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解決済みの質問

新築マンション買うのはもったいないですか?

2つの質問があります。

その1
マンション購入に関してここで色々な質問回答を読みました。
読むと「どうせ買うなら一戸建てがいい。マンションを買うくらいなら賃貸の方がいい。」というご意見が
多い様に感じました。
ではマンションを買うと得になる人、または損をしない人というのはどういう条件の人でしょうか。
もしくは買ってどうだったかを経験者の方のご意見も聞きたいです。

その2
最近新築マンション購入を考えて色々な物件を見ているのですがどれも設備がすごくて驚きました。
セキュリティの面や地震・防音対策、間取りのこだわりやデザイン、キッチン周り等
不動産屋によって多少の優劣はありますがどれも住みたくなる物件ばかりです。
そこで質問ですが賃貸マンションは物件を全く見ていないので知らないのですが
賃貸の場合でも販売マンションに匹敵する設備を持っているものなのでしょうか。
私の感覚ではマンションの月の支払いが15万だったとして同じ金額を賃貸で支払った場合、
劣るレベルのマンションになるのかなと感じていますがそれは認識不足でしょうか。

投稿日時 - 2005-10-24 17:21:10

QNo.1733035

暇なときに回答ください

質問者が選んだベストアンサー

#6のlemonbarmです

新築で販売された物件でも、半年から1年もすれば中古市場に流れてきます。早ければ1~2ヶ月というものもあります。
たとえば新築の時に3000万円の物件でも、中古で流れてきたら即2700万円ぐらいには値段が下がっていいるものがほとんどです。
この中古の場合仲介手数料が91万円程かかりますが、300万円の値下がり分と最初に払う修繕積み立て基金30~35万円と差し引きしても、240万円ぐらいか安くなります。
新築後即であれば手直しもクロスの張り替えぐらいで済みますから、3LDKぐらいの物件でも10万円前後で出来ますし、もっと古くなればその他の手直しも必要ですがその分価格も下がってきますので、その他諸々を差し引きしてもほとんどの場合割安になります。

それと別に気を付けないといけないのが、マンションに新しい設備等色々なものが導入されていますが、修繕積立金がそれで本当にまかなえるのかということです。
たとえば防犯設備等次々と新しいものが導入されていて、カメラの台数なども増えてきていますが、当然メンテナンス費用も加算されていきます。
にもかかわらず、販売をしやすくするために修繕積立金の金額をかなり低く設定している物件が増えてきました。
たとえば駐車場使用料0円等もその一種です。
大規模修繕の時に費用が足りなくて負担が大きい・・・とならないか、新築やここ数年の新しい物件については充分なチェックが必要だと思います。

投稿日時 - 2005-10-27 14:20:10

お礼

回答ありがとうございます。
単純に賃貸か分譲かだけを考えていてはいけないんですね。
勉強になりました。
いろいろ調べてみようと思います。

投稿日時 - 2005-10-27 21:51:09

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回答(7)

ANo.6

不動産業者です。

まず新築は、1日住んだら中古です。
いったん名義が変わったら、住もうが住むまいが中古として査定されますから、その段階で新築価格の20~30%ダウンは覚悟した方が良いと思います。
それであれば、中古を買ってリフォームをする方が単純にお得ではないかと考えます。
もちろん物件毎に評価は変わりますから、全てに当てはまるわけではありませんし、「新築を買った!」という満足感が大事な人も沢山いますから、様は本人がどう納得するかだと思います。
私の周りでは新築(特にマンションは)不人気です。

賃貸か分譲か・・・となると現在は分譲の方が設備が整っています。
賃貸で分譲並みの設備の入ったマンションは、いわゆる高級賃貸マンションに該当します。それであれば買ってしまった方が・・・と、判断する人が増えてきました。
たとえば、中古で築5年ぐらいの2500万円ぐらいの物件を買った場合、新築価格では3200万円ぐらいです。
全額ローンとして、中古は毎月80000円、新築は102000円ぐらいです。
これに毎月の管理費・修繕積立金を15000~30000円ぐらいの加算と、年間の税金が8~20万円ぐらい係ってきます。
これと同等の賃貸、又は分譲マンションを賃貸にしたものであれば、毎月180000円ぐらいになっています。
金利も安いですし、金利優遇を活用して購入する人が増えてきました。
ただ、ちょっと過剰供給かな・・・とも感じていますが。

もちろん物件や地域で数字は異なりますので、参考までにどうぞ。

投稿日時 - 2005-10-25 12:46:38

お礼

回答ありがとうございます。
周りの方に新築が不人気なのは不動産業界ならではの何か理由があるのでしょうか。

過剰供給っていうの判ります。
気にしてみると街中で建築中のマンションのなんて多いことでしょう。
現在住んでいるところから歩いていける展示場は5箇所もあります。
大体何処も一緒なんですがあの整った設備は捨て難いものがあります。

投稿日時 - 2005-10-25 19:05:01

ANo.5

こんばんは 元管理会社の者ですが…

単純明快に
(1)
修繕積立金の沢山積み立てられるマンションで、利便性の高い駅近で可能な限り低層マンション。
管理費は平米単価100円以下で専有面積80平米以上

(2)
あることはありますが、どこかは負けています。
今住んでいる私の賃貸は95年築ですが、コルクタイルが標準でコーナーキッチン、駅近でセットバック形式のベランダ、しかもポンプは直管方式。
だけど追い炊きできない14型の給湯にレンジ台は無し。
和室は6畳だが600×1500orz・・・

但し超高級な六本木ヒルズのようなマンションは別ですね。(あれは賃貸)
もしそのそうな物件が欲しいなら分賃(分譲賃貸)を狙った方が早いかもしれません。

また、賃貸のメリットは近隣にDQN住民がいた場合逃げる事が出来るのが最大のメリットでしょう。

投稿日時 - 2005-10-25 01:39:26

お礼

回答ありがとうございます。
分譲マンションが著しく損しないのであれば購入したい気持ちになりました。
よく考えてみます。

投稿日時 - 2005-10-25 19:00:42

ANo.4

分譲マンションで買値より高く売った人が周りに皆無なので。・・・

その1:
絶対得する人っていないんじゃないかな?ローン組んだ時点で手数料とか金利で確実に損します。
金利だって細かくいろいろ決めてあります。銀行っていう金融のプロ中のプロが絶対損しないプロセスにはまり込むんですから得は無理でしょ。

現金で買ったとしても人口が少なくなっていく日本で地価が上がっていく傾向にはないわけですから。

修繕積み立て費というのが又、問題です。もしも金融機関が潰れてしまった場合、どんなに分散していても、預けた所が破綻したらその分はなくなりますよね。

というわけで、これまでの時代とこれからは違います。

その2:
ローンの月の支払いと賃貸料を比較すれば、もちろん賃貸料のほうが高いでしょうね。リスクがないんですから、嫌な住人がいればすぐ引っ越せばいいんだし、値下がりしても劣化しても関知しなくていいんですから。
超豪華マンションはいくらでも賃貸であります。

敷金礼金は下がっていく傾向だし、賃貸なら、時代にあわせて改築する費用も大家さんもちですしね。

一戸建てよりマンションのほうが水廻りなどリフォームに費用が割高です。
よーく考えて、いい選択を。

投稿日時 - 2005-10-24 21:36:42

お礼

回答ありがとうございます。
何をポイントに選ぶかで変わってくるということですね。
よく考えてみます。

投稿日時 - 2005-10-25 19:25:20

ANo.3

マンションには必ず持ち主がいて、管理費や修繕費、
固定資産税などはその人が払います。
そう考えると、まったく同じマンションを買うのと
賃貸するのでは、賃貸の方が家賃が高くなるのは
ご理解頂けると思います。
賃貸するということは、その家賃に管理修繕費も、
固定資産税も含まれているからです。

つまり、まったく同じ条件(立地、広さ、設備など)
の住居に住もうと思ったら、必ず賃貸の方が高くなる
のです。

>マンションを買うと得になる人、または損をしない人というのはどういう条件の人でしょうか。

一生支払う住居費を計算してみると、やはりどうしても
分譲の方が安くつくので、私はマンションを買いました。
ただ、賃貸の方はその時の家計の状況によって安い物件
に移り住むことはできます。
賃貸の方がリスクが少ないのですが、つまりリスクが
低い分も高い家賃を払わなければならないということ
です。
マンション購入は、資産価値の下落など、リスクも
買っているのですから、賃貸より少々お得なのです。

投稿日時 - 2005-10-24 19:55:39

お礼

回答ありがとうございます。
色々考えて購入か賃貸か決めようと思います。

投稿日時 - 2005-10-25 19:00:16

ANo.2

>「どうせ買うなら一戸建てがいい。マンションを買うくらいなら賃貸の方がいい。」というご意見が
>多い様に感じました。
地方都市や郊外ならそうでしょう。
でも都心部では、実際もんだい土地が狭小な戸建てしか実際問題として手に入らない。
戸建ての施工は信頼のおけない工務店ばかりというのが実情。
土地が30坪以下の狭小な建売買うならマンションを買うほうが実際階段を上りおりして
暮らす100m2よりフラットな95m2のほうが暮らしやすいでしょう。

>ではマンションを買うと得になる人、または損をしない人というのはどういう条件の人でしょうか。
損得だけを話すと誤解もありますが
マンションを買うと損の少ない人は、都心部の値下がりの少ない土地に建つマンションが買える人
でしょう。
逆に損をするのは、郊外で今後も値下がりが激しい土地の中古マンションを買う人でしょう。

得をするかどうかというのは比較の問題です。
一般には、35年ローンの支払いと同じ物件を借りた場合では、2LDK20坪の物件でも
都心なら家賃は24万以上、それを4000万円の35年ローン、
で買っていたら、ローンの支払いは15万円くらいです。
ですから買ったほうが得だと思われがち。でも実際は、20年もたてば、マンションも相当見劣りが
します。(木造家屋なら20年たった物件の建物価値はほとんどゼロです)
ただし35年ローンでは20年経過でもまだ2200万円くらいの残債が残っています。
4000万のマンション(実際は頭金をいれて4400万円)が20年後2200万円以上で売れたら
払った金は家賃より安かったとはじめていえるでしょう。

これが10年で売る場合もっと悲惨で、ローンの残債は3200万円。でも3割値下がりしていたら
3000万円ですから、売っても残債が返せません。
値下がりの少ない土地にあるマンションを買う人が得という話になります。


>もしくは買ってどうだったかを経験者の方のご意見も聞きたいです。
郊外のマンションを1995年頃買って2002年に売って実質2000万円損しました。
1985年ごろ取得した都心のマンションを2004年に売って、ほとんど買値に近い価格で売れました。

いまは文京区に買いましたが、希少性からいって値下がりは少ないと読んでいます。


>そこで質問ですが賃貸マンションは物件を全く見ていないので知らないのですが
>賃貸の場合でも販売マンションに匹敵する設備を持っているものなのでしょうか。
都心に賃貸物件を2室持っていますが、賃貸用の物件は基本的に設備はコストを落として
います。
ただし、一般分譲用のマンションを個人が買って賃貸にまわしているものは基本的に
スペックは高いです。

>私の感覚ではマンションの月の支払いが15万だったとして同じ金額を賃貸で支払った場合、
>劣るレベルのマンションになるのかなと感じていますがそれは認識不足でしょうか。
賃料とローンの支払いは上記の説明で書いたように全く意味が違います。
ローン15万支払いなら、郊外なら広いし設備もよいです。都心なら狭いけいどそれなりに
設備がいいです。
家賃15万なら都心では10坪から12坪 40平米程度の1LDKしかかりられません。
郊外でも70平米以下の3DKです。(東京のケース)
基本的に新築賃貸など市場に少ないですから、古い物件が多くしたがって設備も
旧式という具合です。

投稿日時 - 2005-10-24 18:20:20

お礼

回答ありがとうございます。
何十年か経たないと損か得かは判断しにくいということですね。
また、そのタイミングでも違いが出るんですね。
では、売ることを考えずに死ぬまでそこに住む場合はどうなんでしょうね。
私はそのつもりなんですが・・・。
とは言え、分譲用のマンションを借りるという選択肢も広がりました。

投稿日時 - 2005-10-25 18:59:50

ANo.1

>マンションの月の支払いが15万だったとして同じ金額を賃貸で支払った場合、劣るレベルのマンションになるのかな

概ね,そうだと思います。

分譲マンションの華美な装備諸々を,そのまま賃貸専用マンションで実現した物件は,,まぁ,ないでしょう。。

ただ,(マンションの)本質がなんなのかを問うと,このあたりはまったく、購買者の主義なんじゃないかと思います。

ざっくり,マンション価格の内訳を見ると,広告宣伝費1,利益3,建物3,土地3となります(たぶん)。このうち,購入した瞬間に広告宣伝費+利益=4が,実質失われますので,分譲マンションは最初の値落ちが大きいのです(転売価格はもっと高く設定されますが)。
また,30年ローンを組むと,支払い総額は購入価格の1.5倍程度になります。内装を華美にした場合,総額に対して,+0.5~1.0というところですか(これもたぶん)。。。

ローンの支払い期間の設定如何ですが,賃貸料の総額と,ローン総額は概ね競ってきます。そうしたことを含めて賃貸と分譲を比較すると,なかなか甲乙つけがたいものがあります。

ただ先ほど述べたように,賃貸(専用)では,分譲ほどの華美な装備,内装は望めないということです。これに対しては,分譲マンションが賃貸に出ている物件を探すという手がまだありますが。。

投稿日時 - 2005-10-24 17:39:14

お礼

回答ありがとうございます。
私の主義は同じお金を払うなら購入しようかなという感じです。
自分の家を持ちたい等のこだわりは無いので賃貸でも購入でもいいのですが中身がいい方がいいので。(^_^;)
焦って買うのは良くないとは思ってはいるのですがピタっとくる物件を見るとすごく揺れます。
でも分譲の賃貸という手も考えて見ます。

投稿日時 - 2005-10-25 18:58:59

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