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解決済みの質問

団地の駐車場料金

団地の駐車場料金は管理組合員共有の財産である土地を一部の組合員が占有することの代償と思います。そうであればこれは駐車しない組合員の資産という解釈も成り立つと思いますがこれはさて置き、駐車場を借りている一部の住民が10年前に総会で決議した値上げ料金は設定が根拠が希薄なので駐車場借用者に返すべきだといっています。(10年分で一人当たり10万円総額1600万円)これは先ず10年前の総会決議を遡って無効にしようとしていることの違法性の問題。駐車料金による積立金は組合員共有の資産であることから、仮に処分するとしても組合員全員に分配しなければ駐車場を借りていない組合員の財産権の侵害と思いますがマンション法等の法的根拠による対処の仕方はありますか?、

投稿日時 - 2006-01-28 22:17:16

QNo.1927832

すぐに回答ほしいです

質問者が選んだベストアンサー

再びNo2です。

>1.の方への補足ご覧下さい。
>駐車場を使用している組合員は240戸中165戸ですので資産処分に必要な3分の2に達する恐れもあります。

3分の2ではなく4分の3でしょう。そうすると180戸以上の賛成が必要になります。駐車場利用組合員全員が賛成しても15戸分足りないことになりますから、総会で可決できないと踏んでNo2のような総会主義により決着する回答にしました。

管理規約では、総会で4分の3の賛成が必要な議題が列挙されているはずです。(「特別決議」と言うことが多いです)たとえば国土交通省作成標準管理規約47条はこうなっています。(4分の3の数字は区分所有法から来ています。)

3 次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前項にかかわらず、組合員総数の4分の3以上及び議決権総数の4分の3以上で決する。
一規約の制定、変更又は廃止
二敷地及び共用部分等の変更
三訴えの提起
四滅失した共用部分の復旧
五その他総会において本項の方法により決議することとした事項

4分の3以上の決議に持ち込む手順はやや複雑な論法を展開しなければならないでしょう。裏ワザとしては理事長は総会議題の決定権を事実上握っていますから、総会通知に「本件は特別決議とあつかう」1言を加えれば、そうなってしまうでしょう。管理規約を細かく知っている人は少ないし、管理会社も本件特別決議にすべきと直感的に思うから、成功すると私は思います。

4分の3以上の決議に持ち込む論法は、例えば次のようなものです。

1.この提案の前提として1600万円の金額を調達するか、原資を確保が必要です。

2.普通は管理費会計の余剰金は修繕積立金会計に繰り入れてしまいますから、修繕積立金を取り崩すより方法がなくなります。

3.ところが管理規約は修繕積立金を修繕以外の使途につかうのを禁止していますから、この規約を変えないと提案を可決しても払うお金が無いということになります。

修繕積立金の規約は、標準管理規約では:
第28条管理組合は、各区分所有者が納入する修繕積立金を積み立てるものとし、積み立てた修繕積立金は、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。
一一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕
二不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
三敷地及び共用部分等の変更
四建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査
五その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理

という具合ですから、これをどう読んでも本提案の実行のために取り崩すことはできないでしょう。

そうすると本提案の実行のためには管理規約改正が前提になります。ということは「本提案を特別決議とし、4分の3以上賛成ならそうしましょう、しかし4分の3以下なら否決とします」とすることと同じになります。

管理費会計に1600万円以上の余剰金があるなら、これは先に修繕積立金会計に移してしまえばよいでしょう。決算を審議する定期総会で過半数の賛成で行えます。裏ワザとしては理事長職権で移し、事後報告にしておく手があります。

私が理事長をしている管理組合の規約は「理由によらず管理費等専用使用料等の返還請求をすることができない」という規定をちゃんと持っていますから、こういう要求はありえません。

こういう条文は標準管理規約には入っていませんから、質問者のマンションでも入っていないのでしょう。

私に言わせれば「10年前の総会決議は無効とする」決議は「総会決議は・・・の場合無効とする」という管理規約を新しく制定するのと同じです。よってこれも特別決議扱いにしますね。


マンションはいろいろな考えを持つ人の集合体です。ある考えを主張されたとき、すぐ「おかしい」と否定すると波風が立ちます。多数決で否決しておくと理事長や理事会は誰からも恨まれずにすみます。

投稿日時 - 2006-02-04 14:45:09

お礼

4分の3でした。共有物の処分は3/4以上で駐車場料金は修繕費に繰り入れされております。これは各号棟に按分されております。
頑張ります。

投稿日時 - 2006-02-16 00:02:53

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回答(7)

ANo.6

#3です。
私は、当該記事において「消滅時効」の成立を主張しましたが、質問者様に新たな疑問を抱かせてしまったことを反省し、具体的に理由を述べます。

まず、値上げの設定が10年前の総会決議でなされ、それ以降駐車場利用者は値上げ分も含め、決定された金額を納付していました。これは、設定の根拠が不明確あるいは根拠が希薄である場合は、返還請求が可能であると考えます。
また、その料金での支払いが以後9年間継続しており、債権としては時効の範囲内ですから、これも返還請求は可能です。
しかし、そもそもその値上げ分に関しては10年前に決定されているため、賃貸契約自体も若干の変更がされており、例え支払いが9年間であっても、この支払いに関しての契約の変更は、利用者を含む全組合員が10年前に追認したものと解され、その後の値上げ分の支払いも10年前から継続されていたものと解され、よって時効の成立を認め、返還請求は適法性を欠く、と考えます。

補足として、例え時効の成立が認められなくとも(返還請求に応じることになっても)、#5の方のように区分所有法19条により、非使用者もその利益を収受する権利があります。

投稿日時 - 2006-01-30 18:47:39

ANo.5

No.4です。
先ほど書き忘れたので、ちょっと追加します。

共有部分から生じた利益の配分ですが、大前提は区分所有法第19条「各共有者は、規約に別段の定めがない限り、その持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生じる利益を収受する。」となります。

したがって、駐車場使用料を「利益」と見るなら、規約で定める持分に応じて分配しなくてはなりません。
払いすぎだから返せ、などという主張は、絶対に認められませんよねぇ。

どうしても臨時総会を開催したい、と言うことになれば、これらの点を主張して、規約および法律に違反するので無効である、と言うことを区分所有者全員に周知徹底する必要があると思います。

がんばってください。

投稿日時 - 2006-01-29 16:46:50

お礼

皆様のお陰で対抗の法的根拠が明確になってきました。有難う御座います。

投稿日時 - 2006-01-30 10:01:01

ANo.4

マンション管理の仕事をしております。

大変なことを主張されている方がいらっしゃるようで、大変ですね。

さて、管理組合が標準管理規約(団地型)を使っている場合ですが、第7章第59条の4に、「組合員は納付した管理費等および使用料について、返還請求又は分割請求をすることができない。」と明記されているはずです。

したがって、ほかの方が書かれている通り、10年前の総会決議に瑕疵がない限り、返還については一切応じられない、と言う態度で臨まれた方がよいと思います。極論すれば、この条文を盾に、門前払いをしても文句は言えないはずです。

ただ、やはり同じ屋根の下(?)で暮らすご近所さんですから、一度住民集会(総会では有りません)を開いて、話し合いをしてみてはいかがでしょうか。その時には、管理組合の会計状況も説明して、1600万円を返還した場合に組合の懐具合がどうなるのか、規約としては返還ができない、と言うことを説明し、必要が有れば、駐車場使用量の引き下げを検討する、と言うあたりが落としどころではないかな、と考えます。

投稿日時 - 2006-01-29 15:15:06

お礼

有難うございます。
早速規約を調べて見ます。
この条項があれば、返還請求を目的とした臨時総会の開催要求も無効ですね。
尚、駐車場料金は昨年値下げしています。

投稿日時 - 2006-01-30 09:58:34

ANo.3

消滅時効(10年)が成立したと考えます。
よって、駐車場を借りている一部の住民が10年前に総会で決議した値上げ料金は設定が根拠が希薄なので駐車場借用者に返すべきだといっています。(10年分で一人当たり10万円総額1600万円)の返還はできません。

投稿日時 - 2006-01-29 14:33:22

補足

相手が継続して支払って来たので、9年分の返還請求してきた場合は、この料金が設定された10年以上前が対象の起点となって消滅時効と言えるのでしょうか?

投稿日時 - 2006-01-30 14:46:00

お礼

ご回答有難うございます。
例え、組合に返還請求されたとしても民法で拒絶出来るのですね。

投稿日時 - 2006-01-30 09:53:57

>10年前に総会で決議した値上げ料金は設定が根拠が希薄なので

管理組合の最高意思決定機関は総会とされています。管理組合は公共機関ではありませんから、設定根拠が希薄であろうとなかろうと、総会で過半数(場合によては4分の3以上)の決議を経れば有効です。

>先ず10年前の総会決議を遡って無効にしようとしていることの違法性の問題

総会決議が有効か無効かは、議決件数の数え方の問題とか、委任状が要件を満たしていない、委任状が不正であるとか、よほどの証拠が無ければ立証不可能でしょう。そういう証拠を掴んでの行動であれば、変に押さえつけるより、「どうぞご自由に総会決議の無効を理事会に申し立ててください」というおおらかな態度を取る方が問題解決の早道でしょう。

>仮に処分するとしても組合員全員に分配しなければ駐車場を借りていない組合員の財産権の侵害と思いますが

「払い過ぎ」といっている相手の方々には、この論理は納得しがたいでしょう。

>「10年前の総会決議は有効か無効か」
一番簡単なのは、本件を総会の議題に上げ(臨時総会でも定期総会でも良いでしょう)、採決を取ることでしょう。賛成意見と反対意見を公平に取り上げ、論点を表の形に整理して、総会案内状に議案説明として添付し全組合員に配布しておきましょう。

>マンション法等の法的根拠による対処の仕方はありますか?

管理規約は「マンションの憲法」ですから、管理規約に従った対処が求められます。

総会決議は、区分所有法や民法の規定に従う限り有効かつ絶対、裁判所も尊重します。

例えば、ペット飼育不可と明記されていない管理規約のもとで、ペットを飼い始めた組合員に対抗するため、管理組合が総会決議で「ペット飼育は禁止する」という管理規約・使用細則を決議したところ、この規約変更は有効か無効かが争われた裁判がありました。裁判所は「規約変更は有効。よってペット飼育は違法」と判決し、管理組合は勝訴しています。

本件も極めて単純化すれば「総会を開いて、10年前決議は無効と決議すれば無効、有効と決議すれば有効」となるというのが私の意見です。

これはおかしいと相手の方が訴えたとしても、総会決議がある以上、裁判所は総会決議に従った判決を下さざるをえないでしょう。

その根拠は、区分所有は「共有権」の1つの姿であるという物権法の背景があるからです。「共有物の処分は共有者の全員の合意により行う」という物権法の根底を覆さないと不可能で、最高裁判所でも出来ない話になるからです。(共有物の処分は全員合意が要件ですが、マンションのような区分所有権ではこれが過半数の合意に緩和されているのです)

駐車料金が高いか安いかは常にもめますが、「今後料金を値上げする」「今後料金を値下げする」という提案で総会決議にかけるのが普通ですが、過去にさかのぼって料金を蒸し返す提案は珍しいですね。

私が理事長でこの案件の提案者が強硬なら「貴方がどうしてもご納得できなければ、全組合員にアンケートを取ってみましょう。もしアンケートで過半数の賛成が無ければ私及び当期理事会は本件取り上げません。総会にかけても否決が明白であるからです。過半数の賛成があれば総会議案に提案し、総会でこの可否を決議することにしましょう。」と言います。こういう処置が法的に最も適切で、かつ否定されても相手の方は訴える法方がありません。

かつアンケートで過半数の賛成がなくてもそれは理事長の責任でも理事会の責任でもなく、恨まれることはありません。

投稿日時 - 2006-01-29 00:42:54

補足

ご回答有難う御座います。
1.の方への補足ご覧下さい。

投稿日時 - 2006-01-29 01:42:39

ANo.1

10年前の総会決議事項を、その手続きに瑕疵がないのに覆すことは、法的にできないと思います。
一方で、そうした経緯で蓄積された組合資産をどう支出するかは、現行規約に則って決議される事項となると思います。

現行資産の処分にかかる組合規約がどうなっているかという視点で検討されることだと思います。

投稿日時 - 2006-01-28 22:31:34

補足

ご回答有難う御座います。
相手のたちが悪いのは単純に金が返ってくればいいと思っている駐車場を借りている組合員を焚きつけて臨時総会で決議しようとしているところです。
私の質問の真意は言葉足らずでしたが、
1.過去に総会で決議された案件を遡って無効にすることが法的に可能か。
2.仮に規約に則た賛同数を得た場合でも、プールされた駐車場料金は組合員共有の資産である筈ですから資産の処分は駐車場料金を払ってきた組合員間だけでするのではなく、組合員全員を対象に返却すべきではないかということです。
駐車場を使用している組合員は240戸中165戸ですので資産処分に必要な3分の2に達する恐れもあります。兎角金が絡むと非常識な提案でも賛同する人があるのも世の常です。

投稿日時 - 2006-01-29 01:39:18

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