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解決済みの質問

新築マンション購入で悩んでいます。

地方都市に住む49歳の主婦で、主人は51歳です。マンション購入を考えていた矢先に高層マンションの広告が入り物件を見に行きました。3LDK、80m2、南向き、大きい通りから少し入っていて静か、平面駐車場、14階建ての11階、値段も手頃で主人は大変気に入っていますが、私はいろいろ気になる事があります。まず間取りでびっくりしたのがエレベーターが我家の玄関のドアのすぐ横で、しかも間取り図を見ると中央の玄関の左がエレベーターで我家の敷地内に入り込んでいるのです。まるで、我家のエレベーターみたいです。営業の方に騒音や振動は大丈夫なのか?と聞くと、他にも同じような物件があってエレベーターを動かして部屋の中で物音を聞いてみたが、特に問題はなかったと言います。同じ階に4件なので、あまり気にする事はないと主人は言います。
後キッチンは3.5畳ですが、間取りの図面のたての部分(奥行き?)が2mと狭い、お風呂がバリアフリ
ーではない、シャワートイレや食洗機がオプション、
これからの老後を考えると高層マンションはどうなのか?です。大変長い文章で申し訳ありませんが、返事を待たせているのでみなさんのアドバイスをお願いします。

投稿日時 - 2005-09-06 13:13:15

QNo.1630549

すぐに回答ほしいです

質問者が選んだベストアンサー

マンションは区画内を購入するので,階のプランを見るとエレベーターや階段,隣戸がめり込んでいるように見えるプランはざらです。

音も,,まぁ,真横の部屋に寝室をとらない限り,大丈夫でしょう。。。

また,ウォシュレット,食洗機などの家電品がオプション扱いになってたとしても,別に量販店で買ったほうが安いものですから,,不満に思うほどではないと思います。

ご質問のなかでもっとも大切な質問は,「これからの老後を考えると高層マンションはどうなのか?」でしょう。
マンションは考えようによっては平屋ですから,お年寄りにもやさしい設計のはずです。。が,そこまでお考えであれば,購入を機会にバリアフリー,介護対応の仕様を導入するほうがよいです。
手すりや床の仕様,インタカム等は購入後でも手直しできますが,中には手の入れようがない部分もあります。
たとえば,水まわり(バス,トイレ)の段差などは,ムリに解消しようとすると戸内にスロープなどができてしまいます。どうしようも無いのが廊下幅,部屋入り口の間口ひろさ,玄関です。あとからはほとんど手の入れようがないので,購入時に車椅子や介助者が十分動けるだけのスペースがあるかどうかチェックしたほうがよいでしょう。

また,介護が必要になったとして,その地域でどういったサービスが受けられるのかも重要なポイントです。

高齢者の2人住まいはどういうのが良いか,個人の事情もあるでしょうし,まだこれといって定まったものはありません。今回が最初の思いつきで,まだチャンスがあるとしたら,,また質問者さんが「老後のすみ方」まで念頭にあるのでしたら,あわてずじっくりとベストな方法を選択するほうがよいでしょう。

投稿日時 - 2005-09-06 13:42:31

お礼

専門家のご意見、ありがとうございました。10年後、20年後を良く考えて物件を選びたいと思います。老後の自分の生活をイメージするのは、ちょっと辛いですが・・・

投稿日時 - 2005-09-06 21:46:39

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回答(7)

ANo.7

まずエレベータの音ですが、これはあるそうです。
自分の部屋にエレベータが食い込んだ間取りに住んでいる友人の話ですが、夜、静かになるとズィ~ンという音がするそうです。
ただ、高級マンションならそういう対策もあるかもしれないので、一概には言えませんが。

>シャワートイレや食洗機がオプション

私はこれはオプションの方がありがたいと思います。
元からいろんな機能がついてないほうが、経済的です。
食洗機なんて、うちはビルトインですが、これだけ壊れたら全部換えなきゃいけなくなることもあります。
十年後に同じ仕様の商品があるとは限りませんからね。

>老後を考えると高層マンションはどうなのか?

高層階って意外と住んでみてわかるのは、風の強い日は窓やドアが開かないんです。
空気圧の関係で、窓を開けていればドアが開くなど、工夫すればなんとかなるのですが・・
ものすごく力を入れても開かないことがあります。
若いうちはいいですが、歳を取ったらこんなにドアが開かないと困るな~と思います。

投稿日時 - 2005-09-06 19:41:54

お礼

実際に同じような間取りのマンションに住んでいるご友人の話や、高層マンションにお住まいの方のお話が聞けて参考になりました。ありがとうございました。
一生に一度の高い買い物ですので、じっくり選びたいと思います。

投稿日時 - 2005-09-06 21:08:42

ANo.6

高い買い物なので慎重に選んで下さい。

過去ログがあったので紹介しておきます。


質問:マンション購入の際の注意点を教えてください
http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=1249209

投稿日時 - 2005-09-06 15:19:32

お礼

早速過去ログを読んでみました。いろいろ参考になる事が書いてありました。教えていただきありがとうございました。

投稿日時 - 2005-09-06 21:17:23

ANo.5

>地方都市に住む49歳の主婦で、主人は51歳です。
同世代ですね。ご主人と同じ51歳です。私は高いところが苦手で、普通のマンション住まいですが、友人のアドバイスで
高層タワーは数多く見てきています。

>マンション購入を考えていた矢先に高層マンションの広告が入り物件を見に行きました。
地方都市でも高層マンションは建設ブームらしいですね。

>3LDK、80m2、南向き、大きい通りから少し入っていて静か、
いいですね。
>平面駐車場、
これは便利です。ことに車の利用の頻度の多い地方都市では平面が必須条件ですね。

>14階建ての11階、
14階建ては、中層マンションですね。いわゆるセンターインタイプの一階段一エレベータ。4住戸共有の
タイプと思われます。
高層マンションはいわゆる、真ん中吹き抜け型とか、センターコア型とかあって20階以上の物件を
そう呼ぶ事が多いです。
高層マンションならば、PC(プレキャストコンクリート)構造で、いわばレゴブロックを組んでいくような
作り方をしますが14階ならば、高強度コンクリートで在来工法で作ります。

>値段も手頃で主人は大変気に入っていますが、私はいろいろ気になる事があります。
今は、地方都市も中心部でも地価が下落して買いやすい価格になってきています。

>まず間取りでびっくりしたのがエレベーターが我家の玄関のドアのすぐ横で、
>しかも間取り図を見ると中央の玄関の左がエレベーターで我家の敷地内に入り込んでいるのです。

よくわからない表現ですが、要するに、片廊下タイプではなく、センターインタイプ間取りのように思えます
小さい部屋2つと大きい部屋2つを組み合わせひとつのユニットにしたプランだと思います。

>まるで、我家のエレベーターみたいです。
11階にお住まいになるのにエレベータが近いのは悪いことではないです。
ただ、エレベータ一機というのは、ゴミだしも引越しもそれ一台ですから、汚れたり臭いとか気に
なります。
ただ、1階まで4軒で1台なら 4×13(1階は店舗?)=52戸 で1機なのでほどよい配分です。
エレベータ速度が120m/分以上なら、まずそれほど問題ないでしょう。

>営業の方に騒音や振動は大丈夫なのか?と聞くと、他にも同じような物件があって
>エレベーターを動かして部屋の中で物音を聞いてみたが、特に問題はなかったと言います。
私の祖母がエレベータ脇でしたが、エレベータそのものにモーターがついているわけではないですから
エレベータが運行するたびに音がするということはないです。
屋上にモーターがあって、それで巻き上げますが、実はエレベータは錘と籠がつりあうように作って
あって滑車で吊っています。ですから、おもいがけないほど軽い力で動いているのですね
ですから省エネでかつ低・騒音です。モーターは15階の塔屋にあります。保守上床が張ってあって
そこに設置されているとおもいます。
モーター騒音がエレベータシャフトに響くとか、躯体に振動が伝わるとしても微動であろうかと思います
むしろ気になるのは、ポンプ室のモーター振動音です。
これは地下にあるケースが多く1階2階では躯体を伝ってブルブルという感じがかすかに伝わってくる
ことがあります。
エレベータは基本的に夜は止まっています。でも揚水ポンプは24時間稼動しています。
 
>同じ階に4件なので、あまり気にする事はないと主人は言います。
わたしも、かつての住まいが同じようなプランでエレベータ1台に3軒
これは、本当に使いやすい感じでしたね。次が8軒で1機でしたから

>後キッチンは3.5畳ですが、間取りの図面のたての部分(奥行き?)が2mと狭い、
有効寸法(内法)で2.1mあればいいでしょう。それと二人で作業するにはやや
狭いかんじですが、台所が通路でその先に抜けていれば問題ないと思います
袋小路タイプで娘さん。あるいはご主人と二人で調理というとき、交差が気似なる程度。

>お風呂がバリアフリーではない、
段差が大きくついているということですか?

>シャワートイレや食洗機がオプション、
これは個別に買って組み込めばいいです。

>これからの老後を考えると高層マンションはどうなのか?です。
まず、戸建てかマンションかという比較なら
2階建ての住居よりは平屋の間取りのマンションのほうが暮らしやすいです。
東京の都心部のマンションでも、50代60代で、永住志向で買われる方がたくさんいます。
広い庭のあるほとんど平屋に近い一戸建て
(土地100坪 一階の広さ30坪以上 二階20坪というような条件)でもないかぎり
マンションの方が、立地がよいから街の機能性(病院への通院、日常の買い物、映画、娯楽など)
が時間短縮できますよね。
残された人生、車の運転や電車の移動で費やすことなく、短時間に楽しめたほうが身体も楽
だし、時間も得ですよね。

心配なのは、将来ともに眺望採光は確保されているかという一点です。
隣地に、同じような14階が建たないか、建った場合、どこまで採光や視界が遮られるか
都市部の中心地なら、ぜひとも確かめておかれるべきです。

マンションは個々の仕様や間取りももちろん吟味すべきですが一番重要なのは立地。
あえて、その場に高層で住む以上
利便性や、将来的な環境変化の評価はきちんと見て
おくべきでしょう。
地方都市ということで、土地勘は充分おありでしょうから
あとは、敷地周辺に高層建物が建ちうるかどうか
この辺は、売主も「不確かなこと」は明言しませんから
ご自身の判断か、他の専門家のアドバイスを聞く
しかないです。
隣地が低層住居専用、この敷地が商業地域とか
区分されていればいいですが・・・

投稿日時 - 2005-09-06 15:11:48

お礼

私の不安な部分に一つ一つ具体的にお答えいただきありがとうございました。立地については、あまり考えていなかったので、これから調べてみます。

投稿日時 - 2005-09-06 21:26:03

ANo.4

こんにちは 元管理会社の者です。

まず値段云々は「手ごろ」と仰られているので、ローン関連は問題なしと言う前提でお答えいたします。

高層マンションは最近ブームを呼んでいますが、個人的にはお勧めできません。

まず理由として14階建ての11階ということは、その殆どをエレベータに頼らなければならないということです。
しかも1フロア4世帯と言う事は1機だと思います。
もし、そのエレベータが故障した際や定期点検中に緊急事態が発生したらどうでしょうか?非常に危険だと思います。

更に高層マンションの弱点は地震関係です。
勿論それなりに対策は施され、安心して住むように出来ている造りになっており、安心して良いのですが恐らく免震構造が施されているでしょう。
この免震構造が意外にも曲者なのです。安心感はありますが、維持費が高いのです。そしてこの維持費はマンションの区分所有者で支払っていかなければならない訳です。

単純に計算すると14回で1フロア4世帯だとすれば、44世帯。10年間での免震コストが概ね120万位ですから、年間12万円これを44で按分すると月額2727円(単純按分に基づく)これが通常の管理費とは別にランニングコストとしてかかるわけです。
もし、免震構造が無ければ、それはそれで怖いマンションでしょうけど…

また、給水関連も「?」ですね
特に上層階は水圧が低いので、水の出が悪くなる事も懸念されます。

その他のでは10年毎の外壁修繕工事に関して、高層マンションは通常の10階以下のマンションに比べて2割ほど工事費が高い(=戸別積立金の増額改定が気になります)

今の時代でバリアフリー対応でない点かな?

以上欠点ばかり挙げてしまいましたが、このマンションの良い所は私なら、平面駐車場、眺望のよさ、3Lで80m2なら余裕のある間取りであることとkikorin24さんの予算範囲内ということでしょうか。(予算範囲内は一番のポイントかも知れません)

さて、これから見なければいけないポイントとしては管理の面を重視してください。
意外とこれを見ない人が多く、私はこの点で助言できるのが強みです。

(1)エレベータの保守点検仕様の確認
管理会社の保守点検仕様書を見て、エレベータの点検仕様がメーカー系のフルメンテナンス以外であれば、諦めた方がいいでしょう。
これは売主、管理会社の姿勢を表すのに一番のポイントでありこの仕様は一番高いのですが、一番安心できる仕様書でもあります。これでないメーカー系のPOG契約、独立系の保守契約(フルメンテナンス、POG契約)は安かろう悪かろう(対応が遅い)なんで、気をつけてください。
金額が高いと思えば、管理組合設立後エレベータ会社に対し減額要請はいつでも出来ますからw

(2)管理組合預金通帳
管理規約(原案)を見て下さい。もう原案は出来ていると思いますが、その中で20条~30条前後に管理費と修繕積立金は区分して経理しなければならないと書かれている筈です。
これは一般的慣例に基づけば、管理費と積立金の通帳が2冊必要と言う事です。また同時にその通帳名義は管理組合理事長名義である事が必要です。
現時点では管理組合が設立されていないと思いますので、その場合は販売会社若しくは管理会社の名義になるのも致し方ないですが、少なくとも設立総会で理事長選任以降直ちに名義変更し、通帳が2冊無い管理会社はハッキリ言って危ないです。

(3)長期修繕計画(以下長計と略)
長計も総会で承認されるのでこの時点では原案ですが、これがの無いマンション、あっても10年目、20年目の工事で一次徴収金(=不足金)が発生するマンションは資金計画がずさん(=売主が客に安く見せろ言うカムフラージュ)を行っているので、辞めた方がいいでしょう。

(4)管理費等
理想は80m2なら管理費のみがm2単価130円以下が理想ですから10,000~11,000円位なら良いと思いますね。そして積立金が7,000円位なら売却の際優良中古物件の認定を受ける事も出来ますから。

(5)バリアフリー化
この点に関しては営業マンとの駆け引きになると思います。上にある内容をクリアした上でオプション工事を行う際はどうなのか?kikorin24さん指定の業者で工事しても構わないのか?その分値引きするのか?このあたりを交渉の材料にしても良いと思いますね。

(6)管理費等の値引き
営業マンが売りたいと言っても管理費等の値引きで売って来る営業マンがいる場合は要注意です。
管理費等は区分所有者(=物件購入者)が管理組合に納入するものであり、仮に1ヵ月後の総会で決まれば管理費等の金額改定が可能になりますのでこれ程あてにならない約束はトラブルの元です。
ご注意ください。

管理のことで解からない事がありましたらご連絡ください。
ではまた

投稿日時 - 2005-09-06 14:59:57

お礼

元管理会社の方から専門的なお答えをいただき、びっくりしました。管理規約などはまったくチェックしていないので、早速営業の方に見せていただこうと思います。貴重なアドバイス、ありがとうございました。

投稿日時 - 2005-09-06 21:31:23

ANo.3

まず必ずしもマンションなのでしょうか?
趣味や好み、また予算等でも買える物件も違いますからね。
さて本題ですが、慌てて買う必要性は無いと思います。
よく耳にしますが今からは需要と供給のバランスが取れない為にマンションは空き状態が多くなるとの事です。都心でもガラガラのマンションも多いと聞くので待てば待つほど選べる物件は増えるのではないでしょうか?
それに老後を考えれば高層階は避けたほうがよいのではないでしょうか?
予算的に可能ならば一軒やをお勧めしますが・・・。

投稿日時 - 2005-09-06 13:54:48

お礼

子供のいない夫婦なので、マンションを考えています。じっくり選んで良い物件が見つかると良いのですが・・・アドバイス、ありがとうございました。

投稿日時 - 2005-09-06 21:36:45

ANo.1

g_g

マンションって、次から次へと新規物件が出てきます。最近はいろいろ考えられていて、よいものも多いです。
あわてずにいろいろ見て、具体的に住むことを想定したイメージをねって、知見を広めてから決めても全然遅くないと思います。

初めて見ると、新築ですから、よく見えます。でも、比較して初めて良い点、悪い点がわかります。
高い買物ですから、不満が分かっていて買うことはないでしょう。完璧、と思っても住んでみると不満も見つかるものです。

新築マンションって、結構頻繁にチラシが入ってきませんか。
慌てる必要はないと思います。

もっと、マンションの良い点、悪い点の知識を得るためにいろいろ回ってみることから始めた方がよいのでは?
チラシを集めて間取りで比較検討するだけでも知識は深まります。

投稿日時 - 2005-09-06 13:30:24

お礼

週末はマンションの広告をチェックして、いろいろな物件を見て勉強してみようと思います。アドバイス、ありがとうございました。

投稿日時 - 2005-09-06 21:53:42

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