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解決済みの質問

不動産売買(法律?)に詳しい方アドバイスください

どなたかアドバイスください。

私の親が不動産投資のためにマンションを買ったのですが、
長期入居者がいなく、私が住み始めて3年になります。
不動産投資のため、とはいえ職場に突然営業に来て過剰な売り込みに
だまされた感じで買ったようです。

現在のマンションのオーナーに同じような人が何人もいたようで、
数人で裁判を起こしました。
(契約が決まる前は、口頭で5年後に売値の1.5倍で買い取る・入居者は完全保障します、等・・・)

で、つい先日第一審だったのですが裁判官曰く、判決を下さず、【和解】でとのことだったようです。
今月末にお互いの弁護士同士で和解に向けて1回目の交渉に入るとのことです。
私は退去通知がきたら退去する予定ではいますが、どれくらいの時間を見ていたらいいのか?と思って質問させていただいた次第です。
法律的には退去通知がきたら半年間の猶予があるのですよね?
例外もあり、次のオーナーが決まったら追い出されるという話も聞いたことがあります。

こういった例はどのくらいのスタンスで構えていたらいいのでしょうか?
今の家に販売元の会社と賃貸契約してすみ続けるつもりもないのですが、自分の引越しも現在の仕事の状況を考えると、早急には難しいので、できれば先延ばしにできれば・・・という思いもあります。
どなたかアドバイスいただけると助かります。よろしくお願いします。

投稿日時 - 2008-10-15 21:35:32

QNo.4404439

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

No6です。
よく質問、回答、お礼などを読み返してみると、ご質問のキーワードは「退去時期」であるようなので、その点についてもコメントします。

先の回答の中に6ヶ月うんぬんという回答がありますが、本件に関して言えば6ヶ月の猶予を与えた和解というのはまず現実性が無いと考えます。

なぜなら、現在不動産市況は反転し、下落トレンドに入っています。
また、区分所有の1区画を「オーナーチェンジ」という賃貸人が入ったまま売却する場合と、空室で買主が住める場合とでは売却金額が全く違うからです。(オーナーチェンジ<空室売買)

今回の場合原告の子供が賃借人ですから競売における占有者や期限の定めのない賃借人に対する退去申入れにおける6ヶ月前の退去通告とは世界が全く異なります。

売主としたら、貴方に住んでいられては損する恐れが高いため、チンタラ退去する可能性があるような条件ではまずもって合意しないでしょう。

先の回答にも書いたように和解の世界ではある意味、公序良俗や強行規定のように当事者間の合意があっても認められない事柄以外はなんでもOKなんです。

ですから、もし親御さんが早期解決を望むのであれば、ご質問者様もご家族の一員として早期退去に協力された方がベターだと思いますよ。

蛇足とは判っていますが、先の回答の中に「和解勧告」という言葉が使われています。これは原告・被告がお互いに主張が対立、議論が出揃った中、ほぼ裁判官が判決について心象が固まった段階で、言外にどちら寄りの判決が出そうなことを匂わせながら、こういう条件で和解したらどうですかというのが「和解勧告」です。

ですが、本件質問文からすれば、第一回の口頭弁論が開催された席ですから、単に裁判官が原告・被告双方に和解する意向があるかどうかを聞いた程度の話でしょう。先の回答に書いたように和解成立は裁判官のポイントアップになりますので誘導めいた言葉があったでしょうが、ちょっとニュアンスが違いそうに思います。

なお、質問文を見る限り買取より、金銭授受による和解の可能性が高そうに私も感じます。

投稿日時 - 2008-10-17 02:27:57

補足

どこに回答・補足したらいいのかわからなかったので、ここに書かせていただきます。

BBQ38さん、再度のアドバイスありがとうございます。
万が一の急な引越しについては覚悟ができました。
世間相場より安い家賃で住ませてもらっているのに、少し自分本位すぎたことばかりの考え方だったと反省しました。

実は、第一審の『和解』提示の後の弁護士同士での話し合いが、昨日行われたそうで、『時価相場で買い取る』とのことだったようです。
10年前の相場と今の最低な不動産相場とは違うので、ローンで組んでしまった親も困惑しているようで、上告することも考えてはいるようですが、母は65歳を超えてもなおまだ働いているのと年齢的に裁判で戦い続けることが自分にとってリスクかどうか困惑しているようです。
時価相場でいえばおそらく築年数もあるので、半値かもしれないと。。
ただ、不動産投資なので騙されて、物件も見ずに買った親にももちろん責任があるとは思いますが、親のことを心苦しく思っています。
BBQ38さんがおっしゃったような、『金銭授受による和解』が妥当な金額だったらよかったのですが、大損してローンが残るだけの話し合いだったため、とても親が心配になってしまいました。

投稿日時 - 2008-10-25 03:55:19

お礼

度々の回答ありがとうございます。

質問当初、退去期間、家がなくなる、引越ししなければ…と焦っており戸惑ってました。

冷静なアドバイス参考になりました!

今、上告に持っていくと親が半ば諦めつつ、希望を持ちつつ、戦っているようなので、応援したいと思います。

ありがとうございました。

投稿日時 - 2009-01-07 00:57:31

ANo.7

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回答(7)

ANo.6

こんにちは。
不動産がらみではないですが、弁論兼和解による裁判の経験は数回あります。そんな立場からコメントしてみます。

【前提条件】
・マンションの場所、年月が明記されていないので断定的なことが言えないのですが、購入価格<現時点の中古相場価格となっている可能性があります。つまり、東京都心部の新築相場で言えば2年前に10数%マンション価格が上昇、1年前は面積が小さくなっても1戸あたりの販売価格は据置(=m2当りの単価は上昇)と値上げとなったため、今中古として売り出しても、購入価格を上回る可能性があります。

【被告側のシナリオ】
被告=売主側としていくつかのシナリオが考えられます。
(1)上記の通り、購入価格で買い取る和解をしても、諸経費控除後でなお儲かる可能性もあります。裁判長期化するより和解して買い取った方が有利と考えるシナリオも1つあります。
(2)質問文を見る限り、けっして筋よい売主とは思えませんので、相応に悪知恵がある顧問弁護士がついている可能性が高いです。裁判を長期化する中で原告側の足並みの乱れを誘うためのんびりやるのを基本方針にしているケースも充分ありうるでしょう。

【原告のシナリオ】
今回は複数の原告のようですが、それぞれいろいろな思惑があるかもしれませんね。
(1)兎に角頭に来ているので徹底的に売主を裁判でやりこめたい。時間がかかろうが、弁護士費用がかかろうがおかまいなし。とにかく得心いくまで戦いたい。
(2)売主から何らかの形で賠償額が取れればいいや。少額でも売主が賠償した形が取れれば気持ちは治まる。
(3)とにかく一番金銭的に得する方法がいい。時間をかけた方がいいのならそうするし、サクサク和解するのが金銭的に一番いいならそれがいい。

どうでしょうか?和解は極論すれば法律的にどれが正しいかというよりも原告・被告が双方納得すればそれでいいんですよ。だから原告・被告がどういう考えでいるか、その考えに妥協点があるのかが全てといってもいいでしょう。

ちょっと蛇足ですが、
【裁判官】
裁判官にとって和解をまとめるというのは昇進のためのポイントになります。だから、チンタラお互いの主張を戦わすより和解させる方が出世にはなるんです。だから自分の任期中に和解が成立しそうだと次回期日を短く設定してきます。逆に自分の任期中にこりゃ和解しないなと思うと、1ヶ月以上前に提出した答弁書すら読んでこないで裁判の席に出廷してくることさえあります。全員がそうだとはいいませんが、数回の少ない経験からも裁判官も人間だなと。。。

そうそう、おうよそ1ヶ月毎ぐらいに裁判期日が設定されると思いますが、12月末=年内というのが和解がまとまりやすいそうですよ。原告・被告とも揉め事を年越ししたくないという心理が働くそうです。逆に年を越してしまうと「やっぱり納得行くまで戦う」と気持ちを新たにする人が結構いて長引くとか。。。

以上長々と書いたのは裁判上の和解なんかどうしたいか次第なんで、文学的な表現になってしまいますけど、関係者の人間模様なんですよ。

私からアドバイスするとすれば、訴訟の当事者は貴方の親御さんなので、親御さんが一番金銭的リスクも裁判をやるという心理的なストレスも負っているのですから、是非貴方には親御さんの考えている方向性に合わせてあげたらいいと思います。

例えば、親御さんが兎に角揉め事を早く解決したいと考えているとしたらですが、、子供の貴方が引越は先延ばししたいと心理的に足を引っ張るのはどうかなと思います。

ご質問文からは親御さんがどのスタンスを取っているかわかりかねますが、なかなか裁判までするということは一般人にとってよほどのことです。ですから、子供の貴方が同じ方向性でベクトルを合わせてあげて、家族一丸となることの方が金銭的な損得よりよっぽど大事なことだと思いますよ。

ご参考になりましたでしょうか。

投稿日時 - 2008-10-17 01:30:14

補足

アドバイスありがとうございます。
色々と言葉足らずで情報が不足した文章を組んでくださって感謝しています。
【前提条件】
東京23区内、マンション、2階、オートロック、駅から徒歩5分、築10年、28へーベーです。23区内といっても立地は人気の場所ではありません。同じマンションに2部屋所有です。(親がです)
【被告側のシナリオ】
大手不動産会社です。CMでも同じグループ会社を目にするほどなので、立場としては優位だと思います。
が、裁判所で事実でない証言をしたらしいので、『和解で』と裁判官が言ったのかもしれません。
【原告のシナリオ】
(2)だと思います。65歳も過ぎているので年齢的に裁判自体ストレスが大きいかとおもいますので。

>是非貴方には親御さんの考えている方向性に合わせてあげたらいいと思います。

はい。おっしゃるとおりです。また裁判官の人間的立場も参考になりました。覚悟していたこととはいえ、自分にとっての急な変化に戸惑ってしまいました。
こちらが引越しは嫌だとダダをこねるようなことは親にとってさらにストレスをかせることになるのですものね。。
全面的に応援したいと思います。

投稿日時 - 2008-10-25 03:44:06

ANo.5

投資ですから失敗しても捨て金です。
投資に完全成功を約束されているなんてことはありません。

あまりにあまったマンションを転売して不労所得が入るとかおいしいことを言ってよくわかってない会社員とかに買わせちゃうやつでしょ?
よくあることだともいますが。
おいしいことを言っても保証の内容が書面通りでなければ詐欺なので和解なんて言わないんじゃないでしょうか。
つまり、大幅な解決策は(買い取りのような)起きないと思います。

投稿日時 - 2008-10-16 03:07:26

補足

アドバイスありがとうございます。

>和解なんて言わないんじゃないでしょうか

↑とのことですが、東京地裁の第一審で裁判官が『和解』で、とのようです。

確かに投資なんてゼロになる可能性もあるので、保証などないのは当たり前で、騙される方にも十分責任があるとも思いますが、こうなってしまったので、このようなパターンではどういう方向に向かうのか、可能性としてアドバイスいただければと思った次第です

投稿日時 - 2008-10-16 23:07:13

ANo.4

この内容で全部を判断するのは難しいですが、和解勧告であれば、幾らかの損害金を業者からもらって終わりだと思います。販売元の業者が、何かしらの証拠を残しているとは考え難いし、ましては買取なんて絶対ありえません。よってそのまま親から借りて住めばよろしいと思います。

投稿日時 - 2008-10-15 22:31:42

補足

アドバイスありがとうございます。

>損害金を業者からもらって終わりだと思います。

↑そうなんですか??
『和解』=互いの条件で売り手側が買う、買い手側が売ることかと思っていました。
買収はないんでしょうか。。
自分の住まいとは言え、実の親の話なので複雑な気分です。。。

投稿日時 - 2008-10-15 23:52:09

ANo.3

質問の意図はわかりますが、貴殿の親の裁判との問題は別です。

つまり、貴殿の親は、どこかの業者に保証つきで「収益マンション」を買わされた
ところが、賃借人がつかず、貴殿が住んでいる。
親は、話がちがうと訴えたが、裁判所は和解勧告をだした・・

ご質問は、そんな内情ではなく、その問題のはてに「追い出されない方法」ではないかと受け取りました。

であれば、貴殿の親が所有者である今と、競売以外で第三者の所有になってしまうその後は、追い出されずに住み続けられると思います。

ですので、ゴネずに法にのっとり退去するつもりでいるのであれば、認識されてる通り「6ヶ月」でいいと思いますよ。

投稿日時 - 2008-10-15 22:17:19

補足

アドバイスありがとうございます。

>ご質問は、そんな内情ではなく、その問題のはてに「追い出されない方法」ではないかと受け取りました。

はい。親の内情も年齢的なものもありわかってはおりますが、
「自分の事情」というのも本音ではあります。

やはり宣告がでたら半年ですね。
ありがとうございます。

投稿日時 - 2008-10-15 23:51:08

ANo.2

和解という事は業者が幾らかの賠償をしておしまいとなるのでは?あなたが出ていくハメにはならないと思いますが。賃貸に関して具体的な和解の条件でも出ているのでしょうか?

投稿日時 - 2008-10-15 22:10:23

補足

アドバイスありがとうございます。
現状では賠償に関しての具体案はまだ上がっていない状況です。
和解の条件に関して、今月末にお互いの弁護士同士で話し合いだそうです。

投稿日時 - 2008-10-15 23:44:51

ANo.1

100年昔から投資は自己責任です。
和解で買い取ってもらえるなら御の字。

とっととでればいいじゃん、まじで。
なまくらすぎ

投稿日時 - 2008-10-15 22:03:07

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