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締切り済みの質問

前夫の持分50%どうするのが賢いですか?

現在私が住んでいる家は、前夫と50%づつの名義になっていて、別々にローンを組んでいます。
離婚の際に慰謝料のかわりとして、前夫の持分を私の名義にして、残りのローンを払ってほしいと調停で主張したのですが、前夫は離婚後の借金がかさんで、払いきれないと言います。

私としては現在の住まいに住んでいたいのですが、自分の分のローンは払えますが、前夫の分のローンも全額となると、私一人では払えるだけの収入がありません。

銀行に前夫の分の住宅ローンの債務継承の相談をしましたが、前夫の滞納が何度かあったため、今住んでいる物件の新規の貸し出しはできないと言われました。
ただし、前夫の名義のローンであっても、誰が支払いをしても、銀行サイドに不利益がなければ構わないし、不動産の名義を移動することも、構わないと言われました。

わたしの再婚相手が、前夫の持分50%を負担してもよいと言ってくれていますが、その際にどんな手続きが必要ですか?

また、築6年ですので購入当時より価値が下がっています。
再婚相手に不利益がないように、不動産業者に現在の評価額を出してもらって、現在の価格の50%で買い取ってもらうのが良いのではないかと思いますが、銀行で住宅ローンを組む際に、中古の一戸建て住宅の、50%を取得ということで申し込みができますか?

他に今の家を維持する方法として、どのような事が考えられますか?

前夫の不貞が原因で離婚をしましたが、慰謝料は払えない、慰謝料代わりの住宅ローンも払えないの一点張りで、調停は長引くばかりです。
今までに精神的な苦痛を充分に味わいましたので、ここでまた不利な要求を受け入れたくありません。

どうするのが賢い方法でしょうか。
お知恵をお貸しください。
よろしくお願いします。

投稿日時 - 2005-11-08 14:30:24

QNo.1765606

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回答(3)

ANo.3

先の2件の回答とは違って想定できる悪い事態を記入しますので、内容が不愉快なら読み捨てて下さい。

まず離婚の時点で不動産が含み損状態であれば、夫にはプラスの資産はないと考えられる為、財産分与を期待するのには無理が有りそうです。夫側には離婚・別居の時点で既に家を失うリスクが無くなっており、元妻が再婚して自分が半分とは言えローンを負担する家で新生活を始めるなら、返済を続ける必然性はなく、入金を止める可能性が高いと考えます。元のローンと新しい家賃の二重負担となればどちらを切り捨てるかは明確でしょう。

返済が継続されるなら形式は問わない、との銀行側の回答は、(恐らくはU○F、SM×C等都市銀行だと思いますが)夫・妻一方でもローンが延滞になり解消見通しがなければ差押・競売の手続を取るという言葉の裏返しだと考えた方が良さそうです。夫側の突然の入金ストップで困らないようにするには、より早いタイミングで離婚協議の場での交渉により夫の持分を婚約者が購入し、新しく婚約者名義でローンを組むことを基本にした方が良いと考えます。

物件時価の50%が夫のローン残より大きければ、その部分の持分を慰謝料と考えて質問者に移転する(質問者持分55%:婚約者45%等)の余地もありえますが、ローン残の方が大きければその負担をどちらかに持たせる他ないと考えます。当然売買となれば不動産取得税や担保設定のやり直し等費用負担と婚約者のローン審査という問題も発生します。

同一物件を担保とする夫婦別件でのローンは同一銀行でないと組めないと考えて(担保の同順位設定等の制約条件が複数銀行ではできないと考えた方が無難)、現在のローン取扱銀行から、この一連の流れを承諾してもらえないのなら、質問者のローンも一緒に別の金融機関へ移すことになりますが、こうなると更にローンの組み換えに費用がかかる事になります。

婚約者のローン設定に何らかの問題があるなら、(慰謝料・財産分与名目で)不動産名義を質問者に100%移転させた上で、夫のローン返済用の預金口座を質問者が管理した上で、ローン以外の夫側の一切の引き落としがされない状態にして、婚約者がその口座へ入金をして返済を継続していき、返済進行に合わせて持分を婚約者へ移転させるといった方策も考えられますが、弁護士・税理士などの意見を確認したうえで当事者間での約束事とキッチリ書面に記しておくべきでしょう。

慰謝料の問題については現時点では夫のローン返済を引っ張れるだけ先延ばしさせることで、その部分が慰謝料に相当すると考えるか、ローンの返済主体は変更した上で毎月幾らといった形での慰謝料の分割払(不履行時の強制力は弱いが)という形に考え方を切り替える方が良いと思います。払う気のない相手との交渉に時間と手間を費やすのか、守るべき物を限定して守ることに注力するかは本人の選択次第でしょう。

投稿日時 - 2005-11-11 11:38:15

ANo.2

>銀行で住宅ローンを組む際に、中古の一戸建て住宅の、50%を・・
これについては難しいと思いますよ。

まず、前夫の持ち分については「慰謝料」の扱いであれば税金は免除されるようですので、まず持ち分をあなたに変更されてはいかがでしょうか。
再婚相手が購入するよりは良いかもしれません。
それと、前夫のローンについてはそのまま支払いを続けるという方法と、新たに別の銀行で借り換えの申込を行う方法があります。
その場合は再婚相手との共同またはあなたの単独で借り換えを行います。夫の持ち分が無くなれば、銀行も対応可能になってくることもあります。
また、意外と信用金庫などであれば普通に借り換えの対応をしてくれるところもありますので、一度確認されてはいかがですか。

私のお客さんでも今同じような案件があり、税理士、司法書士等と連携しながら対応してますよ。
その不動産を購入した不動産業者に相談してみるのもいいかもしれません。

投稿日時 - 2005-11-08 18:29:02

ANo.1

>わたしの再婚相手が、前夫の持分50%を負担してもよいと言ってくれていますが、その際にどんな手続きが必要ですか?

一つは借り換えでしょう。再婚は離婚後最低6ヶ月はできませんから、しばらくはブランクができますが、婚約者を
連帯保証人にして、今の住宅担保にしてローンの借り換えをします。厳密にいうと、元主人のローンの代位弁済を
奥さんがするのに必要な金を物件担保に奥さん名義で借りるのです。
その前に、持分の半分(元ご主人分)を奥さん名義に書き換えます。これは、離婚の財産分与という形で行います。
譲渡価格(時価)の半額とローンの差額がプラスなら、その分は慰謝料とでも考えればいいでしょう。
財産分与で無償譲渡する代わりに、ローンは奥様が代位弁済する。
ただし奥様の所得では与信が足りないので、婚約者を連帯保証人にするという流れです。
銀行が、婚約者の連帯保証では融資できないというのなら、再婚まで仕方が無いからローンも、所有権もそのままに
して再婚時に新しい夫の名で連帯保証を入れれば実質、新しい夫婦が共同で負担するローンになります。

滞納があるので新規融資が難しいというのなら、金融機関をそっくり変えてローンの組みなおしという手もあり
ます。つまり、A銀行のローンをB銀行から借りたローン(奥様名義婚約者連帯保証)で一括返済して銀行を乗り換える。
ただし、いずれにしてもローンの借り換えですから保証料など費用がかかります。ローン全体借り換えのほうが倍かかる
のは言うまでもありません。

その他、同じことですが、まず元夫の所有権を奥様に移して、ローン名義は元夫のままで、ローン返済は婚約者から
もらったお金で行う。これで別に問題はないように思えますが、新しいご主人と50%50%の共有にしたいという
意思があるなら、奥様と、婚約者さまの間で売買契約を結びます。あわせて婚約者さまが、買受物件担保で
ローンを組んで、代金から元ご主人名義のローンを奥様が代位弁済します。これで綺麗になりますね。

投稿日時 - 2005-11-08 16:11:12

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