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解決済みの質問

司法書士と不動産屋について

どなたか教えてください&助言をお願いします。
このたび中古一戸建てを購入する事になり、仲介の不動産屋さんにちょっと疑問を感じた点がありまして質問をさせていただきます。

実は、今回の物件は売主さんの事業失敗で裁判所仮差し押さえになった物件ですが、弁護士の話し合いで売却後抵当権や仮差し押さえ等を抹消すると言われて購入を決めて、申込みをした次第です。

このたび、銀行ローン審査をお願いしていた銀行から仮審査OK→本審査まで進んだのですが、本日電話で、「裁判所仮差し押さえとなっている物件なので、何があるか不透明なので、
銀行指定の司法書士を使ってもらえるように銀行側が仲介会社へ打診をしたのですが、「売主の今回の事情で最初から使っている弁護士と司法書士をこのまま使います!それは売買契約書にも載せていることです」と強く言われ断られました。残念ながら、本人の条件はクリアなのですが、今回のような内容ですので、条件として銀行指定の司法書士を使ってもらえないことではローン契約をすることはできません。」
と銀行の審査がおりませんでした。
私達はこの返答についてどう対応したらよいでしょうか?
仲介会社の司法書士を絶対に使わなきゃいけないのでしょうか?
銀行側と両方の司法書士を使うことは可能ですか?
何かいい方法がありましたら教えてください。とても困っています。

「司法書士さんへの費用として15万円程度必要です」と言われました。以前、直接銀行のローン担当の方にうかがったときに「司法書士さんの費用は5万程度です」、と聞いていたので不動産屋に「値段が高いので自分で探します」と言ったところ「提携なので他はムリです」、と言われました。そんなのアリですか?

また、銀行でローンをお願いしてたのですがローン手数料として銀行に3万+消費税、不動産屋に5万+消費税が必要と言われました。銀行への手数料は前から知っていたので納得してるのですが、不動産屋への手数料とは一体・・・?それもローンは当初不動産屋の紹介(提携)で○そな銀行だったのですが、私は前から使っている○ずほ銀行(提携外)のほうが金利が安かったのでそっちにしてもらいました。最初は自分で直接申し込むつもりだったのですが不動産屋がウチを通したほうが早いからといわれてお願いしました。この手数料に5万+消費税ですか?銀行の手数料よりも高いってこれもアリなんでしょうか?

以上、どなたか詳しい方!回答をお願いします。

投稿日時 - 2007-04-12 17:06:07

QNo.2915496

すぐに回答ほしいです

質問者が選んだベストアンサー

売買契約書に司法書士は売主指定と記載があれば、売主・買主がその条件で良いと合意したということになりますね。
ただし、銀行指定の司法書士でないと融資できないというのであれば、売買契約自体がローン利用の特約で白紙解除になる可能性がありますね。売主が白紙解除になっても売主指定の司法書士でないという特段の理由が見当たらない気がします。そのへんを業者と話し合ってみる必要がありそうです。
余談ですが、銀行によっては銀行指定の司法書士でないと融資しないところもわずかですがあります。(東京スター銀行とかね)

司法書士の費用ですが、銀行指定の司法書士より業者指定の司法書士のが高いのはよくあることです。バックマージンが業者に渡ることがあるからです。

ローンの手数料は融資金融機関に支払うものです。
仲介業者が仲介手数料以外に報酬を受領するのは違法の可能性がありますので十分注意が必要です。

投稿日時 - 2007-04-12 19:32:48

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回答(4)

ANo.4

司法書士の件についての妥協案としては、銀行側、業者側の両方の司法書士を使うという方法もあると思います。この場合、銀行側の司法書士はあなたの代理人、業者側の司法書士は売主側の代理人ということにすれば良いと思います。そのような取引をした事があります。
本当に売主のややこしい事情の為に、業者側の司法書士を使わないといけないという理由ならば、業者も応じるかもしれませんが、ただ単に金儲けのために業者側の司法書士を使わせようとしているならば、なかなか応じないかもしれませんね。その場合はローンが使えないので白紙解約と主張するしかありませんね。
両方の司法書士共に嫌がるでしょうけど(苦笑)

投稿日時 - 2007-04-12 22:31:55

ANo.3

 売主と買主で別々の司法書士を立てる事は可能です。というか、私がマンションを売却した時はそうでした。買主が現金決済だったので、私の依頼する司法書士で進めるよう話しましたが、買主側は別の司法書士を立てました。間違いなく不動産屋のお得意さんです。
 売主側は抵当権抹消・仮差し押さえ抹消の登記を行い、買主側は所有権移転・抵当権設定を行うことになります。
 ただ、契約書にうたっているとなるとやっかいです。いづれにせよ、ご質問者様は「ローンが組めないので取り消します」と伝えるのみです。後は相手の出方を待つしかありません。
 なお、所有権移転+抵当権設定となると、司法書士の報酬は5万円では済みません。ローン担当者の話はいいかげんです。また騙されますよ。きちんと書面で回答してもらわないと。ローン手続きも費用を確認していなかったのですよね?不動産屋がそうそうサービスで物事をやるはずありません。何事も事前確認が必要です。以後ご注意を!

投稿日時 - 2007-04-12 22:29:48

ANo.1

その仲介会社はずいぶん頭が固い会社ですね。たしかに提携している司法書士はウチでもいますけど、お客さんの都合で変更することは、いくらでもありますよ。いっそのこと契約を白紙に戻すと言って仲介会社に揺さぶりをかけてみてはいかがですか?
>銀行側と両方の司法書士を使うことは可能ですか?
の答えですが、不可能です。
司法書士の仕事は書類の作成及び登記申請だけですから。二人でやるほどの仕事ではありません。

それから司法書士の仕事は報酬額が決まっていますので、そこまで差があるということは仲介会社の紹介手数料が入っていると思われます。

そしてローン手数料の件ですが、不動産屋の手数料とは、紹介料という名目でしょう。これは取る業者と無料の業者がありますが、金額的には相場かと思われます。

投稿日時 - 2007-04-12 17:34:38

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