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解決済みの質問

抵当権設定されている建物の売買。

教えて下さい。
お願いします。

40年前の抵当権が設定されたままの建物があります。
住宅ローンで設定されたものです。
すでに銀行への支払いは終了しておりますが、
抵当権の抹消をせずに、現在に至っております。

銀行で抵当権抹消の書類をとろうと思ったのですが、
本人ではないため、とれませんでした。
建物の持ち主本人は現在入院中で銀行へ出向くこともできません。

そもそも
抵当権設定されている建物は売買できないのでしょうか?
 所有権移転登記というものができないのでしょうか?

 古い建物ですので、購入後、
   すぐに解体するつもりです。
   抵当権設定された建物を解体したら
      なにか罪になるのでしょうか?

投稿日時 - 2009-03-25 18:37:30

QNo.4826391

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

1「抵当権設定されている建物は売買できないのでしょうか」
可能です。抵当権実行がされるという不安があるだけです。

2「所有権移転登記というものができないのでしょうか」
可能です。何も問題ありません。抵当権者の承諾がないと所有権移転登記ができないわけではありません(抵当権者との特約があれば、別問題)

3「古い建物ですので、購入後、すぐに解体するつもりです。抵当権設定された建物を解体したら、なにか罪になるのでしょうか」
別になりません。
抵当物件の現状を確認しなくてはならないのは、抵当権者です。
差押さえを受けてる建物を解体してしまったのなら、国税徴収法に抵触するでしょう。

抵当権で保護される債権が消滅してるなら、抵当権者から文句を言われる理由もありません。

固定資産税も現状主義ですから、解体してしまってから、現状を確認してもらうか、写真を添えて「固定資産税の課税標準が消滅したので、課税を今後せんでくれ」と言えばいいわけです。

法務局に表示登記は残りますが、民法177条の対抗要件を主張する人間もいませんので、そのままにしておくと言う手もあります。登記があることは建物があるという証明ではないので、かまいません。
ただし不動産登記法の登記目的物の登記(滅失)には抵触します。

家が燃えてなくなってしまったけど、そのままにしてる例は多いです。

問題は、その土地上に建物を建てるときの登記です。
既に登記がある建物と重なることになりますね。

建物を取り壊してしまってから滅失登記をすればいいだけです。
取り壊しが、不法行為でないことの証明に、きちんと契約書を作成しておくのが絶対条件ですね。

なお、本人が承諾してるなら、所有権移転をしてから取り壊さなくても、現状のままで(所有権登記もそのまま)で取り壊せばいいと思います。売買でなく「家の取り壊し」を請け負ったことにすればいいのです。

抵当権設定されてることと、一度家を購入してから買うというロジックにこだわらないで、本人から取り壊しを頼まれた、滅失登記もたのまれてる、という論理でいいと思います。

投稿日時 - 2009-04-03 22:18:01

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回答(4)

ANo.3

解体後、滅失登記を行う際、抵当権の抹消書類or抵当権者による滅失の承諾書を要すのでは?
ま、なかには、取壊されているという現況に即し滅失登記を受け付ける登記所もあるようですが。。。

投稿日時 - 2009-03-25 23:13:55

ANo.2

抵当権が設定されたままでも売買、所有権移転はできるし、返済が終わっているという事で抵当権が実行される恐れもないでしょうけど、抵当権の抹消には現所有者が権利を持っているので、そのまま売買、所有権移転してしまって、抵当権の抹消に現所有者の協力が得られなくなったら困りますよ。抵当権が設定されたままでは住宅ローンを借りれないし、他へ売る事もできません。またそのままで現所有者が亡くなってしまったりしたら、相続人に権利が移る事になり、ますますややこしくなると思います。
現所有者本人が銀行に出向かなければならないとの事ですが、病気で行けないのなら事情を説明して、本人に委任状を書いてもらうとか、銀行の司法書士に病院に来てもらって手続きするとか、何か方法を相談すべきだと思います。

投稿日時 - 2009-03-25 21:45:06

ANo.1

売買はできます。
返済済みでしたら、解体も合法

ーーーーーー 以上は法律 のみ
抵当権津建物の売買は、買い主が嫌がる。
買い主が銀行ローンを希望すると、銀行ローンが使えない。

ーーーーーーー
土地代金受領までに建物を取り壊せば、良い 。 
取り壊し費用ついて売り主、買い主で相談を

投稿日時 - 2009-03-25 19:24:34

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