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締切り済みの質問

住宅ローンと現在の借金

現在、35歳独身、年収650万(税込)です。
勤務先は東証一部上場の優良企業で勤続年数3年です。

そろそろマンションを購入したいと考えているのですが
・自動車ローン:残200万
・クレジットカード(ショッピング):残150万
・クレジットカード(キャッシング):残50万
といった借金があり毎月約15万円づつ返済しています。
おまけに貯金も無く、親の援助もありません。

よく「頭金0円OK!」「現在の残債完済します」などの
マンション売り出しのうたい文句を目にしますが、
結局の所、やはりマンションの購入は不可能でしょうか?

投稿日時 - 2008-12-15 21:56:06

QNo.4558641

困ってます

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回答(3)

ANo.3

住宅ローン審査経験者です。

まず『頭金』というのは、マンション販売業者への「代金の支払い方法」を表すものなんです。
ですから「前もって『所有権移転登記にかかわる費用』や販売代金の一部を『手付金』として払わなくても、引き渡し時に一括で払ってもらえればOKです。」というだけの話かもしれません。
『自己資金ゼロでもOK』というのとは、話が違うんですよ。
「頭金」=「自己資金」と勘違いされている方は結構多いので、「頭金0円OK!」というのは、その「勘違い」を利用した『誘い文句』だと思っていただいてもいいくらいです。

『自己資金ゼロ』の状態で、「住宅ローンを利用してマンションを取得しよう」とする場合には、「マンションの売買にかかる諸費用」や「住宅ローン借り入れに必要な諸費用」も、借りなければならないことになるんです。
要するに、それだけ「借金の額が増える」ことになります。
となりますと、当然に『マンションの価値』よりも、ローン借り入れ額の方が多いということになり、万が一の場合、「マンションを売って『清算』しようとしても、マンションの売却代金よりもローン残高の方がはるかに多い」ということが生じ、結局、自己破産等の措置を講じざるを得ない…ということになりかねません。
実際、返済不能になられた方には、このような「オーバーローン」の方が多かったものですから…。

> 現在の残債完済します
こちらは、2通り考えられます。
・マンション販売業者が残債の分だけマンションを「値引きしてくれる」
・マンション販売業者が、銀行等と提携して、住宅ローンの借入額に残債分を上乗せする
というパターンです。
もっと悪質なケースですと、文字通り残債をマンション販売業者が代わりに『弁済』してくれるけれど、その代りに債務に基づく『求償権』(貸したお金を返済してくださいという権利)を、マンション販売業者が手に入れるパターンですね。

「東証一部上場の優良企業」は、何の保障にもなりません。
「山一證券」の事例を知っていれば「『東証一部上場の優良企業』が倒産なんてするはずないから、そこに勤務している人間は定年になるまで雇用が保障されている」なんて考えません。
(このサイトでも時々「公務員は公務員であることが保障になる」とか「一部上場ならば無条件でOK」という書き込みをされる方がいらっしゃるんですけれど…。)
「派遣切り」が済んだ次には「正社員切り」を考えなければなりませんし、さらには、企業の減益によって納付される法人税が大幅に減れば、どこの収入が減るか分かりますよね。
であれば、次に来るのが何かは見えますよね?

既借り入れ分について、まず、返済や支払に遅延がないのは当然のことですが…。
自動車ローンについてはおそらくそのままにされても問題ないでしょう。
ただ、
> 毎月約15万円づつ返済しています。
って、お借り入れやご利用の残からしますと、毎月の返済額が「少なすぎる」気がするんですけれど…。
クレジットカードの「返済・支払方法」が、「リボルビング払い」になっていませんか?

また、
> クレジットカード(キャッシング):残50万
これについては、『利用履歴』そのものがマイナスに影響する可能性があります。

お借り入れに関しては、それぞれの「ご都合」「ご事情」というものもあるので、何とも言えませんが、金融機関における「ローンの審査」では、「都合や事情」というものは、一切考慮しないんです。
「年収が650万円『も』あるにもかかわらず、年収の60%超にもあたる『借り入れ』がある。」とみます。
また、毎月15万円の返済ということは、年間で180万円の返済ということです。

仮に「住宅ローン」を
・借り入れ額:1,500万円
・金利:3.00%(全期間固定金利)
・返済期間:25年(現在の一般的な定年年齢はまだ60歳です。それまでに完済が可能か…で判断します)
・元利均等返済
・ボーナス返済なし
という条件で借りられたとしますと、毎月の返済額は71,132円になります。
そうしますと、車のローンとクレジットカードのご利用分をあわせての「月間返済額」は22万円程度になります。
これを12倍して「年間返済額」を算出すると265万円程度。
「年間返済額」を「年収」で割って『返済負担率』を出して見ますと40.0%強。
『返済負担率』が40%の状態では、住宅ローンの審査にはなかなか通りませんので、「クレジットカードの未払い分、未返済分は全て完済したうえで、クレジットカードそのものを1~2枚を残して解約してください。そうすれば何とか…。」という提案があるのではないかと思います。
仮に、もっと緩い条件で住宅ローンを試算しても、『返済負担率』が36%を超えてきますから、少なくとも「クレジットカード(キャッシング):残50万」は完済の上、「キャッシング枠はゼロにし、リボ払いの選択不可」を求められるのではないかと思います。

1,500万円の試算でこの程度ですから、それより多額の借り入れは、もっと難しいと思ってください。

ただ、「マンション販売業者」は、結構無理なローンを通そうとしますよ。
ですから、「借りられないことはない」と思うんですが、それに乗っかって借りてしまうと、後日苦労されることになると思うので…。

投稿日時 - 2008-12-18 13:54:08

ANo.2

「頭金0円OK」はいいんですが、あくまでも頭金0円がOKなだけで、借金までOKというわけではありません。

まあ、可能性は無いわけではありませんが、年収の半分を超えた借金ですので、下記のような可能性があります。

(1)まったく審査に通らない
(2)融資の条件に現在あるローンの精算を求められる
(3)借りる額が少なければ通る(年収の2倍くらいまで?)
(4)キャンペーン金利の無い利子の高い住宅ローンなら通る

うんと安い古めの中古のマンション。
物件価格が数百万程度で、各種手数料含めて1千万円超えないなら定年時までの25年の支払いでも家賃程度の支払いで住むので、なんとかなるかも...。
(地方都市なら、そういう物件あるんですが。。。)

投稿日時 - 2008-12-16 00:41:57

ANo.1

こんばんは。不可能という事は無いと思いますが、現在の状況を考慮すると高確率で返済不能になると思われます。一般的に頭金は20%が基本ラインだと思いますよ。

投稿日時 - 2008-12-15 22:54:48

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