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解決済みの質問

知人のマンション購入に、名義を貸す事はできるのか?

知人が1000万円程度のマンションを購入したいと希望しています。
しかし知人は自由業で、確定申告を今まで行っていなかったため、
すぐにはマンション購入のローンが組めないそうです。
(3年確定申告を行えば可能とのこと)

このため、私の名義を貸して欲しいといわれました。
私の名義でいったんローンを組み、3年後に知人が新たにローンを組み、私名義のローンを完済するという形にしたいそうです。
(支払用の口座は、私の名義で新規に開設することにします)

この件に関して質問したい事は以下の点です。

・私の名義でローンを組んでマンションを購入し、
 実際には知人を住ませる事に問題はないのか。

・万が一知人の支払能力がなくなったときの私のリスクはどの程度か。
 (担保のマンションが失われるだけで済む問題なのか)

安易に引き受けられる問題ではなさそうでしたので、ご相談いたします。
アドバイスをよろしくお願いいたします。

投稿日時 - 2006-07-30 01:24:22

QNo.2308008

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

・私の名義でローンを組んでマンションを購入し、
 実際には知人を住ませる事に問題はないのか。

問題ありません。あなたの所有物を誰に幾らで貸そうが勝手です。

・万が一知人の支払能力がなくなったときの私のリスクはどの程度か。
 (担保のマンションが失われるだけで済む問題なのか)

担保は借入金の弁済を補填するものですから,担保価値が借入金残高を超えれば差額を弁済する必要があります。
担保価値が借入金を超える場合としては,
・知人が居座る(ほぼ価値ゼロ)
・知人がマンションを毀損する
・近所に道路,線路,建造物ができる
・近所に新興宗教,パチンコ,風俗店,大型ショッピングセンターなどができる
・天災,事変,工事などにより構造に毀損をうける
・管理組合がもめる,管理会社がやめる
・設備の老朽化,陳腐化(近々の話ではテレビのデジタル化やネットの光化など)
・金利上昇による不動産相場の下落
・安全保障問題によるデフレの進行
・マンションの外観,立地のトレンドの変化
・同じ通勤圏内に大型マンション開発が起こる
・任意売却ができず,競売になる(価値は数分の一)
などが考えられます。
また,金融機関さえ認めれば物件の時価の数倍のオーバーローンを組むことも可能です。これは,程度に差はあれ比較的一般的に行われています。
担保価値を超える債務については,あなたの持つ他の財産(不動産,預金,給与など)が強制執行(差し押さえ)されることにより弁済することになります。
通常,預金が差し押さえられれば金融機関からの取引は停止(解約)され,クレジットカードを含むほとんどの債務は一括返済を求められます。
給与を差し押さえられれば退職しないことはきわめて難しいでしょう。
なお,あなたの知人が3年後に組むと言っているローンが住宅ローンである場合,あなたから知人に不動産の売買による譲渡を行う必要があります。この場合,抵当登記の抹消のためのつなぎ融資の手数料および利子(数10万円),登記免許税(数10万円),などの諸経費のほか,(実体の無い)不動産売却による所得に対する課税を払う必要があります。あなたの居住の実態が無いので減税もありません。また,将来あなたが持ち家を購入しようとしたときに,「最初の住宅購入でない」ことを理由に有利な条件で借りられない可能性があります。
自分の住居でない所有不動産に他人を住まわせている実態がありますので,知人の払うローン返済額は賃貸費用とみなされて毎年あなたに課税されます。知人は借家法によって保護されていますので,たとえば雨漏りの修理から蛍光灯の交換まであなたが負担する必要があります。支払いが滞ったときも,あらかじめ法に定められた催告を行い,裁判を起こして勝訴しなければ立ち退きを求めることはできません。
#1さんのご回答の通りと思います。

投稿日時 - 2006-07-30 02:07:31

お礼

回答ありがとうございます!
今日行われた打ち合わせにて、こちらの回答に書かれていました、売買の際の手数料、不動産売却時の課税、将来持ち家を購入する際のデメリット、知人からのローン返済額への課税などを説明に使わせていただきました。
知人自身が購入する場合に比べ、思った以上にコストが掛かる事は納得してくれたようで、
現在知人自身がローンを組めるようになるまで、マンション購入は待ってもらうように話を進めています。
大変参考になりました。ありがとうございます。

投稿日時 - 2006-07-30 22:36:59

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回答(5)

ANo.5

no.1さんと同じ。やめときなさい。知人の言ってることはまちがいだらけ。
名義貸しなんて金銭消費貸借ではあり得ない。銀行側としてはあなたがマンションを買って知人に貸してるだけという構図になります。
したがって知人との話はあなたと知人との契約で銀行とは関係なく自己で住むための購入という契約ならばあなたが銀行に対し契約違反となります。
 自由業だろうとアルバイトだろうと確定申告もしくは
源泉徴収にて税金はおさめなければならないはずです。
1000万いぇんもの借金を税金を納めてない人に貸してくれるはずがありません。そのままの話を包み隠さずローン会社に話されたらどうですか。
第三者から見て貴方は知人にかもにされてるか、よほど弱みを握られてるかとうつります。
知人との関係が良く分かりませんが貴方の人生にとっていい方向に導いてくれるパートナーとは考えられません。マンション転売して逃げちゃうかも。

投稿日時 - 2006-07-30 02:25:36

お礼

回答ありがとうございます!
すみません、今回の件は、私の方で誤解していた部分もありました。
知人に詳しく話を聞いてみると、知人の方でも名義を借りるというよりは、私が一度買ったマンションを3年後に売買するという認識でいたようです。
身内なので転売して逃げる事はないのですが、逆に無下に断るのも難しいため、どうすべきか判断に困っていました。
皆さんの回答を参考に、知人にも知人自身で購入する事に納得してもらいました。
ありがとうございました。

投稿日時 - 2006-07-30 22:38:16

ANo.4

>・私の名義でローンを組んでマンションを購入し、
 実際には知人を住ませる事に問題はないのか。

現実には難しいでしょう。住宅ローンは本人居住を原則とする銀行がほとんどです。

>・万が一知人の支払能力がなくなったときの私のリスクはどの程度か。(担保のマンションが失われるだけで済む問題なのか)

マンションが担保になるからという認識はかなり重大な誤りですよ。
これは「名義の貸し借り」ではなく、実質、質問者さまが自分で1000万のローンを組んでマンションを購入することに他なりません。
3年後に知人と質問者さまの間で売買するという約束ですが、これは口約束ですね。
友人が確実に実行してくれるという保証は何もありません。
では3年後に友人が売買契約をしないと言い出したら?
その場合、あなたのローン残債が800万とします。
でも家を売却しようにも800万の値がつくとは限りません。
600万まで値下がりしているかもしれません。
差額の200万プラス仲介手数料も数十万、あなたが払うならば、売却はできます。売却できなければずっとローンを払い続けるか、あなたが破産して競売にかけられるかです。

ちなみに、友人が3年後に本当に売買契約をしてくれるとしても、あなたが今、購入する時も手数料が100万くらいかかります。それはあなたが持つのですか?
あなたの方が売却損が出ると思います。
どちらにしてもやめるべきです。

投稿日時 - 2006-07-30 02:08:03

お礼

回答ありがとうございます!
最初話を聞いた時は、もし支払えなくなったとしてもマンションを失うだけで、それ以上お金が掛かる事はないと聞いていたのですが、やはりそんなわけはありませんでしたね……。認識が甘すぎました。
知人も、知人自身に購入して欲しいというこちらの意向に納得してくれたので、まずは一安心です。

また打ち合わせの際に聞いてみたのですが(知人も不動産業者に色々問い合わせていたようなので)、確かに住宅ローンは本人居住が原則でしたが、ローンを組むタイミングにさえ、住民票が該当マンションの場所にあれば、その後に居住者が変わっても不問だそうです。
また、売買契約の際の手数料も、知人が身内の場合は30万くらいになるとのことでした。

投稿日時 - 2006-07-30 22:37:33

ANo.2

自由業で確定申告をしていなかった。
それだけで、信用 -200%です。

>・私の名義でローンを組んでマンションを購入し、
> 実際には知人を住ませる事に問題はないのか。

全く問題ありません。

>・万が一知人の支払能力がなくなったときの私のリスクはどの程度か。
>(担保のマンションが失われるだけで済む問題なのか)

退去を拒否すれば、担保価値がなくなります。

どうしても、と言われたら、
1000万の架空の貸借契約を結んで、
あなたが、相手に1000万を貸していて、三年後に返すという、
契約を結びましょう。
また、必ず、連帯保証人を付けてもらいましょう。

投稿日時 - 2006-07-30 01:59:20

お礼

回答ありがとうございます!
今日詳細を聞いてみたところ、確定申告はしていたのですが、
自由業のため経費を増やすなどの調整をして、課税対象額を大幅に減額していたため、ローンを組む事ができなくなってしまったとの事でした。
(確定申告時の課税対象額が、ローンでの毎年の返済額に満たないと、支払能力が不十分とみなされてしまうそうです。言われてみれば納得ですが)

また、いい物件が見付かったため、一度私の名義で買ってもらっておいてほしいという意図だったのですが、皆様の回答から、私側のリスクの大きさや、売買の際の手数料など、コストの高さが分かりましたので、知人自身に最初からローンを組んでもらえるよう、話を進めています。
回答ありがとうございました。

投稿日時 - 2006-07-30 22:36:32

ANo.1

悪いことは言わない、やめとけ。

・私の名義でローンを組んでマンションを購入し、
 実際には知人を住ませる事に問題はないのか。

マンションに住むときの契約内容による。

・万が一知人の支払能力がなくなったときの私のリスクはどの程度か。
 (担保のマンションが失われるだけで済む問題なのか)

すまないケースもある。あんたの名義のローンが実は数千万円に膨れ上がるかもしれん。

肉親や夫婦でもない限り、こうゆう金銭の貸し借りはしちゃいかん。

投稿日時 - 2006-07-30 01:35:17

お礼

早い回答、ありがとうございます!
今日この件について打ち合わせがあったのですが、参考にさせていただきました。
知人は身内だったのですが、やはり私側のリスクが大きいということで、
知人自身がローンを組めるようになるまで、マンション購入は待ってもらうように話を進めることにしました。
ここでの回答がなければ、簡単に引き受けていたかもしれません……。
ありがとうございました。

投稿日時 - 2006-07-30 22:36:03

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