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解決済みの質問

実家の任意売却

母が、妹夫妻が事業の融資を受ける際の、連帯保証人になりました。しかし、事業は失敗。妹夫婦は自己破産をしました。担保に入っている土地を売却しましたが、総額には足りず、債権者から、自宅(母名義)を売却、又は、担保に入れて小額返済のどちらを選ぶようにせまられています。家は、私の生家でもあり、母や祖母が住んでいるので、手放したくありません。そこで、私が購入しようと思っています。市場価格750万に対して、600万円で購入したいと申し出たところ、債権者から、それでは低すぎると言われてしまいました。「任意売買」という形であっても、債権者の提示金額に従う必要があるのでしょうか。又は、600万円があまりにも常識はずれに低いのでしょうか。教えてください。

投稿日時 - 2006-05-28 20:56:53

QNo.2181001

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

大変ですね。

質問内容にいくつか不明点があるので、
分けてアドバイスします。
長文で失礼します。

・時価750万円の不動産を母から貴方に600万円で売買すれば、
 親から子への(時価150万円相当の土地の)贈与があったと
 税務署が認定するでしょう。
 これは「税務署の認定」なので、全て税務署の判断です。
 親子間の売買は、税務署も厳しい目で見るようです。
 一般に、時価<路線価、となり、
 路線価は時価の8割と言われています。
 600万円≒路線価なら、税務署がギリギリで
 OKするかもしれません。
 実際に問い合わせてみることをオススメします。
 路線価は税務署で教えてくれます。
 ネットでも検索できます。

以下は、あてはまるケースで検討してください。
・750万円<残債務
 この場合、債権者は、600万円の売買に同意しないでしょうし、
 たとえ750万で他人に売れても、債務の全てがチャラにはなりません。
 母→子へ750万円で売買後、お母様が何らかの債務整理をする必要があります。
 この場合、家は貴方名義なので、母と祖母が住み続けることは出来ます。
 貴方が払った750万円は、母の債務整理の対象になります。
 ほぼ返って来ることはないでしょう。
 
・600万円<残債務<750万円(その1)
 母→子へ残債務の金額で売買する。お母様の債務はチャラ。
 この場合、家は貴方名義なので、母と祖母が住み続けることは出来ます。
 貴方が払った残債務(売買)の金額は、母と子で「法的に有効な借用書」を作成し、
 母の口座から、定期的に子の口座に返済している記録を残します。
 母の相続の際に、この借用書を元に、母の財産と借金を相殺して終わりです。
 他に財産があれば戻ってくるし、無ければこれで終わりです。
 すばらしい親孝行!という大きな事実が残りますが・・・。
 借用書はネットで調べれば「ひな型」があるので、それを参考にして下さい。
 利息も2%程度は貰う形にしておくと、税務署も文句を言わないと思います。
 返済は毎月が望ましいですが、半年ごとや一年ごとでもOKだと思います。
 ただし、必ず通帳などに記録が残る形にしておいてください。
 返済期間は、親子で話し合って長めに設定して、返済額をできるだけ低く抑えて、
 お母様の負担を軽減することもできます。

・600万円<残債務<750万円(その2)
 貴方が600万円の現金を持っているなら、
 それをお母様に貸付します。
 母と子で「法的に有効な借用書」を作成し、上記の方法となります。
 不動産を売買する手間が省けます。 
 この場合、家は母名義なので、母と祖母が住み続けることは出来ます。
 さらに600万を超える足りない分を、
 銀行などから母親が不動産を担保に貸付してもらい、
 母の借金をチャラにします。
 それを貴方が「生活費の援助」という形で払います。
 この不足分についても、念のため、
 母と子で「法的に有効な借用書」を作成し、上記の方法となります。

・注意点
 不動産の売買は、税務署もチェックするので、
 思わぬところからの横槍が入らぬよう、注意が必要です。
 母の残債務750万以下で、
 貴方が600万の現金を持っているなら、その2の方法で、
 売買せずに行けると思います。
 仮に600万円というのが、貴方が母の不動産を購入する目的に、
 銀行などから借り入れする金額の上限ならば、
 その1の方法でしょうか?
 登記にかかる諸経費もお忘れなく。
 親子間の借用書を残すことで、
 今回のトラブルが不動産を売らずに済んだ場合、
 将来の母の相続時に、妹さんともモメないで済むと思います。

これはあくまでアドバイスですので、
最終的に意思決定される場合は、必ず専門家(税理士等)に相談してください。
行政の無料相談もあると思います。
がんばって下さい。

参考URL:http://www.nta.go.jp/category/rosenka/rosenka.htm

投稿日時 - 2006-05-29 16:17:10

お礼

ご丁寧なアドバイスとはげまし、ありがとうございます。税務署のチェックが入る(贈与扱いとなるかも)は、全く想定外でした。色々な方面から判断しないといけないことが良く分かりました。

投稿日時 - 2006-05-29 23:11:14

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回答(3)

ANo.3

#2です。

間違いがありましたので、訂正いたします。
大変、失礼いたしました。

誤)時価<路線価
正)時価>路線価

誤)(その1)母と子で「法的に有効な借用書」を作成~
正)(その1)この場合は売買なので、
       借用書は作らなくてもいいです。
       しかし、子名義の家に母と祖母が住んでいるのですから、
       やはり、子→母・祖母への贈与の可能性を指摘されます。
       念のため、
       「使用貸借(無料または安い金額で子が親に家と土地を貸している)」
       という契約書を作り、
       「土地の無償返還に関する届出書」(税務署に書式アリ)というのを、
       税務署に提出しておくといいでしょう。

       「使用貸借」のデメリットは、親より先に子に万が一の場合、
       子名義の不動産は、更地として評価される事です。
       母名義のままなら、母の相続時に不動産は安く評価されます。
       しかし、老いた母と祖母が、更地として評価された住む家を、
       子の配偶者やその子供(孫)等と「相続の話し合い」をしなければなりません。
       以上のことから、メリット、デメリットを、専門家に相談した上で、
       ご家族ともよく話し合って下さい。

ここからは個人的な意見ですが、
母の債務整理(全額返済)をメインに考える場合、
750万をはるかに超える金額なら、親子間の売買も仕方ないでしょう。
しかしながら、750万程度だったら、
子が親にお金を貸す(前述の借用書)という形で解決する方が、
正攻法という感じがします。
600万円が出せる限界の金額であれば、超えた分を母が家土地を担保にローンを組み、
その支払い分を、「子が生活費として親に援助」する形が理想のような気がします。
免責がおりたなら、
少しは妹さん達からも援助してもらうのはどうですか?

「たとえ親子でも、借金の保証人にはなるな」
と昔から言われているのは、
実際に、過去にもこのような事が起こったからなのだと思います。

行政の無料相談など、公的な機関に必ず相談してください。
大変でしょうが、がんばって下さい。

投稿日時 - 2006-05-30 01:30:41

お礼

時価と路線価間の>印は、文章を読んでいて気が付いていました。(ご丁寧に、再投稿いただきありがとうございます)母の債務は、750万円を遥かに超える額ですので、自宅売却は仕方ありません。後は、法的につかれることがないようにしておく必要があるのですね。ありがとうございました。

投稿日時 - 2006-05-30 07:16:15

ANo.1

任意売買とはいえ、市場価格よりも低くその金額では債務の弁済ができないのなら、売買したとしても債権者から詐害行為として取消しを求められることになります。

投稿日時 - 2006-05-28 21:50:10

お礼

早速にお返事いただき、ありがとうございました。逆に、どれ位の金額であれば、詐害行為にあたらないのでしょうか。ご存知であれば、教えてください。

投稿日時 - 2006-05-28 22:29:22

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