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解決済みの質問

住宅ローン

5年前に土地を購入、家を新築しました
名義は土地全部と家屋の1/2が主人、家屋の1/2が父名義です。
銀行の住宅ローン35年で組みました。
連帯保証人に私と私の父がなっています。
今現在は主人名義の口座に入金して引き落とされるようになっています。
しかしながら
借主(と言うのですか)が主人ではあるけれど、それを実際に払ってるのは
私なのでこの際、住宅ローンの名義も私に変更してもらいたいと考えてます。
それには本人である、主人に出てきてもらわないと出来ないでしょうか
実は主人は昨年から家を出て行き現在無職です。
また、私は現在働いてはいますが、パートです。
そんな私でもローンの審査はおりるのでしょうか
まず、主人のローン名義を私に変更する方法を教えて下さい。
わかりにくい質問ですみません。
例えば主人が自己破産すると、連帯保証人である私達に支払い義務が生じるので名義も変わるのでしょうか
お願いします。

投稿日時 - 2006-07-27 23:53:08

QNo.2303867

すぐに回答ほしいです

質問者が選んだベストアンサー

質問者には厳しい回答になりますが銀行のローン実務の側からの回答をします。

1.ローン対象不動産の名義変更は、ローン契約上銀行への報告・承諾の上で行うべき事項です。最悪は、重大な契約違反行為として残り30年のローン期間に関わらず直ちに全額を支払えという請求がされる可能性もありますが、現実問題としては質問者側が報告しなければ銀行側では知ることは無い、と考えます。

2.ちなみに、ローンの担保設定後に名義を移転させても担保権自体には影響を及ぼさない為、ローン返済に延滞が生じた場合等では、銀行側が担保権を行使する(いわゆる競売される)ことは回避できません。質問者がこの先ローン返済を継続する覚悟があるのなら、夫の返済口座を直接管理して当該口座での管理外の引き落とし等一切が無い様にしておけば借入名義を移さなくても効果は同じではないか、とも考えますが、下記の夫が破産した場合には何の効果も無い事になります。

3.住宅ローンは規定商品ですので、現在の銀行へ名義変更を申し出るにせよ、他の銀行へ借り替えを申し出るにせよ、収入対比返済比率・担保比率その他銀行毎のローン条件を満たさないと借入名義変更・新規ローン扱いがされません。まず銀行側の結論を見るというなら、取引のない別の銀行で借り替え条件での審査を受けてみれば、銀行側の質問者に対する評価は分ります。

4.質問者の考え方は銀行側にとっては、現在の債務者・連帯保証人の関係から夫だけを離脱させることになる為、その点での差引で銀行側には将来30年に亘っての返済に心配が無い(=妻と父だけで返済していくことに問題がない)ということを銀行側が納得しなければ結論が出せません。

5.夫が自己破産した時の銀行側の対応としては、下記の対応が考えられます。
(1)従来通りの返済条件で連帯保証人の立場からの返済継続を許容(これは無さそう)
(2)その時点で当然判明する自宅の無断名義変更を捉えて、即刻物件を売却して返済、不足が有れば連帯保証人である質問者・父からの残額返済を請求(通常はこれ)
(3)夫の破産のタイミングで「已む無し」と判断して、その時点の不動産名義人かつ連帯保証人である妻へのローン名義の移転を承諾する(これも例外的)

6.現状の状態がここに記した状況にあることを正しく理解しておくことがまず第一ではないかと考えます。率直な所、贈与税まで負担した名義移転行為が妥当だったのかについては大いに疑問があります。

投稿日時 - 2006-07-28 11:51:09

お礼

専門の方からのご回答ありがとうございます。
名義変更はしてはいけないものだったのですね。
一応弁護士には相談して進めたのですが…。思い出せば、銀行に相談してみて下さいって言われたかもしれません。
ただ、切羽詰った状況(と言ってもそれを銀行側が承諾したか否かは別として)主人名義のままにしておいたらサラ金からの借金の抵当をつけられそうな恐れがあったので、急いで進めた手続きでした。
銀行からの契約不履行で競売にかけられる方がサラ金に持っていかれるよりましですから腹くくります。
今の状態を正しく理解出来ました。
ありがとうございました。

投稿日時 - 2006-07-28 23:22:11

ANo.3

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回答(4)

ANo.4

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンも担当したことがある者です。

> 家の名義は昨年末私に変更しました
民法では、抵当権が設定された不動産の所有権を抵当権者の承諾なしに変更することも可能-としていますが、金融機関と取り交わした「金銭消費貸借契約証書」には、「抵当権の目的となる不動産の所有者名義を変更する場合は、事前に承諾を得ること」と書かれている場合が殆どです(万が一、金融機関に無断で物件の所有者名義の変更なんてしたら、ローンの名義変更どころか、ローンの一括返済を求められても仕方がないくらいの大事ですね)。
普通、金融機関側は、抵当権を設定している不動産の所有者名義変更は簡単には許可しません(ほとんど許可することはありません。離婚や相続の場合くらいですね)から、それを認めた金融機関ならば債務者変更も認めてくれるはずです。
当然、金融機関側はご主人が昨年から家を出て現在無職であること、(家の名義を変更した時点で)実際にローンを払っているのがご質問者さまであること、ご質問者さまの雇用形態がパートであることは承知の上で、物件の所有者名義変更を許可しているはずですから、債務者名義の変更も認めてくれるのではないでしょうか。

ですから、
> 主人のローン名義を私に変更する方法
については、金融機関にローンの名義変更の手続きを尋ね、そのとおりに行えばいいです。
相続の場合は、現在の債務者として法定相続人全員の署名・捺印が必要となりますが、ご主人がご存命ならば現在の債務者としての署名・捺印はご主人がされる必要があります。
ですから、
> 本人である、主人に出てきてもらわないと出来ないでしょうか
ご主人に出てきてもらわなければできませんね。

> 主人が自己破産すると、連帯保証人である私達に支払い義務が生じるので名義も変わるのでしょうか
債務者名義は変わりません。
金融機関から見れば、ご主人が自己破産をしなくても、「連帯」保証人である以上、ご質問者さまとご質問者さまのお父さまは、当初から返済の義務を負っているのと同じことですので、返済していて当たり前です。
返済資金の出所がどこであれ、金融機関は問題にはしません。
主債務者に変わって連帯保証人が返済をしているのであれば、連帯保証人が主債務者に対して求償権を得ているだけです。
金融機関に対して何らの効力を発するものではありません。

投稿日時 - 2006-07-28 12:58:59

お礼

専門家の方からの回答ありがとうございます。
下の方のお礼にも書きましたが、切羽詰った状況でした。
もちろん銀行側がそれを承諾したか否かは別としてですが…
どうにもならなくなったら銀行に相談しに行きます。
ローン名義人を変更したいのは、主人とすぐに連絡が取れないからです。
変動金利にしてる為、何年か後にまた更新をしなければなりませんし、また
例えば余裕資金ができた時に繰り上げ返済をしたいし、何かと手続きするのに本人でないとできない手続きだらけで、その度に本人を探さなければなりません。
今現在は、まだ携帯が繋がるので連絡はどうにか取れますが
いつ解約され、行方不明になるともわからない相手です。

現在、離婚調停中ではありますが、子供が精神的ダメージを受けた為に
調停はお休みしてしてもらってます。
今までの調停にはかろうじて出席してましたが、その後の家裁からの呼び出しには一切応じなくなりました。
主人が居ないと手続きできないのであれば、話にならないですね…
ですが、大変参考になりました。
有難うございました。

投稿日時 - 2006-07-28 23:37:32

ANo.2

shingomamaさん、旦那さんが自己破産をすると、全ての財産が差し押さえられてしまいますよ。
また、パートの人は住宅ローンの審査の対象にならなかったと思います。
それならば、全てをお父さん名義にした方がいいと思います。
保証人は住宅ローンだけですか?それ以外に保証人になっていませんか?

投稿日時 - 2006-07-28 00:08:13

補足

アドバイス有難うございます。
限られた字数で質問した為に肝心な事書き忘れました。
家の名義は私に既に変更済みです。
保証人は住宅ローンだけです。
父は現在年金暮らしです。
パートは審査対象外ですか…
でも連帯保証人にはなれるのですね。
主人が放棄と言うか払わないのなら、ローン全部は連帯保証人である
私に移るって事にならないでしょうか

投稿日時 - 2006-07-28 00:10:33

ANo.1

 そちらの事情はよくわかりませんが、住宅ローンは家が担保なので、
家の持ち主があなたでない以上は、あなたが住宅ローンを借りることはできないのではないでしょうか?

投稿日時 - 2006-07-28 00:00:13

補足

回答有難うございます。
補足させて頂きます。家の名義は昨年末私に変更しました
贈与になってしまったので今年の確定申告では贈与税も払いました。
それなら住宅ローンを私名義にできるでしょうか

投稿日時 - 2006-07-28 00:07:54

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