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解決済みの質問

家賃の値上げ

私はマンションの1室を借りていて、家賃は口座引き落としです。引き落とし手数料は、私が負担することになっています。
家賃は前月の26日に引き落としになることになっています。
管理会社とは別の收納代行会社というところが、收納を代行しているようです。

家賃は仮に1ヵ月5万円としましょう。

ここからは、仮の話です。
8月の或る日、管理会社から「10月分から、家賃を5万円3000円に値上げします。」という手紙が来ました。私は、「それには合意できません。」と手紙で管理会社に返事しました。
これから値上げになるという、前月の9月26日に間に合うように、
私は、5万円プラス引き落とし手数料の分(5万3000円には満たない)を、口座に用意しておきました。

この場合、「5万円プラス引き落とし手数料」は9月26日に引き落とされると思われますか?

もし、「5万円プラス引き落とし手数料」が9月26日に引き落とされた場合、後になって、このことを以て、「10月からの家賃の値上げはなくなったはずだ」と主張することは正当でしょうか。

投稿日時 - 2007-08-01 18:56:18

QNo.3218826

暇なときに回答ください

質問者が選んだベストアンサー

ANo.3です。

>供託をするには、弁済の提供が必要だと思いますが、
「9月26日に間に合うように、5万円プラス引き落とし手数料を口座に用意していた」という事実を以て、弁済の提供とすることはできますか?

債務の弁済の提供というにはこれでは弱いように思います。
しかし債務者(借主)が弁済の準備をしたことを債権者(貸主)に通知して受領を催告するだけで事足ります。

>借主側の口座が残高不足で引き落とせないときに、そこへ振り込んでくださいとのことです。
ここへ振り込まないと 弁済の提供にならない、ということはないでしょうか。

おっしゃる通りです。
振込先が分かっているならば振込みをして、相手が受領を拒否し返却して来た時に、債務の弁済をしたが受領しないとなって法務局への供託が可能になります。

>3000円の値上げを主張する管理会社が
「供託されたら賃料の一部として受け取れるが、
9月26日の口座引き落としの時点では 5万円を引き落としてはいけない」
のはなぜでしょうか。

>事前又は事後に、借主に「一部として受け取る」という通知をしていてもだめでしょうか。

仮に5万円を金融機関に9月26日に引き落とをしたとすると、自ら従前の賃料を請求していることになりますよね。

賃料の一部(あるいは損害金)として受け取れるのは、供託金の取り戻しであり事前にすることは不可能でしょう。

投稿日時 - 2007-08-02 07:30:10

補足

>>供託をするには、弁済の提供が必要だと思いますが、
>>「9月26日に間に合うように、5万円プラス引き落とし手数料を口座に用意していた」という事実を以て、弁済の提供とすることはできますか?

>債務の弁済の提供というにはこれでは弱いように思います。
>しかし債務者(借主)が弁済の準備をしたことを債権者(貸主)に通知して受領を催告するだけで事足ります。

・私(借主)が口座にお金を用意していることは弁済の提供に当たらない(という可能性がある)
・もし、私が振込先を知らされていなければ、お金を用意して通知すれば足りる(弁済の提供になる)
・実際には、私は振込先を知っているため、振込先に振り込むことによって、弁済の責任を免れる
・9月26日よりも後に口座にお金があるか否かは、弁済の提供とは関係ない
ということになりそうですね。


つまり、流れとしては、
1.私は9月26日に間に合うように、5万円プラス振替手数料を口座に用意しておく。
2.9月26日には、口座から引き落とされず、そのままの金額で残っている。
3.私は、口座から引き落とされていないことを確認する。
4.私の知っている振込先に、5万円を振り込む。
ということになりそうですね。


5万円を振り込む際に、私としては、「5万円を振り込んだ」と通知しようと思いますが、
この通知をしてもしなくても、法律的には関係ありませんか。

投稿日時 - 2007-08-02 12:32:24

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回答(6)

ANo.6

ANo.3.4です。

>5万円を振り込む際に、私としては、「5万円を振り込んだ」と通知しようと思いますが、
この通知をしてもしなくても、法律的には関係ありませんか。

借主としてはすでに値上げは容認できないとの意思表示を文書でされているわけですから、敢えて通知の必要はないでしょう。
金額でも確認できますし。

その他のことについては質問者様の理解の通りです。

投稿日時 - 2007-08-02 14:52:37

お礼

ありがとうございます。

投稿日時 - 2007-08-02 20:12:21

ANo.5

家賃については、一方的な値上げは認められません。
借地借家法32条に基づいて当事者間で協議を行い、協議が整わないときは、増額を正当とする裁判が確定するまでは相当と認める額を払えば足りますが、逆に、協議中であることが明確ならば、借主が相当と認める額を、貸主側としては、家賃の一部として受け取ることに何の問題もありません。このため、
>「5万円プラス引き落とし手数料」が9月26日に引き落とされた場合、後になって、このことを以て、「10月からの家賃の値上げはなくなったはずだ」と主張することは正当

と当然にはなりません。
 もっとも、管理会社(家主の代理人)が、pp3090さんの値上げに対する不合意の通知に対して、何も反応をしないまま、引き落とししたとすれば、値上げをしないことについて黙示の了解をしたと判断される可能性はあると思われます。

投稿日時 - 2007-08-02 12:28:50

お礼

ありがとうございます。

投稿日時 - 2007-08-02 20:10:20

ANo.3

引き落としについては、収納代行会社がどちらの賃料の請求を金融機関に行うのか、で違ってくると思います。

質問文及び補足を拝見すると、分譲マンションを借りておられるんですね。
で、不動産管理会社は各戸の持ち主それぞれでバラバラ、全体の(共用部分の)管理業務は管理組合の委託を受けた管理会社が行っているのでしょうね。

さて、賃料の増減については相応の理由があれば、貸主・借主双方から請求できます。
しかし、話し合いで合意しなければ新家賃による契約は成立せず、今回の例で言えば、質問者様が値上げに応じないと主張する限り、貸主は調停・又は裁判により和解若しくは判決によって新家賃を確定することになります。

供託については上記の話し合いがつかず、従前の家賃(5万円)を貸主が値上げを要求しているからと言う理由で受け取らない等の場合に、賃料不払いで借主が不利にならないように法務局にて行います。(手続きの仕方は法務局で丁寧に教えてくれます・・・自分で出来ます)

>もし、「5万円プラス引き落とし手数料」が9月26日に引き落とされた場合、後になって、このことを以て、「10月からの家賃の値上げはなくなったはずだ」と主張することは正当でしょうか。

この場合は、5万円という家賃を貸主(管理会社)が受け取ったわけですから、その賃料を認めたことになります。
逆に言うと貸主としてはあくまで3000円の値上げを主張するならば受け取ってはいけないのです。
但し、供託された分を、賃料の一部として受け取ることは出来ます。
その場合は借主にその旨の通知が必要になります。

投稿日時 - 2007-08-01 22:45:43

補足

ありがとうございます。

>質問文及び補足を拝見すると、分譲マンションを借りておられるんですね。
>で、不動産管理会社は各戸の持ち主それぞれでバラバラ、全体の(共用部分の)管理業務は管理組合の委託を受けた管理会社が行っているのでしょうね。

「分譲マンション」と呼ぶのかどうかはわかりませんが、イメージはそんな感じです。

>供託については上記の話し合いがつかず、従前の家賃(5万円)を貸主が値上げを要求しているからと言う理由で受け取らない等の場合に、賃料不払いで借主が不利にならないように法務局にて行います。

供託をするには、弁済の提供が必要だと思いますが、
「9月26日に間に合うように、5万円プラス引き落とし手数料を口座に用意していた」という事実を以て、弁済の提供とすることはできますか?

契約したときに、管理会社から
「口座振替申込み手続き期間中賃料の振込先」
という紙をもらいました。そこには、ある口座が書いてあって、
借主側の口座が残高不足で引き落とせないときに、そこへ振り込んでくださいとのことです。
ここへ振り込まないと 弁済の提供にならない、ということはないでしょうか。

>この場合は、5万円という家賃を貸主(管理会社)が受け取ったわけですから、その賃料を認めたことになります。
>逆に言うと貸主としてはあくまで3000円の値上げを主張するならば受け取ってはいけないのです。
>但し、供託された分を、賃料の一部として受け取ることは出来ます。
>その場合は借主にその旨の通知が必要になります。

3000円の値上げを主張する管理会社が
「供託されたら賃料の一部として受け取れるが、
9月26日の口座引き落としの時点では 5万円を引き落としてはいけない」
のはなぜでしょうか。

事前又は事後に、借主に「一部として受け取る」という通知をしていてもだめでしょうか。

投稿日時 - 2007-08-02 05:13:04

ANo.2

>この場合、「5万円プラス引き落とし手数料」は9月26日に引き落とされると思われますか?

いいえ、残高があれば、新家賃が自動的に落とされると思います。

代行会社は家主から新家賃で引き落とするように指示がきているので、新家賃で銀行に引き落とし依頼をします。


契約書に家賃の上げ幅の上限は書いてなかったでしょうか。
それに印鑑を押した場合、その上げ幅を了承して契約したことになり、了承したのに、いざそうなったら不服では、では何故契約をしたのか と契約の不履行を責められると思います。

そして契約書次第ですが、一方的に家主から契約の打ち切りをすることが可能かもしれません。
それが書かれている契約書に印鑑を押していたら、ただちに契約書に書いてある猶予内期限までに退去しなければならない。

家主は通達であって、これは決定した事項なので、家主は新家賃を代行業者に請求するはずです。

たとえ、不服の申し立てがあったとしても、契約内で締結している事柄なら、不服は通らないと思います。


ただし、あきらかに家主の落ち度があり、家賃の引き上げはおかしいというのであれば、裁判で争うしかない。

居住権を主張してもいい。

だが、裁判費用のことを考えると、割が合わない。
そして引越し費用、新しいマンションを借りるための費用を考えると、住んでいるところが気に入っていたら、値上がりしても住むことになる。


>もし、「5万円プラス引き落とし手数料」が9月26日に引き落とされた場合、後になって、このことを以て、「10月からの家賃の値上げはなくなったはずだ」と主張することは正当でしょうか。

家主にいくらで請求がきているか、また銀行には既に請求予定がシステムに組まれているでしょうから、いくら引き落とされるかわかっているので、銀行に聞く という手もあります。

が、決定事項の通知なので、家主が通達をしたにもかからわず、不服を出した人だけ、10月以降も現行の家賃を請求するなんてありえないと思います。

一人値上げしなかったら、どうしてか他の住居者から問われ、下手すると差額を返せと全員から言われてしまうかもしれない。

名主は強いですよ。
「他に借りてはいくらでもいるので、新家賃が気に入らなければ、契約解除を申し出てください。ただし、今からだと10月分は新家賃で日割りになりますので、敷金の中から差し引きます」って言われかねない。


次の入居者を探すまで、その部屋は未収入ですが、入居者全員がこれからしばらく現行のままの家賃になるくらいなら、一人出ていってもらい、新しい人から礼金を貰い、その分で未収入の期間を埋めればいいだけのこと。


契約書をもう一度読んでみてはどうでしょうか?

契約書に書かれておらず、裁判で勝つと思えば、小額裁判を起こせばいいと思います。
一日で決着がつきます。
ただし、即裁判が行われるわけではないようです。

投稿日時 - 2007-08-01 19:48:01

補足

まず、今回の質問の場合は、
・契約書を作り直していないので、契約書に書いてある家賃はずっと変わっていない
・契約書には、「次の各号の一に該当する場合には、協議の上、賃料の改定をすることができる」のような条文はあるが、
各号というのが「経済状態の変化」とか「近傍同種の物件に比べて不相当になったとき」のような一般的なことしか書いてない
という状況です。

「了承したのに、いざそうなったら不服」ということではありません。


>一人値上げしなかったら、どうしてか他の住居者から問われ、下手すると差額を返せと全員から言われてしまうかもしれない。

(このマンションすべての登記事項を調べたのではないので はっきりとはわからないですが)
おそらく、私の部屋の所有者は、このマンションの他の部屋を所有してはいないようです。
また、掲示等を見ると、このマンションの大部分の部屋の管理会社は、私の部屋の管理会社とは別らしいです。(共有部分の管理会社は、また別にあって、それはこのマンションで1つらしいです。)

他の居住者がどうとかいう話には、多分ならないんじゃないか、と思っています。


>契約書に書かれておらず、裁判で勝つと思えば、小額裁判を起こせばいいと思います。

これは、(貸主のことではなくて)入居者である私のことでしょうか。
少額訴訟って、お金を請求する訴訟にしか使えないと思っているのですが、私が何を求めて少額訴訟するというのでしょうか。

投稿日時 - 2007-08-01 21:41:54

ANo.1

引落の件ですが、例の場合だと\52,999-以下しか預金が無い状況ですよね?
そういう場合、質問者と銀行の間で借越契約がされていない場合、残高不足という事で引落はされないはず。
銀行から管理会社へ
『質問者の口座には引落予定額の\53,000-未満しか無い為、引落が出来ませんでした』
という旨の連絡が行くはず。

家賃で同じ事(残高不足)を経験していますので、この点はまず間違いないと思います。
(残高不足で引落されず、預金額はそのままで、管理会社から連絡来ました)
ただし、相手が何か法的手段をもって、家賃の『一部として』抑える可能性はあるんじゃないかな?
そうすると『値上げはなくなった』という主張は通らない気もします。
(あくまでも値上げした金額のうち、一部を徴収となるため)

確か、こういう場合は法務局だかどっかに供託という形で預けると良い。と聞いた覚えが・・・
そうすれば値上げに関して決着がつくまで、家賃を支払っている事になり、
家賃不払いを理由とした強制退去などは無かったはずです。

素人の判断ですので、その辺の専門家が来るまでのつなぎにでもw

投稿日時 - 2007-08-01 19:44:49

補足

ということは、おそらく
(1)9月26日には残高不足で引き落としされない
(2)管理会社から連絡が来る
(3)私は供託する
という流れになりそうですね。


>ただし、相手が何か法的手段をもって、家賃の『一部として』抑える可能性はあるんじゃないかな?

それって、どうやるのでしょうか。
管理会社は、私の口座の残高がいくらあるか知らないですよね?
そしたら、「いくら引き落とせ」という指示を収納会社へ出すことができないんじゃないですか?
(それとも、不足額を知っているのでしょうか。)

裁判を起こして、判決を得ないと『一部として』抑えることはできないのでしょうか。

(もしご存知でしたら。)


あるいは、管理会社としては、残高不足を見越して、私に対して
「5万円引き落とすが、それは家賃の一部としてもらうんだ」
と通知してくる、というやり方はありえますか。

投稿日時 - 2007-08-01 21:17:41

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