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解決済みの質問

住宅ローン、担保の土地は評価額?購入額?

自営業です。3,200万の土地を値切って現金で3千万で買いました。もともと4,700万で出していた土地だったのですが、売れないので3,200万に下げたそうです。この土地の評価額(固定資産税の)が3,400万です。普通土地は購入額の方が評価額を上回るものと聞いております。
相談ですが、これから残りの自己資金2千万と銀行の住宅ローン2,700万でお家を建てたいと思います。
その際に銀行に購入額は聞かれるのでしょうか(購入額を考えて融資、金利を決定するものでしょうか)。また例えば嘘をついて4千万で買いました、といった場合ばれるのでしょうか。それとも固定資産税の評価額だけで判断されるのでしょうか。
なるべく金利をよくしたいから、という考えです。
この辺は坪50万以上はするところなのですが、43条但し書きつきの道路ということで160坪の土地をこの金額で買いました。
どうぞ宜しくお願いいたします。

投稿日時 - 2008-05-13 11:15:16

QNo.4018728

すぐに回答ほしいです

質問者が選んだベストアンサー

>その際に銀行に購入額は聞かれるのでしょうか
土地売買が融資から近い場合には土地売買契約書の提示を求められることはありますが、どの金融機関でもそうとは限りません。

>(購入額を考えて融資、金利を決定するものでしょうか)
いいえ。銀行独自の判断で融資の際の評価額を見積もります。

>また例えば嘘をついて4千万で買いました、といった場合ばれるのでしょうか。
そんな必要性はありません。

>それとも固定資産税の評価額だけで判断されるのでしょうか。
銀行内部の評価額がどのようにして決めているのかは銀行によりことなるでしょう。固定資産税評価額もその銀行の評価を決めるための要素にはなっているものと思います。

>なるべく金利をよくしたいから、という考えです。
借りるのが住宅ローンであれば、別にそれで金利が変わったりということはありません。事業性融資とは少し状況が違います。基本的に担保価値が融資額を上回る状況であれば融資に問題なく、それを下回るとそもそも融資はできないという話になります。

とはいえ、担保価値より融資額のほうが大きくても住宅ローンでは融資することもあります。その場合には優遇金利がないとか制約が出ることもありますが、ご質問の場合にはそういうことはなく、担保価値>融資額のようなので、金利への影響はないですね。

>43条但し書きつきの道路ということで160坪の土地をこの金額で買いました。
それは融資の場合にネックのひとつになります。
銀行はそういう部分を厳しく見ています。

投稿日時 - 2008-05-13 12:18:47

お礼

よくわかりました。
有難うございました。

投稿日時 - 2008-05-13 16:29:16

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回答(4)

ANo.4

>普通土地は購入額の方が評価額を上回るものと聞いております
これが間違いです。昔はそう言われていましたが、今は固定資産税評価額以下でしか売れない土地もたくさんあります。43条但し書きということは「建築基準法上は道路でない」ということであり、なかなか売れにくいのですが、固定資産税の評価はその点はあまり考慮されずに一人前の評価額が付いてる事が多い気がします。しかし銀行の評価はシビアです。失礼ですが、銀行ローンが出るかどうか、の心配をされたほうが良いと思います。

投稿日時 - 2008-05-13 17:05:02

お礼

ありがとうございます。今審査に通しております。
結果いかんによってはまたお知恵を拝借するかもしれません。
その節はどうぞ宜しくお願いいたします。

投稿日時 - 2008-05-13 17:38:55

ANo.3

担保は、債権回収が不能になった時に回収を保証するためのものです
評価額・購入額は関係ありません
債権者が 債権に対して充分かどうかを判断するだけのことです

債権に対して 担保の(債権者の)評価が低ければ 追加担保を要求されるでしょう

投稿日時 - 2008-05-13 12:24:31

お礼

ありがとうございました。

投稿日時 - 2008-05-13 16:29:43

ANo.1

貴方の場合は土地代はほぼ無関係でしょうね

3000万円でも4700万円でも関係ないと思われます

自己資金=3000万円の土地+2000万円の現金=5000万円

担保価値=3000万円の土地+4700万円の建物=7700万円

 「担保価値=7700万円に対しての貸付=2700万円」

所得・年齢などにもよるでしょうが普通なら土地が3000でも4700でも関係のない事でしょう

投稿日時 - 2008-05-13 12:06:46

お礼

ありがとうございました。

投稿日時 - 2008-05-13 16:27:57

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