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解決済みの質問

敷引の扱いについて

どうぞよろしくお願いいたします。

3月に以前住んでいた賃貸アパートを引き払いました。
契約では保証金20万円、敷引20万円となっていました。
しかし、契約明細には敷引のことはなんら記載がなく、
保証金に関してのみ以下の記述がありました。

第18条 原状回復および明渡し より抜粋
「甲は、乙が賃貸借物件の明渡しを完了したときから30日
以内に保証金から本契約に基づく債権その他乙が負担すべき
一切の費用を控除してその残額を乙に返還する」

私は敷引についてあまり知識がなかったため、
この条項を読んで当然保証金はほぼ全額返ってくる
ものと思っていました。

そして明渡しの際には最初は敷引がありますので
返金はありません、と言われましたが、契約内容で返って
来る旨が記載してあることを示すと残りは返ってきます、
と言われ、原状回復費用として告げられたのがわずが
5千円強の金額でした。銀行口座も指定して待っていたの
ですが、なかなか返ってこないため問い合わせたところ、
敷引があるから返金はありませんと言われました。

明渡しに立ち会ったのが下請けの業者のようで、どうも
話が通じません。確かに調べてみたところ、敷引は
常識的に知られている特約条項のようですが、契約書の
記述との相違があるように思えて納得いきません。

この場合は、しぶしぶ引き下がるしかないのでしょうか?
どうかよろしくお願いいたします。

投稿日時 - 2007-05-10 21:33:26

QNo.2989686

すぐに回答ほしいです

質問者が選んだベストアンサー

関西地区に多い慣習ですね。
不動産業者勤務の私も、最初、敷引きの意味が全くわからなくて、ぼったくりか?と思ったものでしたが、他の業者さんに聞いても同じような内容でしたので、地域的なものなのだなと諦めたことがありました。
「保証金20万円・敷引き20万円」ということで、返却されるお金はゼロです。敷引きを慣習としている地域の人は、逆に「敷金○ヵ月・礼金○ヵ月」の方が理解できていないようです。質問者さんは、進学や転勤などでその地域に来られたのでしょうか? そうでしたら、誤解してしまうのも無理はありません。

ただ、その18条の規定というのは、誤解を受ける表現ですね。敷引きの意味を理解している人がこれを読めば、「保証金20万円・敷引き20万円」が条件の物件であれば、意味のない規定ということがわかるはずです。
なぜ、記載されているのか? と考えると、多分、その保証金や敷引きの条件等がその時期や状況によって変更されるので、その規定をそのまま削除せずに契約書を作成したものと思います。実務上の話になりますが、契約書はある程度、雛形が出来上がっている状態になっています。入居者が決まったら契約書を作成して、正式な金額等を記入します。そして、ここでネックになることが、契約というのは各入居者によって家賃や保証金の金額が違うことがあるということです。同じアパートでも、階数や角部屋・中部屋か、設備等の関係で家賃が違うこともあれば、空室が多くある時期と決まりやすい時期に募集する金額と違う場合もよくあります。つまり、そのアパート内において他の入居者の契約内容が、「保証金30万円・敷引き20万円・家賃5万円」というのもあれば、「保証金10万円・敷引き10万円・家賃7万円」といったものもあるかもしれません。質問者さんよりも良い条件で契約した人もいるでしょうが、悪い条件で契約した人もいると思います。他の人と比較できないので何とも言えませんが・・・。(比較的、昔から住んでいる人の方が家賃が他と比べて高い場合が多い。)なので、その18条の規定は、「保証金の金額が敷引きの金額を上回る場合に適用される」という類だと思います。

その地域の不動産業者のほとんどが「保証金・敷引き」というように募集している地域でしたら、ちょっと立場は弱くなってしまうかもしれません。敷引き無効の判決も出たことがあり、反響はかなり大きいものでしたが、それは入居期間が短期間だったからこそ勝てたものだったかもしれません。裁判しても勝てるという保証はありません。そこまでするかは自由です。

こういった考えもできます。関西地区は確かに最初の契約費用はやたらと取ります。が、その分、家賃が安いのと更新料を取られないということです。私の住んでいるところは田舎ですので、家賃は安いとは思えませんでしたが、安いようです。また、更新料も関東地区でしたら取られているでしょうから、そういったプラスの点も考慮されてはいかがでしょうか?

投稿日時 - 2007-05-11 10:12:31

お礼

この度はご回答をありがとうございました。
素早くご回答いただいたのに、お礼とお返事が遅れてしまって
申し訳ありませんでした。

実は私は3回引越しを経験しており、これまで揉めたことはありません。
保証金45万・敷引き30万・家賃7万円で一年しか住まなかった時も
返還請求をしませんでした。なぜなら契約書・立会いなどできちんと
説明がなされていて納得できたからです。

ちなみに今回の物件は家賃は6万円で、4年半住んでおりました。
契約書にきちんと記載されていたり、引渡しの際に丁寧に説明されていれば
こうはならなかったと思いますが、返ってこないはずなのに解約通知書に口座
番号を書いたりと、やはり納得ができない部分が多かったため、行政書士を
立てて内容証明郵便を送っておりました。

結果、敷金の一部(10万円)を返金してもらうことで話し合いがつきました。
敷引きの特約と言うのは法律上無効といえるそうで、私の場合は保証金
から同額が敷引きというのは明らかに高額であるということでした。

ご回答いただいた皆様方は貸方の方が多かったようですので、ご参考に
なればと思います。敷引きの特約は確かに一般的な慣習のようですが、
法律的には弱い制度のようですので、契約書を分かりやすく作成しておく
ことと、入居時・そして解約時にもきっちりと一貫した説明をされることを
希望します。そもそも法律上認められていない制度は廃止すべきでは?
とも思いますが、それは長年の慣習もあってなかなか変える事は難しいか
とは思います。ただ保証金・敷引きはお金に関わる大事な条項ですので、
たとえ契約書に雛形があったとしても、きちんと契約書の内容を変更して
対応することが貸方の責任ではないかと思います。私のように慣習に関係
なく契約書で判断する者もいると思いますので。

最後になりましたが、皆様の意見は大変参考になりました。かつとても
いい人生勉強になったと思っています。皆さんにポイントがつけられず
とても残念ですが、個人的な判断で付けさせていただきます。
本当に、ありがとうございました。

投稿日時 - 2007-05-30 18:52:48

ANo.3

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回答(3)

ANo.2

大家してます

関西では敷き引きは一般的な契約形態です

家賃が判らないので何とも言えませんが、異常な高額の敷き引きは裁判になれば返還される可能性も有ります

1.契約時に貴方がその性質を良く理解されていなかった
2.周辺の物件に比較して異常に高額な金額である

これなら裁判で認められる可能性は有ります

>「敷引がありますので返金はありません」
説明自体はなされています

>「契約内容で返って来る旨が記載」
内容が判らないので判断できません

>明渡しに立ち会ったのが下請けの業者のようで
物件の管理会社(不動産屋)でしょう

4月に神戸で契約が終了したうちの娘は「家賃6万円・敷き引き30万円」でした

投稿日時 - 2007-05-11 09:10:57

お礼

ご回答をありがとうございました。
遅くなりましたが、その後の経過をまとめて上記に記しましたので、ご覧になっていただいて、参考にしていただければと思います。

投稿日時 - 2007-05-30 18:54:11

ANo.1

契約書の通りだと、

保証金 20万
本契約に基づく債権その他乙が負担すべき一切の費用 敷引 20万
ということで、20万 - 20万 = 0 円 ということになります。
契約通りであれば、0円が正解になります。

どうしても納得がいかないのであれば、消費者生活センターや
無料法律相談などで ご相談下さい。

敷引特約自体は、関西圏では一般的な特約です。
また、その特約自体 不当なものではないです。
但し、高額な敷引きの場合は、消費者契約法によって
無効であるという判決がでているのも事実です。

敷引 消費者契約法 で検索すると
http://www.oj-net.co.jp/trouble/archives/2005/10/post_7.html
というようなものも出てきます。

契約をそのまま読むと、20-20=0 で 0 となります。
それで納得するか、裁判までやる覚悟で、交渉するか
質問者さんの考えひとつです。

投稿日時 - 2007-05-10 21:45:32

お礼

ご回答をありがとうございました。
遅くなりましたが、その後の経過をまとめて上記に記しましたので、ご覧になっていただいて、参考にしていただければと思います。

投稿日時 - 2007-05-30 18:54:42

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