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解決済みの質問

マンションの室内共有部分のトラブルについて

去年築11年の中古マンションを購入し壁紙等リフォームしました。
4ヶ月くらいたってからリビングの天井の壁紙にミミズ腫れのようなものが目立つようになってきたので、リフォーム会社に問い合わせて再度張り替えてもらいました。それからさらに半年が過ぎて、ふと見上げるとまた同じ様な状態になっていました。しかもさらに大きくなっている感じがしました。
もう一度リフォーム会社に問い合わせて見に来てもらったら、「天井のコンクリート自体にヒビが入っている」と言うことでした。
「コンクリートにヒビが入ること自体は珍しい事ではないのですが、これが単にパテで埋めて解決するヒビなのか、もっと深刻なヒビなのかを管理組合に報告して専門家に検証してもらう必要があります。コンクリートは上の階の方にとっては床になりますし、あなたのうちだけの問題ではありませんよ」と言われました。
さっそく管理会社に問い合わせすると、何だかとてもやる気のない様な雰囲気で「専用使用区分です。他の住人の方でヒビが入っているうちの方がいますが、何もされてないようですよ。個人で解決して下さい。」みたいな事を言われました。
そこで私たち夫婦は「大規模修繕の総会がちょうど3日後に控えているので、そこで相談させていただきます」と伝えて電話を切りました。
再度リフォーム会社の方に相談したところ「共有部分の事ですし、ちゃんと主張した方がいいですよ」と言われました。
総会の前日、管理会社の方から「総会の始まる1時間前にお部屋を見させてもらいます」と連絡がありました。
で、総会の1時間前に見に来てもらったときは、担当の方とは別に工事の方(?)が見に来ました。とても友好的で「共有部分ですので管理組合の判断を仰ぎます。他の住民の方の所もあるかどうかアンケートを取ります。今の段階では重要なヒビかどうか判断できません。」と言われました。遅れて担当の方が来て「一級建築士に話を聞いたら、乾燥によるヒビだと言われた。上司もそう言っている。総会では皆さんに話させていただきます。」と言い残して総会の準備で出て行かれました。
総会には主人が参加しに行きました。
総会では手のひらを返したかのような態度で「こんな事一軒一軒調べることはとても費用がかかります」とか「埃が舞って大変ですよ」とか担当の方が言うんです。うちのマンションは基本的に修繕積立金がかなり余っている状況にも関わらず出来る限り使いたくないという雰囲気なので、当然組合員は「そんなことしていたらキリがない。10年以上も経っているんだからヒビの1つや2つ当たり前だ。」さらに「うちにもリビングと和室にヒビ入っているけどそのままにしてあるよ」と言い、他の人もその意見に賛成してしまいました。さらに「今後そういうことがあっても個人で負担するように規約に入れよう」という話にまでなってしまいました。
私たち夫婦としては「自分たちの財産なのに専門家の判断もしてもらわず何を根拠に大丈夫だと思っているのか?」と思うのですが・・。
リフォーム会社の方にまたまた相談した所「普通じゃ考えられない」と言われました。共有部分だけど室内の場合は個人で負担するものなんでしょうか?

投稿日時 - 2007-03-25 14:04:37

QNo.2863922

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

共有部分は管理組合の管理費または修繕積立金から支出して、修繕することになります(逆に日常管理の範囲を逸脱した個人の修理は問題です)。

また床のような部分は表面の仕上げ部分を除き共有部分ですので、床コンクリートのひびわれは、共有部分の修繕となります。


>「コンクリートにヒビが入ること自体は珍しい事ではないのですが、これが単にパテで埋めて解決するヒビなのか、もっと深刻なヒビなのかを管理組合に報告して専門家に検証してもらう必要があります。コンクリートは上の階の方にとっては床になりますし、あなたのうちだけの問題ではありませんよ」と言われました。

私も同意見です。
また0.3mm以上のひびわれは屋内の床ですので、水の浸入はあまり関係ないでしょうけど、炭酸ガスの侵入により内部までコンクリートの中性化が進行する可能性があります。
ちなみにコンクリートはアルカリ性で鉄筋が錆びるのを保護していますが、空中の炭酸ガスと反応してアルカリ性を失います。
これを中性化と呼びます。
通常表面から徐々に進行し、その進行速度が鉄筋コンクリートの寿命を左右するのですが、多数ひびわれがある場合は中の方まで早く中性化して鉄筋を錆びさせる可能性があります。
また中性化は屋外に面した部分よりも、人間が住む屋内のほうが炭酸の排出量が多い関係上、進行が早いともいわれています。

乾燥収縮などによる初期ひび割れや温度変化によるひびわれかもしれませんが、その大きさによっては補修が必要です。
また、壁紙との関係からいうと進行性のひびわれのようにも思います(乾燥ひびわれは通常コンクリート打設後間もない時期に発生するのでその後はあまり進行しない)。

後10年もすれば、外壁のひび割れ調査などをした方がよい時期ですので、合わせてコンクリートの目視調査程度のことを管理組合として行った方がよいのではないかと思います。

あとマンションの場合天井のひびとは上階の床のひびのことです。それは上階の人にも関係することです。

投稿日時 - 2007-03-26 15:32:37

お礼

大変参考になりました。
やはりきちんと調査をしてから判断していかなければいけないと、改めて思いました。
何ともない事を確認したくていろいろ調べていたのですが、結果的に「ちゃんとしてもらわないと」という気持ちになってしまいました。
管理組合の方が(同じ様な立場でありながら)アテにならないので、穏便には済ませたいと思いながらも、何とか頑張っていかなければいけないと思いました。

いろいろと貴重なアドバイスを頂き、本当に有り難うございました。

投稿日時 - 2007-03-26 16:41:13

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回答(4)

ANo.3

管理会社はただの委託で、主権は管理組合、しいては各区分所有者にあります。
また、フロントマンは、ただのお兄ちゃんである可能性もあります。少なくとも、建物自体に関して卓見である可能性は、限りなく低いでしょう。

で、中古で、何度も壁紙がたわむほどの亀裂が入るということは、いまさら乾燥とは考えにくいでしょう。調査したに越したことはないでしょうし、とりあえず他の居住者からもアンケートをとるなど、お金がかからない方法で様子を見るほうがいいのでは。

投稿日時 - 2007-03-25 18:19:05

お礼

さっそくのお返事ありがとうございます。
アンケートは何とかやってくれそうなので、そこに少し期待したいと思います。
ありがとうございました。

投稿日時 - 2007-03-25 21:34:38

ANo.2

酷い管理会社ですし、管理組合の人も住民も酷いですね。他人事ではないですよ。

同じ建物でおきているという事は、自分の所だって起きている可能性が高いですから。

筑11年だと建築会社自体の保障が切れているかも知れませんね。

私の持っている物件で2年前に大規模修繕を行ったときに、少しだけ雨漏りの徴候のある部屋がありましたが、それは管理組合から依頼して大規模修繕を頼んだ会社に原因を調べてもらい全部治しました。

昔は大事でしたが、やる気がある会社だと費用も大してかからずに原因を突き止めてくれました。
かなり離れたところのクラックが原因でした。

一番のお勧めは、其処の住民自体のレベルが低いと思いますから、引っ越したほうが良いかと思います。

「マンションは管理会社で買え」といいますが、レベルの低い管理会社の管理物件には入らないほうが良かったです。

投稿日時 - 2007-03-25 16:55:23

お礼

お返事ありがとうございます。
アフターサービスに一応確認したところ、やはり無理でした。

他の居住者の方で「うちもあるが10年以上経っているから当たり前」と言われた方自身が今回理事長をされている方なんです。かなりこれからの雲行きが怪しいです。

私としてもマンションの設計や管理など幅広く扱っている大手の会社で、ブランドで購入したようなものなんです。
そこらの小中規模の会社なら仕方ない、運が悪かったと思ってしまうかもしれませんが「ここなら何かあっても安心」と思っていただけに、なんだかガッカリです。

購入して1年経っていませんが、出来るだけ早く引っ越ししたいと思います。ありがとうございました。

投稿日時 - 2007-03-25 22:35:54

ANo.1

管理会社の社員です。

ひびの程度がわからないので、一般的な話になります。
まず、コンクリートに乾燥によるひびが入るのは、確かによくあることです。(乾燥クラックと呼ばれます。)通常、0.03mm以下であれば、ヘアークラックと呼ばれて、これは問題ありません。

しかし、それ以上の場合は「構造クラック」と呼ばれ、雨漏りなどが出るようであれば、補修が必要になります。ただ、これは緊急性のあるものではなく、一般的には次回の大規模の際に、ということになるでしょう。

通常、マンションは「ラーメン構造」と言って、梁と柱で建物を維持しています。部屋の天井部分や角に太い梁や柱があれば、この構造です。この場合、床スラブに多少クラックが入っていても、即問題があると言うわけではありません。実際に私の担当している物件で、同じように天井にひびがある、と言う話を受けて、第3者の建築士の方に見ていただいた事がありますが、特に問題は無い、と言う話でした。
ちなみに、スラブがたわんでひびが入るのであれば、角から中心に向かって斜めにひびが入ると思われます。
そうでなければ、恐らくは単なる乾燥クラックでしょう。

どうしても心配だ、とおっしゃるのであれば、市区町村の住宅相談等で一級建築士を紹介してもらうこともできると思います。そのリフォーム会社の方がどういう方なのかわかりませんが、いたずらに心配しすぎるのも問題です。

もし、修理をするのであれば、それは管理組合の負担になります。これを個人負担にするのはリフォーム会社の方がおっしゃるように、普通では考えられません。もちろん壁紙などは個人負担になると思いますが、躯体そのものの維持管理は管理組合の負担です。

投稿日時 - 2007-03-25 16:25:00

補足

早速のお返事ありがとうございます。
ヒビの幅ははっきりは確認できませんが、隙間ができるほどではありません。
ただ、天井の真ん中に照明がありますよね。その横を斜めに2mくらいまっすぐ入っています。角に近い所まで伸びています。ただ、どちらから入ってしまったかは判断できません。
私としても管理会社の一級建築士くらいの方に来ていただいて、お話してもらえれば全く問題にしないのですが、見に来た方(名刺を見る限りでは資格等は持っていないようです)が「判断できない。」と言われたにも関わらず、重要視されていないことに納得がいきません。
リフォーム会社(2級建築士)の方が「調べた方がいい」と言われなかったら、私も疑問に思わずそんなものかなと思っていたと思います。
そこで質問なのですが、市区町村の住宅相談等をして費用が発生した場合は(もちろん問題があった場合ですが)あとで請求することは可能なのでしょうか?
お手数ですが、よろしくお願いします。

投稿日時 - 2007-03-25 21:18:19

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