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解決済みの質問

売りたいのに売れない・・・賃貸の方が?詳しい方アドバイスお願いします。

4年前に購入した分譲マンションを売りに出し、現在空室にもしているのですが、売れそうにありません。
私は値段をもっと下げてでも売ってしまい、ローンの残金を清算してから新たに一戸建てを持ちたいと思っていました。主人もそれにしぶしぶですが納得してくれ、早く売れるようにというのともっと生活しやすい場所に移りたくて引っ越しも済ませました。

今はローンの支払と賃貸の支払とでダブル払いの為、キツイです。
もっと早く売れると思っていたのですが、なかなかです。

主人が最近になってこのままではもったいないので、売るのは諦めて子供たちが高校生になる頃まで賃貸にしては?と言い出しました。
となると、一戸建てを持つことも出来なくなるし、家族も増えたので、このまま賃貸マンションに住むには狭いし、と言って今の賃貸は場所的に最高の環境なので他の賃貸に引っ越すつもりはありません。
この辺で一戸建てを構えるつもりでした。

売却を考えているマンションは最近周辺に新築マンションが建ち始めたので不動産屋からはもっと売値を下げれば・・・と言われたのですが主人はこれ以上下げるなら貸した方がマシだと聞く耳を持ちません。

でも、貸すといってもローンが残っているので銀行の承諾なしには出来ないだろうし、大体賃貸にするメリットが分かりません。
将来戻るつもりもないし、主人は今損をしたくないということしか見えてないみたいです。

例えば13万で貸しているとすると毎月いくら入ってくるのでしょうか?仲介業者に払う分はどのくらいあるのですか?
修繕積立金や管理費はこちらで払うんですよね?
賃貸を勧めてくる人もいるのですが、デメリットを言わないので信用出来ません。

どなたか詳しい方、この状況でこのまま売る方に進むのが良いのか賃貸が良いのかアドバイスお願いします。
素人の夫婦には難しすぎて悩む毎日です・・・。

投稿日時 - 2008-10-06 22:09:20

QNo.4382651

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質問者が選んだベストアンサー

元業者営業です

>もっと早く売れると思っていたのですが、なかなかです。

売れない理由はただ一つ(業者が普通に販売活動をしている前提で)。
それは価格が「高い」からです。不動産売買は額は大きいですが、単純な商取引です。「●●円で売りたい」「●●円で買いたい」とお互いが納得すれば「契約」です。乱暴な言い方ですが、本質は八百屋で大根を買うのと同じです。

どんなに「いわく付き(自殺、孤独死等)」の物件でも安ければ必ず売れます。そのような物件ばかり狙って買っている方もいらっしゃいます。逆にどんなに「人気物件」でも相場より高ければ売れません。

売り出してどの位の期間が経過しているかわかりませんが、3か月以上経過していれば、ほぼ間違いなく価格です。(業者からもそう提案されているようですが)

>でも、貸すといってもローンが残っているので銀行の承諾なしには出来ないだろうし、

仰る通りです。やむを得ない理由(転勤、結婚、離婚等)がない限り、無断で賃貸に出すのは「契約違反」となり、銀行にばれた場合は残金一括返済か投資用ローン(高金利)への借り換えを求められます。

>例えば13万で貸しているとすると毎月いくら入ってくるのでしょうか?

この金額が妥当かどうかは分かりませんが、通常固定費として固定資産税・都市計画税・管理費・修繕積立金はご質問者負担です。
その他、不動産業者へ賃貸管理を委託すると賃料の3%~5%の管理委託手数料を取られます。

>賃貸を勧めてくる人もいるのですが、デメリットを言わないので信用出来ません。

簡単に「貸せばいい」とお考えかも知れませんが、これはれっきとした「賃貸業」という「商売」です。世の中簡単な「商売」はありません(当然ですが)。

賃貸業のデメリット
●そもそも賃貸需要はどうなのか。借りる人がいてこその賃貸業です。
●管理はどうするのか。日々の細かなクレームや賃料・敷金管理、契約・更新・解約手続き、確定申告等、やることを挙げればキリがありません。大家業を専門でやっている方でもこれらを業者へ委託する方がいらっしゃいます。(えらい手間ですから)

現在、賃貸市場は厳しい状況です。また、一般にワンルームマンションに比べファミリーマンションは賃貸が付きづらく、入居者入れ替えの時にかかる費用は数十万円~100万円位かかる事も珍しくありません。ましてや、現在「借地借家法」で賃借人が厚く保護されておりますので、敷金は基本全額賃借人へ返還し、内装の負担も殆ど大家負担になってます。(賃借人の故意・過失で汚損したもの以外)

以上のリスクをよくお考えいただいた上でご結論を出された方がよろしいでしょう。

マンションは新築から10年位まで急激に価格が下落します。どうしても売却したいのなら思い切った価格変更が必要でしょう。
売れない価格で売り出していても、他の物件が売れる「踏み台」にされるだけです。(「あのマンション(ご質問者の物件)で●●万円ですからこのマンションはすごくお買い得ですよ」と様々な業者に比較される)

ご夫婦でよくご熟考下さい。

投稿日時 - 2008-10-07 09:47:09

お礼

ご回答ありがとうございました。

詳しいアドバイス、感謝しています。

売り出してから3か月以上経過しています。
やはり金額ですよね。

このアドバイスを見ながら夫婦で話し合ってみたいと思います。

本当にありがとうございました。

投稿日時 - 2008-10-07 22:49:50

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回答(5)

ANo.4

ちなみに、空室にしていても売れない物件は売れないし、在住でも売れる物件は売れます。なので、空室にするために賃貸生活に移ったのだとしたら、お金の無駄ですよ。

賃貸のデメリットは、
・空室になったときでもローンは支払わねばならない
・入居者が変わるたびに修繕する費用がかかる
・備品不具合発生や家賃未払い時のトラブルの対処
・経年と共に家賃が下がり、ローン支払よりも低くなることも
・大規模修繕時一時金などの多額の支払いは持ち主負担
などなど、挙げればキリがありません。
よほどの立地で人気エリアでもない限り、大赤字は覚悟の上となるでしょう。
また、銀行にバレれば(既に在住してないので問題ですが)残債一括返済を求められます。
それに、例えば銀行に黙って賃貸に出していても、ローンを返済し続けている限りは、次の一戸建てのローンは組めないので、一戸建てを買うのも不可能だと思いますよ。

損切りしてでも売ったほうが、結果的には赤字が少なくて済むと思います。今の状態では無駄なお金がどんどん膨らみますから。
私だったら、在住のまま安くして売りに出し、売り抜ける方法を選びます。

投稿日時 - 2008-10-07 09:39:00

お礼

ご回答ありがとうございました。

>損切りしてでも売ったほうが、結果的には赤字が少なくて済むと思います。今の状態では無駄なお金がどんどん膨らみますから。

そうですよね。
私もそう思っているんです。
アドバイス、詳しくいただきありがとうございました。
早速話し合ってみます。

ありがとうございました。

投稿日時 - 2008-10-07 22:46:47

ANo.3

>早く売れるようにというのともっと生活しやすい場所に移りたくて引っ越しも済ませました。
>今の賃貸は場所的に最高の環境なので他の賃貸に引っ越すつもりはありません。
つまり、ローンと家賃の支払いで大変であっても何とかガマンできるほど、売却予定物件は生活しにくくて、環境もそこそこの物件なんですよね…。
売却か賃貸か…というよりも、
持ち主がこんなふうに思っている物件を、持ち主の希望価格で購入したいな~、借りてみようかな~と思う人がいるのでしょうか…。

>不動産屋からはもっと売値を下げれば・・・と言われたのですが主人はこれ以上下げるなら貸した方がマシだと聞く耳を持ちません。
月々のローン支払い分以上の家賃設定にしないと固定資産税も払えませんが、はたして「貸した方がマシ」と言うほど借り手がいるでしょうか…
残りのローン年数がどのくらいか分かりませんが、支払い終えるまで月の支払額以上で借手がいるとは思えません。
少しでも新しい内に買手を探した方が良いのでは??
税金分上乗せした家賃が高め設定になれば、別の物件を考えた方が良さそう~と思われてしまいそうで、結局は売却にしても賃貸にしても価格設定を下げるしかないと思います。
賃貸なさる場合は大家さんになる…ということなので、大家つながりで回答しましたが、自分が住みたいとも思わない物件にいくらの値をつけるか…、当たり前のことですが、買手・借手の立場になればおのずと分かることです。
購入者がたった4年で住みたくなくなるような物件ですから、損したくなくても希望価格では売れないのであれば仕方がない…と妥協していくことも致し方ないことでは??

投稿日時 - 2008-10-07 07:01:40

お礼

ご回答ありがとうございました。

売却予定は、県庁や市役所、繁華街も近く、中心部ですので生活の便は良い方なのですが、私たちの生活スタイルには不便なのです。
子供が増えるにつれ、実家に近い方が助かりますし、子供の学校も今の所からなら送り迎えがいらないので・・・という理由です。

一般的には『良い所』とされているので余計に主人が値段を下げたがらないんです。
周りからはすぐに売れるでしょうと良く言われるのですが、売れないのはやはり高いからなんでしょうね。
既に購入した時から1000万近くは下げているので、主人にも意地があるのでしょう。

アドバイスいただいたことを参考に話し合ってみます。

ありがとうございました。

投稿日時 - 2008-10-07 22:44:15

ANo.2

 賃貸をするということは経営者になるということです。
 リスクは図りしれません、借り主が良い人とは限りません。当然に借り主は自分の物とは思っていませんので、使い方も所有者よりは荒いでしょう。

 この厳しいご時世ですので、数年先まで賃貸を考えるので有れば、一度そのマンションに戻り、住んでいるままの売却を考えるほうが、あなたの賃貸の家賃がかからないので値段ももっと下げやすいでしょうし、住宅ローンのことから考えても本筋に戻せるでしょう。

>例えば13万で貸しているとすると毎月いくら入ってくるのでしょうか?仲介業者に払う分はどのくらいあるのですか?修繕積立金や管理費はこちらで払うんですよね?
 仲介業者へは家賃の管理などを任せなければ、特に大きな支払いは無いでしょう、但し管理を任せなければ本腰を入れないでしょうし、家賃滞納などのトラブルも全てあなたが解決しなければいけません。
 修繕積立金や管理費分を家賃にのせなければ当然に固定資産税も含めてあなたの支払いです。

投稿日時 - 2008-10-06 23:06:44

お礼

ご回答ありがとうございました。

そうですよね。リスクが大きそうなのが嫌なんです。
主人にもそのことを詳しく話してみたいと思います。

ありがとうございました。

投稿日時 - 2008-10-07 22:34:26

ANo.1

不動産会社勤務です。

マンションは概ねどの地域も供給過多です。
具体的には、新築は物件が多くて買いやすいけど、中古は新築に押されて売りにくい、という状況です。
質問者さんのマンションも同じような状況では。

処分値で売るか、それとも貸すか。
これは皆さん悩むところです。
この二点を比べて大きな差は、前者は一般人が私物を売るだけで、後者は事業者(大家業)になる点です。
これはどちらも一長一短あり、どちらが良いかは個別性が高いので、質問文の内容だけではどちらとも言えません。
複数の不動産会社(売買専門・賃貸専門・両方)へ相談に行って、いろんな方向からの情報を集めると良いです。


>例えば13万で貸しているとすると毎月いくら入ってくるのでしょうか?仲介業者に払う分はどのくらいあるのですか?

家賃-(13万円-管理費・修繕積立金-業者への報酬)=月の収入
これに固定資産税と不動産所得税も収めます。
仲介会社には契約時に手数料を家賃1か月分支払います。
仲介手数料ではなく宣伝広告費という名目で1か月というのもあります。
契約時に礼金が入るので、それで支払うことが一般的でしょう。
また、入居者との交渉など賃貸業務を委託した場合には、毎月委託費がかかります。(家賃の5~10%程度が目安)

>修繕積立金や管理費はこちらで払うんですよね?

管理費と修繕積立金は所有者が払います。
共益費という名目で賃貸入居者から頂く事も可能ですが、修繕積立金相当額は請求できないとされています。
共益費はナシ(家賃に込み)という形が主流かと思います。

>賃貸を勧めてくる人もいるのですが、デメリットを言わないので信用出来ません。

メリット・デメリットの両方を説明してくれる業者を探してみて下さい。結構いるはずです。
また、不動産投資の書籍などで研究してもよろしいかと思います。
ブログサイトで不動産経営の中身をUPしている大家さんも多いです。

参考までに。

投稿日時 - 2008-10-06 22:33:29

お礼

ご回答ありがとうございました。

確かに周辺の新築マンションも売れ残っている状況ですので、中古ならなおさらという感じです。

アドバイスいただいた通り、いろんな業者の話を聞いて考えてみたいと思います。

ありがとうございました。

投稿日時 - 2008-10-07 22:31:24

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