みんなの「教えて(疑問・質問)」にみんなで「答える」Q&Aコミュニティ

こんにちはゲストさん。会員登録(無料)して質問・回答してみよう!

解決済みの質問

一戸建てかマンションか。(同居のため)

母一人が住むマンションを売却して一戸建てに引越しするか、母のマンションをリフォームして住むか、迷っています。マンションは築22年ですが、広いマンションなので同居しても問題ないですがリフォーム代に1000万ほどかかります。管理費、積立金、駐車代、合わせて45000円、積立金の増額が何年か先には予定されていて将来は50000円にはなると思います。また母の年齢を考えると広いとはいえ、エレベータがないのがネック。低層マンションなので(一種低層住宅街)3階まで自力であがらないといけません。売却した場合は3000万にはなると思います。一戸建てを考えた場合は結局、6000万はかかります(母の希望通りにすれば)主人の年収は700万ほど、同居した場合は現在住んでいるマンションを賃貸に出す予定ですので、その賃料すべてをどちらにしても、ローンの返済にあてれる予定です(管理費等別で月7万ぐらい)。私は数年後には働きに出るつもりです。子供一人5歳。ローン額の少ないマンションにするか、ローン額の多い一戸建てにするのか、迷っています。将来のこともふまえて、どちらがいいのでしょうか?よろしくお願いします。

投稿日時 - 2005-08-22 16:08:35

QNo.1596916

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

築22年200平米超3,000万のマンションなど、首都圏にはないので、おそらく関西圏か中京圏。水周りも2箇所、広いバルコニーもあり眺望も抜群とくれば、阪急沿線の東灘区、芦屋、西宮の山手ですね。あのあたりであれば、広い範囲で一低住でタマ数も少なく、築年数が古くても由緒ある高級マンションだったりしますから、完全にビンテージ化しています。

あの辺でマンション借りたい人など、ごまんといますし、だいたい高額賃貸は外人向けですから、多少強気な値付けでもいけるのでは?まず、いくらで貸せて、利回りがいくらなのか調べないと。

そもそも、総額6,000万円であの辺に二世帯住居建ちませんから、建てるとしたら三田ニュータウンか須磨ニュータウン。しかも述べ床は130平米ですよ。その時点で、あの日本一素晴らしいであろう住環境を捨てることになりますね。

管理状態や場所やモノ自体良く見ないとわからないと思いますけど、もしかしたら、もったいないかもしれない。

管理組合との話し合いになりますが、お母様のマンションに、エレベーター付けられないのですか。他にもご高齢の方いらっしゃいませんか。あなたのマンション売って、そのお金でお母様のマンションにエレベーター付けた方が良さそう。(笑)

6,000万の住宅では、特に高級というわけでもないので、維持はできるでしょう。

なんか、私、その物件欲しくなってきたなあ。私、設計士なので、自分で好きなようにリフォームするから、もし私に売ってくれるなら、リフォームしない状態で売ってね。

投稿日時 - 2005-08-23 19:05:33

お礼

ご回答をありがとうございます!

6,000万の住宅では、特に高級というわけでもないので、維持はできるでしょう。
○普通のサラリーマンにとっては高いイメージがありましたので…でも背中押してもらった気分です。

ご推測が近いので驚きました。ですので一戸建てにするとギャップが激しく母も含めて全員、躊躇してます。エレベータは不可で高齢化。斜面に建っている最上階です。不動産屋の出した査定も周りの人は安すぎると言ってくれます。全面入れ替えしないといけないせいだとは思いますが…。なので不動産屋さんを変えて検討しなおしたいと思います。

設計士さんですか?自分で好きにリフォームできていいですね。万が一、売ることになればお声かけさせていただきますね!笑
ありがとうございました!

投稿日時 - 2005-08-24 11:08:05

このQ&Aは役に立ちましたか?

2人が「このQ&Aが役に立った」と投票しています

回答(6)

ANo.5

>母一人が住むマンションを売却して一戸建てに引越しするか、

一戸建てがよさそうです。

>母のマンションをリフォームして住むか、迷っています。
階段がネックですよね。

>マンションは築22年ですが、広いマンションなので同居しても問題ないですが
>リフォーム代に1000万ほどかかります。
30坪のマンションで坪単価33万のリフォームになりますが、見積もり少々高すぎませんか?
40坪なら別ですが、それでもちょっと高め。坪25万~30万でスケルトンリフォーム可能です
どういう見積りなのか興味があります。

>管理費、積立金、駐車代、合わせて45000円、
この額でいうと40坪はないような気がします。地方都市ならお話は別です。

>積立金の増額が何年か先には予定されていて将来は50000円にはなると思います。
>また母の年齢を考えると広いとはいえ、エレベータがないのがネック。
>低層マンションなので(一種低層住宅街)3階まで自力であがらないといけません。

もうこれだけで充分。マンションにお住まいになる案は無しです。
それと25年経過したマンションはさまざまな条件(ローン控除の適用ほか)で売りにくく
なります。今が売り時でしょう。
ただし、内装のリフォームを施して売ったほうがいいでしょう。


>売却した場合は3000万にはなると思います。
クロスやカーペット(できたらフローリングに変えて)のリフォームをしてから売った
ほうがいいと思います。クロスだけなら60万(40坪換算)フローリング入れて200万
仲介手数料約100万。残債はお父様が亡くなってローン無しということでいいですか?
売って、2500万円が手元に入ります。


>一戸建てを考えた場合は結局、
>6000万はかかります(母の希望通りにすれば)主人の年収は700万ほど、
>同居した場合は現在住んでいるマンションを賃貸に出す予定ですので、
>その賃料すべてをどちらにしても、ローンの返済にあてれる予定です(管理費等別で月7万ぐらい)。

一戸建ての試算
    マンション代価残   2500万円
    土地・建物       6000万円
    借入れ         3500万円

ところで、いま質問者さまのお住まいのマンションの残債返済額が気になります。
いっそ、その物件も売られてしまったほうがいい気がしますがいかがでしょう。

今のお住まいの想定家賃が17万円くらいで
残債が2000万円くらいで 管理費等が2.3万円 ローン返済が10万円だと
すれば、持っていてなにか得がありますかねぇ
築7年くらいの築浅だと今売ったら確かに大損ですが、まっても残債が市場価値に
追いつく日がくるのかどうか心配です。
              
>ローン額の少ないマンションにするか、ローン額の多い一戸建てにするのか、

というか、マンション持ったままでローンが組めるか危ういところです。
年収700万円で3400万円のローンは可能でしょうが
今のマンションと一緒では明らかに年収制限を越えます。
銀行に買い替えを進めれる気がしますが・・・

代替案としていまのお住まいのマンションの空き部屋を買うというのはどうでしょう。
一番金が減らないでいい話。

>迷っています。将来のこともふまえて、どちらがいいのでしょうか?よろしくお願いします。

まず一戸建ての融資をどうするかです。

投稿日時 - 2005-08-23 14:34:55

補足

>売却した場合は3000万にはなると思います。
クロスやカーペット(できたらフローリングに変えて)のリフォームをしてから売った
ほうがいいと思います。クロスだけなら60万(40坪換算)フローリング入れて200万

○母のマンションは200平米を超え、水周りも2箇所、広いバルコニーもあり眺望も抜群です、なのでリフォーム代は最低800万かかりますって言われました、規模が大きいので設計士をいれた方がご希望に添えるリフォームになりトラブルにならないとも言われました。今、別のリフォーム会社に見積もりを依頼してますが…。
ローンは母のマンションも主人のマンションもローン完済です。

ところで、いま質問者さまのお住まいのマンションの残債返済額が気になります。
いっそ、その物件も売られてしまったほうがいい気がしますがいかがでしょう。

今のお住まいの想定家賃が17万円くらいで
残債が2000万円くらいで 管理費等が2.3万円 ローン返済が10万円だと
すれば、持っていてなにか得がありますかねぇ
築7年くらいの築浅だと今売ったら確かに大損ですが、まっても残債が市場価値に
追いつく日がくるのかどうか心配です。

○主人のマンションは中古マンションで約2000万で買って、ローンは完済です。今売ると普通ですと1300万ぐらいじゃないかと思います…。室内は前持ち主が1300万もかけて内装工事をしておられ豪華版になってます。マンション自体は築20年以上ですがとてもきれいで近隣では人気のマンションです。なので手放したくないです。9万か10万で貸せて管理費を引くと7,8万でローン返済に充てられないかなと…。
              
>ローン額の少ないマンションにするか、ローン額の多い一戸建てにするのか、

というか、マンション持ったままでローンが組めるか危ういところです。
年収700万円で3400万円のローンは可能でしょうが
今のマンションと一緒では明らかに年収制限を越えます。
銀行に買い替えを進めれる気がしますが・・・

○ローンは現在、母も主人もありませんので組めると思いますが心配なのは6000万もする家を年収700万の人が維持できるのかが心配です。固定資産税とかその他もろもろ考えると年収1000万以上の人しか無理じゃないかと…。子供の資産として残してやりたい気持ちがあって、それなら自分が多少働きにでればなんとかなるのではないかと…。

代替案としていまのお住まいのマンションの空き部屋を買うというのはどうでしょう。
一番金が減らないでいい話。

○うちの主人がこの案です。人気のマンションなので物件そのものが出にくいですが、空き部屋を買って母のマンションを貸す方がお金が残ると申します。ですが、母が無理です。広いマンションで生活しているため、許容範囲がかなり上です…。悩みのひとつに一戸建ての方が劣る場合があるということです。この付近で4000~5000万でしたら母のマンションの方がマシな感じです。

とはいえ、マンションが築60年にもなればどうなるのか…。建替えするにも多少のお金が必要になるだろうし、子供に残してやりたいと思っているのに廃墟だけみたいになりはしないかとか、考えてしまいます。

このぐらいまでのローンにしとけ、って額はやはり2000万ぐらいでしょうか?賃貸料を充ててローン返済を考えるのは無理でしょうか?

投稿日時 - 2005-08-23 17:39:53

ANo.4

■同居でマンションか一戸建てか、というご質問では「マンション」と答える方はいないでしょう。

■資金計画の問題だけに尽きます。現在のマンションの名義が誰になっているのか、一戸建てを建てる場合の名義は誰にするのか、など単純にあっちを売ってこっちを買えばよい、というような問題ではありません。

■お母様のマンションを売ったお金は、ご主人名義の家建築には使えません(贈与税がかかります)。

■あなたとご主人の現在のマンションのローンは完了していることを前提とします。

■新しい家建築のローン返済に賃料を考えているようですが、これはあてになりません。マンションを賃貸に出す段階で貸主負担でマンションのリフォームを数百万かけて行わないと借りる人も現れませんし、メンテナンスなどの費用で利益が出てくるのは5年くらいしてからです。その間に借人が出て行ってしまえば、またリフォーム代とかなんとかで元がとれるようなものではありません。仲介業者に管理を任せれば尚更手取りは減ります。

■お母様のマンションを売却した場合「3000万円にはなる」というのは査定してもらいましたでしょうか。築22年のマンションが3000万円で売れるとは考えられません。大都市中心部、交通至便、100平米超で最新設備にリフォーム済、であれば3000万円かもしれません。でも通常マンションが有利に売却できるのは築10年までです。22年前はバブルの頃ですから、購入価格の1/3か1/4の値段でもよいほうかもしれません。

■どちらにせよ、資金計画が非常に甘いような気がします。もっと綿密な資金や不動産価値の把握、実際に建てられる家の金額、ローンの額をきちんと計算することです。

投稿日時 - 2005-08-23 12:26:07

お礼

■新しい家建築のローン返済に賃料を考えているようですが、これはあてになりません。マンションを賃貸に出す段階で貸主負担でマンションのリフォームを数百万かけて行わないと借りる人も現れませんし、メンテナンスなどの費用で利益が出てくるのは5年くらいしてからです。その間に借人が出て行ってしまえば、またリフォーム代とかなんとかで元がとれるようなものではありません。仲介業者に管理を任せれば尚更手取りは減ります。
○ローン返済に賃料は充てになりませんか?すごく宛てにしてたのでショックでした。リフォーム代については今回、50万ほどで済む予定です。

■お母様のマンションを売却した場合「3000万円にはなる」というのは査定してもらいましたでしょうか。築22年のマンションが3000万円で売れるとは考えられません。大都市中心部、交通至便、100平米超で最新設備にリフォーム済、であれば3000万円かもしれません。でも通常マンションが有利に売却できるのは築10年までです。22年前はバブルの頃ですから、購入価格の1/3か1/4の値段でもよいほうかもしれません。

○母のマンションは200平米以上あり水周りも二箇所あります。査定は3000万ちょいぐらいでした…

■どちらにせよ、資金計画が非常に甘いような気がします。もっと綿密な資金や不動産価値の把握、実際に建てられる家の金額、ローンの額をきちんと計算することです。
○資金計画じっくり考えて今後に備えたいと思います。ありがとうございました。

投稿日時 - 2005-08-23 16:54:26

ANo.3

こんばんわ

一つの意見として
築22年のマンションで、現在駐車場込みで管理費等が45000円。近いうちに管理費等の増額改定が見込まれ、エレベータが無く、リフォームに1000万円かかる事を鑑みれば一戸建ての方が良いのではないかと思います。
理由として管理費等を先10年見た場合、約47000×120ヶ月=564万円になります。
これは言葉は悪い言い方ですが、金をドブに捨てるようなものです。それならば固定資産税を払ったと思って今のマンションを売却して残3000万円でローンを組んだ方が良いように思うのですが如何でしょうか?

築22年ですとそろそろ設備や躯体などの老朽化が目立ってくるころでしょう。突発性の事故なんかを考えるのであれば、新築の一戸建て(出来れば安ければ安いほどいいのですが…)の方が良いと思いますが如何なものでしょうか?

投稿日時 - 2005-08-22 22:17:18

お礼

ご回答をありがとうございます。リフォームしたら最後まで住むと思うので、そうしたら管理費が築60年としてもあと38年もあるので…考えたら、やっぱり一戸建てかなって思っています。ただ、一戸建てだとローン額が多くなるのと母のマンションよりもやっぱり狭くなるので…そのギャップに悩みます。

投稿日時 - 2005-08-23 16:32:23

ANo.2

私も一戸建かマンションでかなり悩んだのですが(私の場合は一戸建てを選択しました。)、色々な問題を一度書き出して検討しました。
その時に参考にしたホームページを下記に添付いたします。
参考になれば幸いです。

参考URL:http://club.homes.co.jp/homeslab/column12.html

投稿日時 - 2005-08-22 16:51:27

お礼

ホームページのご紹介ありがとうございます、じっくり読んで参考にさせていただきます。ありがとうございました。

投稿日時 - 2005-08-23 16:25:55

ANo.1

私たち夫婦も親と同居していますが「戸建てでよかった」と思っています。
フロアーが分かれるということは、物理的にプライバシーを確保できるので
精神的にかなりラクです。毎日のことなので大切だと思いますよ。
それは私たちサイドの話でもあり、親からの視線でもそうです。
やはり夫婦のいずれか片方は他人ですから、たまに一緒にいるのではなく、もう生活になってしまうのですから、重要なことです。

金銭的なご事情とは無関係に答えてしまいましたが。

投稿日時 - 2005-08-22 16:22:37

お礼

ご回答をありがとうございます。一戸建てにかなり傾いてまいりました。

投稿日時 - 2005-08-23 16:34:33

あなたにオススメの質問