではないかもしれません。私も土地に固執する考えは全くないのですが、賃貸で他人に結構な額を払い続けるよりは、戸建を購入したらほんの少しでも資産になるかな、いいかな・・・という・・・
安易な考えでごめんなさい、なのですが。。。
いずれにせよ、ため息が出ます。

投稿日時 - 2009-04-15 13:44:15

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