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解決済みの質問

新築賃貸マンション賃料値下げ交渉

はじめまして。

以前にも同じような質問がありましたが、
よろしくお願いします。

今年2月中旬築の新築マンションに入居しました。
ずっと探していたのですが、なかなか良い物件がなく、
やっと見つけ、予算オーバーではありましたが
契約して入居しました。(予算オーバーの件はオーナーに伝えました)

しかしその後、全30戸のうち、いまだに私を入れて3戸しか入居せず、
今日ネットを見ていたら家賃が1戸につき13000円ずつ値下げされていました。
多分、入居状況が悪いので値下げしたと思われます。

私も、高い高いといい続けて、値下げしてもらえずやむなく契約したので、
できれば値下げして欲しいと思っています。

ちなみにこのマンションは、建主が不動産会社のため、直接契約となり、いわゆる街の不動産会社は通していません。

どうしても納得いかないのでご相談しました
よろしくお願いいたします。

投稿日時 - 2007-06-04 01:41:07

QNo.3054940

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

大家です。
賃貸契約は大幅に借家人に有利になっています。
借地借家法によれば
近隣同種の家賃相場との乖離などの事情により、家賃が不相当となった場合には、当事者は家賃の減額を請求することができます(借賃増減請求権・借地借家法32条1項)

減額の請求は、家主に対する意思表示によって行います。減額請求があれば家主の承諾がなくても当然に相当な額まで減額の効果が生じるのです。
そして、何年間は減額を認めないなどの賃貸契約の特約はまったく無効です。

ですので、交渉すればまず間違いなく13000円程度は減額が認められることと思います。

ココもご参考に
http://www.hou-nattoku.com/consult/164.php

投稿日時 - 2007-06-04 09:21:53

ANo.3

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回答(10)

ANo.10

そうそう、供託は法務局ですね。
あと、建物の借賃が、土地若しくは建物に対し近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。(借地借家法第32条)
どのような契約であり特約があっても家賃の増額減額を請求することができる、というのが原則です。

隣の家賃に比べ不相当に高額なっていれば、この裁判は減額幅を決めるだけの裁判です。

借主は当然に減額請求ができるし、請求したときから減額が始まります。ただその減額幅が確定できなかったのでそれを裁判所に決めてもらうだけです。その裁判においては、「減額しないという契約をしたのだから減額しない」との貸主側の主張は無視されます。

基本です。減額前の家賃を供託したばあい、減額されれば、その差額に1割の利子がつくのですから、これまたお徳です。

投稿日時 - 2007-06-04 16:54:19

ANo.9

賃料の供託についてですが、法務局(裁判所では有りません)に確認したところ、賃料の減額請求においては供託額はあくまで現行賃料です、そんなことを認めていたら、貸主は高く借主は安くしたいのは当然なので日本中紛争だらけになり主旨に反する、との回答でした。

一般的には貸主が値上げをを要求、借主が納得しないため話し合いがつかず、現行賃料では貸主が受け取らない場合に賃料不払いにならないように供託を行います。その際現行賃料を下回る金額で新賃料が確定し契約解除が認められなかった判例もあるようですが、基本は現行賃料を供託です。


No.6さん(こちらこそ・・勉強ですね)が書いておられるように、おそらくその新築マンションは、春先の移動時期に合わせて竣工し、始めは強気の賃料設定をしていたのでしょう。

その後契約状況が悪いため値下げ、は良くあることです。
しかし契約は契約です。
なのでまずは時期を見て、現状を訴えて貸主との交渉、しかないでしょう。

投稿日時 - 2007-06-04 15:44:33

ANo.8

審判になれば、不動産鑑定費用は数十万、それを双方で折半です。
この場合の事情で言えば。実際の家賃を下げており。
最初の家賃が”高かった”と判断されるのではないかと判断される確立が高いので、不動産会社は争わず、最高13000円、それに近い額まで家賃を下げると思われます。
まずは担当者にお話して下げて欲しいと願い出て。ただちに下げられない場合は、すみやかに内容証明を家賃減額請求として日付を1ヶ月程度の猶予で送る。
それで、それ以後は家賃を減額した分しか払わない、がもっとも早く法にのっとった方法です。
調停、審判は何も難しくなく本人でできますしね。

投稿日時 - 2007-06-04 15:10:25

ANo.7

>>貸主に減額請求の通知をしたからと言って、それを貸主が認めなければ契約賃料の改定がされたことにはなりません。
>>内容証明郵便等で出す事によって、減額請求をしたことが証拠として残るだけです。
これは根本的な誤解で、内容証明を送れば下がるのです。
減額の効果は内容証明できった期限から生じます。
そして認めなければ大家は受け取りを拒否できます。
拒否されて借家人が払わなければ、契約解除の理由になるので
家賃を借家人から裁判所へ供託となり、その上で大家が調停→審判を申し出ることになります。
借地借家法、賃貸契約は常人に理解しがたいのです。
ただし、あまり無茶な減額を申し出て認められなければ、供託した差額と審判の結果の家賃の差額に年利1割の利子がかかります。

投稿日時 - 2007-06-04 15:01:37

ANo.6

予算オーバーだったとしても、その条件で納得して借りるという意思表示をしてしまったわけですから、貸主に交渉してダメと言われれば諦めるしかないかと思います。
2月中旬ですと、時期的にはかなり忙しい時期になり、探す人も多くなってきます。また、新築だったということもあり、貸主は強気でいたのでしょう。それがなかなか決まらなくて、一番忙しい時期を過ぎてしまったので家賃を減額して募集したのでしょう。
NO4さん(ありがとう)の言われるように、貸主が納得しなければ、調停をしてそれでダメなら裁判ということになります。

ただ、30戸中3戸しか入居していないという悲惨とも言える状況ですので、最悪、退去することを匂わせて交渉してみてはいかがでしょうか? そうすれば、貸主もまた空室がでてしまうと厳しいので納得してくれるかと思います。

ただ、私としては、もう少し待ってから交渉された方が良いかと思います。というのも、今のその空室状況から考えると、まだ値下げされる可能性が高いものかと思います。仮に今13,000円の値下げ交渉をしてOKがでても、しばらくたったら今度はさらに10,000円値下げされていた・・・ということもあるかもしれません。一度、13,000円で値下げ交渉できたのに、また値下げ交渉することはあまり好ましくありません。例えば、半分くらい決まってから交渉するとか、9月くらいになったら交渉してみるとか、した方が良いかと思います。(今、30戸中3戸ですから、それが質問者さんが退去して2戸になってもあまり変わらないでしょうし)

投稿日時 - 2007-06-04 14:59:02

ANo.5

大家してます

交渉次第でしょう

契約は個々に結ばれますので他の方の家賃は無関係です

大家が拒否すればそれまでですが交渉は自由です

裁判にするおつもりなら別でしょう

投稿日時 - 2007-06-04 14:45:17

ANo.4

貸主に減額請求の通知をしたからと言って、それを貸主が認めなければ契約賃料の改定がされたことにはなりません。

内容証明郵便等で出す事によって、減額請求をしたことが証拠として残るだけです。

貸主が認めない場合は、調停、又は裁判に訴えるしか有りませんし、その間は貸主からの請求があれば現行の賃料を支払う必要があります。

ですので、まずは話し合いによる合意をめざすことが必要かと思われます。

投稿日時 - 2007-06-04 14:08:32

ANo.2

まず、無理です。  契約とはそういうものです。 
更新時期に値下げ要求をしても良いでしょうが。

投稿日時 - 2007-06-04 06:24:36

ANo.1

交渉することは可能ですが、そのような条件で契約したのですから、世間の相場より異常に高いというのでなければ、他の部屋の賃料が低いからといって当然引き下げてもらえるものではありません。

投稿日時 - 2007-06-04 05:09:08

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