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解決済みの質問

更新料支払いを拒否され(?)困っています

賃貸マンションの大家をしています。
先日、管理会社を通して来年1月に更新を控えた入居者から「会社の業績が悪くなったので、更新料を敷金から立て替えて欲しい」との連絡をうけました。
今まで、管理会社も私もそのような相談を受けた事がなく、入居者に対して今後どのように対応すればいいかわからずに困っております。
(管理会社は「大家さんがよければうちは構いませんよ」といったスタンスでほとんど役に立ちそうもありません)
契約条件は家賃15万円、敷金2ヶ月、契約期間2年間、更新料は家賃の1か月分です。
皆様の体験談やアドバイスをお願いいたします。

投稿日時 - 2008-12-03 12:49:47

QNo.4526293

すぐに回答ほしいです

質問者が選んだベストアンサー

>拒否した後の対応が難しく感じますが、m_inoue222さんならどのような対応をされますか?

ごく一般的な対応でしょうね

ただ今回の場合少し普通と異なるのは

「更新料の支払い事態は拒否していない」
「契約更新の意志は有る」

普通は更新料の支払いを拒否してもめるのですが...

http://www.oj-net.co.jp/trouble/archives/2005/09/post_6.html

今回の場合は強行するなら

・とりあえず敷金との相殺は拒絶する
・更新料は請求する
・支払わなければ督促する

普通はこれで入居者の方があきらめると思いますよ

・更新を拒めば法定更新になりますね

http://kw.allabout.co.jp/glossary/g_estate/w005366.htm

基本的には、従前の契約と同じ条件で更新されますが、契約期間については、法定更新後は契約期間の定めのない契約となります。

http://www.oj-net.co.jp/lease_qa/archives/2005/03/post_24.html

・相手がうっとうしくなるまで督促を続ける...(笑)。

・今後家賃が1日でも遅れればそれを理由に契約の解除を申し入れる

普通はそこまで行かなくても解決するでしょう

私なら実際にはどうするか?

「更新料と敷金との相殺は認められませんが不景気な時代ですから更新料の支払いは3ヶ月間猶予しましょう」
「その後の事情によっては話し合いでさらに延期も考えましょうね」
「火災保険だけはキチンと継続して下さい...貴方の為です」
「ではこの支払延期の覚え書きに署名捺印をお願いします」

こんな事でしょうね

・更新料の支払い義務を認識して貰う

これさえしっかり確認しておけばあまり問題にもならないでしょう

「更新はしたが更新料の支払いは後日」

あまり波風立てないでの解決が可能と考えます

今後更新料も支払えないようならそれ以前にどうせ家賃滞納などになります

入居者も年末、一次的な金欠状態なのでしょうからそれくらいは協力しますね

更新料だけなら半年くらいは平気で待ちます
(最後踏み倒されても...その時はどうせ敷金との相殺+連帯保証人の出番)

投稿日時 - 2008-12-04 08:38:45

お礼

ご回答ありがとうございました。
返事が大変遅くなり、申し訳ありませんでした。
皆さんにご回答いただいた後、管理会社とも相談し、更新料を分割で支払う旨の覚書を交わすことにしました。
色々細かい事まで教えていただき、ありがとうございました。

投稿日時 - 2008-12-14 18:49:43

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回答(6)

業者しております。
他の方も回答された通り、大家さん次第でしょう。
ちなみに私の会社(事業物件扱い)では更新料は取っておりません。
あくまでも大家の立場と同じ方向を見て運営していますが、健全なる家賃収入をベースに考えての事です。
ただ、敷金よりの相殺は契約上でも認めません。
現状、更新料を払えない企業が相殺後に敷金の補填が出来るかも不安です。
おそらく、その企業は本当に払えないのでしょう、多少でも払える状況なら、半月分にしてくれとか、○月○日まで待ってくれと言いそうです。
先の状況が見えていないのではないでしょうか?
敷金だけは最後の砦なので守りましょう。

投稿日時 - 2008-12-03 23:12:21

お礼

ご回答ありがとうございました。
御礼が大変遅くなり、申し訳ありませんでした。
その後、管理会社と話し合いをして、更新料は分割で支払ってもらう旨の覚書を交わす事にしました。
敷金はyyschoolさんの言うとおり、死守します。
ありがとうございました。

投稿日時 - 2008-12-14 18:56:04

元業者営業です

補足拝見しました。

>『法的にも決まっております。』とありますが、どのような法律でしょうか?

民法です。

>期限を決めて更新料を分割で支払ってもらうのはいかがでしょうか?

民法上、双方が合意した契約は公序良俗に反しない限り「有効な契約」です。
故にこの条件で先方と合意できれば問題はありません。
ただし、必ず念書なり覚書を作成し双方の署名捺印をしてお互いに保管して下さい。書式は不動産業者が持っているでしょうから。
利息を付すかどうかはご質問者様の判断で。

>今後の事で注意しなければならない事があれば、具体的に教えてください。

このご時世一旦業績不振に陥った企業はそう簡単には回復できません。今回の賃借人の会社がどうかはわかりませんが、細心の注意が必要でしょう。今回は更新料の話ですが、この様な状況では今後の賃料も心配です

最終的に支払えない場合は連帯保証人へ請求することになりますが、前回の回答にも書かせていただいたようにあっさり支払ってくれる連帯保証人はなかなかいません。
不動産業者の督促に関してはあまり過度の期待は禁物です。通り一遍の督促しかしません(できません)。

私の経験上は親くらいですね。支払に応じるのは。その親でも「息子の事は息子で」などという「連帯保証人」を全く理解していない人も時折いますから。
最悪の事態(支払えず結局退出したが、時期が悪くて長期空室)も考えられますからしっかりと期限は区切りましょう。

ご参考まで。

投稿日時 - 2008-12-03 17:44:02

お礼

ご回答ありがとうございます。
色々細かい事まで教えていただき、本当にありがとうございました。
皆さんの意見を参考に、更新料は3月までの分割で、利息はつけず(つけても払えなさそうですし、そこまでするのはちょっとしのびないので)書類を交わすことにします。
今後の賃料支払いもかなり心配ですが、滞納したら直ぐ対応するように心がけて頑張りたいと思います。
本当にありがとうございました。

投稿日時 - 2008-12-05 11:11:25

ANo.3

大家してます

>大家さんがよければうちは構いませんよ

正解でしょう...大家の考え方次第でしょうね

敷金で相殺しては「敷金0物件」と変わりませんね

わたしならこうするとしか言えませんが...

>更新料を敷金から立て替えて欲しい

拒否します

投稿日時 - 2008-12-03 15:44:18

補足

ご回答ありがとうございます。
私もやはり、拒否する方向で進めたいと思います。
ただ、拒否した後の対応が難しく感じますが、m_inoue222さんならどのような対応をされますか?

投稿日時 - 2008-12-03 16:52:03

元業者営業です

>更新料を敷金から立て替えて欲しい」との連絡をうけました。

拒否できます。敷金とは万が一の賃料滞納が起きた場合の「担保」として大家さんが預かっているものです。これを賃借人から「敷金を●●に充ててくれ」という要求はできません。法的にも決まっております。

ただし、大家さんがこれを了承した場合は敷金から補てんできますが、そうすると敷金が無くなって(減って)しまいますので、退去時の現状回復工事で不足分が出る可能性があります。
その不足分を賃借人が支払えるのなら問題ありませんが。

何れにせよご質問者様次第です。どのみちどうしても更新料支払が無理との事であれば、連帯保証人に請求するか結果的に預かり敷金で相殺せざるを得ません。(もしくは退去してもらう)
連帯保証人があっさり払ってくれればいいのですが、そう簡単にいかないのが現状である事はご質問者様も理解されているでしょう。

また、ご注意いただきたいのが一度認めると(甘い顔すると)ズルズルしてしまう入居者がいますので、今後の事を含め慎重に検討された方がよいでしょう。

投稿日時 - 2008-12-03 13:13:51

補足

ご回答ありがとうございます。
頂いた回答の中で、
『法的にも決まっております。』とありますが、どのような法律でしょうか?ぜひ教えてください。

皆さんからの意見をきき、基本的には敷金で更新料を充当するのは拒否しようと思っています。
ただ、拒否するだけでは入居者もかわいそうなので、大家からの譲歩案で、期限を決めて更新料を分割で支払ってもらうのはいかがでしょうか?

あと、今後の事で注意しなければならない事があれば、具体的に教えてください。(家賃の支払いは、管理会社が毎月入居者の口座から引き落とし、まとめて大家に支払う形式で、滞納があった場合、管理会社が督促する契約になっております)

投稿日時 - 2008-12-03 16:32:07

ANo.1

管理会社の言う通り、質問者様次第です。

【今回譲歩するメリット・デメリット】
・来月(年始)からも家賃収入を得られる。
・業績不振=立て直せる見込み次第では、倒産→夜逃げの可能性がある。(家賃1か月分の不利益の可能性)

【今回譲歩しないメリット・デメリット】
・不利益を被る可能性がない。
・来月(年始)から空き物件となるため、家賃収入がなくなる。


まぁ大まかにはこういうことですよね。
最終的には質問者様がこの二つを天秤にかけ、どちらが得か、または損かというのを考える必要があります。
その判断の材料の一つに年末決算が挙げられます。
質問者様は、譲歩するとするにしてもしないにしても、判断材料として年末決算・年始後の事業展開を知る権利があります。
それ次第で決めるというのもアリだと思いますよ。

投稿日時 - 2008-12-03 13:07:22

お礼

ご回答ありがとうございます。
入居者の会社をネットで調べてみると、業績が回復するのは厳しそうな感じです…。
とりあえず、年末決算・年始後の事業展開をきいて見ようと思います。

投稿日時 - 2008-12-03 16:31:05

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