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解決済みの質問

契約書なしによるマンション賃貸の住居保証について

ルームシェアしています。
物件はオーナーAがかつて自らが住んでいた分譲マンションです。
私はすでに半年そこに居住するBがシェアメート募集しているのを見つけ、入居して2ヶ月程になります。
その際、実家や勤め先の連絡先、免許証のコピーなどは提出しましたが、連帯保証人なども必要なく、敷金・礼金なし。
月々6万を家賃として全月末に支払うということだけでした。
以前はオーナーが経営する会社の従業員が居住していたと聞いたので、
今後そういうことはないのか、と聞いたところ「ない」とのことでしたが、数日前オーナーから連絡があり、従業員をそこに住まわせたいので
私のシェアメートであるBに出て行ってもらうことにする、その際Bだけに出て行けというのではBは納得しないだろうから私も出て行く「フリ」をしてくれと言ってきました。
Bは気の毒ですが、今後自分にも同じことが降りかかってこないか心配になりました。
Bは外国人で日本の滞在期間は一年の予定ですが、私は普通に勤めているので事実上突然の退去通知をされても物件を探すにも無理があります。
何の賃貸契約も取り交わしていない場合、オーナーAのそのような申し出を受けなくてはなりませんか?
万が一どうしてもという場合には、通常の契約のように次に発生する敷金礼金を請求できませんか?
契約書がなくても、家賃をきちっと支払ってる限り借主には何らかの
保証は発生しないのでしょうか?
なお、おそらくこの賃貸契約や家賃収入については、どこにも届出は
していないと思います。(このマンションに会社名で郵便物が届くので
事務所扱いにしているのではないでしょうか)
どうぞよろしくお願いします。

投稿日時 - 2008-03-07 00:48:03

QNo.3839809

すぐに回答ほしいです

質問者が選んだベストアンサー

>前にご回答頂いたように「居住し続ける」ことで権利を主張することが出来るのですよね?

これは借地借家法が適用になる場合のみできます。
借地借家法が適用にならないのなら、居住権は元からありませんので、契約に従って退去しなければなりません。退去しない場合は家賃より高額な(通常2倍のことが多いが、過去に3倍まで認めた判例がある)使用損害金を請求されることになります。
ただし、借地借家法が適用になるかどうかはっきりしていない場合、借地借家法が適用になると主張して居住し続ける手もあります。だたしこの場合最終的には法的な決着が必要になりますので、裁判を受けて立つつもりが必要ですが。


>マンションの2LDKを全くの他人同士で1ベッドルームずつ、
その他のスペースは共同でシェアすることは、「独立した空間」とはならず借地借家法の適応にはあたらないのでしょうか?

1ベッドルームを賃貸していると考えると、借地借家法が適用になると思います。ただしベッドルームに鍵がついていないと、事実上他人がなんにもしなくても入れてしまいますので、独立した空間として認められないかもしれません。多分個々の状況により判断されるケースになると思います。
このサイトだと一般論しか得ることは難しく、個人情報の開示は禁止事項ですので、個別な詳細情報については、以下のような無料の法律相談先があるので、このようなところに相談した方がよいと思います。
http://www.houterasu.or.jp/


>Bは、私より先のシェアメイトが居なくなったため(その場合、オーナーAに1人分6万×2を支払わなければならない)ネットのシェアメイト募集をかけて、私がそれを見つけました。

転借方式の契約ならわかりますが、そうでないのなら変な契約方式ですね。
契約は借り手とAさんの間で結ばれていますので、ルームメートは関係ないはずです。Aさんと他人(Cさんとしておきます)の間の契約が変更になったことにより、AさんとBさんの間に交わされている契約内容(家賃)が変わるということになっており、変な契約のような気がします。
あいている間はもう1部屋も自由に使用してよいというのならわかりますが、そうでないのなら変な契約に思います。

借地借家法では借り手に一方的に不利な特約は無効としますので、借地借家法が適用になる場合、Bさんの契約にとって第3者であるCさんが退去することで、Bさんの場合家賃が倍になるという契約は無効とされるかもしれません。
また借地借家法が適用にならない場合でも、消費者契約法にもそのような規定がありますので(消費者契約法は借地借家法ほど強力な法律ではない)、それにより無効とできるかもしれません。

逆に、この契約方式が有効なものであるならば、探してくるのも借り手となると、契約方式は転借ではないですが、実態は大家が承諾している転借による契約に準じているように思います。
そう考えると、この契約上の形は違いますが、実態としてサブリース(転借をかっこよく言い換えた言い方)形式の契約に近くなり、借地借家法の適用ができそうな気もします。

この点も法テラスや消費者生活センターで確認するとよいでしょう。

話は変わりますが、賃貸の仲介を繰り返し行うことは宅建業の免許が必要ですので、Bさんが、ルームメートをAさんに紹介するというのは厳密に言うとBさんが宅建業法を違反していると見なされる可能性があります(仲介手数料をもらっていないことは関係ありません)。
1度限りなら問題ないですが、2回以上すると宅建業法違反と思います。

ところで、Bさんはオーナーの意向で退去させられるということは、質問者はルームメートがいない状態になります。その間の家賃はどうなるのでしょうか?
協力したけど、倍請求されたら大変ですよ。
またBさんがルームメートとしてよい人であったら、協力すること自体質問者の不利益に直接なるかもしれません。今度のルームメートがよい人であるとは限りませんので。
そして、Aさんに借り手を紹介することは、宅建業法違反の可能性もあることに注意してください。
いろいろなことがありますが、Aさんに協力することが必ずしも、質問者によいことにならないので、よく考えて行動してください。


>おそらくこの賃貸契約や家賃収入については、どこにも届出は
していないと思います。(このマンションに会社名で郵便物が届くので
事務所扱いにしているのではないでしょうか)

Aさんが気に入らないのなら税務署にでも通報してみてはどうでしょうか?
脱税しているかもしれません。


>質問内容に関係のない問いや

最後に済みませんが、質問に関係ないことを書きます。
この手の問題は、逆側(大家サイドより)の回答もあり、その手の回答は質問者にとって厳しいものとなることもありますが、相手側の考え方を知る情報になりますので、気に入らなくても、うまく利用すればよいのです(他の質問への回答を見ると大家をしている人と名乗っている人の回答がありますね)。

また、参考にならない、気に入らない回答は「参考にします」「ありがとうございました」程度の一言お礼を書いてさっさと無視した方がよいです。
変に反論を書くとそれを見ている多くの人からはどっちもどっちに見えて有効な情報を持っていても、書き込みをしたくなくなったり、逆に更に批判的な書き込まをする人も現れ、大切な情報が書かれなくなってしまうことがよくありますので。
ここを利用していく上でのテクニックです。

投稿日時 - 2008-03-08 10:41:04

補足

私としては、誰か他人とシェアしながら2LDKを月々6万で住めれば
いいので、おそらく脱税しているAに通報するつもりは今はありません。

だたそういう状況なので、「急には出て行けない」とこちらが主張してもAが裁判沙汰にまですることはないだろう、と思ってます。

AはBを退去させて、Aの会社の従業員Cを住まわせたいそうです。

正直、Bはシェアメイトとしてすこし合わない部分があり、聞いた感じ
だけだと日本人で会社員であるCのほうが私にとって都合がいいのではないかと考えています。まだ会っていないので分かりませんが。

Cが入れば、おそらく私が別にシェアメイトを探す必要はなくなる
と思います。万が一CがAの会社を辞めるなどで退去したとしても、
6万×2の支払いの拒否をしてみようと思います。

必要ないことだったので、触れていませんでしたが、光熱費(電気・
ガス・水道)も込みの家賃になっているのですが、私が入る前の
人がずっとうちにいる人で光熱費が跳ね上がった為、今後光熱費の
合計が15,000を超えたら差額を払ってもらうことにする、
とAがBに忠告したらしいのですが、(私は何も言われていないがBから
聞かされた)これも実際請求されたら、はじめの話(契約)とは違う、ということで拒否するつもりです。
Aはかなり安易な考えて、部屋貸しを始めたようで、次にどういう
ことを言い出すか不安ですが不必要に荒立たせないように、
しかし今回頂いた貴重なアドバイスを矛にして万が一の時に備えたいと思います。
ありがとうございました!

投稿日時 - 2008-03-08 11:59:58

お礼

何度も詳しいアドバイスを頂き本当にありがとうございました。

このサイトを利用すること自体初めてで、ほかの回答者につい
感情的になってしまいましたが、そういう行動で自分も同じレベルに
なってしまいますものね。。。

アドバイスに従い、もっと賢く利用していこうと思います。
質問以外のことにまでご配慮頂いて申し訳ないですが、肝に銘じていく
つもりです。ありがとうございます。

今回は、semi-zzzさんに相談に乗って頂けて本当に助かりました。
偶然semi-zzzさんにこの質問を見つけて頂けてラッキーでした。

今週末もお天気だし、気持ちよく週末を迎えられます。
semi-zzzさんもぜひよい週末を!

投稿日時 - 2008-03-08 11:59:00

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回答(5)

ANo.4

#3です。タイプミスがありましたので訂正します。

(誤)日本の法律上程希釈や契約を除く
(正)日本の法律上定期借家契約を除く

定期借家契約は契約期間が終了したら立ち退き料などもなく、自動的に退去しなければならないという特殊な契約方式で、借り手に不利な契約になっていますので、必ず公正証書に準じた文書で契約しなければならないことに法律でなっています。

つまり、契約書がないことは定期借家契約ではないのは明らかですので、独立した空間を対象として賃貸契約を結んでいる場合は、借地借家法により居住権が認められ、出なくてもよいということです。

契約対象が独立した空間でないと借地借家法の適用はないので、居住に関する保護はなく、契約がすべてとなりますので、契約次第では出なければなりません。

でも契約期間を定めている場合は、途中解約は基本的に大家側からはできません。1年とわかって1年契約をしている場合は、途中解約に関する取り決めがある場合を除き、途中解約はできないので、退去する必要はないことになります。
これは民法の規定ですので、借地借家法のように独立した空間かどうか等により適用される・されないなんてことはありません。

これについて重要なのは契約期間があった契約かどうか、途中解約に関する取り決めがあったかどうかです。

なお、契約期間が決められておらず、途中解約に関する取り決めもない場合は、解約する場合の3ヶ月以上前に契約を終わらせることを申し出なければならないことに民法でなっています。
つまり、途中解約の取り決めがある場合を除いて、Bさんは大家から退去の申し出をされてから、3ヶ月の猶予は与えられることになっています。

つまり借地借家法が適用になる場合は退去しないでよく、借地借家法が適用にならない場合でも、契約で特別解約に関する取り決めがなければ、3ヶ月の猶予は与えられることになっています。

投稿日時 - 2008-03-07 16:15:40

補足

マンションの2LDKを全くの他人同士で1ベッドルームずつ、
その他のスペースは共同でシェアすることは、「独立した空間」とはならず借地借家法の適応にはあたらないのでしょうか?

いづれにしても3ヶ月の猶予はあるということを教えていただき
安心しました。
まだ入居してから2ヶ月も経っていないので、万が一私もあと3ヶ月で
といわれてもそれは困りますが、前にご回答頂いたように「居住し続ける」ことで権利を主張することが出来るのですよね?

途中解約契約に関しては口答でもなにも交わしていません。
私のほうから、突然の退去申し込みは困りますとの意を伝え、Aもそれはそうでしょう、といった会話があったくらいです。

投稿日時 - 2008-03-07 23:24:46

お礼

ご回答頂いたような内容のことを、以前どこかで聞いたことがあると
漠然と記憶していたのですが、このようにはっきりと具体的にご回答頂き心強く、本当に安心しました。
それより以前寄せられた回答でここにアドバイスを求めたことを後悔しはじめて
いましたが、心からsemi-zzzさんにはお礼を言いたいです。
これで安心して住むことが出来ます。
本当にありがとうございました!

投稿日時 - 2008-03-07 23:05:30

ANo.3

日本の法律上程希釈や契約を除く建物の賃貸契約は口答で成立することになっていますので、契約書がなくても立派な契約です。
契約書は紛争があったときの証拠にすぎません。
賃貸契約があったかどうかは物件の引き渡しと賃料の授受があれば、契約書がなくても、実態として賃貸関係があったことが認められます。

敷金は一時的な預かり金で、退去時には全額返すことになっているお金です。でも返ってこないことがあるのは、立ち退く際にかかる原状回復費と相殺されるからです。敷金がないことは全然問題はありません。

礼金も慣習としてあるだけで、法律上の根拠はありません。そのため地方によっては礼金というものがないところもあります(代わりに敷き引きがあることもある)。今後は古い風習である礼金はなくなるのではないかと予測する人もいます。つまり礼金がないことは問題はありません。

つまり、金銭上重要なのは家賃があったかどうかだけです。親子間の借り貸しや社宅のように家賃がきわめて安い場合は、法律の保護がなくなることがあります。

ところで、ルームシェアとはどんな契約になっているのでしょうか?

Bさんがシャアメイトを募集しているとあるので、質問者はBさんと契約しているのでしょうか?
それともオーナーであるAさんと契約しているのでしょうか?

Bさんはオーナーと契約していると思われますので、Aさんがどちらと契約しているかによって法律上の取り扱いが変わることがあります。

Bさんと契約している場合、これは転借(また貸し)になります。転借は大家の承諾がなければ契約違反ですが、大家Aさんの承諾があるようですから、質問者の転借は有効です。
また直接契約しているBさんもマンションの1区画をまるまる借りているのなら、借地借家法の適用があり、重大な契約違反がなければ、大家側から追い出すことは基本的にできず、通常追い出すには多額の立ち退き料が必要です。又立ち退きに対して6ヶ月の猶予が与えられます。
つまり、Bさんは法律により保護され納得がいかなければ、退去する必要はなくなるのです。これがいわゆる居住権という権利です。
借地借家法は日本独特の制度で、海外には似たような制度ではないので、無知な外国人を追い出そうとしていることになります。

これに対して、質問者がAさんと直接契約している場合は、マンションの1区画を本当の意味でシェアしていることになります。
赤の他人同士で住んでいますので、完全に独立して区画された空間がないと、借りているものが建物として認められませんので、借地借家法が適用になりません。この場合、法律の特別な保護がなく、契約次第となります。なお、居住権は借地借家法が適用になるからあるので、借地借家法が適用にならない場合は、居住権はありません。

ただし、マンション1区画内の完全に独立した1部屋を1人が独占的に使用できるような形態になっていると(他人が使用できないように鍵がかけられる)、独立した空間を有することになりますので、借地借家法の保護対象になり、住み続ける権利が生まれます。

居住権は住み続ける権利ですので、自分から裁判を起こす必要はなく、ただ住み続けることで主張できますので、大家は追い出すには話し合いで合意を得るか、裁判にかけて退去を認めてもらわなければならず、費用も馬鹿になりません。また、たいていの場合認められないか、立ち退き料の支払いによって認めてもらうかのどちらかになります。つまり、大家は裁判まですれば大損でしょう。
また、長期化しますので、Bさんが住もうとしている1年なんかすぐ終わってしまうと思います。
(退去しない人を強制的に追い出すのは強制執行以外では違法行為となりますし、強制執行する場合は裁判などで立ち退きが認められている必要があります)。


つまり、契約がどうなっているかと建物の構造、使用状況により借地借家法の保護があり立ち退く必要がなくなったり、立ち退く必要があったりします。

消費者生活センターあたりに相談に行くようにBさんにアドバイスしてみたらどうでしょうか?

投稿日時 - 2008-03-07 16:00:04

補足

丁寧にご回答頂き、ありがとうございます!
私が(口答ですが)契約しているのは、オーナーAのほうです。
Bは、私より先のシェアメイトが居なくなったため(その場合、オーナーAに1人分6万×2を支払わなければならない)ネットのシェアメイト募集をかけて、私がそれを見つけました。
つまりAは、所有するマンションの借り手が1人減っても収入的に
変化はなく、募集する手間も必要ないことになります。
Bも私も契約相手はAです。

投稿日時 - 2008-03-07 22:51:41

 敷金・礼金も払わず、不動産会社の手数料も払わずに、契約書も作らないまま不安定な居住をされているのですからどんな請求をされても仕方ないでしょう。

 居住権を主張されるなら通常の初期費用の何倍もの弁護士費用を払って裁判することです。

> おそらくこの賃貸契約や家賃収入については、どこにも届出はしていないと思います。(このマンションに会社名で郵便物が届くので事務所扱いにしているのではないでしょうか)

 これは質問者様には全く関係の無いことです。 
 これを相手の弱みと見て責めるお積りでしょうが、そういうのはよく別の世界の方がやられることです。質問者様もそういう世界の方でしょうか。

投稿日時 - 2008-03-07 10:33:01

補足

敷金・礼金を払う形式のものだけが「賃貸契約」であるかのような、
非常に視野の狭い考えしかお持ちでないのに、わざわざ他人の悩みにご回答頂いたことには感謝します。

賃貸契約を交わしてる対象や相手がどういう立場かというのは、
非常に「関係ある」ことであると思いますが?

また、私がどういう世界の人間かは、この場では全く関係ないことたと
考えますし、ここでは私は有効な回答を求めているのであり、
質問内容に関係のない問いや、全く知識のない方からのご意見は
結構です。

投稿日時 - 2008-03-07 23:32:46

ANo.1

入居の際に敷金礼金を払っていないのに、払えということですか?

そういう考え方を「盗人猛々しい」といいます。

投稿日時 - 2008-03-07 03:38:08

補足

ここには、アドバイスを求めているのであって「ご意見」は求めていませんが?
専門家とのことですが、何の専門家でしょうか?
知識がないのなら、わざわざ「ご回答」改め「単なる書き込み」は結構です。
具体的な根拠も提示せず、お互い匿名というこのような場でそのように人を中傷するのは大人としてあまりにも恥ずかしいですよ

投稿日時 - 2008-03-07 23:09:12

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