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住宅ローン、0.2%の利率の低さと連帯保証人のデメリットをはかりかねています

【住宅ローン、0.2%の利率の低さと連帯保証人のデメリットをはかりかねています】

・夫婦共働きで年収は各500万円。3000万円の新築住宅の購入に、各500万円ずつの自己資金1000万円に、住宅ローンで2000万円の予定です。(数字は架空)
・夫婦共働きなので、住宅ローンも二人別に組む方が税控除が有利なのかもしれませんが、妻は病気通院しており団信が通りません。
・銀行をあたったところ、
 <1>MZ銀行から20年固定3.0%(妻は担保提供者)
 <2>S信託銀行から20年固定2.8%(妻は担保提供者※として連帯保証人契約)
 で共に仮審査(団信含む)が通りました。
・連帯保証人の場合、担保提供者よりも法的な拘束力が強いことは知っていますが、実際には夫婦は生計を共にしており、私ひとりだけ自己破産等は考えづらいと思っています。離婚したときは差異が影響としてでると思いますが、離婚しない前提で、妻が連帯保証人になるデメリットというのがなにか具体的にありますでしょうか。
・0.2%の利率の低さと連帯保証人のデメリットをはかりかねています。アドバイスいただけると幸いです。
(※あくまで担保提供者としてで、収入合算者としてではありません。担保を提供して、保証会社に保証金を支払った上に、連帯保証人というのは釈然としませんが、S信託ではそういうルールだそうです)

投稿日時 - 2008-06-24 15:36:37

QNo.4125711

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回答(6)

ANo.6

>  <2>S信託銀行から20年固定2.8%(妻は担保提供者※として連帯保証人契約)
こちらでしょう。
この場合、連帯保証人と言っても債務を負う可能性は低いと思うので。
団信が通っているなら、債務者の死亡と共に生命保険で自動的に債務はなくなります。
3000万円の新築住宅に2000万円の債務ですから、主債務者の返済が滞って、保証人に請求が来ても担保を処分すれば返済可能の金額と思います。

> 保証会社に保証金を支払った上に、連帯保証人というのは釈然としませんが
自己資金を参入すると言うことは、持ち分の設定をすることになりますし、妻は財産分与等で、後で所有者となる可能性があるから、もしもの時のために無条件に保証人として防護措置をとっておくという規定をしているところもあるようです。
所有者になっているのに契約関係にないと、手続きが少し手間取るしよけいな手間がかかるから、最初から契約関係を結んでおくという手法ですね。
超長期の契約ですから、考えられる事を事前にやっておくと言うことです。

投稿日時 - 2008-06-24 22:33:00

ANo.5

http://www.interblog.jp/fp/page/2005/07/post_29.html

>住宅ローンを借りる場合は、その住宅に抵当権を設定して、その住宅を担保として提供しなければなりません。住宅金融公庫のローンで夫婦・親子などで共有名義にした場合、共有名義者は自分の持分にも、抵当権設定と言う形で担保を提供する必要があります

共有名義にするかどうかで遺産相続の問題が発生します。

つまり、共有名義で仮に半分半分とすると、住宅ローンの支払いはあなたで、その相当分を奥様が提供することになると思います。そうでないと、税務署から、奥様へ、贈与税を支払うように請求が来ます。

次に、半分程度支払った段階で、あなたが死亡したら、団信で保険からローンの残金相当が出ますので、家はそのまま手に入ることになります。そこで、家の半分の相続となるのです。子供がいれば問題がないのですが、子供がいないと、あなたの親や兄弟などの親族に相続権が発生します。

同様に、支払い途中で、奥様が亡くなった場合には、支払いは残っていますのであなたが残りを支払うのに、子供がいなければ、奥様の親族が相続権を主張し、家の一部の所有権を書き換えるか、家を売ったり、どうにかお金を用意して相当分を渡すことになります。

担保提供者は、所有がなければ必要ないので、すべてあなたの名義なら、奥様は担保提供者になる必要もないのです。そこが大事です。

しかし、そうすると、審査基準が変更になるので、銀行も、両者とも連帯保証人を要求するかも知れません。

話を戻しますが、奥様が死亡したときに、連帯保証人をしている場合には、相続者に連帯保証人になってもらえます。そういうことは、無理に家を売却し、現金で渡す危険性が減ることになります。それは、連帯保証人も相続の対象、負の財産となりますので、残りの支払いの半分も他の相続者が支払うことになりますので、最終的に、あなたの支払う金額が少なくなるというメリットがあります。

もう一方、連帯保証人でなければ、担保提供者しか相続しませんので、所有権半分の半分、25%程度を現金化することを請求しやすくなるのです。裁判へ持ち込まれたことが前提ですので、その苦労をしやすいか、避けやすいかの違いはあると思います。もっとも、お子様がいれば、そういうことは避けられますので、他の回答者と同じ様なアドバイスになるかも知れません。

投稿日時 - 2008-06-24 19:01:48

住宅ローンで連帯保証人?

結論からいうとやめることをおすすめします。

ちょっと下手に見られているのではないでしょうか?

住宅も担保に差し入れた上、連帯保証人となると2重で
担保を差し入れたことになるわけです。

おそらく質問者さんの信用力がまだ十分ではないか、
別の銀行を当たったほうがよいと思います。

親子リレーローンを利用しておりますが、
自己破産はそう容易にできるものではありません。
2人が自己破産しなければならないのはとても考えられません。

なので、いまは自己破産ではなく任意整理が使われますね。
結局、自己破産なんて条件があり簡単にできないのです。

親が他界すれば免責もなく、住宅という不良債権をほぼ一生
払わなければならない。

住宅ローン=負債であるのです。

連帯保証人にしてまで住宅という負債を手に入れる理由は
ないと思います。

現在、まだ信用力が不十分ですが、あと数年すれば貸してくれる
銀行はでてきますから、もう少しの辛抱をおすすめします。

住宅はなくならないので、あせらないで決めてください。

投稿日時 - 2008-06-24 16:33:40

ANo.3

今回で問題になるのは、主さんが亡くなる場合では?
1)では団信が通っているから、もし主さんが亡くなった場合、残った債務は支払わなくて良くなりますよね?
2)では主さんが亡くなっても、連帯保証人の奥様に支払い義務が残りますよね?

逆は、奥様が亡くなってもどちらも関係なしだと思いますが。
0.2%を主さんが亡くなる保険とするか否かだと思いますが。
奥様が残った場合のことを考えると、選択肢は1)にしますが・・。

解釈が間違っていたらごめんなさいですが。

投稿日時 - 2008-06-24 16:07:46

ANo.2

夫婦で生計を共にしているとはいっても、収入やその他個人的な契約によるものは別になりますので、仮に質問者さまが自己破産しなければならない場合、奥様はMZ銀行であれば担保に入れていた不動産を手放すだけで法的に免れますが、S信託の場合は不動産を手放し、且つ負債が不動産価値を越している場合には、その負債を支払うか、共に自己破産しなければなりません。

この共にという部分、結婚前に持っている財産や、基本的には自己の名で得た収入は自分の財産になりますのでその財産まで影響を受けるということになります。

例えば、奥様の親族の不動産や財産を奥様が相続したあとにこういった自己破産をしなければならない事情になった場合、MZ銀行であれば不動産をなくすだけですが、S信託の場合はその相続財産から負債部分を返済しなければならず、大きな負担になることもあります。

ただ、、、やはり0.2%とはいえ住宅ローンの場合その0.2%が大きくひびくため難しいですよね。
でも、融資実行時(この金利差は今月融資での話しですよね?)に、金利が同じになっていたなんてことも。。。

投稿日時 - 2008-06-24 15:58:15

ANo.1

ご主人が夜逃げしたり、離婚したり、そういうケースを抜きにすれば連帯保証人のデメリットというのはあまり気にしても仕方ありませんね。
0.2%低いなら、通常の範囲内の生活を想定した場合には、迷わずそちらでしょう。

>連帯保証人というのは釈然としませんが

ほんと、釈然としませんよね。その保全が0.2%分の価値なのか?という風に考えるしかないでしょう(笑)
しかしそれが、金貸し屋のやり方です。

投稿日時 - 2008-06-24 15:49:14

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