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解決済みの質問

賃貸物件を所有するオーナーさんに質問です。

賃貸営業マンしてまっす。

物件を一般に流通させているオーナー様に質問です。
大手不動産と管理委託契約を結ばないのはなぜですか?
管理委託契約を結ぶとこれだけのメリットがあります。

○入居者の募集
ネット掲載、情報誌掲載、
○入居審査
○契約の代行
○更新の手続き
○家賃の入金管理
○滞納家賃の立替え(代位弁済)
○クレーム対応
無断駐車、近隣トラブル
○入退室点検
立会

管理委託の契約内容は不動産によって若干違いはありますが、大家さんにとってはメリットがいっぱいです。
管理委託手数料は、だいたい家賃の3パーセントから5パーセントの会社が多いようです。

私の経験から、大家さんが管理委託を結ばない理由『デメリット』をまとめました。

○既存の入居者様の家賃支払い先が変わるのがかわいそう。
(入居者→大家さん  入居者→信販会社→管理会社→大家さん)
○家賃収入日が今までより遅くなる。
(末日→翌15日)
○ほったらかしにされて空室だらけになってしまわないか不安。
○他に仕事をしてないので管理委託するほど忙しくない。


管理委託契約しないオーナー様で、上記の他に理由をお持ちの方おりましたら、是非ご意見お聞かせください。

どんなことでもいいので生の声が聞きたいです。

投稿日時 - 2008-03-08 21:52:24

QNo.3845101

暇なときに回答ください

質問者が選んだベストアンサー

少数の物件の大家をしています。

物件の半分程度は管理委託契約を行っていますが、
残りの半分は自主管理です。

質問者さんへの回答ですが、
私の管理委託契約を依頼している一番の理由は、
管理会社さんへの義理です。
物件取得前に色々とお世話になりそのお礼の意味を込めて
管理を御願いしています。

管理を御願いしているメリットとしては、
1.管理して頂いている物件の管理の手間が少なくて済む。
 管理を御願いしても○投げは出来ませんので月に1~2回は
 確認に行きます。
2.管理業務以外の情報知識などを収集出来る。
 新規物件の情報やトラブル時の対応方法等色々と相談に乗って頂いています。
ぐらいです。

デメリットとしては、
1.管理業者は専任媒介が必須の為他社での客付けが出来ない。
 これは大きくて人気物件なら直ぐに満室になるのでしょうが、
 人気の無い物件なら空室が目立ちます。
 そのような物件はオープンにして色々な業者に客付けを御願いした方が
 圧倒的に空室は埋まります。

2.トラブル時やリフォーム時は指定の割高の業者しか使用出来ない。
 全ての管理業者がリフォーム業者を指定している訳ではありませんが、
 管理を御願いしている大手の1社は業者を指定しています。

3.管理料が必要。
 管理を御願いしているので費用が発生するのは当然ですが、
 管理内容に対して家賃の3~5%は割高感があります。

ですので、私は今後の物件は基本的には自主管理にする予定です。

ちなみに、ANo.3さんへのコメントの
『契約の代行』これはひょっとして賃貸借契約書の作成業務の事をおっしゃっているのですか?
って、それ以外に『契約の代行』って何ですか?

投稿日時 - 2008-03-09 11:15:36

お礼

回答ありがとうございます。

義理ですか・・・苦笑
確かにそう言う理由で管理任せてるオーナー様もいますよね。

あと、
2.トラブル時やリフォーム時は指定の割高の業者しか使用出来ない。
↑こんな管理会社は最悪ですよ。
自社投資会社のリフォーム屋なんですかね・・。
ひどいです。あまりにも割高なら一度言ってみて方がいいですよ。
管理切られるのが怖いわけですからそのくらいは歩み寄りになるとおもいます。


管理業者は専任媒介が必須

確かにそうですが、オーナー様が直接部屋を借り上げる事は出来ます。
他社でも募集してもらい、決めてもらった部屋に関してはオーナー様が直接借り上げましょう。

投稿日時 - 2008-03-09 20:53:29

ANo.5

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回答(5)

No3です。

> 『契約の代行』これはひょっとして賃貸借契約書の作成業務の事をおっしゃっているのですか?

 当然でしょう! 契約は大家と借主の間のものです。まさか、印章は預けませんよ。そんな大家が居るとすれば驚きですね。それとも契約の相手が不動産屋さん?申し訳ありませんが、そこまでは信用しておりません。

> 更新やクレーム対応は不動産屋でどのように処理するのですか?

 更新は借主様への確認、保証人への連帯保証の再確認、書類の作成までやってくれます。私は送られてきた書類等を確認して判を押し返送、不動産屋さんの口座にお金を振り込むだけです。幸い私のところには更新料の支払いを渋ったり(支払いが出来ない?)、更新手数料の支払いを嫌がる借主様は居られません。これも不動産屋さんの審査の賜物と感謝しています。

 クレーム対応はお金に関しないことなら対応してしまいます。あとからの報告だけです。お金のかかることは全て私が最初から関与します。不動産屋さんは希望すれば業者の“相見つ”と取ってくれます。

> 不動産屋から大家さんにクレーム内容そのまんま伝えて終わりですよね?

 これはクレームの伝達です。私のところの不動産屋さんはそこまで手抜きはしてません。

> 入居者の初期費用に負担がかかります。どの保証会社も保証料は家賃の半分が相場ですから家賃10万なら5万が入居者のふたんです。入居率に影響しかねないですよ~~。

 今は、不届きな借主のお蔭?で一般的になっているので仕方ないでしょう。その代わりトラブルの元になりかねない敷金(保証金)は安く抑えられますよ。

> ぼくは不動産屋ですが、客観的に見ても管理委託は絶対得だと思います。

 質問者様と私の基本的な違いは、不動産屋さんをどこまで信用するかと言う問題と、賃貸物件に対する考え方(執着とも言えます)が違うのでしょう。質問者様にとっては取り扱いの物件はただone of themでも私にとってはかけがえのない財産です。他人任せには出来ません。トラブルが金銭問題や立ち退き問題(保証会社は立ち退きまで責任を持ってくれるそうですが)となれば大家が出ざるを得ません。結局“晴れた日の傘”で、なくても不自由はしません。
 お金を頂いている以上は大家も出来る限りの関わりは持つべきですし、それが財産の管理というものだと思っています。この部分ではお金の問題ではなく哲学ですね。

投稿日時 - 2008-03-09 10:34:03

お礼

負けました、in_go-ingさんのようにしっかりとした情熱をもったオーナー様なら管理委託は必要ないですね。

ちなみに 契約の代行 は賃貸借契約書上の『賃貸人(オーナー様)』の代理人として管理会社が社印を押す事になるので、入居時に契約金の預かり証や領収証発行したりする面倒がなくなるという事です。

投稿日時 - 2008-03-09 20:43:42

 大家しています。

○入居者の募集、ネット掲載、情報誌掲載、
○契約の代行
○更新の手続き
○クレーム対応 無断駐車、近隣トラブル
○入退室点検・立会

これらは不動産屋さんがやってくれています。新規の契約や更新時にはそれなりのお礼はしています。法律がどうのとは言いません。信頼を大切にしています。私が関わらなければならない時は連絡がありますので、対応しています。それで居住者の方からは感謝こそされ、クレームが来たことはありません。

○家賃の入金管理

お金の管理は自分でやらなければどうしょもないです。経営の感覚が養われないでしょう。ちなみに、管理は自分の会社でしています。

○入居審査
○滞納家賃の立替え(代位弁済)

心配なら、家賃の保証会社があります。

 何のために3%~5%を支払うのか良くわかりません。他に何をしてくれるのですか?
 メンテナンスや修理やリホームも結局大家が自分で業者の選定から関わってやらなければ納得する仕事は期待できないでしょう。大家だからこそ、居住者様本位でも考えられると思っています。出入りの業者さんも私の意向は理解してくれています。この辺は任せていたら無理でしょう。
 私の場合、自分のマンションに愛着がありますので他人任せには出来ません。大切な財産ですから、自分で関わらなければ最良の状態は保てません。
 管理を任せっきりにしている大家さんの泣き言だけはよく耳にします。

投稿日時 - 2008-03-08 23:29:04

お礼

回答ありがとうございます。
○入居者の募集、ネット掲載、情報誌掲載
○契約の代行
○更新の手続き
○クレーム対応 無断駐車、近隣トラブル
○入退室点検・立会

これらは不動産屋さんがやってくれています

↑正直驚きました。
まず、『契約の代行』これはひょっとして賃貸借契約書の作成業務の事をおっしゃっているのですか??

管理会社が大家さんの代理(賃貸人の代理)になってけいやくを代行してくれるという意味では無いですよね?
それは契約の代行とは言いませんよ。

更新やクレーム対応は不動産屋でどのように処理するのですか?

結局不動産屋から大家さんにクレーム内容そのまんま伝えて終わりですよね?

あと、保証会社に関してですが、正直おっしゃる通りです・・・

しか~し!!入居者の初期費用に負担がかかります。どの保証会社も保証料は家賃の半分が相場ですから家賃10万なら5万が入居者のふたんです。入居率に影響しかねないですよ~~。


ぼくは不動産屋ですが、客観的に見ても管理委託は絶対得だと思います。

僕がもし大家さんになるような事があれば、地元で一番信頼のおける不動産屋さんに管理を任せ、尚且つほかの不動産屋さんにも仲介料100%入るように他社付けの部屋に関しては『家主直接』で処理します。

もちろん管理会社にもそれは説明します。

投稿日時 - 2008-03-09 05:44:45

ANo.2

分譲マンション10室ほどのオーナーをしてますが、不動産屋と管理契約などする気は全くありません。
ご質問者があげたメリットはメリットと思いません。
まず、
○今まで一度も家賃の滞納者がいない。(数日遅れた人がたまにいても直接電話すれば、「忘れていてすみません」と恐縮してすぐ払ってくれる)
○空室になっても、不動産屋(管理会社?)任せにしないで自分で数社頼みに行くのですぐ決まる。
○初めから、家賃の振込先はオーナー宛
○クレーム対応は、不動産屋を通さなくても自分で直接対応したほうがスムースにいく。
○入退出点検は自分でしてもよいのですが、仲介業者が無料でしてくれる。
以上、賃貸で収入を得ようと思っている人は、上記の事位は自分で出来なければ・・・と思います。

メリットとしてあげてある殆んどは、管理委託費(3~5%)を払わなくても、大抵の不動産屋で無料でしてくれるものばかりです。今は賃貸不動産屋は沢山ありすぎて競争ですから、サービスで殆んどやってくれますが・・・?。

ただ、100戸近くも持っていて、お金が余っていて自分で管理しきれない人や、親からの譲り受けなどで仕方なくとか言う人は管理会社に頼むのでは?

投稿日時 - 2008-03-08 22:33:25

お礼

回答ありがとうございます。
分譲マンションを投資用として購入されたんですね。

lunapal7さんのような場合は確かに管理委託にするメリットがないですね・・笑入居者様もほとんどが法人様でしょうし、滞納の心配もなさそうですしね。

回答ありがとうございました。

投稿日時 - 2008-03-08 22:53:50

ANo.1

項目上げてもたいした仕事できない。
どうせ素人にけが生えたていど、がほとんどの方が、
多いし、あほらしい。から

投稿日時 - 2008-03-08 22:21:56

お礼

ありがとうございます。

投稿日時 - 2008-03-08 22:55:28

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